2023 QCCQ 9916, 2023 QCCQ 9916

Calancea c. Sardoy 2023 QCCQ 9916 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-703888-207 DATE : 23 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC HERVÉ THIBAUDEAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MACAR CALANCEA Demandeur / défendeur reconventionnel c.

GILLES SARDOY Défendeur / demandeur reconventionnel -et- SELIKHA ARBAOUI Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ I- APERÇU [ 1 ] M. Macar Calancea réclame 15 000 $ aux défendeurs. Il prétend qu’ils lui vendent une résidence affectée de vices cachés se manifestant par des fissures à la fondation et un affaissement d’icelle, causés par un tassement du sol.

Le défendeur Gilles Sardoy prétend que la fondation ne souffre d’aucun affaissement inacceptable et que la structure de l’immeuble est stable et sécuritaire. Il ajoute que les fissures sont visibles à l’inspection préachat et que certains travaux complétés par le demandeur ne sont pas nécessaires. Ensuite, il se porte demandeur reconventionnel et réclame ses frais d’expertise. La défenderesse Selikha Arbaoui ne dépose pas de défense. Elle est absente à l’audience. [ 2 ] Le Tribunal conclut que la demande doit être rejetée.

Des indices observables au moment de l’inspection préachat justifient un examen plus approfondi devant mener à la découverte des vices dont le demandeur se plaint. [ 3 ] Voici pourquoi. II- CONTEXTE [ 4 ] Le 29 avril 2015, M. Calancea achète des défendeurs une résidence d’un étage située à Longueuil [1] et construite en 1967 [2] . La vente est faite avec garantie légale.

Avant d’acheter, il fait inspecter l’immeuble [3] . [ 5 ] Les défendeurs rapportent dans la déclaration du vendeur qu’ils n’ont pas connaissance de problèmes antérieurs reliés au sol tels que glissement, affaissement, mouvement de terrain ou instabilité de sols affectant l’immeuble. Ils y ajoutent ne pas avoir connaissance de travaux de stabilisation de fondation. Ils dénoncent cependant la présence de « fissure sur le mur en façade près de l’allée » [4] . [ 6 ] Le demandeur prend possession de la résidence le 2 mai 2015.

En juin, en visitant les lieux, il décide d’ouvrir une porte d’accès dans la salle de toilette du sous-sol, située à la droite de la maison, vers l’arrière [5] . Cette porte donne accès à un vide sanitaire. Il y découvre une fissure dans le mur de fondation [6] . [ 7 ] Cette fissure traverse la fondation de haut en bas, jusqu’à la dalle de béton. Elle n’est pas rapportée dans la déclaration du vendeur et personne n’en parle lors des discussions préachat. M. Calancea rapporte à l’audience que pour lui, il s’agit alors d’un problème majeur.

Il corrige lui-même la fissure, sans en informer ses vendeurs. [ 8 ] En novembre 2016, M. Calancea fait corriger une autre fissure, située du côté gauche de la maison, à l’extérieur [7] . Cette fissure, qui est dénoncée au rapport d’inspection préachat [8] , réapparait en août 2018. Elle prend alors de l’ampleur [9] . [ 9 ] En juillet 2018, M. Calancea remarque que la fissure dans le vide sanitaire de la salle de bain prend de l’expansion et permet une infiltration d’eau [10] . [ 10 ] En août 2018, une fissure apparait à l’intérieur, au plafond du sous-sol [11] .

Elle se situe au centre de l’immeuble, approximativement entre les deux fissures déjà observées de part et d’autre dans les fondations. Elle prend elle aussi de l’ampleur, assez rapidement, s’étendant au mur intérieur de la maison, en plein centre du sous-sol [12] . [ 11 ] Durant toute cette période, M. Calancea remarque que les portes de l’immeuble deviennent plus difficiles à manipuler.

[ 12 ] Ces découvertes le convainquent de demander des inspections par des professionnels. Le 8 août 2018, il obtient une soumission d’un entrepreneur qui évalue le prix des travaux nécessaires à 45 328 $, incluant les taxes. Il s’agit en l’espèce de soulever l’immeuble et de compléter l’installation de pieux pour soutenir les fondations [13] . [ 13 ] Le 5 mars 2019, les procureurs de M. Calancea transmettent un avis de dénonciation de vice aux défendeurs [14] .

