2011 QCCQ 8261, 2011 QCCQ 8261

St-Germain-Dacosta c. Tétreault 2011 QCCQ 8261 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE HULL LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-22-012550-107 DATE : Le 11 juillet 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SERGE LAURIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Katia St-Germain-Dacosta -et- Jean-François Dufour

Partie demanderesse c. Martin Tétreault -et- Louise St-Pierre -et- Claude C. Proulx -et- RE/MAX Vision

(1990) Inc.,

Partie défenderesse JUGEMENT (sur requête des défendeurs pour rejet de la requête introductive d’instance amendée, art. 54.1 C.p.c. ) INTRODUCTION [ 1 ] Les demandeurs déposent une action en dommages-intérêts, initialement au montant de 50 000$ et maintenant au montant de 34 525,73 $, suite à la découverte d'excréments de souris dans l'armoire sous l'évier de cuisine, derrière le lave-vaisselle et sur le haut d'un mur, sur une poutre, au sous-sol. Ils prétendent que les défendeurs Tétreault et St-Pierre commettent un dol en ne déclarant pas avoir eu une infestation de souris au cours des 19 dernières années.

De plus, ils prétendent que le défendeur Proulx (courtier immobilier) commet une faute en omettant d'utiliser un formulaire de déclaration du vendeur, celui suggéré par l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (A.C.A.I.Q), et en s'abstenant de déclarer que des souris ont déjà infesté l'immeuble vendu. [ 2 ] Les défendeurs Tétreault, St-Pierre, Proulx et RE/MAX Vision Inc. présentent des requêtes en rejet pour procédure abusive de la demande principale amendée ainsi qu'en dommages-intérêts, en vertu de l’

article 54.1 Code de procédure civile [1] par lesquelles les conclusions suivantes sont recherchées: • Déclarer la requête introductive d'instance amendée abusive, mal fondée, frivole ou dilatoire; • Condamner les demandeurs à verser des dommages-intérêts aux défendeurs Tétreault et St-Pierre; • Condamner les demandeurs aux dépens.

QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Préalablement, le Tribunal déterminera si la requête en rejet d'action des défendeurs Tétreault et St-Pierre devait être appuyée d'un affidavit. [ 4 ] Par la suite, dans un premier temps, le Tribunal doit déterminer si les défendeurs ont démontré

sommairement que la requête introductive d'instance amendée est abusive. Dans un deuxième temps, le Tribunal doit déterminer si les demandeurs ont établi que leur requête introductive d'instance amendée n'est pas abusive (mal fondée, frivole ou dilatoire).

Pour ce faire le Tribunal doit examiner si, à la face même du dossier et tel que constitué après les interrogatoires au préalable, les défenses, les déclarations de mise au rôle et l'inscription, les demandeurs peuvent établir que: - les défendeurs Tétreault et St-Pierre ont agi de façon dolosive lors de la vente - le défendeur Proulx a commis une faute en omettant d'utiliser le formulaire de la A.C.A.I.Q. et de révéler la présence d’animaux nuisibles lors de la vente de la propriété. Finalement, le Tribunal examinera si les demandeurs sont de mauvaise foi.

FAITS [ 5 ] Au cours du mois de janvier 2008, les demandeurs et défendeurs Tétreault et St-Pierre, conviennent d'une promesse d’achat et de vente concernant un immeuble situé rue Mayburry, Gatineau, pour la somme de 244 000 $. [ 6 ] Monsieur Proulx est un courtier immobilier affilié à l'agence RE/MAX Inc. II remet aux acheteurs la déclaration des vendeurs contenue à la promesse et qui indique que les propriétaires vendeurs considèrent que leur propriété est en bon état, que la maison est impeccable et qu'aucun autre document ne sera fourni par les vendeurs.

Le défendeur Proulx ne fait pas remplir aux vendeurs Tétreault et St-Pierre la déclaration recommandée par l'A.C.A.I.Q.. [ 7 ] Les demandeurs engagent un inspecteur afin de procéder à l’inspection préachat. Celle-ci ne révèle aucun élément susceptible d’empêcher la conclusion de la vente. [ 8 ] La vente est conclue le 2 juin 2008, devant le notaire Botelho,. Le lendemain, les demandeurs commencent à emménager dans leur nouvelle propriété et le 4 juin 2008 , ils constatent en effectuant de menus travaux, quelques indices signalant la présence de rongeurs ou autres animaux nuisibles.

