2014 QCCQ 947, 2014 QCCQ 947

Daraîche c. Vibert 2014 QCCQ 947 COUR DU QUÉBEC C A N A D A PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GASPÉ LOCALITÉ DE PERCÉ « Chambre civile » N° : 110-22-000937-103 DATE : 13 février 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LA JUGE LUCIE MORISSETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ BERTRAND DARAÎCHE et ALEXANDRE DARAÎCHE demandeurs c.

MARIO VIBERT et YVON VIBERT et RAYMOND VIBERT défendeurs ______________________________________________________________________ J U G E M E N T ______________________________________________________________________ [ 1 ] JM 2034 Les demandeurs poursuivent les défendeurs en passation de

titre réclamant qu'ils leur cèdent la propriété d'un terrain. [ 2 ] Bertrand Daraîche (Bertrand) est pêcheur de homard. À l'époque des événements, son fils Alexandre Vibert Daraîche (Alexandre) et ses beaux-frères, Mario et Raymond Vibert sont ses employés. [ 3 ] Les Vibert sont propriétaires du lot connu et désigné comme étant une

partie de la subdivision CINQ du lot originaire numéro CINQ CENT SOIXANTE-TREIZE (Ptie 573-5) du cadastre officiel Canton de Percé, dans la circonscription foncière de Gaspé. Ils autorisent Bertrand à entreposer ses cages à homard sur leur terrain. Une permission est aussi accordée à Alexandre pour ses équipements de construction. Ce dernier exploite une entreprise depuis peu. [ 4 ] C'est dans ce contexte que le 20 novembre 2009, les parties signent une promesse de vente [1] par laquelle les défendeurs s'engagent à vendre un terrain aux demandeurs (les Daraîche). Ces derniers l'acceptent. En voici la représentation :

[ 5 ] Ce jour-là, Mario Vibert (Mario) se rend au domicile de Bertrand pour prendre un café. Alexandre est à la maison lorsque son oncle Mario offre de leur vendre son terrain. Ils discutent des repères et Mario fixe le prix à 6000 $. Mario appelle Raymond qui vient les rejoindre pour signer le document rédigé par Bertrand. Yvon est absent et ne signe pas. Bertrand remet 1000 $ à Raymond. Puis, vers le 20 décembre 2009, il lui verse 500 $. [ 6 ] En février 2010, 500 $ sont versés à Mario Vibert.

Puis au début d'avril, il reçoit une somme additionnelle de 700 $. [ 7 ] Au printemps 2010, les Daraîche accompagnés de Mario et Raymond se rendent sur le terrain pour le mesurer. Les Daraîche revendiquent une superficie de 300 pieds de largeur par 150 pieds de profondeur. Le mesurage de la largeur exigée dépasse considérablement l'emplacement des équipements sur place. [ 8 ] Dès ce moment, Mario déclare spontanément que ce n'est pas ça l'entente. Il offre de rembourser l'acompte reçu et Bertrand refuse.

Alexandre soutient que cette superficie est nécessaire pour déplacer le fardier et constitue un minimum pour construire un garage. [ 9 ] En mai 2010, les Daraîche font préparer une procuration au nom de Yvon Vibert pour que ce dernier autorise ses frères à signer l'acte de vente. Alexandre se rend à Tadoussac, accompagné d'un ami, pour faire signer la procuration par son oncle Yvon et par la même occasion, l'offre du 20 novembre 2009.

Cette procuration prévoit que seul Alexandre Vibert Daraîche est l'acheteur. [ 10 ] Le 4 juin 2010, une mise en demeure [2] est adressée aux défendeurs les enjoignant de se présenter chez le notaire Gabriel Boudreau pour signer l'acte de vente, et ce, au plus tard le 15 juin 2010. Le contrat [3] de vente comporte la même omission dans la désignation de l'acheteur.

