2016 QCCQ 6090, 2016 QCCQ 6090

Bourassa, Jodoin inc. c. Syndicat de la copropriété L'Île Bellevue phase I 2016 QCCQ 6090 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-145907-152 DATE : 1 er avril 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE VÉZINA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ BOURASSA, JODOIN INC. et LES ÉVALUATIONS QUALIPRO INC. Demanderesses c.

SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ L’ILE BELLEVUE PHASE I Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Bourassa, Jodoin inc. (Bourassa) et Les Évaluations Qualipro inc. (Qualipro) réclament 5 748,75 $ [1] du Syndicat de la copropriété L’Ile Bellevue Phase I (Syndicat) pour des services professionnels rendus à

titre d’évaluateurs agréés. [ 2 ] Le Syndicat admet devoir 3 000 $ plus taxes, tel que convenu à l’offre de service, mais conteste le montant additionnel de 2 000 $ réclamé. [ 3 ] Élaine St-Denis ( Mme St-Denis ) agit comme administratrice tant pour Bourassa que pour Qualipro. À la fin de l’instruction, elle réclame 1 000 $ pour ses pertes de temps et 21 $ pour ses frais de stationnement. [ 4 ] Le représentant du Syndicat, Robert Kessler (M. Kessler), réclame également 42 $ pour des frais de stationnement. QUESTIONS EN LITIGE

A) Bourassa et Qualipro ont-elles établi avoir droit à 5 748,75 $?

B) La représentante de Bourassa et de Qualipro a-t-elle établi avoir droit à des frais de 1 000 $ pour ses pertes de temps?

C) Les représentants des parties ont-ils établi avoir droit au remboursement des frais de stationnement? CONTEXTE ET ANALYSE [ 5 ] En matière civile, celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui justifient ses prétentions [2] . [ 6 ] La charge de la preuve [3] repose sur la

partie qui présente une demande. Celle-ci doit présenter une preuve selon la balance des probabilités qu’on appelle une preuve prépondérante. Ceci signifie que Bourassa et Qualipro doivent démontrer que leurs prétentions factuelles sont plus probables que leur inexistence [4] pour avoir gain de cause. [ 7 ] Les éléments de preuve sont soupesés par le Tribunal.

La probabilité est évaluée selon la preuve directe, les circonstances, les références et les présomptions [5] . [ 8 ] Dans le cadre de son analyse, le Tribunal réfère aux faits pertinents qui se dégagent de l’ensemble de la preuve. [ 9 ] Le 2 novembre 2010, Bourassa expédie au Syndicat une offre de services [6] : OBJET : OFFRE DE SERVICES Rapport complet Valeur assurable 100 à 1000 rue de l’Ile Bellevue , Ile Perrot (Québec)

_____________________________________________________ Monsieur, À votre demande, il nous fait plaisir de vous soumettre notre offre de services pour la confection d’un rapport complet visant à déterminer la valeur assurable de la propriété susmentionnée. Nos honoraires reliés à la recherche, l’analyse de données et la production d’un rapport d’évaluation français en double exemplaire dans un délai de dix (10) à trente (30) jours ouvrables seront de +/- 3 000 $ plus les taxes usuelles .

Veuillez nous retourner un exemplaire dûment signé attestant votre accord des conditions énoncées dans cette offre de services. (Nos soulignements) [ 10 ] Pour établir ce prix, Mme St-Denis dispose de photos aériennes illustrant la présence de quatre bâtiments sur le complexe immobilier du Syndicat. [ 11 ] Le Syndicat signe cette offre de services le 20 octobre 2011 [7] , soit près d’un an après son émission par Bourassa. [ 12 ] Le 20 février 2012, c’est toutefois Qualipro qui facture le Syndicat pour les services rendus [8] . [ 13 ] Comme la facture est au montant de 5 000 $ plus taxes, le Syndicat ne la paye pas, demandant qu’un crédit de 2 000 $ lui soit octroyé pour correspondre avec l’offre de service signée. [ 14 ] Le 28 avril 2013, l’avocat de Bourassa expédie une mise en demeure [9] , requérant paiement.

A) Bourassa et Qualipro ont-elles établi avoir droit à 5 748,75 $ ? [ 15 ] Bourassa conclut un contrat de service [10] avec le Syndicat.

Bourassa pouvait toutefois s’adjoindre les services de Qualipro pour exécuter le mandat [11] . [ 16 ] Cependant, le lien contractuel unit Bourassa et le Syndicat, et non pas Qualipro. [ 17 ] Toute personne a le devoir d’honorer les engagements qu’elle a contractés [12] . [ 18 ] Mme St-Denis témoigne de façon générale sur sa méthode de travail lorsqu’elle procède à des évaluations de plusieurs bâtiments d’un même projet. [ 19 ] Ainsi, elle évalue tout d’abord un premier bâtiment puis, elle adapte cette évaluation pour les autres bâtiments. [ 20 ] Dans ce cas-ci, puisque les dimensions, les superficies et les proportions des quatre bâtiments n’étaient pas identiques, elle ne pouvait procéder de sa manière habituelle.

