2014 QCCQ 9388, 2014 QCCQ 9388

Éthier c. Létourneau 2014 QCCQ 9388 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-131333-116 DATE : 29 septembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE HENRI RICHARD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LOUIS ÉTHIER et RENÉE MARCEAU Demandeurs c.

HÉLÈNE LETOURNEAU Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Renée Marceau et Louis Éthier réclament à Hélène Letourneau 7 000 $ pour les dommages découlant de son refus injustifié d’acheter leur maison alors qu’une promesse d’achat lie les parties. [ 2 ] En défense, Mme Letourneau avance que son refus de passer

titre découle de l’état lamentable du mur de soutènement qui se trouve sur la ligne séparative arrière du terrain. Puisque ce mur nécessite des réparations majeures, elle est en droit de ne pas conclure la vente. Questions en litige [ 3 ]

a) Hélène Letourneau commet-elle une faute en refusant d’acheter la maison de Renée Marceau et Louis Éthier ?

b) Si oui, quels sont les dommages auxquels Mme Marceau et M. Éthier ont droit ? Contexte [ 4 ] Renée Marceau et Louis Éthier mettent en vente leur propriété via DuProprio.com. [ 5 ] Après avoir visité l’immeuble en compagnie de son conjoint, Mme Letourneau présente une promesse d’achat en date du 7 mars 2010 à laquelle répondent Mme Marceau et M.

Éthier par une contre-offre dûment acceptée par Mme Letourneau le 9 mars 2010. [ 6 ] La promesse d’achat de Mme Letourneau est conditionnelle à une inspection, en vertu de la clause suivante : Condition d’inspection Cette promesse d’achat est conditionnelle à ce que l’acheteur (Mme Letourneau) puisse faire inspecter l’immeuble par un expert en bâtiment dans les sept (7) jours consécutifs suivant l’acceptation de la présente promesse d’achat.

Si cette inspection révèle l’existence de vices affectant l’immeuble, des anomalies de construction ou défauts majeurs, l’acheteur devra en aviser le vendeur (Mme Marceau et M. Éthier) dans le délai prévu ci-dessus et devra lui remettre dans les quatre (4) jours suivant l’expiration de ce délai, une copie du rapport d’inspection ainsi que sa décision d’acheter selon les termes, de proposer une modification à l’offre ou de déclarer son offre nulle et non avenue.

À défaut de procéder à l’inspection ou d’aviser le vendeur selon les termes ci-haut dans les délais prévus, l’acheteur sera réputé avoir renoncé à la présente condition . (soulignements du Tribunal) [ 7 ] À la promesse d’achat, les parties prévoient que l’acte de vente notarié devra être signé le ou avant le 4 juin 2010. [ 8 ] Par ailleurs, Mme Marceau et M. Éthier s’engagent à enlever la piscine hors-terre si Mme Letourneau décide de ne pas la conserver. [ 9 ] Mme Letourneau retient les services d’un inspecteur qui procède à une visite des lieux vers le 25 mars 2010.

[ 10 ] Selon la preuve non contredite, aucun élément défavorable ne ressort de cette inspection. Quant au mur de soutènement qui se trouve à la limite arrière du terrain, les parties y ont accès et sont en mesure de constater un bombement ou un arc de cercle dans ce mur composé de blocs de béton. L’inspecteur de Mme Letourneau l’avise qu’il n’est pas un expert en ce domaine, si bien qu’il lui recommande de faire appel à un ingénieur en structure. [ 11 ] À la suite de cette inspection, Mme Marceau et M.

Éthier ne reçoivent aucune copie du rapport d’inspection ni de la décision de Mme Letourneau de proposer une modification à l’offre ou de la déclarer nulle et non avenue. [ 12 ] Après l’inspection, Mme Letourneau témoigne qu’elle doit se rendre en France pour des raisons familiales et qu’à son retour, son frère tombe gravement malade. [ 13 ] Ceci étant, Mme Letourneau retourne visiter les lieux vers le 21 mai 2010 et constate, avec déception, que la piscine hors-terre est dans un état pitoyable, de même que le terrain et l’aménagement paysager. [ 14 ] Lors de cette visite du mois de mai, Mme Letourneau et son conjoint notent aussi que la clôture qui se trouve ancrée sur le mur de soutènement située à l’arrière du terrain n’est pas solide puisqu’elle s’incline dangereusement. [ 15 ] Déçue de l’état des lieux, Mme Letourneau avise son notaire de retarder la signature de l’acte de vente à la fin juin 2010 afin qu’elle retienne les services d’un ingénieur en structure qui produit un rapport en date du 9 juin 2010 et conclut que le mur de soutènement doit être refait et que les coûts peuvent facilement atteindre 40 000 $ pour l’exécution de tels travaux qu’il qualifie de majeurs. [ 16 ] Par lettre du 10 juin 2010, signée par Mme Letourneau et son conjoint, elle transmet à Mme Marceau et à M.

