2024 QCCQ 13, 2024 QCCQ 13

Plante c. Secher 2024 QCCQ 13 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-713776-203 DATE : 9 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVAIN COUTLÉE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LOUISE PLANTE et ANDRÉ DUGAS Parties demanderesses c.

MARIE-CLAUDE SECHER ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, Louise Plante, réclame à la défenderesse la somme de 14 999$ en dommage. La demanderesse allègue que la défenderesse a illégalement annulé la promesse d’achat qui la liait à la demanderesse.

Subséquemment, ledit immeuble a été vendu à un prix inférieur à la promesse d’achat. [ 2 ] Les demandeurs détaillent leur réclamation de la façon suivante : Louise Plante Différence de prix de vente 11 000$ Paiement des intérêts entre le 30 juillet2020 et le 21 août 2020. 576.42$ Stress, inconvénient compte tenu des prévisions draconiennes de baisses de prix de l’immobilier résidentiel à l’été 2020 4 000$ André Dugas Stress, inconvénient compte tenu des prévisions draconiennes de baisses de prix de l’immobilier résidentiel à l’été 2020 4 000$ [ 3 ] Il faut noter que seul la demanderesse, Louise Plante est propriétaire de l’immeuble.

La réclamation de cette dernière dépasse le seuil de compétence de la division des petites créances. Cependant, celle-ci réduit sa demande à 14 999$ pour respecter la compétence de la Cour. [ 4 ] La défenderesse soutient qu’elle annulé la promesse d’achat suite à la réception du rapport d’inspection qui relevait plus d’une trentaine d’éléments et/ou anomalies à corriger. Cette dernière se porte demanderesse reconventionnelle et réclame aux demandeurs la somme 15 000$ pour les dommages qu’elle a subis.

Les faits [ 5 ] Le 22 mai 2020, les parties signent une promesse d’achat par lequel la défenderesse s’oblige à acheter l’immeuble de la demanderesse madame Louise Plante. Cette offre est conditionnelle à une inspection de l’immeuble et à l’obtention d’un financement. [ 6 ] Le 3 juin 2020, la défenderesse reçoit le rapport d’inspection. Celui-ci fait état de plusieurs anomalies, dont principalement de la présence d’humidité et d’infiltration d’eau dans les murs près de la cheminé. Il est vrai que la demanderesse a déclaré, dans la

déclaration du vendeur qu’une infiltration d’eau s’est produite en 2012.

Il est cependant anormal qu’on en trouve encore des traces en 2020 ainsi que la présence anormale d’humidité dans les murs. [ 7 ] Le rapport souligne aussi plusieurs autres items que le Tribunal croit qu’il est nécessaire de nommer : Absence de ventilation derrière le revêtement extérieur; Replacement de thermos Soulèvement de la toiture sur le versant avant du toit; Absence de circuits protégés sur certaines prises; Signes d’infiltration d’eau sur les revêtements de finition intérieurs; Absence de par-vapeur au plafond de l’étage; Prises d’air insuffisantes dans le comble; Présence d’excréments de souris dans le comble; [Reproduction partielle] [ 8 ] Le 5 juin 2020, la défenderesse expédie à la demanderesse un avis de retrait de la promesse d’achat, la défenderesse se déclarant insatisfaite du rapport d’inspection. [ 9 ] Le 9 juin 2020, une lettre de Me Geneviève Coté qui représente la demanderesse fait état de façon plus précise des problématiques soulevées par le rapport d’inspection et plus spécifiquement les traces d’infiltration d’eau et d’humidité dans les murs près de la cheminée. [ 10 ] Le 10 et le 13 juin 2020, la demanderesse reçoit des rapports d’un spécialiste en gestion parasitaire et d’un égoutier.

