2013 QCCQ 9556, 2013 QCCQ 9556

O'Connor c. Tomlet 2013 QCCQ 9556 JG2338 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE VAUDREUIL-DORION « Chambre civile » N° : 760-32-015106-125 DATE : Le 8 août 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE CÉLINE GERVAIS, J.C.Q ______________________________________________________________________ MARGARET O'CONNOR et JOHN O'CONNOR Demandeurs c.

LISE TOMLET et MARIE-FRANCE TOMLET Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s'agit d'une réclamation de 7000 $ fondée sur la garantie légale contre les vices cachés, alléguant la présence extensive de moisissures dans le sous-sol de l'immeuble vendu. LES FAITS : [ 2 ] Le 8 décembre 2009, Margaret et John O'Connor achètent la maison de Marie-France et Lise Tomlet, située sur la rue Esther Blondin à Vaudreuil-Dorion. [ 3 ] Il s'agit d'une maison bâtie en 1963.

Les documents d'offres et de contre-offres avaient été échangés entre les parties en septembre 2009. [ 4 ] Le 30 septembre 2010, une inondation majeure survient dans le sous-sol. Seul le fils de M. et Mme O'Connor est alors présent sur les lieux, puisque la famille vit en

partie à Toronto, lieu de travail de M. O'Connor, au Mont-Tremblant, où Mme O'Connor opère une auberge de type Bed and Breakfast, et à Vaudreuil-Dorion.

Leur fils appelle alors des amis à l'aide; la situation est critique, puisque l'eau arrive à la hauteur de la première marche de l'escalier; tous les témoins s'entendent pour dire qu'il y a eu environ six pouces d'eau à la grandeur du sous-sol. [ 5 ] Le lendemain matin, lorsque l'eau se retire à l'aide des pompes amenées par des amis de la famille, on réalise que l'eau s'est infiltrée par un petit trou situé dans le plancher près de la fournaise. [ 6 ] Monsieur O'Connor informe ses assureurs du sinistre et ceux-ci lui remettent éventuellement un chèque au montant de 20 000 $ afin qu'il puisse effectuer les réparations nécessaires.

Un rapport d'évaluation préparé pour l'assureur en date du 9 novembre 2010 évaluait en effet la valeur des travaux à effectuer à la somme de 19000 $. [1] Monsieur et Mme O'Connor engagent M. Randall Warner pour effectuer les travaux. [ 7 ] Lors de son témoignage à la Cour, M. Warner explique au Tribunal, à l'aide de nombreuses photographies, qu'il a tout d'abord découvert l'origine de l'infiltration d'eau. Dans la salle à fournaise, près du trou où l'eau s'échappait, il remarque une réparation au niveau du ciment et remarque qu'il semble y avoir un creux.

Il défonce alors cette plaque de ciment pour constater qu'il y avait en dessous une mince feuille de styromousse par-dessus laquelle on avait étalé une couche de ciment. Cette fosse était en fait l'emplacement d'une ancienne pompe submersible qui avait été retirée et qui n'avait pas été remplacée. Dans la mesure où il n'y avait aucun autre drain de plancher dans le sous-sol, et comme des pluies abondantes avaient sévi à la fin du mois de septembre 2010, l'inondation s'est produite.

Monsieur Warner est affirmatif dans son témoignage; si la pompe submersible avait été remplacée plutôt que d'être enlevée, un tel problème d'inondation n'aurait pas eu lieu.

[ 8 ] Monsieur Warner commence les travaux et enlève deux pieds de mur à partir de la jonction du plancher. Il constate une quantité importante de moisissure et informe M. et Mme O'Connor qu'il ne peut refaire simplement le bas des murs et refermer le tout alors qu'il y a présence de moisissures aussi importante. Il continue alors à enlever les murs, jusqu'à ce qu'il n'en voit plus de trace. À certains endroits dans le sous-sol, plus particulièrement près du ''bachelor'', il doit enlever les murs jusqu'au plafond. [ 9 ] Tous les travaux effectués totalisent la somme de 25 000 $ plus taxes.