Cela a entraîné une augmentation du coût. [ 21 ] Cependant, aucune réserve ni aucune nuance quant à sa méthodologie, pour en arriver à l’émission du rapport complet pour l’ensemble des bâtiments n’apparaissent à l’offre de service. [ 22 ] Le 12 avril 2012 [13] , Mme St-Denis communique avec le gestionnaire mandaté par le Syndicat : Nous avions discuté avec monsieur Jean Depelteau et conclu une entente à l’effet que des honoraires de 5 000 $ les taxes usuelles en sus étaient représentatifs. Nous notons qu’à ce jour ces honoraires n’ont pas été acquittés. [ 23 ] Le Code civil du Québec prévoit : 2102.

L'entrepreneur ou le prestataire de services est tenu, avant la conclusion du contrat, de fournir au client, dans la mesure où les circonstances le permettent, toute information utile relativement à la nature de la tâche qu'il s'engage à effectuer ainsi qu'aux biens et au temps nécessaires à cette fin. [ 24 ] Quant au prix convenu : 2107. Si, lors de la conclusion du contrat, le prix des travaux ou des services a fait l'objet d'une estimation, l'entrepreneur ou le prestataire de services doit justifier toute augmentation du prix.

Le client n'est tenu de payer cette augmentation que dans la mesure où elle résulte de travaux, de services ou de dépenses qui n'étaient pas prévisibles par l'entrepreneur ou le prestataire de services au moment de la conclusion du contrat. [ 25 ] Mme St-Denis justifie l’augmentation de 3 000 à 5 000 $ en produisant deux documents comportant des notes manuscrites. Ainsi, elle dépose l’original de l’offre de service signée par le représentant du Syndicat où dans la marge, il est écrit : « OK corrigé à 5 000 $ + tx » [14] .

Au même effet, elle produit un document interne comportant des notes de divers individus où la même mention se retrouve [15] . Ces deux mentions émanent toutefois de Bourassa ou de Qualipro. [ 26 ] Aucun document n’émane du Syndicat au sujet d’une augmentation de budget. Rien ne confirme l’acceptation de ce dernier pour l’augmentation du prix de 3 000 $ à 5 000 $. [ 27 ] Par courriel du 13 avril 2015 [16] , M. Depelteau nie d’ailleurs l’augmentation réclamée par Mme St-Denis, tout en reconnaissant que le montant de 3 000 $ pouvait varier avec une marge de 10%. (Il ne témoigne toutefois pas à l’instruction.)

[ 28 ] Aucune soumission additionnelle n’est déposée, aucun contrat modifié n’est déposé. [ 29 ] Le Tribunal reconnaît que le travail a été fait et que le rapport d’évaluation est étoffé [17] . Le rapport a aussi été remis au Syndicat, qui a pu en bénéficier. [ 30 ] Le Tribunal alloue donc le montant de 3 000 $ plus 10% et les taxes, ce qui donne un total de 3 794,18 $. Ce total est dû à Bourassa et non à Qualipro.

B) La représentante de Bourassa et de Qualipro a-t-elle établi avoir droit à 1 000 $ pour ses pertes de temps? [ 31 ] Les frais de justice sont détaillés aux articles 339 et suivants du Nouveau Code de procédure civile ( C.p.c. ) [18] . [ 32 ] L’article 342 C.p.c. prévoit la possibilité d’accorder à une

partie une compensation pour le temps consacré à l’affaire et le travail effectué en cas de manquement important dans le déroulement de l’instance. [ 33 ] Or, la preuve n’établit pas un tel manquement. [ 34 ] Le Tribunal n’alloue pas le 1 000 $ demandé par Mme St-Denis.

C) Les représentants des deux parties ont-ils établi avoir droit au remboursement des frais de stationnement? [ 35 ] Décider de présenter une demande ou présenter une contestation comporte des inconvénients de part et d’autre. Cela englobe le paiement de frais de stationnement. [ 36 ] Le Tribunal n’alloue pas ces demandes. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie l’action de Bourassa, Jodoin inc. contre le défendeur Syndicat de la copropriété L’Ile Bellevue Phase I ; CONDAMNE le défendeur Syndicat de la copropriété L’Ile Bellevue Phase I à payer 3 794,18 $ à la demanderesse Bourassa, Jodoin inc. avec l’intérêt légal de 5% par année et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , calculés depuis le 28 avril 2013; CONDAMNE le défendeur Syndicat de la copropriété L’Ile Bellevue Phase I à payer à la demanderesse Bourassa, Jodoin inc. les frais judiciaires de 222 $; REJETTE l’action de la demanderesse Les Évaluations Qualipro inc. contre le défendeur Syndicat de la copropriété L’Ile Bellevue Phase I, sans frais de justice. __________________________________ DOMINIQUE VÉZINA, J.C.Q. Date d’instruction : 23 février 2016