2022 QCCQ 977, 2022 QCCQ 977

Bourgeois c. La Capitale Élite Regionale inc. 2022 QCCQ 977 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LOCALITÉ DE JOLIETTE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-016913-201 DATE : 2 mars 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-FRANÇOIS MALLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ROGER BOURGEOIS

Partie demanderesse c. LA CAPITALE ÉLITE REGIONALE INC

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Monsieur Bourgeois réclame 2 956,02 $ à La Capitale Élite Régionale Inc. (le Locataire). Cette somme correspond aux loyers commerciaux impayés des mois d’avril, mai et juin 2020. [ 2 ] Le Locataire refuse de payer. Il reproche à Monsieur Bourgeois d’avoir négligé de se prévaloir du programme d’aide d’urgence canadienne pour les loyers commerciaux (le programme AUCLC).

Il invoque également force majeure en raison de la pandémie. [ 3 ] Enfin, le Locataire se porte demandeur reconventionnel et réclame 2 000,00 $ puisque la mise en demeure de Monsieur Bourgeois aurait initialement été acheminée chez un autre franchisé du groupe La Capitale. Questions en litige [ 4 ] Afin de trancher le présent débat, le Tribunal doit répondre aux questions suivantes: A. Le Locataire peut-il refuser de payer le loyer en s’appuyant sur la décision de Monsieur Bourgeois de ne pas se prévaloir du programme AUCLC ? B .

Le Locataire a-t-il établi dans le présent dossier que l’urgence sanitaire décrétée par le gouvernement du Québec constitue une force majeure lui permettant de se soustraire à ses obligations ? C. Le Locataire a-t-il établi de façon prépondérante les prétentions au soutien de sa demande reconventionnelle ? *** [ 5 ] Monsieur Bourgeois n’avait aucune obligation de se prévaloir du programme AUCLC. Sa réclamation est accueillie.

Le Locataire n’a pas démontré que la transmission de la mise en demeure à son compétiteur lui a occasionné un préjudice et il reconnait qu’il s’agit d’une erreur de bonne foi de Monsieur Bourgeois. Sa demande reconventionnelle est rejetée. Voici pourquoi. ANALYSE A. Le Locataire peut-il refuser de payer le loyer en s’appuyant sur la décision de Monsieur Bourgeois de ne pas se prévaloir du programme AUCLC ? [ 6 ] Le programme AUCLC a été adopté par le gouvernement fédéral afin de limiter les impacts de la pandémie. Dans le cadre de

ce programme, des prêts-subventions sont accordés aux propriétaires d’immeubles commerciaux hypothéqués admissibles.

Le prêt accordé est radié si le propriétaire satisfait aux conditions du programme. [1] [ 7 ] Le programme AUCLC offre notamment une aide d’urgence afin de réduire d’au moins 75 % le loyer de certains locataires touchés par la pandémie. [2] Il est conditionnel à la conclusion d’une entente de réduction de loyer juridiquement contraignante. [3] [ 8 ] Le programme est volontaire et, le cas échéant, il doit être initié par Monsieur Bourgeois. [4] [ 9 ] Or, d’une part, le Locataire n’a pas établi que Monsieur Bourgeois répondait aux critères d’admissibilité du programme.

Au contraire, il reconnait spontanément que l’immeuble de Monsieur Bourgeois n’est assujetti à aucune hypothèque puisqu’il a acquis celui- ci il y a plusieurs années et qu’il est libre de toute dette. [ 10 ] D’autre part, la participation au programme est volontaire. Ainsi, rien n’oblige Monsieur Bourgeois à s’en prévaloir. Le Locataire ne peut lui opposer cette décision pour justifier son refus de payer le loyer. [ 11 ] Ainsi, en l’espèce, la preuve ne permet pas de conclure que Monsieur Bourgeois a négligé de mitiger ses dommages en refusant de se prévaloir du Programme AUCLC. [5] B.

Le Locataire a-t-il établi dans le présent dossier que l’urgence sanitaire décrétée par le gouvernement du Québec constitue une force majeure lui permettant de se soustraire à ses obligations ? [ 12 ] Le Locataire invoque également la force majeure [6] pour justifier son refus de payer les loyers des mois d’avril, mai et juin 2020. [ 13 ] Or, le débat pour déterminer si l’urgence sanitaire décrétée par le gouvernement du Québec représente une force majeure n’est pas encore tranché en matière de location commerciale. [7] En effet, depuis la pandémie, les tribunaux [8] appelés à prononcer des ordonnances de sauvegarde soulignent qu’il s’agit d’une question qui doit être tranchée au fond. [9] [ 14 ] Qu’en est-il en l’espèce ? [ 15 ] Le Locataire n’a présenté aucune preuve pour appuyer ses prétentions.

