2011 QCCQ 694, 2011 QCCQ 694

Bou Farah c. Hébert 2011 QCCQ 694 JS 1046 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE RICHELIEU « Chambre civile » N° : 765-32-003464-097 DATE : Le 24 janvier 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE CHANTAL SIROIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CHARLES BOU FARAH et MAYA BORGI

Partie demanderesse c. RAYMOND HÉBERT

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs Charles Bou Farah (Bou Farah) et Maya Borgi (Borgi) réclament 6 742,03 $ en diminution du prix de vente au défendeur Raymond Hébert (Hébert), alléguant vice caché de la résidence qu’ils ont achetée de ce dernier en juin 2008.

Plus particulièrement, ils réclament 6 177,65 $ représentant le coût des travaux correctifs au garage et 564,38 $ représentant le coût des travaux correctifs pour la toiture de la véranda. [ 2 ] Hébert plaide que l’immeuble a été construit suivant les règles de l’art et qu’il y a absence de vice caché. Au surplus, il reproche un mauvais entretien de l’immeuble par les demandeurs. [ 3 ] Pour déterminer s’il y a vice caché, le Tribunal doit appliquer l’

article 1726 C.c.Q. qui se lit ainsi : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 4 ] Les conditions d’application de la garantie légale contre les vices cachés prévues aux articles 1726 et 1739 du Code civil du Québec sont les suivantes: • Le vice doit être grave, c'est-à-dire doit diminuer significativement l'utilité du bien vendu; • Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente; • Le vice doit être caché, c'est-à-dire non apparent au moment de la vente; • Le vice doit être antérieur à la vente; • Il doit s'agir réellement d'un vice et non d'une usure ou d'une détérioration résultant de l'usage normal d'un bien;

• L’acheteur n’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné si haut prix s’il avait connu le vice; • Il doit y avoir dénonciation écrite par l’acheteur au vendeur dans un délai raisonnable de la découverte du vice. ANALYSE Concernant le garage [ 5 ] Bou Farah témoigne qu’avant les travaux correctifs, il ne pouvait pas laver son véhicule dans le garage étant donné qu’il n’y avait aucune mesure d’évacuation des eaux. [ 6 ] Il faut noter que le garage n’est pas attenant à la résidence, mais construit quelques pieds à côté.

Il s’agit d’une construction davantage de type « remise » que garage attenant à une résidence. [ 7 ] Selon le rapport de Michel Bouthillette, entrepreneur général licencié, les problèmes d’absence d’évacuation d’eau du garage sont causés par ce qui suit : • Terrain égal avec le dessus de la dalle de béton du garage; • Terrain avec une pente inverse qui s’égoutte vers le garage à certains endroits; • Eau qui s’infiltre entre la dalle de béton et la lisse inférieure lors de fortes pluies sous forme de neige; • Aucun drain de plancher et aucune pente vers le centre du plancher pour permettre une évacuation adéquate de l’eau; • Surface inégale ne permettant pas de nettoyer le plancher convenablement lors d’accumulation d’eau. [ 8 ] Le Tribunal est d’avis que tous ces constats, sauf peut-être l’eau qui s’infiltre entre la dalle de béton et la lisse inférieure, étaient des éléments apparents qui pouvaient être constatés par un acheteur prudent et diligent lors d’une inspection avant l’achat. [ 9 ] Quant à l’infiltration entre la dalle de béton et la lisse inférieure, on voit sur les photos déposées en preuve la pose de silicone sur le pourtour du garage, enfoncé dans la terre.

Il s’agissait là d’un signe apparent qui aurait dû alerter l’acheteur et l’amener à poser davantage de questions et procéder à des vérifications plus approfondies. [ 10 ] Également, il n’y a aucune entrée d’eau dans le garage, ce qui porte à croire que le lavage de véhicules n’y était pas envisagé au moment de sa construction. [ 11 ] Dans un garage où on lave des voitures, il y a habituellement un drain de fond et les murs sont de vinyle ou en aluminium plutôt qu’en panneaux d’aggloméré de copeaux de bois perméables à l’eau et qui descendent jusqu’au sol, ce qui est de nature à favoriser la montée d’eau dans les murs par capillarité. [ 12 ] Ici, en plus, le garage est non isolé, ce qui peut causer le gel des eaux à l’intérieur, surtout en l’absence visible de pente du plancher. [ 13 ] Tout cela était apparent au moment de l’achat. [ 14 ] Le Tribunal conclut donc à possible vice apparent, mais non à vice caché.

Concernant la toiture de la véranda [ 15 ] Selon la preuve prépondérante, avant même que Bou Farah enlève la neige sur son toit, il y avait des infiltrations d’eau par la toiture de la véranda. [ 16 ] L’entrepreneur Bouthillette témoigne que la tôle à noue aurait dû être posée sous les bardeaux et non entre deux rangées de bardeaux. [ 17 ] Il a apporté les correctifs appropriés, ce qui a coûté 500 $ plus les taxes, pour un total de 564,38 $. [ 18 ] Hébert et ses témoins déclarent que la tôle à noue a été placée correctement et que le problème d’infiltrations était dû à un joint qui a craqué sur le toit et qui nécessitait de l’entretien. [ 19 ] Considérant que la preuve est contradictoire, mais que l’entrepreneur Bouthillette a résolu le problème par des travaux efficaces, le Tribunal est d’avis que Bou Farah et Borgi ont prouvé leurs allégations par prépondérance de preuve concernant les réparations nécessaires à la toiture. [ 20 ] Le Tribunal fera donc droit à cette

partie de la réclamation pour la somme réclamée de 564,38 $. [ 21 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 22 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 23 ] CONDAMNE la

partie défenderesse à payer à la

partie demanderesse la somme de 564,38 $ avec intérêts au taux légal plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter du 25 mai 2009, plus les frais judiciaires de 157 $.

__________________________________ CHANTAL SIROIS, J.C.Q. Date d’audience : Le 19 janvier 2011