Éthier une copie du rapport de son ingénieur daté de la veille et conclut que vu l’importance des travaux à effectuer et en vertu de l’

article 1726 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) [1] , elle retire sa promesse d’achat. [ 17 ] Mme Marceau et M.

Éthier mandatent un avocat afin de transmettre à Mme Letourneau une lettre de mise en demeure qui dénonce l’annulation illégale de sa promesse d’achat et lui demande de confirmer qu’elle donnera suite à son engagement d’acquérir cet immeuble, à défaut de quoi il sera remis en vente et tous les dommages-intérêts occasionnés lui seront réclamés. [ 18 ] Par lettre du 23 juin 2010, Mme Letourneau répond que l’achat de la propriété est conditionnel à l’exécution des travaux recommandés par son ingénieur, ce que refusent Mme Marceau et M.

Éthier, comme le confirme une lettre de leur avocat du 30 juin 2010 qui dénonce de nouveau la position illégale de Mme Letourneau. [ 19 ] En conséquence du refus de Mme Letourneau de passer titre, Mme Marceau et M. Éthier remettent sur le marché leur propriété et réussissent à la vendre le 19 novembre 2010. [ 20 ] Mme Marceau et M.

Éthier réclament les dommages qu’ils subissent entre la signature de l’acte de vente qui devait avoir lieu avec Mme Letourneau, à la fin juin 2010, et la date de revente de l’immeuble, en novembre 2010, pour les frais suivants qu’ils n’auraient pas eu à payer : Hydro-Québec, assurance-habitation, taxes municipales et scolaires, intérêts hypothécaires, pour un total de 7 113,49 $ qu’ils acceptent de réduire à 7 000 $ afin de conférer compétence à la Division des petites créances de la Cour du Québec.

Analyse [ 21 ] Tout d’abord, le Tribunal ne tient aucunement en compte l’état de la piscine hors-terre et du terrain de la cour arrière, puisque Mme Letourneau ne met jamais en demeure Mme Marceau et M.

Éthier à cet égard. [ 22 ] Pour l’essentiel, Mme Letourneau plaide que l’état défectueux du mur de soutènement qui se trouve à la limite arrière du terrain justifie sa décision de refuser d’acheter l’immeuble en cause. [ 23 ] Après analyse des faits et des règles de droit applicables en semblables matières, le Tribunal conclut que la position de Mme Letourneau est mal fondée. [ 24 ] La promesse d’achat signée entre les parties contient une condition d’inspection qui prévoit des délais quant à la tenue de cette inspection et de la transmission d’une copie du rapport si elle révèle l’existence de vices affectant l’immeuble, des anomalies de construction ou défauts majeurs. [ 25 ] Il est vrai que les parties acceptent, de consentement, de prolonger le premier délai de sept jours puisque l’inspection a lieu vers le 25 mars 2010 alors que la promesse d’achat est acceptée le 9 mars 2010. [ 26 ] Cependant, la preuve ne révèle aucune entente quant à l’autre délai de quatre jours qui oblige Mme Letourneau à transmettre une copie du rapport d’inspection si elle entend proposer une modification à la promesse d’achat ou la déclarer nulle et non avenue.

Quoi qu’il en soit, à la suite de cette inspection, Mme Marceau et M. Éthier ne reçoivent aucune copie du rapport d’inspection. [ 27 ] Ce n’est que par lettre du 10 juin 2010 que Mme Letourneau invoque l’

article 1726 C.c.Q. afin de justifier le retrait de sa promesse d’achat. Pour invoquer cet article, quatre conditions doivent être satisfaites pour qualifier un vice de caché. Il doit être :

a) grave;

b) inconnu de l’acheteur;

c) caché; et

d) antérieur à la vente. [ 28 ] La preuve non contredite démontre que dès la visite du mois de mars 2010 avec son inspecteur préachat, Mme Letourneau constate un bombement dans le mur de soutènement situé à l’arrière de la propriété, ce qui l’empêche d’invoquer quelque vice caché que ce soit, puisqu’il était facilement décelable par un acheteur prudent et diligent.

