2020 QCCA 1009, 2020 QCCA 1009

Rouleau c. Beauregard 2020 QCCA 1009 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-009897-189 (200-17-027830-181) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 5 août 2020 FORMATION : LES HONORABLES SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT DOMINIQUE ROULEAU Me SÉBASTIEN JALBERT (ABSENT) (Jalbert, Lamarre) PARTIES INTIMÉES AVOCAT JEAN-FRANÇOIS BEAUREGARD YVON BEAUREGARD Me PATRICK BÉRUBÉ (ABSENT) (Tremblay, Bois) PARTIES MISES EN CAUSE AVOCATES HÉLÈNE BILODEAU RE/MAX ACCÈS INC. Me CATHERINE BOURGET (ABSENTE) (Langlois avocats)

BERNARD DUFOUR Me MARIE-CLAUDE DE GRANDPRÉ (ABSENTE) (Gilbert, Simard) En appel d'un jugement rendu le 17 octobre 2018 par l'honorable Clément Samson de la Cour supérieure, district de Québec. NATURE DE L'APPEL : Procédure civile (moyens préliminaires) (moyens de non-recevabilité) – Vente (obligations du vendeur) (garantie du droit de propriété) Greffière-audiencière : Lauriane Lavoie Salle : 4.33 - Visioconférence AUDITION 9 h 30 Continuation de l’audition du 4 août 2020; Arrêt; Fin de l’audition.

Lauriane Lavoie, greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] L’appelant se pourvoit contre un jugement rendu le 17 octobre 2018 par la Cour supérieure, district de Québec (l’honorable Clément Samson) [1] . [ 2 ] Ce jugement accueille le moyen d’irrecevabilité pour absence de fondement juridique [2] soulevé par les intimés à l’encontre de

la demande en dommages-intérêts de 276 286,16 $ que l’appelant a introduite contre eux à la suite de l’achat de leur immeuble de type résidentiel. [ 3 ] Dans sa demande, l’appelant allègue au moyen de plusieurs paragraphes [3] les représentations dolosives des intimés lors de la vente, par écrit et verbalement, non seulement par leurs réassurances au sujet de l’usage locatif potentiel de l’immeuble et des revenus qu’il pourrait en tirer, mais aussi en lui confirmant la conformité de cet usage au règlement de zonage de la Ville de Québec.

À ce dernier sujet, et entre autres, le formulaire de Déclarations du vendeur sur l’immeuble allégué au soutien de la demande [4] mentionne que l’immeuble ne fait pas l’objet de limitations de droit public « (ex : …règlements municipaux de zonage…) » [5] et l’acte de vente [6] contient une représentation des intimés à l’effet que l’immeuble est « conforme aux lois et règlements municipaux » [7] . On comprend des allégations relatives au dol que, selon l’appelant, son droit de propriété s’est au surplus trouvé affecté d’une limitation de droit public au sens de la garantie légale prévue à l’

article 1725 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »). [ 4 ] Tenant les faits et les pièces allégués pour avérés, le juge conclut que la demande de l’appelant est non fondée en droit. [ 5 ] Plus précisément, le juge conclut que l’absence de « préavis » [8] concernant la non-conformité de l’immeuble avant que l’appelant effectue les travaux correctifs requis par la Ville et qu’il en réclame le remboursement aux intimés par sa demande du 22 mai suivant est fatal à cette dernière et en justifiait le rejet au stade

sommaire. [ 6 ] L’appelant soulève dans son mémoire trois moyens d’appel, qui peuvent être reformulés de la façon suivante compte tenu des précisions apportées lors de l’audience : 1- Le juge a erré en droit en assujettissant son recours pour dol aux règles relatives à la garantie légale de propriété; 2- Le juge a erré en droit en concluant que la transmission d’une dénonciation suivant l’

article 1738 C.c.Q. était une condition de fond préalable à l’introduction de sa demande en dommages fondée sur le dol des intimés; 3- Le juge a erré en droit en concluant que l’absence de dénonciation rendait la demande irrecevable, sans nécessité d’une preuve au fond pour déterminer si les intimés vendeurs en ont subi un préjudice. [ 7 ] La Cour conclut que le troisième moyen est bien fondé, qu’il y a lieu d’intervenir et d’accueillir l’appel, et ce, essentiellement en raison des principes énoncés dans l’arrêt rendu par la Cour dans l’affaire Claude Joyal inc. c.

