2013 QCCQ 8015, 2013 QCCQ 8015

Poirier c. Delaney 2013 QCCQ 8015 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉROME « Chambre civile » N° : 700-32-024183-103 DATE : Le 25 juillet 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE BENOIT SABOURIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Gilles POIRIER et. Denise POIRIER Demandeurs c. Richard DELANEY et.

Pauline GAUTHIER DELANEY Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, Gilles et Denise Poirier, réclament 3 675,92$ à Richard Delaney et Pauline Gauthier Delaney. Les demandeurs reprochent aux défendeurs d'avoir caché des informations importantes en répondant aux questions de la Déclaration du vendeur (DV) produite à l'agent d'immeuble dans le cours de la vente de leur immeuble.

Les demandeurs prétendent que si ces informations importantes avaient été révélées, ils n'auraient pas fait de promesse d'achat ni déboursé les frais découlant d'une telle promesse d'achat. [ 2 ] Les défendeurs Richard Delaney et Pauline Gauthier Delaney plaident en défense qu'ils ont complété honnêtement et au meilleur de leur connaissance la Déclaration du vendeur et que les dommages qui leur sont réclamés sont indirects, illégaux et grossièrement exagérés. QUESTIONS EN LITIGE

A) Les demandeurs ont-ils prouvé, de façon prépondérante, que les défendeurs ont caché des informations importantes en répondant aux questions contenues dans leur Déclaration du vendeur ? et

B) Si oui, ont-il droits aux dommages qu'ils réclament ? ANALYSE ET CONTEXTE [ 3 ] De l'ensemble de la preuve documentaire et des témoignages entendus, le Tribunal conclut que les demandeurs n'ont pas démontré que les défendeurs avaient fait de fausses déclarations dans la Déclaration du vendeur . [ 4 ] Le 20 novembre 2009, les demandeurs présentent aux défendeurs une promesse d'achat concernant un immeuble situé au […] à Sauveur.

La promesse est présentée par l'entremise de Mme Lycine Farand, agent immobilier, au Groupe Sutton Laurentides. [ 5 ] Préalablement à cette promesse d'achat, les demandeurs ont pris connaissance d'un document intitulé Déclaration du vendeur sur l'immeuble , déclaration signée le 4 novembre 2009 par les défendeurs. [ 6 ] Le 21 novembre 2009, les défendeurs acceptent la promesse d'achat. Cette promesse prévoit la tenue d'une inspection pré-achat et contient plusieurs conditions particulières contenues dans une

annexe (AG94150). [ 7 ] Parmi ces conditions, les demandeurs souhaitent recevoir :

A) « Tous les documents prouvant et confirmant les travaux faits tels que garage, clôture, dek, spa et les deux réclamations d'assurance;

B) La preuve que le clapet est bien en place;

C) Les preuves de ramonage;

D) Contrat d'entretien de la thermopompe et confirmation de son bon fonctionnement par écrit. De plus, l'acheteur aura 7 jours pour aller à la ville et examiner tous les papiers afin d'être rassuré que tout est en bon et dû forme. Si l'acheteur n'est pas satisfait d'une des conditions il devra aviser le vendeur par écrit expliquant sa non-satisfaction, ce dans les 3 jours suivant le 7 e jour et l'offre deviendra nulle.

Sinon il se réputé satisfait et la condition réalisée ». (sic) [ 8 ] L'agent immobilier, Lycine Farand, témoigne à l'audience et précise que les conditions posées par les demandeurs dépassaient ce qui est généralement exigé dans un tel contexte. [ 9 ] Elle affirme avoir fait le nécessaire pour permettre aux acheteurs d'obtenir toutes les informations nécessaires avant d'acheter l'immeuble. [ 10 ] Tel que prévu dans la promesse d'achat, les demandeurs retiennent les services d'un inspecteur pré-achat, M. Yves Lauzon.

Ce dernier procède à la visite de l'immeuble le 24 novembre 2009 et produit son rapport quelques jours plus tard. Ce rapport décrit plusieurs vices de nature à affecter la valeur de l'immeuble.