Ils évaluent alors qu’il doit en couter 55 132,28 $ pour compléter les travaux correctifs nécessaires en les circonstances, incluant la finition intérieure et la remise en état du paysagement. [ 14 ] Suite à une inspection des lieux par un expert retenu par M. Sardoy, les procureurs de celui-ci répondent à la mise en demeure le 18 avril 2019 [15] . Avançant que le vice dont se plaint M. Calancea n’est pas caché et que les affaissements ne justifient aucune mesure corrective, ils nient toute responsabilité de leur client. [ 15 ] M.

Calancea dépose une facture d’un entrepreneur en date du 29 avril 2019 au montant de 45 791,09 $, représentant le prix des travaux exécutés pour remettre la fondation en état. Ce montant inclut la pose de pieux et de remblai autour de la fondation de l’immeuble [16] .

Il soumet aussi un devis au montant de 7 496,37 $ pour la réfection du patio arrière et du balcon avant [17] , ainsi qu’une soumission de 6 651,14 $ pour le terrassement du terrain rendu nécessaire en raison des travaux de réfection de la fondation [18] . [ 16 ] Le 3 octobre 2019, la ville de Longueuil transmet un chèque au montant de 20 000,00 $ à M. Calancea. Ce montant représente l’aide financière qui est lui accordée dans le cadre du programme de Rénovation Québec [19] . [ 17 ] M. Calancea dépose sa demande devant cette Cour le 15 janvier 2020.

Afin de bénéficier d’une audience devant la Division des petites créances, il limite sa réclamation à 15 000,00 $. M. Sandoy dépose sa contestation le 25 février 2020. Mme Arbaoui ne dépose aucune contestation. III- ANALYSE A- LE FARDEAU DE PREUVE [ 18 ] Il appartient à M. Calancea de démontrer par preuve prépondérante le bien fondé de ses prétentions. Cette règle de droit fondamentale en matière de preuve est énoncée aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) [20] . Pour satisfaire ce fardeau, M.

Calancea doit administrer une quantité et une qualité de preuve suffisantes pour convaincre le Tribunal des allégations formulées dans sa procédure [21] . [ 19 ] La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable qu’inexistant est suffisante [22] . Une simple possibilité qu’un fait puisse s’être produit, une hypothèse ou une croyance, ne suffit pas [23] . Les faits probables doivent avoir un degré de probabilité supérieur à 50 % [24] . Pour faire rejeter la demande, les défendeurs doivent, à leur tour, démontrer par preuve prépondérante que le droit allégué par M. Calancea n’existe pas.

B- LE DROIT APPLICABLE [ 20 ] La demande de M. Calancea est fondée sur la garantie légale du vendeur, aussi appelée « garantie contre les vices cachés », qui est énoncée à l’

article 1726 C.c.Q. : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert . (soulignement ajouté) [ 21 ] Pour que cette disposition s’applique, l'acheteur doit démontrer que le bien vendu est affecté d’un vice (1) caché; (2) grave; (3) inconnu; et (4) existant lors de la vente [25] . [ 22 ] Le caractère caché du vice s’apprécie objectivement.

Le Tribunal doit comparer l’inspection faite par l’acheteur à celle qu’un acheteur prudent et diligent, placé dans les mêmes circonstances, est tenu de faire. [ 23 ] Ici, on cherche à déterminer si cet acheteur prudent et diligent doit constater le vice dont il se plaint lors de l’inspection de l’immeuble [26] . [ 24 ] L’acheteur prudent et diligent doit savoir identifier les signes qui, objectivement, militent en faveur d’une inspection plus approfondie.

Si la situation l’exige, comme par exemple lorsque des anomalies suggèrent une possibilité de défaut grave, il doit pousser son analyse, parfois avec l’aide d’un expert [27] . Le C.c.Q. ne lui en fait pas l’obligation en temps normal, mais si un indice se révèle, il devient imprudent de ne pas le faire [28] . Par exemple des infiltrations « minimes » peuvent cacher un problème plus sérieux [29] . Une inspection peut révéler des signes annonciateurs de vice en présence desquels il devient nécessaire de faire une inspection plus approfondie [30] .

L’acheteur qui reste passif devant des signes avant-coureurs de vice peut voir son recours rejeté pour cette raison [31] . Chaque cas est un cas d’espèce [32] . [ 25 ] Le vice dont l’acheteur se plaint doit être inconnu lors de la vente. Une des manières de démontrer la connaissance du vice par l’acheteur est de démontrer sa visibilité. L’acheteur qui se fait recommander des expertises supplémentaires doit suivre ces recommandations s’il ne veut pas perdre le droit de réclamer pour des vices cachés [33] .