Ces indices sont des grains noirs que les demandeurs croient être des excréments de souris. [ 9 ] Suite à ces constatations, plusieurs exterminateurs procèdent à un examen de la propriété. Les demandeurs ne produisent aucun rapport de ces professionnels révélant une infestation de souris ou autres animaux nuisibles, ni ne fournissent une date approximative du début de la présence des souris.

Ils admettent n'avoir aucun document établissant que l'immeuble est infesté de rongeurs ou d'autres animaux nuisibles [2] . [ 10 ] Le 5 juin 2008 , les demandeurs mettent en demeure les défendeurs Tétreault et St-Pierre de procéder à l'annulation de la vente. Ils allèguent qu'avoir été informés de la situation d'infestation, ils n’auraient pas procédé à l'achat de l'immeuble. [ 11 ] Après la réception de la mise en demeure, le 9 juin 2008, les défendeurs Tétreault et St-Pierre refusent de procéder à l'annulation de la vente.

Lors d'un interrogatoire au préalable, ils avouent qu’en 19 ans, ils ont aperçu des souris à deux seules occasions et ont procédé eux-mêmes à leur élimination. Ils affirment ne jamais avoir eu de problème majeur, telle une infestation. Le 30 juin 2008, les demandeurs offrent, une fois de plus aux défendeurs, la possibilité d’annuler la vente en indiquant qu’à défaut d'y consentir, ils procéderont à la vente de leur nouvelle propriété. [ 12 ] Les demandeurs n’ont jamais habité la propriété en raison de la présence d'excréments de rongeurs.

Dans le cadre de la vente de la propriété (deuxième vente), le 8 juillet 2008, les demandeurs signent un formulaire intitulé «Déclaration du vendeur sur

immeuble», dont le Tribunal reproduit la question D10.1 ainsi que sa réponse: «Au cours des cinq dernières années, avez-vous eu connaissance de trace ou de la présence d'insectes ou d'animaux nuisibles affectant l'immeuble? Si, oui, précisez (incluant l'utilisation des services d'un exterminateur professionnel): cuisine : quelques excréments sous le lave-vaisselle; sous-sol excréments entre la fenêtre et panneau électrique en haut du mur derrière laine isolante.» [ 13 ] Les demandeurs acceptent une promesse d’achat présentée par des tiers acquéreurs, en mentionnant à ces derniers que la maison est impeccable.

Le 28 août 2008, la propriété est vendue aux tiers acquéreurs pour la somme de 253 000 $, soit de 9 000 $ de plus que lors de l'acquisition. POSITIONS DES PARTIES [ 14 ] Les demandeurs allèguent que les défendeurs Tétreault et St-Pierre ont agi de façon dolosive en omettant de mentionner que la propriété était infestée par des rongeurs. Ils ont fait de fausses représentations en déclarant que la maison était en bon état. Ayant eu connaissance de la situation d'infestation, les demandeurs n’auraient pas acheté la propriété. [ 15 ] Ils allèguent également que le défendeur Proulx a mal agi.

Ils affirment avoir demandé à monsieur Proulx qu'il fasse remplir un formulaire de déclaration du vendeur plus complet que celui remis, mais ce dernier aurait refusé de leur en fournir un second. Les demandeurs reprochent à monsieur Proulx de ne pas avoir utilisé le formulaire recommandé par l'A.C.A.I.Q..

Le formulaire remis par les vendeurs ne contient pas la clause concernant les animaux nuisibles dans la propriété. [ 16 ] Ils s’objectent à la requête en rejet de la demande principale présentée par les défendeurs Tétreault et St-Pierre, en invoquant l’absence d’un affidavit à l'appui de leur requête, tel que le prévoit l'

article 88 C.p.c. . [ 17 ] Finalement, ils soumettent que l’action en rejet ne peut s’appliquer à ce stade, puisqu’ils en sont à l'étape préliminaire et que le Tribunal dispose d’une preuve incomplète pour décider. [ 18 ] Les défendeurs Tétreault et St-Pierre prétendent avoir eu connaissance de la présence de petits rongeurs à deux occasions, sur une période d'habitation de 19 ans. Ils affirment que l'extermination de ceux-ci a été faite sans difficulté à l’aide de trappes à souris et de poison. Selon eux et la preuve produite au dossier, il y a absence totale d’infestation de souris dans la propriété vendue.