Dès réception du rapport, les demandeurs envisagent déjà l'annulation de leur promesse d'achat. [ 11 ] Les demandeurs consultent M. Germain Fréchette, ingénieur, qui rédige un rapport daté du 27 novembre 2009. L'ingénieur Fréchette confirme l'opinion de l'inspecteur pré-achat.

Selon lui, plusieurs défauts et anomalies affectent l'immeuble dont certains sont majeurs et pourraient entraîner des travaux et des déboursés importants. [ 12 ] Sur la base des conclusions de l'ingénieur Fréchette, les demandeurs informent les défendeurs et leur agent d'immeuble de leur intention de ne pas donner suite à la promesse d'achat et réclament le remboursement de leur dépôt de 5 000 $. [ 13 ] La promesse est finalement annulée et le dépôt remboursé le 7 décembre 2009. [ 14 ] Les demandeurs reprochent aux défendeurs d'avoir fait trois fausses déclarations dans leur Déclaration du vendeur , fausses déclarations qui ont eu un impact direct sur leur décision de présenter une promesse d'achat et d'engager les frais liés à cette promesse. [ 15 ] La première déclaration inexacte alléguée se retrouve au paragraphe D-13.1 « À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu un ou des rapports d'inspection sur l'immeuble ? »

À cette question, les demandeurs ont répondu « Non ». [ 16 ] À l'audience, le demandeur, Gilles Poirier, explique au Tribunal qu'il ne croit pas que cette réponse est exacte. Selon lui, il est certain que les demandeurs ont fait faire une inspection pré-achat avant d'acheter l'immeuble en 2003. Selon lui, les défendeurs ont un rapport pré-achat en leur possession et ne l'ont pas transmis. [ 17 ] Le Tribunal n'a aucune raison de douter de l'exactitude de la déclaration qui a été faite par les défendeurs.

L'absence de rapport ou d'inspection est probable et les demandeurs ne se sont pas déchargés de leur fardeau de prouver l'inexactitude de cette déclaration. [ 18 ] La deuxième fausse déclaration qui aurait été faite par les défendeurs se trouve au paragraphe D-15 de la Déclaration du vendeur . Dans ce paragraphe, les défendeurs affirment qu'un clapet anti-retour fut installé en 2005. Dans son témoignage, M. Delaney affirme qu'il était convaincu que ledit clapet avait été installé.

Dans son rapport, l'inspecteur pré-achat confirme la présence d'un clapet mais ce dernier serait plutôt situé sur la conduite d'évacuation des eaux de la lessiveuse et non sur la conduite d'évacuation du puisard. [ 19 ] Le Tribunal considère que les défendeurs n'ont pas fait de fausse déclaration.

C'est l'inspecteur pré-achat qui a donné l'heure juste aux demandeurs quant à la présence ou non dudit clapet anti-retour et quant à l'endroit où il a été installé. [ 20 ] Finalement, selon les demandeurs, la troisième fausse déclaration concerne la toiture de l'immeuble et se retrouve en haut de la page 4 de 4 de la Déclaration du vendeur . [ 21 ] Selon les demandeurs, les défendeurs n'auraient pas décrit adéquatement les travaux exécutés à la toiture suite à une infiltration d'eau à cet endroit au cours de l'hiver 2007-2008.

Il y aurait une divergence entre ce qui est décrit dans la Déclaration du vendeur et les constats faits par l'inspecteur pré-achat. [ 22 ] Le Tribunal est convaincu que les défendeurs ont déclaré tout ce qu'ils savaient, au meilleur de leur connaissance. Les demandeurs ont bénéficié d'une inspection pré-achat qui leur a donné l'heure juste quant à l'étendue des travaux qui ont été exécutés en 2008. [ 23 ] En conséquence, le Tribunal conclut que les demandeurs n'ont pas fait la preuve prépondérante que les défendeurs ont fait de fausses déclarations dans leur Déclaration du vendeur datée du 4 novembre 2009.

La demande est rejetée. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande, avec les frais au montant de 118 $.

__________________________________ BENOIT SABOURIN, j.c.q. Date d’audience : Le 5 juillet 2013.