Les professeurs Jobin et Cumin enseignent qu’une personne prudente et diligente doit constater les indices laissant présager la présence du vice, assez pour pouvoir dire qu’il ne

peut les ignorer. Ils opinent que l’on peut, dans certains cas, imputer à l’acheteur une sorte de « présomption de connaissance du vice » [34] . [ 26 ] Le vice doit être grave. Il doit rendre le bien « impropre à l’usage » auquel l’acheteur le destine, ou en diminuer « tellement [… l] ’utilité » que l’acheteur « ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas payé si haut prix » [35] . Un vice mineur ne suffit pas. La gravité du vice s’évalue en fonction des limitations qu’il pose à l’utilisation du bien [36] .

Sans en empêcher toute utilisation [37] , le vice doit causer un obstacle au bon usage de la chose. [ 27 ] En plus d’être caché, grave et inconnu de l’acheteur. Le vice doit exister lors de la vente. C’est le critère de l’antériorité du vice. Le vendeur est seulement garant de l’état du bien au moment de la vente. Rien n’empêche qu’un vice se manifeste un certain temps après la vente. L’important est que sa cause soit antérieure à la vente [38] . [ 28 ] Finalement, l’

article 1739 C.c.Q. exige que l’acheteur qui constate qu’un bien vendu est affecté d’un vice caché en informe son vendeur par écrit, dans un délai raisonnable de la découverte du vice. Ayant reçu un tel avis, le vendeur devient en position d’analyser rapidement la situation, afin d’identifier si nécessaire le montant de la perte et son origine [39] ainsi que la nature des correctifs requis. C- LES EXPERTS [ 29 ] M. Calancea retient les services de M. Louis Denoncourt, un ingénieur expert en bâtiment qui inspecte l’immeuble le 30 octobre 2018 et rend un rapport écrit le 19 décembre 2018 [40] .

D’après lui, les fissures observées suggèrent une déformation du cadre de la maison et sont dues à un tassement inégal de la fondation [41] . Il conclut que l’immeuble subit des dommages causés par un tassement et/ou un mouvement du sol et requiert d’être stabilisé par des pieux afin d’éviter des dommages supplémentaires. [ 30 ] M. Denoncourt constate aussi une bosse significative au plancher du sous-sol, à l’avant à droite du bâtiment. Il affirme que ce phénomène est typique d’un tassement de la dalle de ciment et du mur de fondation.

Il note que le tassement du sol et le plancher inégal au sous-sol sont rapportés par l’inspecteur préachat, précisant que celui-ci attribue l’anomalie à une problème de pyrite constaté par le passé [42] . Il soulève enfin que le rapport préachat ne fait aucune mention de la présence de glaise dans le sol, un fait connu comme étant présent dans la région. [ 31 ] Selon M. Denoncourt, le phénomène de déplacement de la fondation cause le craquement des joints des murs intérieurs. S’appuyant sur des photographies, il dénonce plusieurs endroits au sous-sol où des craquements sont visibles.

Il rapporte aussi un mouvement de la dalle du sous-sol, qu’il dit être typique des mouvements de sol observés. D’après lui, l’affaissement de la fondation se manifeste déjà en 2015. [ 32 ] M. Sardoy dépose le rapport de M. Stéphane Beauchamp [43] , l’ingénieur qui visite les lieux le 25 mars 2019 suite à la transmission de l’avis de dénonciation. Celui-ci constate un affaissement de la dalle sous les escaliers d’accès de l’entrée principale de l’immeuble, située en façade.

Il rapporte aussi un affaissement du sol d’environ quatre à cinq pouces du côté gauche, une fissure colmatée à l’élévation droite au coin de la façade, ainsi qu’un autre affaissement de la dalle à l’accès des escaliers à l’élévation arrière. Il constate enfin une fissure de près d’un quart de pouce du côté gauche de l’immeuble et une autre, plus mince, sous le seuil de porte à l’élévation droite. [ 33 ] M. Beauchamp rapporte qu’il n’y a aucun affaissement non acceptable au niveau de la fondation et de la structure.

Il écrit que les dénivellations qu’il mesure ne peuvent être considérées comme étant un problème d’affaissement naturel du sol par assèchement, compte tenu de leur caractère minime. D’après lui, ces dénivellations sont toutes sous les normes acceptables [44] . Il conclut que la fondation et la structure sont dans un bon état et que l’immeuble est stable et sécuritaire. [ 34 ] M. Beauchamp avance enfin que les dommages sont visibles lors de l’achat.