Le rapport de la gestion parasitaire conclut qu’il n’y a plus de présence de souris et le rapport de l’égoutier confirme que la conduite est en bon état. [ 11 ]

Malgré cela la défenderesse reste sur sa position et maintient son annulation de la promesse d’achat. [ 12 ] La demanderesse soutient que les motifs invoqués pour annuler la promesse d’achat ne respecte pas la définition de la « clause d’inspection » contenue à la promesse d’achat qui se lit comme suit : 8. INSPECTIONS PAR UNE PERSONNE DÉSIGNÉE PAR L’ACHETEUR 8.1 ☑ Cette personne d’achat est confidentielle à ce que l’ACHETEUR puisse faire inspecter l’immeuble par un inspecteur en bâtiment ou un professionnel dans les 7______ jours suivant l’acceptation de la présente promesse d’achat.

Si cette inspection révèle l’existence d’un facteur se rapportant à l’IMMEUBLE, susceptible, de façon significative, d’en diminuer la valeur ou les revenus ou d’en augmenter les dépenses, l’ACHETEUR devra en aviser le VENDEUR, par écrit, et devra lui remettre une copie du rapport d’inspection dans les quatre (4) jours suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus. La présente promesse d’achat deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception, par le VENDEUR, de l’avis accompagné d’une copie du rapport d’inspection.

Dans le cas où l’ACHETEUR n’aviserait pas le VENDEUR dans le délai et de la façon prévus ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition.

OU [Reproduction partielle] [ 13 ] De là découle la présente réclamation Discussion et décision [ 14 ] Pour réussir dans sa réclamation, la demanderesse doit démontrer que les facteurs révélés dans le rapport d’inspection qui se rapporte à l’immeuble sont susceptibles de façon significative d’en diminuer la valeur ou les revenus ou d’en augmenter les dépenses… [ 15 ] Tout repose sur l’appréciation que l’on donne à l’expression « significative » eu égard au fait de la cause. [ 16 ] L’affaire Lefrançois c.

Kottaras, 2003 Can LII 1058 (QC CS) , est très souvent citée pour l’interprétation à donner à la clause d’annulation lorsque le rapport d’inspection ne rencontre pas les attentes de l’acheteur. [ 17 ] Premièrement, comme il est maintenant établi la clause dite d’inspection est stipulée en faveur de l’acheteur, elle doit donc être interprétée en sa faveur puisqu’elle est prévue pour lui. [ 18 ] Comme le dit le juge Sénécale dans l’affaire cité plus haut : [12] L'acheteur peut par ailleurs prendre prétexte d'un rapport négatif pour décider, pour d'autres motifs, d'annuler l'offre d'achat.

Lorsque les conditions prévues par la clause sont remplies, l'acheteur peut s'en prévaloir pour les motifs qui lui sont propres et n'a pas à se justifier. [13] Cela dit, la clause ne peut trouver application et conduire à l'annulation de l'offre d'achat que si les conditions qu'elle prévoit sont remplies. Il faut :

➢ qu'apparaissent des facteurs révélés par l'inspection ; ➢ susceptibles d'affecter la valeur de la propriété à la baisse, d'en diminuer les revenus ou d'en augmenter les dépenses ; ➢ le tout, de façon significative . [14] Cela signifie que tout «défaut» ou «problème» révélé par l'inspection n'ouvre pas automatiquement le droit à l'annulation de la promesse d'achat. L'utilisation du mot «susceptible» indique que le «facteur se rapportant à l'immeuble» dont on se plaint doit avoir la capacité de diminuer la valeur du bien, être de nature à avoir cet effet.

