2016 QCCQ 9048, 2016 QCCQ 9048

JB4545 Gallegos c. Gaeda 2016 QCCQ 9048 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU N° : 550-22-016126-144 DATE : 16 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ EUGENIA GALLEGOS Demanderesse c.

GRACIANO GAEDA Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] Madame Eugenia Gallegos réclame la somme de 25 000 $ de monsieur Graciano Gaeda en raison des raisons des vices cachés qui affectent la propriété qu’elle a acquise. [ 2 ] Monsieur Gaeda nie que la propriété est affectée de vices cachés soutenant qu’il n’y avait aucun vice ou du moins, que ceux-ci étaient apparents.

CONTEXTE [ 3 ] La demanderesse fait l’acquisition d’un triplex appartenant au défendeur. [ 4 ] Il y a sur la propriété deux remises. Celles-ci sont surélevées de huit pieds par rapport aux propriétés des voisins à l’arrière. Celles-ci ne sont pas accessibles lors des visites préachat puisque l’une est barrée et l’autre est pleine d’effets appartenant aux locataires. [ 5 ] La demanderesse fait une offre d’achat conditionnelle à une inspection. La demanderesse exige également que les deux remises soient vidées complètement avant la prise de possession. QUESTIONS EN LITIGE [ 6 ] Les questions en litige sont :

i) Est-ce que la propriété est affectée d’un vice cachée? ii) Si oui, à quel montant en diminution du prix de vente la demanderesse a-t-elle droit? ANALYSE

i) Est-ce que la propriété est affectée d’un vice caché? [ 7 ] Pour réussir dans sa réclamation, madame Gallegos doit faire la preuve prépondérante des faits qui supportent sa réclamation, et ce, conformément aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , qui se lisent comme suit :

2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 8 ] Non seulement la demanderesse a-t-elle le fardeau de démontrer les faits qui supportent sa demande mais elle doit également conformément aux articles 1726 , 1728 et 1739 du Code civil du Québec , établir que le vice existait au moment de la vente et qu’il lui était inconnu. 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur.

En cas de vente par un vendeur professionnel, l’existence d’un vice au moment de la vente est présumée, lorsque le mauvais fonctionnement du bien ou sa détérioration survient prématurément par rapport à des biens identiques ou de même espèce; cette présomption est repoussée si le défaut est dû à une mauvaise utilisation du bien par l’acheteur. [ 9 ] La preuve démontre que les remises ne sont pas facilement accessibles au moment des visites préachats. [ 10 ] Ce n’est qu’après la prise de possession que la demanderesse a pu constater que la fondation des remises était faite de bois pourris et non assise sur le sol. [ 11 ] Cette preuve n’est pas réellement contestée.

Le Tribunal doit décider si la constitution du sol constitue un vice caché. [ 12 ] La jurisprudence majoritaire dicte qu’il ne peut y avoir de vices cachés sans l’intervention humaine. Ainsi la condition d’un bien qui se trouve dans son état naturel, sans intervention humaine, ne peut constituer un vice caché [1] . [ 13 ] Dans le dossier sous étude, la preuve démontre que le défendeur ne connaissait pas la composition du sol et ainsi il ne pouvait être tenu à la divulguer [2] . [ 14 ] Dans l’affaire Milot c.

Chénier [3] la juge écrivait : « Il n’existe pas de norme à laquelle on puisse faire référence pour conclure à un défaut caché de la nature du sous-sol. Des conditions particulières peuvent rendre les coûts de construction plus ou moins onéreux mais ces conditions ne peuvent être qualifiées de défaut puisqu’il n’est nullement établi que le sous-sol doit être composé d’une profondeur déterminée de terre végétale avant d’atteindre la couche portante. » [ 15 ] Il appert de la preuve que la condition du sol n’était pas perceptible. En fait c’est plutôt l’absence de sous-sol sous les remises qui est en cause.

C’est ce qui distingue le présent dossier. [ 16 ] La preuve démontre que la demanderesse avant l’acquisition de la propriété a fait des démarches afin de remplacer les remises par un garage. [ 17 ] L’état des remises, outre le fait qu’elles devaient être vidées n’avait aucune importance dans la décision de la demanderesse d’acquérir cette propriété.

Le litige ne concerne pas l’état des remises mais plutôt le fait que celles-ci soient construites sur une structure de bois pourris et non sur un sol solide. [ 18 ] La demanderesse doit démontrer la gravité de ce vice, son caractère caché, le fait qu’elle l’ignorait au moment de la vente et l’existence de ce vice au moment de la vente.

Vice doit être grave [ 19 ] Le vice doit rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné, en diminuer l’usage de façon importante. [ 20 ] Certes la demanderesse voulait démolir les remises, donc leurs états en soit n’est pas réellement pertinent. [ 21 ] Par contre, l’état du sol ou de la structure supportant les remises sont très important autant pour le projet envisagé par la demanderesse que pour une reconstruction des remises. [ 22 ] Si la demanderesse avait connu la structure physique sur laquelle les remises étaient construites, elle n’aurait certainement pas payé le même prix. [ 23 ] La structure des remises en soit n’avait pas d’importance sur l’usage normal de la propriété puisque la demanderesse pouvait constater que celles-ci étaient en piètre état.

