2017 QCCQ 7170, 2017 QCCQ 7170

Labelle c. Fiset (Habitat Inspect) 2017 QCCQ 7170 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-149703-151 DATE : 26 mai 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ENRICO FORLINI J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANICK LABELLE Demanderesse c. ÉRICK FISET f.a.s.n.

HABITAT INSPECT Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Anick Labelle réclame à Érick Fiset, faisant affaire sous le nom d’Habitat Inspect, 576 $ en remboursement du prix payé pour des services d’inspection préachat d’un immeuble. Elle plaide que M. Fiset a mal exécuté l’inspection préachat, ce qui l’a obligé à recourir aux services d’un deuxième inspecteur. [ 2 ] M. Fiset conteste la réclamation et argumente qu’il n’a commis aucune faute dans l’exécution du contrat de service.

Questions en litige

a) Le consentement de Mme Labelle au Contrat d’inspection préachat a-t-il été vicié par une erreur sur l’objet de la prestation?

b) M. Fiset a-t-il commis une faute dans l’exécution du Contrat d’inspection préachat?

c) Dans l’affirmative, sa faute justifie-t-elle le remboursement du prix payé par Mme Labelle?

d) La demande reconventionnelle de M. Fiset fondée sur l’absence de fondement de la demande de Mme Labelle, ainsi que sur les troubles et inconvénients qu’il a subi pour se défendre à la demande, est-elle bien fondée? Contexte [ 3 ] En avril 2015, Mme Labelle envisage l’achat d’un immeuble en copropriété situé à Montréal. Le 30 avril 2015, elle retient les services de M.

Fiset, faisant affaire sous le nom d’Habitat Inspect, est inspecteur en bâtiment, et les parties signent un contrat intitulé « Convention de service d’inspection d’un immeuble principalement résidentiel » (Contrat d’inspection préachat) [1] . [ 4 ] L’inspection est réalisée par M. Fiset le jour même. Mme Labelle est présente lors de l’inspection et est accompagnée de son père et de son agent d’immeuble. [ 5 ] À la fin de l’inspection, Mme Labelle signe un document intitulé « Contrôle de qualité » [2] . [ 6 ] Le ou vers le 1 er mai 2015, M.

Fiset remet son rapport d’inspection intitulé « Rapport d’inspection préachat - visuelle

sommaire » datée du 1 er mai 2015 à Mme Labelle [3] . [ 7 ] Le 6 mai 2015, insatisfaite des services fournis par M. Fiset, Mme Labelle retient les services d’un deuxième inspecteur en bâtiment et conclut une convention de service d’inspection d’un immeuble résidentiel [4] . [ 8 ] Entre le 1 er mai 2015, date de réception du rapport d’inspection préachat de M. Fiset, et le 6 mai 2015, elle ne communique pas avec M.

Fiset pour l’informer qu’elle n’est pas satisfaite des services qu’il a rendus en vertu du Contrat d’inspection préachat. [ 9 ] Ce n’est que par lettre datée du 25 septembre 2015 qu’elle met en demeure M. Fiset de lui rembourser le prix qu’elle a payé pour son rapport d’inspection préachat [5] .

Analyse et décision

a) Le consentement de Mme Labelle au Contrat d’inspection préachat a-t-il été vicié par une erreur sur l’objet de la prestation? [ 10 ] Mme Labelle reproche à M. Fiset d’avoir fourni un service d’inspection préachat en fonction d’un immeuble détenu en copropriété indivise alors que l’immeuble qu’elle envisage d'acheter est un immeuble en copropriété divise. Elle ajoute que M. Fiset savait que l’immeuble qu’elle souhaite acheter est un immeuble en copropriété divise, car cela est mentionné à la fiche descriptive de l’immeuble [6] . [ 11 ] L’argument de Mme Labelle fait appel à la notion de vice de consentement et plus particulièrement l’erreur sur l’objet de la prestation. [ 12 ] L’

article 1399 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoit que le consentement à un contrat doit être libre et éclairé. Il peut être vicié notamment par l’erreur. [ 13 ] De plus, l’

article 1400 C.c.Q. prévoit que l’erreur vicie le consentement des parties ou de l’une d’elles lorsqu’elle porte sur l’objet de la prestation. [ 14 ] Il y a erreur sur l’objet de la prestation, par exemple lorsque les parties s’entendent qu’ils s’engagent à un contrat de vente, mais une des parties croit vendre le lot A alors que l’autre croit acheter le lot B [7] . [ 15 ] En l’espèce, Mme Labelle plaide qu’il y a erreur sur l’objet de la prestation, car bien que les parties ont conclu un contrat de service d’inspection d’un immeuble, elle s’attendait à une inspection d’un immeuble en copropriété indivise alors que M.