En soustrayant le montant reçu de l'assurance, il restait un solde de 8711,96 $, que M. et Mme O'Connor, au moment de l'audition, terminaient de payer à M. Warner. [ 10 ] La facture de M. Warner est datée du 18 février 2011. Les travaux ont été effectués à partir de la deuxième semaine du mois de janvier 2011. [ 11 ] Une mise en demeure a été transmise à Marie-France et Lise Tomlet le 13 avril 2011. [ 12 ] Dans leur contestation, Mmes Tomlet allèguent qu'elles ont dénoncé tous les problèmes qu'elles connaissaient de cet immeuble, notamment une infiltration d'eau antérieure ainsi qu'un refoulement d'égout récent.

Une inondation en 2009 avait eu lieu à cause de la fonte des neiges et du mauvais fonctionnement du clapet. Elles ont également déclaré que l'immeuble n'était pas muni d'une pompe submersible. Elles reprochent par ailleurs à M. et Mme O'Connor le fait d'avoir été mises au courant de la situation uniquement lorsque les travaux ont été quasi terminés.

En fait, les travaux ne sont actuellement pas complétés; si tout le matériel contaminé a été enlevé, les murs ne sont pas encore refaits, ni même les planchers. [ 13 ] Monsieur et Mme O'Connor indiquent que l'une des sœurs Tomlet était déménagée depuis la vente de la maison, et qu'ils n'avaient pas pu retrouver son adresse. Par ailleurs, il est certain que les O'Connor ont vécu une situation difficile, vu la gravité des dommages, la présence de moisissures, jumelé au fait qu'ils n'habitaient pas leur maison de Vaudreuil-Dorion.

Madame O'Connor a particulièrement dit avoir été en mode survie pendant cette période, et invoque l'urgence de procéder aux réparations vu la présence de moisissures. ANALYSE ET DÉCISION : [ 14 ] Une étude des documents échangés entre les parties avant la vente s'avère utile. [ 15 ] L'agent d'immeuble qui agissait pour Mmes Tomlet a témoigné de sa méthode de travail.

Lorsque Mme Van Niewburg a une maison à vendre, elle recommande à ses clients de la faire inspecter avant même de la mettre en vente, ce qui permet de connaître l'état exact de la propriété et de remédier aux problèmes qui pourraient être alors découverts. C'est ainsi que cette inspection a démontré l'existence d'une fissure dans la fondation, qui a été non seulement réparée, mais déclarée. [ 16 ] Par ailleurs, Mmes Tomlet ont déclaré la survenance d'un refoulement d'égout survenu à peine six mois avant la vente de la maison en mars 2009, et le fait qu'elles avaient alors fait installer un clapet.

Elles indiquent également à la déclaration du vendeur qu'elles avaient fait enlever et réparer le gypse dans la

section ''bachelor'' vu la présence de trace de moisissures ou de pourriture. [ 17 ] De leur côté, M. et Mme O'Connor ont également fait procéder à l'inspection de l'immeuble, et ont obtenu un rapport détaillé, qui note des traces visibles d'infiltration d'eau au sous-sol. Plus particulièrement en page 9 de son rapport, l'inspecteur indique ce qui suit : ''Action necessary – There is evidence of water entry or damage in the basement level. Areas in which the wall has been removed by the seller. There is minor staining noted. The damaged areas are now dry. See Seller's Declaration.

Attention needed – Front left corner by the Hydro entry – There is staining/mold noted. This makes it difficult to determine if the damage was caused by a prior leak or ongoing water penetration or just dampness in the area.'' [ 18 ] Le rapport note également l'absence de pompe submersible, indiquant que cette absence ne signifie pas qu'il n'est pas nécessaire d'en installer une. [ 19 ] Mesdames Tomlet ont habité l'immeuble pendant une période de cinq ans, et ont indiqué au Tribunal qu'elles n'étaient pas au courant de l'enlèvement de la pompe submersible et du fait que la cavité avait été murée.