Mais le sol sous les remises ne pouvaient être vérifié même par un acheteur diligent et il s’agit d’un vice grave. Vice caché non apparent [ 24 ] Le sol sur lequel les remises étaient construites ne pouvait être constaté par la demanderesse, ni pas les autres personnes qui ont visité les lieux avec elle. [ 25 ] D’ailleurs le Tribunal constate que même le défendeur ne connaissait pas l’état du sol. [ 26 ] La preuve a démontré que même en allant voir le terrain qu’elle achetait par l’arrière, il était impossible de constater le vide qui se trouvait sous les remises.

Les propriétés voisines cachaient l’état de la propriété en litige. Certes la demanderesse a un devoir de se renseigner, mais que si elle a des indices de le faire [4] . [ 27 ] Il n’y a aucun doute dans l’esprit du Tribunal que le vice était caché et inconnu de la demanderesse et du défendeur. Dénonciation [ 28 ] La demanderesse a dénoncé le vice en temps opportun.

II) Si oui, à quel montant en diminution du prix de vente la demanderesse a-t-elle droit? [ 29 ] Le Tribunal doit déterminer le prix que la demanderesse aurait payé si elle avait connu le vice ( art. 1604 al. 3 C.c.Q .). [ 30 ] Cette réduction du prix doit tenir compte de toutes les circonstances appropriés, y compris le fait que la demanderesse avait fait des démarches auprès de la Ville de Gatineau afin d’y faire construire un garage.

Donc l’état des remises ne pouvait être un facteur déterminant pour elle. [ 31 ] La demanderesse a également une obligation de minimiser ses dommages en ne prenant pas des moyens exagérés pour corriger le vice. D’ailleurs, le défendeur ne peut être garant du projet de la demanderesse de vouloir construire un garage. [ 32 ] Dans son volume Deslauriers nous définit la diminution de prix [5] : 650.

En octroyant une diminution de prix, le tribunal doit considérer l’âge de l’immeuble, le prix de vente, l’emplacement du bâtiment, la nature des vices cachés et surtout, le résultat des travaux effectués, pour fixer les montants octroyés. L’äge du bâtiment vendu suppose certaines détériorations inhérentes à l’écoulement du temps; dans bien des cas, la correction de ces déficiences par des procédés modernes confère à l’immeuble une plus-value dont bénéficie l’acheteur, facteur que le tribunal doit considérer en accordant et en évaluant une diminution de prix. 651.

La différence entre le prix que l’acheteur aurait accepté de payer et le coût des réparations ne sont donc pas nécessairement équivalents. Tout en permettant la réparation du défaut, la diminution de prix ne doit pas permettre l’enrichissement indu de l’acheteur ni lui permettre de profiter de la situation pour améliorer l’immeuble aux dépens de son vendeur. [ 33 ] La demanderesse ne peut s’enrichir aux dépens du défendeur. En ce sens la plus-value apportée à l’immeuble doit être diminuée des montants qu’elle réclame.

Il en est de même du désir de la demanderesse de construire un garage plutôt que des remises, ce qui implique une construction du sous-sol différente. [ 34 ] La demanderesse devait apporter une preuve prépondérante des coûts et s’il y a lieu le Tribunal doit les arbitrer eu égard à la preuve présentée. [ 35 ] La demanderesse présente deux estimés de coûts, une à 18 600 $ et l’autre à 13 060 $. La jurisprudence établit clairement que la demanderesse ne peut s’enrichir aux dépens du défendeur. [ 36 ] La pièce P-10 est un courriel et bien que le dépôt soit permis, sa force probante n’est pas élevée.

Le Tribunal ne retient pas ce document. [ 37 ] Quant à la pièce P-7, au montant de 13 060 $, le Tribunal constate que l’entrepreneur établit un coût pour le nettoyage du sol et la démolition, ce que la demanderesse a fait par elle-même. Ce travail ne peut être évalué au coût d’un entrepreneur.

[ 38 ] En conséquence d’une absence de preuve précise, quant aux travaux à être effectué pour réparer le vide sous les remises, et non une remise à neuf complète du sous-sol en fonction de la construction d’un garage, le Tribunal arbitre la diminution de prix à 50% de l’estimé de Lari Construction quant à l’excavation et le remblaiement. Ce montant inclut les taxes fédérales et provinciales. [ 39 ] Quant aux dommages réclamés, puisque le défendeur ne connaissait pas l’existence du vice ( art. 1728 C.c.Q .), la demanderesse n’a pas droit à des dommages intérêts. POUR TOUS CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande; CONDAMNE le défendeur Graciano Gaeda à payer à la demanderesse Eugenia Gallegos 6 530 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec et ce à compter du 21 octobre 2014; Le tout avec frais de justice y compris les frais de l’expert Paul Renaud au montant de 1 149.75 $. __________________________________ PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. Eugenia Gallegos Demanderesse Me Alexandre Racine-Goyette Beaudry, Bertrand Procureurs du défendeur Date d’audience 18 février 2016