Or, nous sommes d’avis qu’il avait le fardeau d’établir une telle preuve de façon prépondérante. En effet, il est vrai que la Covid-19 est un événement imprévisible, irrésistible et parfois même pénible. Il est également vraisemblable que les mesures sanitaires mises en place au printemps 2020 ont eu un effet sur l’économie et les finances des entreprises.

Toutefois, rien dans le présent dossier ne permet de conclure que cette situation exceptionnelle a empêché le Locataire de respecter ses obligations. [10] [ 16 ] Bref, nous croyons qu'il ne s’agit pas simplement d’invoquer la pandémie pour conclure automatiquement à la force majeure et se libérer de ses obligations. En effet, comme tout créancier, Monsieur Bourgeois est présumé avoir conservé son droit. Il appartient donc au Locataire de démontrer la nullité, la modification ou l'extinction de son obligation. [11] [ 17 ] Tel n’est pas le cas en l’espèce. La demande de Monsieur Bourgeois est donc accueillie. C.

Le Locataire a-t-il établi de façon prépondérante les prétentions au soutien de sa demande reconventionnelle ? [ 18 ] Pour réussir, le Locataire doit démontrer par preuve prépondérante le bien-fondé de ses prétentions. [12] Comme le souligne le juge Thibodeau [13] « cette règle consiste à convaincre le Tribunal, sans atteindre la certitude, que l’existence des faits allégués est plus probable que son inexistence. [14] C’est à cette lumière que les droits et obligations des parties sont établis. [15] Une simple démonstration de la possibilité qu’un fait puisse s’être produit, une hypothèse ou une croyance, n’est pas suffisante. [16] Le Tribunal ne soupèse pas les possibilités.

Les faits probables sont ceux qui ont un degré de probabilité supérieur à 50 % . [17] » [ 19 ] D’une part, la preuve du Locataire se limite à son témoignage, fort succinct. Il indique qu’une mise en demeure qui lui était destinée aurait été erronément transmise par Monsieur Bourgeois à un compétiteur. Le nombre de personnes qui auraient eu connaissance de cette erreur, les conséquences sur la pratique du Locataire de même que la durée de celles-ci sont inconnues. [ 20 ] De plus, aucun représentant de ladite agence n’est présent au procès.

Il invoque bien une discussion qu’il aurait eue avec un représentant de cette agence. Or, ce type de preuve n’est pas recevable [18] puisque sa force probante est très faible, pour ne pas dire inexistante. [19] En effet, l’exactitude de ces propos n’est pas établie notamment puisque ces personnes n’ont pas témoigné. [20] [ 21 ] Ils constituent donc du ouï-dire et ne sont pas admissibles. [21] [ 22 ] D’autre

part le Locataire reconnaît qu’il s’agit d’une erreur de bonne foi commise par Monsieur Bourgeois. [ 23 ] Dans les circonstances, la demande reconventionnelle du locataire doit être rejetée. Pour ces motifs, le Tribunal : Accueille la demande ; Condamne La Capitale Élite Régionale Inc. à payer à Roger Bourgeois la somme de 2 956,00 $ avec les intérêts au taux légal et

l’indemnité additionnelle prévue par la loi depuis le 18 août 2020 ; Rejette la demande reconventionnelle de La Capitale Élite Régionale Inc. ; Condamne La Capitale Élite Régionale Inc. à payer à Roger Bourgeois les frais de justice de 104,00 $. __________________________________ Jean-François Mallette, j.c.q. Date d’audience : 28 février 2022 [13] Roger Bisson inc. (Bisson Expert) c. Construction Benoît Moreau inc., 2020 QCCQ 2 . [18] Proulx c. 9216-3369 Québec inc. (Groupe Protektor), 2021 QCCQ 5549 ; Henia c. Hadhri, 2021 QCCQ 5004 [19] Mohammadpour c. Efraim, 2021 QCCQ 5299 . [20] Construction APP inc. c. Mercier, 2021 QCCQ 4662 . [21] Lenis Gonzales c. Shamah Auto inc., 2021 QCCQ 5168 .