De plus, l'acte prévoit une servitude de passage en faveur du vendeur. [ 11 ] Les Vibert refusent de se rendre chez le notaire pour signer l'acte. [ 12 ] En décembre 2010, une somme de 2000 $ est versée à Yvon pour un total de 4700 $, montant que les Vibert reconnaissent avoir reçu. [ 13 ] Avant l'audience, le 7 janvier 2014, les demandeurs consignent au greffe du district judiciaire de Gaspé, une somme de 1300 $ représentant le solde du prix de 6000 $.

[ 14 ] De son côté, Mario Vibert reconnaît avoir, de son propre chef, offert à Bertrand et à Alexandre de se porter acquéreurs d'une

partie de son terrain. Tout se passe bien lors de la discussion chez Bertrand ce matin-là. Jamais les parties n'ont discuté d'un droit de passage. [ 15 ] Les Daraîche soutiennent qu'ils entreposent du matériel sur ce terrain depuis deux ou trois ans. Selon les Vibert, c'est la première année que les cages à homard y sont entreposées. De plus, contrairement à ce que prétend Alexandre, le fardier blanc n'arrive sur le terrain qu'au printemps 2010.

Leurs versions diffèrent également sur l'emplacement d'une galerie sur le terrain. [ 16 ] Un plan de localisation préparé par l'arpenteur Jean-Louis Leblanc [4] démontre la superficie correspondant à ce que Mario souhaite vendre. Confronté au plan annoté lors de l'interrogatoire, il admet que son offre est inférieure à ce qu'il a dit à ce moment. Il veut et a toujours voulu garder l'accès pour entrer sur le terrain à partir de la route 132, ce qui devient impossible en concédant 300 pieds de largeur.

De plus, l'accès à son chemin pour aller à la chasse serait perdu. [ 17 ] De son côté, Raymond Vibert est formel, les poutres d'acier et les cages indiquées par son neveu sur la pièce P-5A ne sont pas à cet endroit en novembre 2009. C'est lui-même qui a manipulé les poutres d'acier. LES PRÉTENTIONS DES PARTIES [ 18 ] Les demandeurs soutiennent avoir rempli les quatre conditions donnant ouverture à l'application de l'

article 1712 du Code civil du Québec (C.c.Q.). L'avocat dépose des décisions de la Cour d'appel. Il souligne que la jurisprudence récente en matière de passation de

titre a assoupli les règles qui prévalaient auparavant. [ 19 ] Selon lui, l'entente est claire. L'occupation des lieux est connue puisque les Daraîche ont la permission d'occuper le terrain depuis deux ou trois ans. De plus, ils acceptent l'argent alors qu'ils auraient pu le refuser. [ 20 ] De son côté, l'avocate des défendeurs soutient que l'une des quatre conditions donnant ouverture à l'action en passation de

titre n'est pas respectée. N'ayant aucune entente sur les dimensions, le bien n'est pas déterminé mettant ainsi un frein à l'action en passation de titre. L'immeuble doit être certain et déterminé [5] . [ 21 ] S'en reportant à la pièce P-1, on ne peut déterminer la superficie vendue. D'ailleurs, on fait référence à un arpenteur-géomètre, de sorte qu'une subdivision sera nécessaire avant de procéder à une vente. De plus, dès le moment où les parties se rendent sur le terrain, Mario Vibert manifeste son désaccord. L'ANALYSE [ 22 ] L'

article 1712 C.c.Q se lit ainsi : Le défaut par le promettant vendeur ou le promettant acheteur de passer

titre confère au bénéficiaire de la promesse le droit d'obtenir un jugement qui en tienne lieu. [ 23 ] Pour faire droit à la demande en passation de titre, la jurisprudence exige la satisfaction de quatre conditions : • Démontrer l'existence d'une promesse de vente liant les parties; • Avoir mis en demeure le cocontractant réfractaire de passer titre; • Présenter un acte de vente conforme à l'offre de vente acceptée; • Consigner le prix de vente. [ 24 ] Les dispositions suivantes du C.c.Q. permettent aussi d'éclairer le Tribunal pour disposer du présent litige : Art. 1425 : Dans l'interprétation du contrat, on doit rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes utilisés.