Fiset effectue l’inspection en fonction d’un immeuble en copropriété divise. La distinction est importante, car l’objet de la prestation dans le premier scénario est différent de l’objet de la prestation dans le deuxième scénario. [ 16 ] Si Mme Labelle fait la preuve que son consentement au Contrat d’inspection préachat a été vicié, car il y a erreur sur l’objet de la prestation, la sanction est la nullité du contrat et la restitution des prestations, c’est-à-dire le remboursement du prix qu’elle a payé [8] . [ 17 ] La

partie qui invoque l’erreur sur l’objet de la prestation comme cause de nullité du contrat doit en faire la preuve. De plus comme le souligne un auteur, les tribunaux, en cas de doute, favorisent la validité du contrat plutôt que sa nullité [9] . [ 18 ] En l’espèce, le Contrat d’inspection préachat indique clairement à l’article 4 (Description de l’immeuble) que l’immeuble visé par l’inspection « est détenu en copropriété divise (condominium) » et que l’inspection « fait l’objet des conditions contenues à l’annexe C jointe aux présentes pour en faire

partie intégrante » [10] . [ 19 ] L’annexe C du Contrat d’inspection préachat porte le

titre « Copropriété Divise ». L’article C.1 de l’annexe C offre au client deux choix quant à la portée de l’inspection. Premièrement, le client a le choix de limiter l’inspection à ce qui suit : Sur l’unité exclusivement , laquelle, nonobstant la définition donnée à la notion de

partie privative à la déclaration de copropriété, sera limitée pour les fins de la présente inspection, horizontalement, à la surface du fini des murs intérieurs de l’unité et, verticalement, à la surface du fini du plafond et à la surface du recouvrement du sol. (soulignement du Tribunal) [ 20 ] Deuxièmement, le client a la possibilité d’élargir la portée de l’inspection préachat au-delà de l’unité privative.

Il suffit au client de cocher la case prévue à cet effet et dès lors l’inspecteur s’engage à inspecter les systèmes et composantes que le client choisi à partir d’un éventail d’options, tel l’extérieur, de l’immeuble, la structure et les fondations, la toiture, le vide de toit, le système central de chauffage, la chambre électrique, etc. [ 21 ] Mme Labelle ne s’est pas prévalue de cette deuxième option et coche la case de l’article C.1 qui limite la portée du service d’inspection à l’unité exclusivement. [11] . [ 22 ] À la suite de l’inspection, Mme Labelle signe un document intitulé « Attestation d’exécution d’une inspection d’un immeuble principalement résidentiel » [12] .

Dans cette attestation, Mme Labelle reconnaît que M. Fiset n’a pas examiné tout l’extérieur du bâtiment, car cette

partie est non applicable en raison qu’il s’agit de parties communes [13] . Dans cette même attestation, Mme Labelle reconnaît également que l’inspection des fondations ne fait pas l’objet de la prestation de M. Fiset [14] . [ 23 ] Enfin, à la fin de l’inspection préachat, Mme Labelle signe également un document intitulé « Contrôle de qualité » [15] .

Elle reconnaît dans ce document que le contenu de l’inspection est conforme à ses attentes, qu’elle a apprécié la forme de l’inspection et que le matériel qui lui est remis est satisfaisant. [ 24 ] Il ressort de ce survol de la preuve et des conditions du Contrat d’inspection préachat que Mme Labelle ne s’est pas déchargée de son fardeau de preuve d’établir que son consentement au contrat a été vicié par une erreur sur l’objet de la prestation. [ 25 ] Le Contrat d’inspection préachat, incluant l’Annexe C – Copropriété divise, informe clairement Mme Labelle que l’objet de la prestation de M.

Fiset se limitera à la copropriété divise exclusivement. De plus, l’Attestation d’exécution d’une inspection et le document « Contrôle de qualité » confirment la limite de la prestation de M. Fiset. [ 26 ] S’il y a eu erreur sur l’objet de la prestation de M. Fiset, ce que le Tribunal nie, il s’agit alors d’une erreur inexcusable de Mme Labelle, car le cadre contractuel indique clairement l’objet de la prestation de M. Fiset.