Ils plaident n'avoir aucunement fait de fausses représentations quant à l'état de la propriété. [ 19 ] Ils invoquent l’

article 54.1 C.p.c . pour motiver leur requête en rejet de la demande principale. Ainsi, ils demandent au Tribunal de déclarer abusive la requête des demandeurs et de réserver leurs recours à

titre de dommages-intérêts. Selon eux, la requête introductive d’instance amendée est mal fondée, frivole et déraisonnable. [ 20 ] Monsieur Proulx allègue avoir exécuté son devoir d’agent immobilier comme il se doit.

On ne peut lui reprocher d’avoir utilisé un formulaire autre que celui recommandé par l'A.C.A.I.Q., puisqu'il n'est pas obligatoire de le faire. [ 21 ] En ce qui à trait au refus du défendeur Proulx à remettre un formulaire supplémentaire, ce reproche ne peut lui être imputé puisque les vendeurs ont avisé, dans la déclaration remise aux acheteurs, qu’aucun autre document ne serait remis. [ 22 ] Monsieur Proulx invoque qu’il ne peut informer les acheteurs de la présence de souris dans le passé, puisque les vendeurs ne lui ont jamais mentionné ces incidents.

[ 23 ] Finalement, les défendeurs Proulx et RE/MAX Inc. allèguent qu’ils ne peuvent être tenus responsable. Ils demandent au Tribunal le rejet de la requête introductive d’instance amendée et ce, avec les dépens, en vertu de l‘

article 54.4 C.p.c .. ANALYSE Est-ce que la requête pour rejet de la demande principale des défendeurs Tétreault et St-Pierre, devait être appuyée d'un affidavit? [ 24 ] L'

article 88 du C.p.c. prévoit: « Art. 88 . (…) La requête doit être appuyée d'un affidavit attestant la vérité des faits allégués dont la preuve n'est pas déjà au dossier , et elle ne peut être contestée qu'oralement, à moins que le tribunal ne permette la contestation écrite dans le délai et aux conditions qu'il détermine.» (Les soulignés sont ajoutés.) [ 25 ] Le Tribunal constate que les interrogatoires, les pièces et les rapports d'experts, à l'appui de la requête des défendeurs, sont déjà produits au dossier de la Cour.

Ainsi, l'affidavit n'est pas nécessaire et la requête des défendeurs Tétreault et St-Pierre ne peut être rejetée sur ce motif. L’action intentée contre les défendeurs est-elle mal fondée, frivole ou excessive? Le droit [ 26 ] L’

article 54.1 C.p.c. , ancêtre de l’

article 75.1 C.p.c. , démontre l'intention du législateur à transmettre aux tribunaux un pouvoir discrétionnaire plus étendu en matière de procédure frivole. Voici les dispositions pertinentes du Code de procédure civile : «

SECTION III DU POUVOIR DE SANCTIONNER LES ABUS DE LA PROCÉDURE La présente

section a été insérée par l'article 2 du

chapitre 12 des lois de 2009 (Loi modifiant le Code de procédure civile pour prévenir l'utilisation abusive des tribunaux et favoriser le respect de la liberté d'expression et la participation des citoyens aux débats publics).

Le préambule de cette loi se lit ainsi: «CONSIDÉRANT l'importance de favoriser le respect de la liberté d'expression consacrée dans la Charte des droits et libertés de la personne; «CONSIDÉRANT l'importance de prévenir l'utilisation abusive des tribunaux, notamment pour empêcher qu'ils ne soient utilisés pour limiter le droit des citoyens de participer à des débats publics; «CONSIDÉRANT l'importance de favoriser l'accès à la justice pour tous les citoyens et de veiller à favoriser un meilleur équilibre dans les forces économiques des parties à une action en justice;». 2009, c. 12, a. 2 .