CNH Canada Ltd. [9] Il n’est donc pas nécessaire de nous prononcer sur les premier et deuxième moyens d’appel. [ 8 ] Dans l’arrêt J oyal , la Cour était saisie de l’appel d’un jugement ayant accueilli un moyen d’irrecevabilité pour absence de fondement juridique présenté à l’encontre du recours en dommages de l’acheteur pour vices cachés. Dans ses motifs pour la Cour, le juge Dalphond traite des conditions et finalités de la dénonciation du vice, qu’il s’agisse d’un vice de propriété au sens des articles 1725 et 1738 C.c.Q. ou d’un vice de qualité suivant l’

article 1739 C.c.Q. Bien qu’il reconnaisse la nécessité en principe d’une dénonciation du vice, le juge Dalphond insiste sur les nuances à faire selon la nature du préjudice que subirait, ou non, le vendeur, lequel préjudice ne doit pas équivaloir seulement à un préjudice de droit [10] . Dans certains cas en effet, la diminution des dommages réclamés par l’acheteur sera plus opportune que le rejet pur et simple de son recours [11] .

Cette détermination de nature factuelle quant à la mesure du préjudice subi par le vendeur et au remède approprié dans les circonstances nécessite une preuve complète, dont l’appréciation relève du juge du fond, chaque cas en étant un d’espèce. [ 9 ] Voici ce qu’écrit le juge Dalphond dans l’arrêt Joyal , doctrine à l’appui : [36] L’évaluation des conséquences du défaut de dénonciation, plutôt que le rejet automatique du recours de l’acheteur, est une solution que valide le professeur Jobin : 169 - Préavis. Sanction - Le préavis constitue une condition de fond de la garantie.

Comme dans l'ancienne jurisprudence, lorsqu'il n'a pas été donné et qu'aucune exemption ne s'applique, l'action intentée par l'acheteur contre le vendeur doit donc en principe être rejetée, selon la jurisprudence. Il s'agit certes d'une sanction sévère . Elle est justifiée quand l'acheteur a réparé le bien ou l'a revendu sans laisser au vendeur la chance de vérifier s'il s'agit bel et bien d'un vice couvert par la garantie, notamment .

Il n'en reste pas moins que cette « technicalité » permet alors au vendeur d'échapper à toute sanction alors que normalement l'acheteur aurait droit au moins à une réduction du prix, ou souvent à la résolution, ainsi qu'à des dommages-intérêts dans bien des cas . C'est ce qui explique les nombreuses dispenses de préavis, signalées plus haut.

Pour cette même raison, on a décidé, avec raison selon nous, que la sanction devrait être radicale (rejet de l'action) uniquement lorsque l'omission du préavis a privé le vendeur de la possibilité de vérifier l'existence et la gravité du vice et de le réparer; qu'une simple diminution des dommages-intérêts ou un ajustement à la baisse de la réduction du prix conviendrait mieux aux cas où le défaut de préavis a simplement privé le vendeur de la possibilité de réparer lui-même le vice à meilleur compte . [37] En somme, l’appréciation des conséquences d’un défaut de dénonciation ne peut que relever du juge qui entendra la preuve .

En revanche, cela pourrait avoir une incidence sur le poids de la preuve qui sera présentée de part et d’autre ( Promutuel , par. 21). […] [39] Seule l’enquête au fond permettra de déterminer l’étendue de la connaissance du groupe CNH . [12] [Soulignements ajoutés] [ 10 ] Depuis l’arrêt Joyal , dont elle a confirmé les principes dans l’arrêt Joyal 2 rendu sur le fond [13] , la Cour ainsi que les tribunaux

d’instance reconnaissent que l’instruction de l’affaire au fond est nécessaire afin d’analyser la mesure du préjudice que subit le vendeur du fait de l’absence de dénonciation du vice, que ce soit en vertu de l’

article 1738 C.c.Q. comme en l’espèce ou en vertu de l’

article 1739 C.c.Q. en matière de vice de qualité [14] . [ 11 ] Avec égards, compte tenu de ces principes et tenant pour avérés les faits et les pièces y allégués, le juge ne pouvait à ce stade

sommaire, et sans le bénéfice d’une preuve complète, considérer le défaut de dénonciation fatal à la demande de l’appelant et la rejeter purement et simplement. [ 12 ] Rappelons en effet qu’on doit se garder au stade

sommaire de considérer la difficulté que l’appelant aura à faire sa preuve et à avoir gain de cause [15] . D’autant plus qu’en cas de doute il importe de ne pas mettre fin prématurément à un procès [16] . POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 13 ] ACCUEILLE l’appel; [ 14 ] INFIRME le jugement de première instance et REJETTE le moyen d’irrecevabilité des intimés; [ 15 ] RETOURNE le dossier devant la Cour supérieure afin que l’instance s’y poursuive; [ 16 ] AVEC les frais de justice. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A.