Il déplore qu’ils ne soient pas sujets à un examen plus approfondi malgré les recommandations de réparations, correctifs et d’évaluations supplémentaires dans le rapport du 22 mars 2015 de l’inspecteur préachat [45] . Il opine que les déficiences alors rapportées sont classiquement attribuables à des mouvements de sol. D’après lui, plusieurs indices observables doivent pousser le demandeur à compléter une inspection plus approfondie, l’amenant à constater le problème dont il se plaint aujourd’hui. D- APPLICATION [ 35 ] Il ne fait aucun doute que les fondations de la maison achetée par M.

Calancea souffrent de défectuosités importantes. La question que le Tribunal doit trancher est de déterminer si ces anomalies sont visibles lors de la vente ou si des indices peuvent en suggérer l’existence. [ 36 ] M. Sardoy ne nie pas que les murs de fondations de la résidence sont affectés de fissures. Il dépose même une facture du 8 avril 2015 qui constate une réparation de certaines fissures faite à sa demande par un contracteur [46] .

Il dénonce aussi la présence d’au moins une fissure dans la déclaration du vendeur [47] . [ 37 ] Le rapport d’inspection préachat rapporte plusieurs fissures des deux côtés de l’immeuble et une dégradation du mortier. Ceci implique, selon l’inspecteur, des possibilités d’infiltration d’eau, un affaiblissement et des possibilités de mouvement de la structure [48] . Il recommande dans son rapport plusieurs techniques de réparation des fissures [49] . On y lit aussi qu’au moins un trottoir est endommagé en raison d’un affaissement du sol.

Plusieurs photographies montrent des trottoirs craqués et endommagés et des pentes inversées [50] . [ 38 ] L’inspecteur dénonce aussi un craquement dans la dalle de béton du sous-sol ainsi qu’un soulèvement de la dalle [51] . Il recommande de procéder à une évaluation du phénomène, qu’il croit dû à la présence de pyrite. Il précise que cet élément doit recevoir une attention immédiate [52] .

L’expert Denoncourt confirme à l’audience qu’une telle constatation suggère un tassement de la dalle de ciment ainsi que du mur de fondation. [ 39 ] L’inspecteur préachat suggère aussi de colmater les fissures dans la fondation, même s’il les qualifie de « mineures » [53] . On lit

ce qui suit à son rapport : FLOORS / Concrete slabs Conditions : Cracked Implication(s) : Cosmetic defects / Chance of water damage to contents, finishes and/or structure/ trip or fail hazard Task : Repair Further evaluation Time : immediate Condition : Heaved Please refer to the “Pyrite test results” of the Appendix

section of the report. Implication(s) : Cosmetic defects / Chance of water damage to contents, finishes and/or structure / Loss of proper slope for drainage / Trip or fall hazard Location : Basement Task : Further evaluation Time : Immediate [54] [ 40 ] Voilà plusieurs indices qui suggèrent un mouvement de la structure de l’immeuble. L’expert du demandeur rapporte que ces observations ne l’inquiètent pas outre mesure.

Il convient que considérant l’année de construction de la maison (1967), il ne faut pas s’attendre à une maison avec une fondation parfaite mais que l’on ne peut en conclure que les fondations sont sur le point de s’affaisser. [ 41 ] Par contre, l’expert du demandeur, qui agit aussi à

titre d’inspecteur préachat, reconnait avec franchise que les fissures présentes dans le vide sanitaire sont de nature à lancer un sérieux signal d’alarme et à commander une inspection plus poussée, surtout dans un contexte où il est observable qu’une intervention y est effectuée par le passé. [ 42 ] M. Calancea fait preuve de la même transparence lorsqu’il reconnait que l’inspecteur préachat n’inspecte pas le vide sanitaire. Il ignore pourquoi, confirmant que personne ne l’empêche de le faire.

Pourtant, la preuve ne révèle aucun obstacle l’empêchant d’ouvrir la porte d’accès et de constater l’anomalie observée par M. Calancea peu de temps après l’achat, simplement en visitant le sous-sol. Il s’agit d’un élément qui doit faire

partie de l’inspection, surtout dans un contexte où des fissures sont observées à l’extérieur de l’immeuble. Le Tribunal s’en convainc à l’écoute du témoignage de M. Calancea qui affirme que c’est lors d’une de ses premières visites peu après l’achat qu’il décide, par simple curiosité, d’y jeter un coup d’œil. [ 43 ] Si la curiosité du demandeur le pousse à explorer cette

partie de la résidence dont il vient de se porter acquéreur, le Tribunal voit mal comment l’inspecteur, qui a pour mandat de compléter une inspection prudente et diligente de l’immeuble [55] , ne juge pas approprié de le faire. Puisqu’il ne témoigne pas à l’audience, il est impossible de savoir pourquoi il ne s’attarde pas à ce détail. [ 44 ] L’eut-il fait, il aurait conclu de la même manière que M. Denoncourt et aurait recommandé de pousser l’inspection et d’investiguer sur la cause de la fissure qui est alors bien visible. Il aurait aussi déduit, comme M.