Art. 1426 : On tient compte, dans l'interprétation du contrat, de sa nature, des circonstances dans lesquelles il a été conclu, de l'interprétation que les parties lui ont déjà donnée ou qu'il peut avoir reçue, ainsi que des usages. Art. 1453 : Le transfert d'un droit réel portant sur un bien individualisé ou sur plusieurs biens considérés comme une universalité, en rend l'acquéreur titulaire dès la formation du contrat, quoique la délivrance n'ait pas lieu immédiatement et qu'une opération puisse rester nécessaire à la détermination du prix.

Le transfert portant sur un bien déterminé quant à son espèce seulement en rend l'acquéreur titulaire, dès qu'il a été informé de l'individualisation du bien. [ 25 ] La doctrine suivante doit également être considérée : Existence et intégrité du consentement : 170 - Le consentement est la condition la plus importante de la formation du contrat, car s'engager c'est consentir par acte de volonté non équivoque à assumer certaines obligations. Il est indispensable que le consentement existe. On ne saurait admettre en effet qu'une

personne se trouve liée par un contrat dont elle ignore l'existence ou qu'elle n'a pas voulu. L'expression du consentement doit, en outre, représenter la volonté réelle du contractant.

Ce dernier doit donc donner un consentement libre et éclairé ( art. 1399 C.c.Q. ) […] 172 - Pour qu'il y ait contrat, il est nécessaire que les contractants soient mutuellement d'accord sur la nature de l'engagement, les obligations qui en découlent et ses autres termes [6] . [ 26 ] Pour réussir dans leur action en passation de titre, les demandeurs doivent remplir les quatre conditions élaborées par la jurisprudence. [ 27 ] En premier lieu, existe-t-il une promesse de vente liant les parties ? [ 28 ] L'offre d'achat P-1 est la loi des parties et le Tribunal ne peut y ajouter quelque terme ou en retrancher dans sa recherche de l'intention des parties.

Une entente doit exister sur tous les éléments essentiels du contrat. [ 29 ] La preuve permet de conclure qu'il n'y a pas eu rencontre de volonté sur la vente du terrain. La pièce P-1 n'est pas une promesse valide et exécutoire. [ 30 ] Les deux parties, acheteurs et vendeurs, ne s'entendent pas sur la superficie du terrain. La pièce P-1 ne la prévoit pas. Dès le mesurage en mai 2010, la discorde s'installe.

Pour la première fois, les acheteurs revendiquent une superficie précise de 300 pieds par 150 pieds. [ 31 ] De plus, ce lot n'étant pas subdivisé, il devient nécessaire de mandater un arpenteur pour établir la superficie. D'ailleurs, les parties ont prévu y avoir recours et c'est l'acheteur Bertrand Daraîche qui devait le payer. [ 32 ] Le Tribunal estime qu'il y lieu de rejeter la requête sur la seule base qu'aucune entente n'est intervenue sur un terrain précis. La première condition à respecter pour faire droit à une action en passation de

titre n'est pas remplie. Ainsi, il devient superfétatoire de statuer sur les trois autres conditions. [ 33 ] En conséquence, le Tribunal conclut que les demandeurs n'ont pas démontré, par une preuve prépondérante, le bien-fondé de leur demande. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 34 ] REJETTE la demande en passation de titre. [ 35 ] CONDAMNE les défendeurs à payer 4700 $ aux demandeurs avec intérêt au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter du 7 décembre 2010. [ 36 ] AUTORISE les demandeurs à retirer le dépôt judiciaire de 1300 $ du 7 janvier 2014. [ 37 ] AVEC DÉPENS. ____________________________________ LUCIE MORISSETTE, J.C.Q. Date d’audience : 16 janvier 2014