54.1. Les tribunaux peuvent à tout moment, sur demande et même d'office après avoir entendu les parties sur le point, déclarer qu'une demande en justice ou un autre acte de procédure est abusif et prononcer une sanction contre la

partie qui agit de manière abusive. L'abus peut résulter d'une demande en justice ou d'un acte de procédure manifestement mal fondé, frivole ou dilatoire, ou d'un comportement vexatoire ou quérulent. Il peut aussi résulter de la mauvaise foi, de l'utilisation de la procédure de manière excessive ou déraisonnable ou de manière à nuire à autrui ou encore du détournement des fins de la justice, notamment si cela a pour effet de limiter la liberté d'expression d'autrui dans le contexte de débats publics. 2009, c. 12, a. 2 . 54.2. Si une

partie établit

sommairement que la demande en justice ou l'acte de procédure peut constituer un abus, il revient à la

partie qui l'introduit de démontrer que son geste n'est pas exercé de manière excessive ou déraisonnable et se justifie en droit. La requête visant à faire rejeter la demande en justice en raison de son caractère abusif est, en première instance, présentée à

titre de moyen préliminaire. 2009, c. 12, a. 2 . 54.3. Le tribunal peut, dans un cas d'abus, rejeter la demande en justice ou l'acte de procédure, supprimer une conclusion ou en exiger la modification, refuser un interrogatoire ou y mettre fin ou annuler le bref d'assignation d'un témoin. Dans un tel cas ou lorsqu'il paraît y avoir un abus, le tribunal peut, s'il l'estime approprié: 1° assujettir la poursuite de la demande en justice ou l'acte de procédure à certaines conditions; 2° requérir des engagements de la

partie concernée quant à la bonne marche de l'instance; 3° suspendre l'instance pour la période qu'il fixe; 4° recommander au juge en chef d'ordonner une gestion particulière de l'instance; 5° ordonner à la

partie qui a introduit la demande en justice ou l'acte de procédure de verser à l'autre partie, sous peine de rejet de la demande ou de l'acte, une provision pour les frais de l'instance, si les circonstances le justifient et s'il constate que sans cette aide cette

partie risque de se retrouver dans une situation économique telle qu'elle ne pourrait faire valoir son point de vue valablement. 2009, c. 12, a. 2 . 54.4. Le tribunal peut, en se prononçant sur le caractère abusif d'une demande en justice ou d'un acte de procédure, ordonner, le cas échéant, le remboursement de la provision versée pour les frais de l'instance, condamner une

partie à payer, outre les dépens, des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par une autre partie, notamment pour compenser les honoraires et débours extrajudiciaires que celle-ci a engagés ou, si les circonstances le justifient, attribuer des dommages-intérêts punitifs. Si le montant des dommages-intérêts n'est pas admis ou ne peut être établi aisément au moment de la déclaration d'abus, il peut en décider

sommairement dans le délai et sous les conditions qu'il détermine.

2009, c. 12, a. 2 . 54.5. Lorsque l'abus résulte de la quérulence d'une partie, le tribunal peut, en outre, interdire à cette

partie d'introduire une demande en justice à moins d'obtenir l'autorisation du juge en chef et de respecter les conditions que celui-ci détermine. 2009, c. 12, a. 2 . 54.6.

Lorsque l'abus est le fait d'une personne morale ou d'une personne qui agit en qualité d'administrateur du bien d'autrui, les administrateurs et les dirigeants de la personne morale qui ont participé à la décision ou l'administrateur du bien d'autrui peuvent être condamnés personnellement au paiement des dommages-intérêts. 2009, c. 12, a. 2 .» [ 27 ] Ces nouvelles dispositions confèrent au juge le droit de rejeter une action abusive lorsque la preuve le démontre. Selon le professeur et auteur Charles Belleau [3] , le législateur définit même ce que constitue un abus à l'

article 54.1 2) C.p.c. . De plus, dans l'arrêt Kabbabe c. Elfassy [4] , le juge Dugré de la Cour supérieure énonce: «[30] The meaning of "procedural impropriety" set forth in the text of new art. 54.1 C.C.P. is clear and establishes two distinct cases of procedural impropriety.