Calancea, qu’il s’agit d’un élément majeur, sérieux et troublant, pouvant remettre en question l’achat de la résidence. [ 45 ] La présence de cette fissure, qui parcourt le mur de fondation de haut en bas, est de nature à soulever un doute sérieux sur l’intégrité de la structure portante de l’immeuble, surtout dans un contexte où elle est aussi visible de l’extérieur du bâtiment. [ 46 ] Puisque ce phénomène est aisément observable au moment de la visite de la résidence, le Tribunal ne peut conclure que le vice est caché. [ 47 ] Mais il y a plus. L’inspecteur préachat dénonce le mouvement de la dalle du sous-sol.

Il écrit dans son rapport que le phénomène nécessite une attention immédiate. Quant à M. Denoncourt, il rapporte que l’affaissement de la dalle se manifeste déjà en 2015, lors de l’achat de la résidence. Le Tribunal conclut qu’à ce moment, deux éléments suffisamment sérieux et tous deux visibles sont de nature à suggérer la présence d’un vice important affectant l’intégrité des fondations et de la structure portante de l’immeuble. Ces indices sont d’autant plus troublants lorsque l’on considère que l’inspecteur, dans son rapport, met M.

Calancea en garde quant à la possibilité d’un mouvement de la structure portante de l’immeuble. [ 48 ] C’est pourquoi le Tribunal conclut que bien qu’il soit sérieux et existant lors de la vente, le vice qui affecte la maison n’est pas caché. Les défectuosités dont se plaint M. Calancea sont observables au moment de l’inspection préachat. L’une d’elles, le mouvement de la dalle du sous-sol, est aussi portée à sa connaissance et la nécessité de procéder à des actes immédiats lui est dénoncée.

Quant aux fissures observées, il est malheureux que l’inspecteur ne prenne pas la peine d’ouvrir la porte d’accès donnant accès au vide sanitaire. L’eut-il fait, il aurait constaté le vice dont M. Calancea se plaint et il aurait fait le lien avec les fissures observées à l’extérieur de l’immeuble. Il aurait réagi de la même manière que M. Denoncourt et il aurait rapporté le sérieux du problème. [ 49 ] Le vice pouvant être observé lors de la vente, la demande doit donc être rejetée [ 50 ] Par contre, le Tribunal ne peut accueillir la demande reconventionnelle par laquelle M.

Sandoy réclame le paiement de ses frais d’expertise. En premier lieu, ces frais, lorsqu’ils sont justifiés, sont accordés uniquement à

titre de frais de justice et non à

titre de dommages dans le cadre d’une demande reconventionnelle. Or, en l’espèce en déposant sa demande, M. Calancea ne commet aucune faute justifiant l’octroi de dommages. Les frais d’expertise ne peuvent donc être accordés comme fondement d’une demande reconventionnelle.

[ 51 ] Ensuite, le rapport que M. Sandoy invoque tend à nier l’existence d’un vice sérieux, ce qui est tout-à-fait inexact. On y prétend que le tassement de la fondation est acceptable dans les circonstances, ce qui, de l’avis du Tribunal, est contredit par une preuve prépondérante administrée par le dépôt d’un rapport de mesurage des sols [56] , commenté par un représentant de l’entreprise qui procède au fonçage des pieux. [ 52 ] Enfin, c’est principalement la preuve testimoniale administrée à l’audience qui permet au Tribunal de conclure que le vice dont le demandeur se plaint n’est pas caché. [ 53 ] C’est pourquoi le Tribunal, usant de la discrétion qui lui est conférée à l’

article 340 du Code de procédure civile [57] , limite les frais de justice au montant des frais de greffe encourus par M. Sandoy. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 54 ] REJETE la demande, avec les frais de justice limités au montant de 209 $ en faveur du défendeur. [ 55 ] REJETTE la demande reconventionnelle, sans frais de justice. __________________________________ LUC HERVÉ THIBAUDEAU, J.C.Q. Date d’audience : 2 octobre 2023