C'est la raison pour laquelle elles ont déclaré qu'il n'y avait pas de pompe submersible, mais ce ne sont pas elles qui ont effectué ces travaux.

ANALYSE ET DÉCISION : [ 20 ] Pour conclure à l'existence d'un vice caché, on doit retrouver la présence des quatre éléments suivants : - Le vice doit être grave, c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien de sorte que l'acheteur n'aurait pas payé le prix convenu s'il l'avait connu; - Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente; - Le vice doit être caché, c'est-à-dire qu'il ne peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert; - Le vice doit être antérieur à la vente, puisque la garantie porte sur l'état du bien au moment de la vente. [ 21 ] En plus de ces quatre conditions, s'ajoute l'exigence de la dénonciation du vice au vendeur, tel que prévu par l'

article 1739 du Code civil du Québec , qui se lit ainsi :

1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 22 ] Marie-France Tomlet a indiqué au Tribunal que lorsqu'elle a vendu la maison à Vaudreuil-Dorion elle est déménagée à Les Coteaux et qu'elle a communiqué à quelques reprises après la vente avec le fils de M. et Mme O'Connor pour aller chercher du courrier. [ 23 ] Quant à Lise Tomlet, il est vrai qu'elle a déménagé une fois par la suite, mais elle soutient que leur courtier immobilier avait ses coordonnées.

Elle indique plus particulièrement que lors de la vente, elle avait contracté une assurance Tranquili-T avec le courtier Re/Max, qui était valable pour une période d'un an.

Elle indique que si elle avait été mise au courant de la situation, les ressources de cette assurance auraient peut-être pu être mises en œuvre pour venir en aide à M. et Mme O'Connor. [ 24 ] Par ailleurs, Mmes Tomlet soulignent le fait que leur nom de famille est assez peu usuel, et qu'une simple recherche sur Internet ou dans un bottin téléphonique permet de les retracer facilement. [ 25 ] Il est de jurisprudence constante que la dénonciation est une étape essentielle à l'institution de toute procédure fondée sur des vices cachés.

Le mécanisme de dénonciation prévu au Code civil du Québec vise d'abord à informer le vendeur de la situation quant au bien qu'il a vendu. Il lui est alors loisible d'aller l'examiner, de requérir l'opinion d'un expert, ce qui lui fournit l'opportunité de faire réparer le bien à moindre coût s'il considère que sa responsabilité est engagée.

Il s'agit là d'une formalité essentielle et préalable à toute réparation de dommages à un bien vendu. [ 26 ] Les seules exceptions à ce principe sont celles où le vendeur refuse de remédier à la situation, ou encore s'il y a urgence et que des travaux doivent être faits immédiatement pour la sécurité de l'immeuble ou de ses occupants. [ 27 ] Il est certain que l'on ne peut tolérer pendant une longue période la présence de moisissure, surtout lorsque des travaux d'ouverture des murs ont été commencés.

Cependant, il faut noter que l'inondation est survenue à la fin du mois de septembre, que les travaux ont débuté après la période des Fêtes, et ont duré pendant quelques semaines.

En fait, il est vraisemblable de penser que M. et Mme O'Connor croyaient que le montant remis par leur assurance serait suffisant pour couvrir tous les travaux, et qu'ils ne s'attendaient pas à ce que des réparations de cette envergure doivent être effectuées, les dommages préexistants étant beaucoup plus considérables que ce qui avait pu être envisagé. [ 28 ] Même si les travaux ne sont pas encore terminés, toute trace du dommage a été enlevée, et il est vrai que Mmes Tomlet se retrouvent devant une situation de fait accompli, ce que chercher à éviter le Code civil du Québec . [ 29 ] Le Tribunal n'a d'autre choix que de rejeter l'action sur la base de l'absence d'un avis de dénonciation, mais vu les circonstances, l'action est rejetée sans frais.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l'action; LE TOUT sans frais. __________________________________ CÉLINE GERVAIS, J.C.Q.