Or, l’alinéa 2 de l’art 1400 C.c.Q. indique que l’erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement. [ 27 ] Par conséquent, l’argument de Mme Labelle fondée sur le vice de consentement au motif d’erreur sur l’objet de la prestation est mal fondé.

b) M. Fiset a-t-il commis une faute dans l’exécution du Contrat d’inspection préachat d’un immeuble? [ 28 ] Le Contrat d’inspection préachat entre Mme Labelle et M. Fiset est un contrat de service assujetti à l’

article 2100 du Code civil du Québec (C.c.Q.), lequel se lit comme suit : 2100. L’entrepreneur et le prestataire de services sont tenus d’agir au mieux des intérêts de leur client, avec prudence et diligence. Ils sont aussi tenus, suivant la nature de l’ouvrage à réaliser ou du service à fournir, d’agir conformément aux usages et règles de leur art, et de s’assurer, le cas échéant, que l’ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat. Lorsqu’ils sont tenus au résultat, ils ne peuvent se dégager de leur responsabilité qu’en prouvant la force majeure. [ 29 ] Comme le précise l’

article 2100 C.c.Q. , M. Fiset s’engage envers Mme Labelle d’agir conformément aux usages et règles de l’art et surtout, de s’assurer que le service fourni est conforme au contrat intervenu entre les parties. [ 30 ] Le contrat est la loi que se donnent les parties [16] . [ 31 ] Pour avoir droit au remboursement qu’elle réclame, Mme Labelle a le fardeau de prouver selon la balance des probabilités [17] que M.

Fiset a commis une faute contractuelle en ce qu’il n’a pas livré un service conformément au contrat entre les parties, et que cette faute lui a causé un préjudice qui correspond au prix qu’elle a payé. [ 32 ] En l’espèce, Mme Labelle plaide que M.

Fiset a commis une faute qui justifie le remboursement du prix payé en ce qu’il n’a pas inspecté ou observé et décrit dans son rapport les éléments suivants : les fondations, le toit, le revêtement extérieur des murs et enfin les composantes électriques de l’immeuble. [ 33 ] En omettant d’observer et de mentionner ces éléments dans son rapport, Mme Labelle argumente que M.

Fiset n’a pas exécuté l’inspection en conformité avec le Contrat d’inspection préachat et la Norme de pratique professionnelle pour l’inspection visuelle de bâtiments principalement résidentiels de l’Association des inspecteurs en bâtiment du Québec, [18] laquelle fait

partie intégrante du contrat [19] . [ 34 ] L’objet de la prestation de service de M. Fiset est clairement défini au Contrat d’inspection préachat. Comme mentionné aux paragraphes 18 à 25 du présent jugement, son service d’inspection préachat se limite à la copropriété divise exclusivement. [ 35 ] Mme Labelle s'appuie sur le rapport d’inspection préachat réalisé par Inspections Desbiens inc. pour appuyer sa prétention que M.

Fiset a mal exécuté ses obligations découlant du Contrat d’inspection préachat [20] . [ 36 ] Or, le contrat d’inspection préachat d’immeuble conclu entre Mme Labelle et Inspections Desbiens inc. diffère d’une manière significative du Contrat d’inspection préachat qu’elle a conclu avec M.

Fiset, en ce que le contrat conclu avec Inspections Desbiens inc. fait expressément mention que l’immeuble qui fait l’objet de l’inspection est détenu en copropriété indivise [21] . [ 37 ] De plus, à l’article C.1 de l’annexe C de ce contrat, et contrairement au choix qu’elle fait dans le Contrat d’inspection préachat conclu avec M. Fiset, Mme Labelle opte pour une inspection élargie qui va au-delà de l’unité privative.

Le contrat avec Inspections Desbiens Inc. indique que l’inspecteur s’engage à observer et décrire dans son rapport le revêtement extérieur, les fondations, la toiture, la cage d’escalier et la chambre électrique, tous des éléments qui sont exclus de l’objet de la prestation de M. Fiset [22] . Enfin, le

titre de l’annexe C - « Copropriété Divise », est biffé et remplacé par « Copropriété Indivise ». [ 38 ] L’objet de la prestation prévu au contrat conclu entre Mme Labelle et Inspections Desbiens inc. est clairement différent de celle visée par le Contrat d’inspection préachat conclu avec M. Fiset. Ainsi, le rapport d’inspection préachat rédigé par Inspections Desbiens inc. ne peut aucunement servir à établir la mauvaise exécution du Contrat d’inspection préachat par M. Fiset. [ 39 ] Le contenu du rapport d’inspection rédigé par M.

Fiset [23] démontre qu’il a fourni le service d’inspection selon l’objet de sa prestation et conformément aux obligations identifiées au Contrat d’inspection préachat. Selon les termes du contrat, il ne s’est jamais engagé à observer et décrire dans son rapport les composantes structurales telles les fondations, le toit, le revêtement extérieur ou le système électrique de l’immeuble. Comme le souligne M. Fiset lorsqu’il témoigne au procès, il n’était pas dans son mandat d’observer ces éléments de l’immeuble.