Il doit par ailleurs être, ou l'ensemble des défauts et problèmes doivent par ailleurs être suffisamment importants pour avoir un impact «significatif» sur le prix offert, soit qu'ils diminuent la valeur de l'immeuble ou ses revenus (ce dernier élément n'est pas applicable ici), soit qu'ils augmentent les dépenses éventuelles. [15] L'ampleur des vices pouvant être invoquée est à rapprocher de celle des vices cachés dont traite l'

article 1726 C.c.Q. Tandis que la clause d'inspection traite des «facteur[s] susceptible[s], de façon significative , de diminuer la valeur de l'immeuble» , l'

article 1726 traite des vices «qui diminuent tellement l'utilité [du bien] que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou n'aurait pas donné si haut prix , s'il les avait connus» . Dans les deux cas, il s'agit de se demander si les vices sont d'une telle importance qu'ils sont de nature à modifier la décision d'acheter au prix convenu (sinon d'acheter purement et simplement). En somme, il s'agit de se demander s'ils sont de nature à justifier une diminution du prix de vente .

Lorsque c'est le cas, la clause d'inspection donne le droit à l'acheteur d'annuler purement et simplement sa promesse d'achat. [16] Pour en juger, il faut bien sûr tenir compte de l'âge du bien vendu, de sa «nature» (ici, une maison ancestrale) et du prix d'achat. [17] Ce qui précède fait voir que la «clause d'inspection» n'a pas pour but de procurer à l'acheteur «une garantie d'absence totale de vétusté dans le cas d'un bien usagé» , suivant les mots de M. le juge Bossé dans Germain c.

Deschênes [2] . [18] Par ailleurs, les défaut révélés par l'inspection ne doivent pas s'avérer sans effet ou de «conséquence insignifiante» [3] . Comme on le souligne dans l'affaire Germain précitée, «l'utilité du bien doit être diminuée notablement, à un point tel que le bien a subi une baisse de valeur et que, en conséquence, l'acheteur n'aurait pas donné un aussi haut prix ou n'aurait pas acheté» [4] (gras ajouté). [19] Pour juger de l'application de la clause, il faut par ailleurs appliquer une norme objective. La clause elle-même renvoie à une telle norme.

Elle renvoie à l'immeuble lui-même, pas à l'acheteur. En cela, elle est plus spécifique que l'

article 1726 C.c.Q. [20] Le caractère suffisant des défauts prévus par la clause d'inspection ne peut donc être laissé au seul jugement de l'acheteur et ne peut être évalué de façon arbitraire, capricieuse ou discrétionnaire.

M. le juge Hurtubise se disait d'avis dans Éditions Tormont inc. c. 165507 Canada inc. [5] , une affaire où la clause prévoyait que tout devrait être « à l'entière satisfaction de l'acheteur », que même une telle clause, pourtant fort large, «ne doit pas être comprise comme donnant ouverture à un pur caprice du promettant acheteur» ; son application «ne saurait être purement arbitraire ni capricieuse» (p. 13). [21] Cela dit, il faut reconnaître à l'acheteur une certaine marge d'appréciation dans l'évaluation du ou des facteurs affectant l'immeuble.

Son appréciation n'a pas à être en tous points celle de l'éventuel Tribunal appelé à juger. L'acheteur ne dispose d'ailleurs pas de cette opinion au moment où il prend sa décision. Le Tribunal appelé à juger doit être conscient de la fourchette possible lorsqu'il s'agit d'appréciation. Il ne peut non plus perdre de vue que la clause est stipulée au profit de l'acheteur. [22] Par ailleurs même si un défaut important pour l'un peut ne pas l'être pour un autre ou l'être moins, il peut être important pour plus d'un.

Il peut donc être de nature à influencer le prix de vente ou la décision d'acheter même s'il n'est pas nécessairement important ou significatif pour tous. [23] Tout cela ne change pas que le caractère significatif du ou des facteurs invoqués doit apparaître de façon objective. [Reproduction partielle] [ 19 ] Dans le cas qui nous occupe, la défenderesse a décidé d’annuler la promesse de vente après avoir pris connaissance des nombreux travaux à être exécuté. Quand on examine le rapport d’inspection, on constate que plusieurs travaux relèvent soit de l’entretien normal ou de la mise aux normes. À

titre d’exemple, l’installation d’une main courante dans l’escalier qui mène à l’étage. [ 20 ] Cependant les problèmes d’infiltration d’eau constatés en 2020 alors que la déclaration du vendeur fait état d’une infiltration d’eau en 2012 sont beaucoup plus sérieux. Quelle est l’ampleur des moisissures probable suite à des infiltrations répétées? Quelle sera l’ampleur des travaux?