[ 29 ] De plus, les délais prévus à la condition d’inspection ne souffrent d’aucune ambiguïté. Si Mme Letourneau désire proposer une modification à sa promesse d’achat ou la déclarer nulle et non avenue, à la suite de l’inspection, elle devait respecter le délai imparti et transmettre à Mme Marceau et à M. Éthier une copie du rapport d’inspection. [ 30 ] Aucun motif de nature juridique ne permet à Mme Letourneau de décider, le 10 juin 2010, de retirer sa promesse d’achat. Elle est forclose de le faire vu qu’elle ne respecte pas les délais de la condition d’inspection de sa promesse d’achat et vu l’absence de vice caché affectant le mur de soutènement en cause. [ 31 ] L’

article 1712 C.c.Q. prévoit : 1712. Le défaut par le promettant vendeur ou le promettant acheteur de passer

titre confère au bénéficiaire de la promesse le droit d'obtenir un jugement qui en tienne lieu. [ 32 ] Au lieu de forcer Mme Letourneau à passer titre, Mme Marceau et M. Éthier décident de remettre sur le marché leur propriété et réussissent à la vendre en novembre 2010. [ 33 ] Mme Marceau et M. Éthier sont donc en droit de réclamer de Mme Letourneau tous les dommages découlant de son refus illégal et injustifié d’acheter leur propriété, en application de l’

article 1590 C.c.Q. [2] . [ 34 ] Puisqu’il est convenu entre les parties de retarder la signature de l’acte de vente à la fin juin 2010, Mme Marceau et M. Éthier ne peuvent réclamer de Mme Letourneau les dommages en calculant 163 jours entre la date de la signature de l’acte de vente prévue à la promesse d’achat et la revente de l’immeuble en novembre 2010. Le Tribunal calcule que 142 jours doivent servir de base afin d’attribuer les dommages-intérêts suivants subis par Mme Marceau et M.

Éthier qu’ils sont en droit de réclamer : - Hydro-Québec : 87,31 $ - Assurance-habitation : 539,82 $ - Taxes scolaires : 219,91 $ - Taxes municipales : 1 020,07 $ - Frais d’intérêts hypothécaires : 4 331,00 $ TOTAL : 6 198,11 $ [ 35 ] Le Tribunal accorde les frais d’intérêts hypothécaires puisque Mme Marceau et M. Éthier démontrent que le défaut de Mme Letourneau de passer

titre les empêche de rembourser un montant de 305 000 $ d’une marge hypothécaire qu’ils contractent auprès d’une institution financière à un taux de 3,65 % l’an. [ 36 ] Finalement, le Tribunal ne peut accorder d’autres chefs de réclamation puisqu’ils ne sont pas mentionnés à la demande de Mme Marceau et M. Éthier. PAR CES MOTIFS, le Tribunal: ACCUEILLE en

partie la demande de Renée Marceau et Louis Éthier; CONDAMNE Hélène Letourneau à payer à Renée Marceau et à Louis Éthier 6 198,11 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 30 novembre 2011, date de la demande; CONDAMNE Hélène Letourneau à payer à Renée Marceau et à Louis Éthier 159 $ à

titre de frais judiciaires. __________________________________ Henri Richard, J.C.Q. Date d’audience : 16 septembre 2014 [1] 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [2] 1590. L'obligation confère au créancier le droit d'exiger qu'elle soit exécutée entièrement, correctement et sans retard. Lorsque le débiteur, sans justification, n'exécute pas son obligation et qu'il est en demeure, le créancier peut, sans préjudice de son droit à l'exécution par équivalent de tout ou

partie de l'obligation: 1° Forcer l'exécution en nature de l'obligation; 2° Obtenir, si l'obligation est contractuelle, la résolution ou la résiliation du contrat ou la réduction de sa propre obligation corrélative; 3° Prendre tout autre moyen que la loi prévoit pour la mise en oeuvre de son droit à l'exécution de l'obligation.