2016 QCCQ 7550, 2016 QCCQ 7550

Crochetière c. Pellerin 2016 QCCQ 7550 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ARTHABASKA LOCALITÉ DE VICTORIAVILLE « Chambre civile » N° : 415-32-006688-157 DATE : 29 juin 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE LABBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CHANTAL CROCHETIÈRE Demanderesse c.

LISE PELLERIN Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse reproche à la défenderesse de lui avoir vendu une maison qui comporte des vices cachés. Elle lui réclame 15 000 $ à

titre de dommages. [ 2 ] La défenderesse nie responsabilité. Elle précise que les infiltrations d’eau ont été dénoncées à la demanderesse avant la vente et elle ajoute que la vente a été faite sans garantie légale.

LE CONTEXTE [ 3 ] Le 30 juillet 2014, la défenderesse a vendu à la demanderesse, un immeuble avec maison dessus construite, situé sur la rue Dallaire à Victoriaville pour le prix de 143 000 $ [1] . [ 4 ] Le contrat de vente comporte l’exclusion de garantie suivante : GARANTIE Nonobstant toute disposition contraire qui pourrait être prévue aux présentes ou dans tout autre document à intervenir entre le VENDEUR et l’ACHETEUR, l’ACHETEUR reconnaît et convient spécifiquement que cette vente est faite sans aucune garantie légale ou conventionnelle de quelque nature que ce soit, lesquelles sont toutes spécifiquement exclues, et cette vente est donc faite aux risques et périls de l’ACHETEUR, à l’exception de la garantie relative aux titres de propriétés, laquelle demeure. [ 5 ] Cette exclusion de garantie avait déjà été annoncée dans la promesse d’achat [2] . [ 6 ] La demanderesse a renoncé à faire inspecter la maison avant d’acheter, tel qu’il appert de l’article 8.1 de la promesse d’achat [3] . [ 7 ] La déclaration du vendeur DV 85730 du 23 juin 2014 [4] révèle ce qui suit :

A) La maison a été construite en 1965;

B) La défenderesse et son conjoint l’habitent depuis la date de la construction;

C) Le vendeur fait état d’infiltrations d’eau survenues il y a environ 7 ans; La source était le drain au sous-sol; La situation a été vérifiée et le problème provenait du drain de la Ville qui a été réparé par cette dernière; La tuyauterie a été changée et un clapet anti- retour a été installé.

D) Une infiltration d’eau est survenue au sous-sol à une ou deux reprises en avril 2014, dans le petit salon, lors du dégel, du côté de l’abri d’auto; L’eau provenait de la fondation.

E) Enfin, il y a environ 7 ans, tous les planchers ont été défaits et le bas des murs refaits à la suite du dégât d’eau survenu. Un déshumidificateur a été installé au sous-sol, lequel a été refait au complet.

F) Il y a une fissure en façade et à un coin arrière.

G) La couverture a été refaite en 1994. [ 8 ] La demanderesse a affirmé qu’elle ne s’est pas inquiétée de ces dénonciations dans la déclaration du vendeur.

[ 9 ] Le motif de vente par la défenderesse était qu’elle et son conjoint désiraient aller vivre en résidence. Elle ajoute que la vente a été faite sans garantie puisque tous les deux sont âgés. L’agente d’immeuble Sylvie Baril a confirmé cette affirmation. [ 10 ] Le 1 er août 2014, la demanderesse a constaté une infiltration d’eau au sous-sol du côté de l’abri d’auto.

Elle a aussi constaté une infiltration d’eau par un luminaire qu’elle avait retiré pour peindre un plafond. [ 11 ] La demanderesse admet qu’il a été fait état de la clause d’exclusion de garantie chez la notaire qui a procédé à l’acte de vente, et qu’elle lui a été expliquée. [ 12 ] Le notaire lui a aussi expliqué que cette clause n’a pas d’effet en cas de mauvaise foi des vendeurs. [ 13 ] Le conjoint de la défenderesse, M.

Denis Charland, a affirmé que les infiltrations dénoncées dans la déclaration du vendeur étaient les seules que sa conjointe et lui avaient connues depuis qu’ils habitaient la maison. [ 14 ] Le déshumidificateur au sous-sol était toujours en fonction au moment de la vente. [ 15 ] La demanderesse a dénoncé la situation à la défenderesse par lettre le 23 septembre 2014 [5] . [ 16 ] La défenderesse a répondu par l’intermédiaire de son avocat le 24 septembre 2014 [6] . [ 17 ] La demanderesse a envoyé une mise en demeure le 14 juin 2015, réclamant 15 000 $ [7] . [ 18 ] La demanderesse allègue avoir effectué les travaux d’urgence suivants à savoir : L’excavation des trois côtés de la maison pour y mettre une membrane et changer le drain.

Elle a aussi fait mettre une membrane sur la toiture avec un enduit. ANALYSE [ 19 ] La garantie contre les vices cachés est prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec , dont le texte est le suivant : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 20 ] Quatre conditions sont nécessaires pour que la garantie s’applipque : le vice doit être grave et causer un déficit d’usage de l’immeuble, il doit exister au moment de la vente, il ne doit pas avoir été dénoncé à l’acheteur et il doit être caché. [ 21 ] La preuve révèle que la défenderesse a dénoncé à la demanderesse plusieurs infiltrations d’eau survenues au sous-sol, environ sept ans avant la vente. [ 22 ] La demanderesse ne s’est pas inquiétée de cette dénonciation et en plus, elle a refusé de faire inspecter l’immeuble. [ 23 ] La défenderesse a aussi dénoncé dans la déclaration du vendeur que la toiture avait été refaite en 1994.

Elle avait donc vingt ans d’usure au moment de la vente et la demanderesse devait concevoir qu’elle approchait de la fin de sa durée de vie utile. Elle n’a pas jugé bon de faire inspecter la couverture. [ 24 ] L’exclusion de la garantie de qualité est prévue aux articles 1732 et 1733 du Code civil du Québec , dont les textes sont les suivants : 1732. Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l'exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. art. 1732 – (574) 1733.

Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel. [ 25 ] Selon les circonstances révélées par la preuve, le Tribunal doit donner effet à cette exclusion de garantie. En effet, le texte de l’exclusion a été expliqué à la demanderesse lors de la passation du contrat notarié. De plus, la preuve révèle que la défenderesse, qui est présumée de bonne foi en vertu de l’

article 2805 du Code civil du Québec , n’a pas eu un comportement fautif ou même frauduleux à l’égard de la demanderesse. Elle a déclaré exactement la situation qu’elle avait connue au cours des années et n’a rien caché à la demanderesse. [ 26 ] En conséquence, la demande doit être rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[ 27 ] REJETTE la demande. [ 28 ] CONDAME la demanderesse à payer à la défenderesse les frais de 190 $ pour la contestation. __________________________________ PIERRE LABBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 21 mars 2016