Si son mandat avait été aussi large que le prétend Mme Labelle, il témoigne que le prix pour ce service aurait été de loin supérieur au prix que Mme Labelle a payé. [ 40 ] En conclusion, le Tribunal conclut que Mme Labelle n’a pas fait la preuve que son consentement a été vicié par une erreur sur l’objet de la prestation de M. Fiset. Au contraire, la preuve documentaire établit clairement que M. Fiset avait un mandat limité.

De plus, la preuve révèle qu’il a fourni un service conforme aux obligations stipulées dans le Contrat d’inspection préachat. [ 41 ] Dans ces circonstances, la demande de Mme Labelle sera rejetée et il n’est pas nécessaire de traiter de la question en litige (c).

d) La demande reconventionnelle de M. Fiset fondée sur l’absence de fondement de Mme Labelle ainsi que sur les troubles et inconvénients qu’il a subis est-elle bien fondée? [ 42 ] M. Fiset se porte demandeur reconventionnel et réclame 4 500 $ à Mme Labelle, car il prétend que sa demande est sans fondement, lui a causé des troubles, inconvénients, perte de temps, et lui a occasionné des honoraires d’avocat. [ 43 ] En matière civile, la charge de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse en vertu du principe prévu à l'

article 2803 C.c.Q. qui établit que « celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention ». [ 44 ] Le Tribunal décide selon la balance des probabilités que prévoit l'

article 2804 C.c.Q. et qui veut que « la preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante ». [ 45 ] En vertu de l’article 51 du Code de procédure civile , les tribunaux ont le pouvoir de déclarer abusive une demande en justice

qui est manifestement mal fondée, frivole ou dilatoire et de sanctionner cet abus, notamment par la condamnation au paiement des honoraires d’avocats encourus par la

partie adverse. [ 46 ] Le test pour déclarer une demande procédure abusive a notamment été décrit par la Cour d’appel du Québec dans Royal Lepage Commercial inc . c. 109650 Canada Ltd. [24] : [46] Que faut-il entendre par témérité? Selon moi, c’est le fait de mettre de l’avant un recours ou une procédure alors qu’une personne raisonnable et prudente, placée dans les circonstances connues par la

partie au moment où elle dépose la procédure ou l’argumente, conclurait à l’inexistence d'un fondement pour cette procédure. Il s’agit d’une norme objective, qui requiert non pas des indices de l’intention de nuire mais plutôt une évaluation des circonstances afin de déterminer s’il y a lieu de conclure au caractère infondé de cette procédure. Est infondée une procédure n’offrant aucune véritable chance de succès, et par le fait, devient révélatrice d’une légèreté blâmable de son auteur.

Comme le soulignent les auteurs Baudouin et Deslauriers, précités : « L’absence de cette cause raisonnable et probable fait présumer sinon l’intention de nuire ou la mauvaise foi, du moins la négligence ou la témérité ». [ 47 ] De l’avis du Tribunal, une personne raisonnable et prudente, placée dans les circonstances connues par Mme Labelle au moment où elle introduit sa demande, n’aurait pas conclu à l’inexistence d’un fondement de sa demande. [ 48 ] Ce n’est pas parce que la demande Mme Labelle sera rejetée par le Tribunal que cela signifie qu’elle a intenté à une demande en justice abusive [25] . [ 49 ] M.

Fiset ne s’est pas déchargé de son fardeau de preuve de démontrer que la demande de Mme Labelle est abusive. [ 50 ] Par ailleurs, la demande reconventionnelle de M. Fiset fondée sur le fait qu’il a subi des troubles et inconvénients et pertes de temps pour se défendre et assister au procès sera également rejetée, car elle est non fondée. En effet, il s’agit d’inconvénients normaux d’un litige en matière civile et il n’y a aucun motif, en l’instance, d’écarter la règle habituelle qu’ils ne donnent lieu à aucune compensation [26] . [ 51 ] Dans ces circonstances, la demande reconventionnelle de M.

Fiset sera rejetée, car elle est mal fondée en faits et en droit. [ 52 ] Vu les résultats mitigés, le Tribunal n’accordera pas de frais de justice en l’instance. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 53 ] REJETTE la demande d’Annick Labelle; [ 54 ] REJETTE la demande reconventionnelle d’Érick Fiset; [ 55 ] LE TOUT, sans frais de justice. __________________________________ ENRICO FORLINI J.C.Q. Date d’audience : 7 février 2017