Therefore, a claim or pleading that is clearly unfounded, frivolous or dilatory need not be, in addition, characterized as being excessive or unreasonable in order that it may be dismissed by the Court pursuant to art. 54.3 C.C.P.. [31] In sum, the rule which applied under arts. 75.1 and 75.2 C.C.P. was not limited but enlarged by the enactment of art. 54.1 et seq. C.C.P..» [ 28 ] C’est ainsi que l’on constate que les articles 54.1 à 54.6 C.p.c. sont sans limitations et couvrent un champ de pratique plus large que la notion précédente.

Une requête pour rejet, prévue à l’article 54.1 C.p.c., lorsque le caractère mal fondé de la demande en justice apparaît de façon évidente, à la face même du dossier, doit être accueillie. Le fardeau de la preuve repose initialement sur le défendeur, qui doit établir

sommairement que l’acte de procédure constitue un abus. On se doit de noter l’importance du mot «sommairement», puisqu’il allège le fardeau de preuve du défendeur. En effet, ce dernier doit seulement prouver le nécessaire à l’aide de pièces, d'interrogatoires et du comportement des parties. Ce cheminement est bien expliqué par le juge Lalonde dans la cause 153114 Canada Inc c. Panju [5] . Par la suite, c’est à la

partie demanderesse de démontrer que sa requête introductive d'instance est bien fondée. [ 29 ] Premièrement, le Tribunal doit déterminer si les défendeurs rencontrent leur fardeau de preuve. À l’aide des nombreuses pièces déposées et de l’interrogatoire avant défense, on se doit de répondre par l’affirmative. Action mal fondée [ 30 ] Les défendeurs allèguent que l’action est mal fondée, puisqu’il n’y a pas d’infestation de souris dans la propriété. [ 31 ] Tout d’abord, le rapport de Jinspect, déposé en pièce D-3, ne fait pas état de la présence de rongeurs lors de l'inspection préachat du 16 janvier 2008.

Par la suite, le rapport de l’exterminateur Martin Cloutier, déposé en pièce D-4 et daté du 11 juin 2008, ne fait état d'aucun rongeur sur les lieux, mais simplement de la présence de quelques excréments qu'il est possible de nettoyer et désinfecter par nos propres moyens. Ensuite, le rapport de l’architecte Philippe Voisard, déposé en pièce D-5, démontre que la propriété achetée par les demandeurs n’est pas infestée. Il affirme qu’il y a un cas mineur de présence de rongeurs, dont les méthodes pour enrayer le problème sont peu coûteuses. En effet, il indique un prix variant de 300 $ à 500 $.

Il ajoute que l’emplacement de l’habitation rend la maison susceptible d’avoir ce type de problème. Des photographies produites et déposées en pièce D-16 confirment les nombreux arbustes, arbres matures ainsi qu'un champ situé tout près de la maison. De plus, il explique que les petites ouvertures de ventilation dans la brique facilitent l’entrée de n’importe quel petit animal nuisible. [ 32 ] Finalement, l’interrogatoire avant défense démontre que les demandeurs se basent sur de simples constatations pour reprocher aux défendeurs l'invasion des rongeurs.

La demanderesse St-Germain-Dacosta avoue n'avoir jamais vu de rongeurs dans la maison, mais le demandeur Dufour contredit son propre témoignage judiciaire en affirmant le contraire. Le Tribunal constate que les demandeurs hésitent et changent leur version, puisqu'elles ne sont fondées que sur des suppositions.

[ 33 ] Suite à la découverte de quelques excréments de rongeurs, les demandeurs concluent que la maison est infestée et impropre à l’habitation. Un mot utilisé de façon excessive, puisque selon la doctrine [6] , pour qualifier un bien «d’impropre à l’usage» le vice doit être de caractère sérieux.

Le fait d’apercevoir quelques traces d’excréments n’est aucunement perçu comme une situation sérieuse ou susceptible de baisser considérablement la valeur de la propriété. [ 34 ] Le défendeur Proulx démontre que le formulaire de déclaration du vendeur est recommandé et qu'il n'a pas été porté à son attention dans le cadre de son mandat que l'immeuble était infesté de souris. [ 35 ] Le tribunal conclut donc que les défendeurs rencontrent leur fardeau de preuve se limitant à démontrer