Malgré le fait que des travaux sont prévus, l’ampleur des travaux reste un gros point d’interrogation. [ 21 ] Autre sujet, celui du remplacement des Thermos dans les fenêtres qui son selon l’avis de l’inspecteur à remplacer. L’absence de circuit protégé sur certaines prises de courant. La prise d’air insuffisante dans le comble. L’absence de pare-vapeur au plafond de l’étage.

Le soulèvement de la toiture sur le versant avant du toit, sont tous des motifs qui ont convaincu la défenderesse d’annuler son offre d’achat, parce que ces facteurs se rapportant à l’immeuble, sont susceptibles, de façon significative d’en diminuer la valeur ou les revenus ou d’en augmenter les dépenses … À preuve, la demanderesse n’a pas été capable de revendre son immeuble à si fort prix, et ce malgré le fait que le marché immobilier à cette époque était complètement fou.

Il suffit de regarder les titres des journaux du mois d’août 2020 pour se rendre compte que la région de Montréal affichait une augmentation de 24% du prix médian d’une maison unifamiliale. [ 22 ] Qui plus est, la demanderesse n’a pas fait la preuve de son impossibilité de vendre à d’autre acheteur au même prix. Cette dernière n’a produit aucune autre offre d’achat. La vente faite au prix convenu est une décision d’opportunité. La preuve faite lors de l’audition, en ce qui a trait au manque a gagner était nettement insuffisante pour que le Tribunal conclu que la demanderesse avait subi un préjudice à cet égard.

[ 23 ] Comme de dit le juge Sénécal : [21] Cela dit, il faut reconnaître à l'acheteur une certaine marge d'appréciation dans l'évaluation du ou des facteurs affectant l'immeuble. Son appréciation n'a pas à être en tous points celle de l'éventuel Tribunal appelé à juger. L'acheteur ne dispose d'ailleurs pas de cette opinion au moment où il prend sa décision. Le Tribunal appelé à juger doit être conscient de la fourchette possible lorsqu'il s'agit d'appréciation.

Il ne peut non plus perdre de vue que la clause est stipulée au profit de l'acheteur. [Reproduction partielle] [ 24 ] Dans la cause qui nous occupe, les troubles et l’ampleur des travaux à être exécuté sont suffisants pour que le Tribunal en arrive à la conclusion que les facteurs rapportés au rapport d’inspection affectent de façon significative la valeur de l’immeuble et en conséquence la défenderesse était en droit d’annuler l’offre d’achat. [ 25 ] La réclamation pour stress, trouble et inconvénient, tant pour madame Plante que monsieur Dugas a été très

sommaire et peu détaillé. En l’absence d’une preuve convaincante, cette réclamation est rejetée. [ 26 ] Cependant, la demanderesse, madame Plante a dû assumer une portion de taxe municipale qu’elle n’aurait pas dû assumer si la vente avait eu lieu. Elle y aura donc droit. Demande reconventionnelle [ 27 ] La défenderesse a très brièvement traité de sa demande sans faire de preuve convaincante. De toute façon, la demande reconventionnelle doit être rejetée vu les conclusions précédentes. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL ACCUEILLE , en

partie la réclamation des demandeurs; CONDAMNE , la défenderesse à payer à la demanderesse madame Louise Plante, la somme de 576,42$ avec intérêt au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. et ce à compter du 7 décembre 2020, date de la demande introductive; REJETTE la demande reconventionnelle de la défenderesse; LE TOUT sans frais de justice, tant sur la demande principale que sur la demande reconventionnelle. __________________________________ SYLVAIN COUTLÉE, J.C.Q. Date d’audience : Le 5 décembre 2023