sommairement que leur requête en rejet est fondée. [ 36 ] Deuxièmement, le Tribunal doit vérifier si les demandeurs rencontrent leur fardeau de preuve en démontrant que leur requête introductive d'instance n'est pas abusive. Les demandeurs établissent-ils, à la face même du dossier, que les défendeurs ont agi de façon dolosive lors de la vente de leur propriété? [ 37 ] La notion de dol se retrouve dans le Code civil du Québec 7 , au livre cinquième des obligations, à l’

article 1401 , qui stipule: « Art.1401. L'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence.» [ 38 ] C’est donc à la

partie qui allègue que son consentement est vicié, par le dol, d’en faire la preuve. En effet, elle doit prouver qu'avoir connu le problème, elle n’aurait jamais contracté à un si haut prix ou tout simplement pas contractée. Lorsqu’elle réussit à se décharger de son fardeau de preuve, elle peut se prévaloir de l’un des trois recours énoncés à l’

article 1407 C.c.Q .. Elle peut demander la nullité du contrat, des dommages-intérêts ou encore une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu’elle est justifiée de réclamer. De plus, la bonne foi se présume; il incombe donc à celui qui allègue la mauvaise foi d'en faire la preuve (

article 2805 C.c.Q. ). [ 39 ] Dans le présent dossier, les demandeurs allèguent qu’il y a réticence, puisque les défendeurs omettent de divulguer les problèmes de souris rencontrés par le passé. Les acheteurs tentent de se faire indemniser pour ce vice de consentement, en demandant 34 525,73 $ de dommages-intérêts. [ 40 ] Le Tribunal doit déterminer si les défendeurs Tétreault et St-Pierre ont effectivement tenté de dissimuler les incidents survenus dans le passé.

Selon les faits et la preuve apportée, le tribunal constate que les vendeurs ont agi de bonne foi tout au long de la relation contractuelle avec les acheteurs. [ 41 ] Les demandeurs allèguent qu’ils subissent un préjudice par les négligences et omissions des défendeurs à leur dévoiler la présence d’animaux nuisibles et d'un risque d'infestation antérieur à la vente. Toutefois, le Tribunal n’est pas convaincu que ce reproche soit fondé. Lors de l’interrogatoire des défendeurs Tétreault et St-Pierre, ceux-ci avouent avoir vu deux souris en 19 ans.

La Cour se questionne à savoir s’ils ont une réelle connaissance que la propriété serait infestée. [ 42 ] Est-ce que le fait d’avoir omis de déclarer qu'ils ont exterminé deux souris, il y a de cela plusieurs années et sans avoir eu recours aux services d'un expert, constitue un dol? [ 43 ] Suite à l'analyse de la jurisprudence, le Tribunal se doit de répondre par la négative à cette question. La Cour supérieure dans l'arrêt Charest c. Veilleux 8 fait état d’une situation similaire.

Les demandeurs prétendent que les défendeurs connaissaient l’existence d’une infestation de fourmis et de souris au moment de la vente de leur maison. L’Honorable juge Casgrain statue en disant que si une

partie ne conclut pas qu’il y a réellement une infestation (puisqu’elle aurait vu deux ou trois souris), on ne peut l’accuser de la connaissance d'un vice. [ 44 ] Pour ce motif, le Tribunal ne peut reprocher aux défendeurs Tétreault et St-Pierre d’avoir posé des gestes frauduleux ou dolosifs. En toute bonne foi, ils ne conçoivent pas la présence de deux rongeurs comme étant une infestation d’animaux nuisibles.

Bref, on ne peut les blâmer de reconnaître un fait, qu’ils n'ont pas eux-mêmes constaté. [ 45 ] Les demandeurs allèguent qu’avoir eu connaissance de ce vice, ils n’auraient pas contracté avec les défendeurs. Cette affirmation nous démontre que cette condition est essentielle pour les acheteurs au moment de procéder à l'achat. Cependant, leurs agissements futurs vont à l’encontre de leurs prétentions. En référence à l’interrogatoire avant défense, les demandeurs avouent n'avoir jamais posé de questions aux vendeurs concernant la présence antérieure d’animaux nuisibles au moment des trois visites résidentielles.

Puisqu'ils n'ont pas cherché à recueillir le plus d'information possible, le tribunal conclut que ce critère n'est pas une condition essentielle pour les acheteurs. [ 46 ] De plus, les demandeurs ne démontrent pas, à l'aide d'experts, qu'il y a réellement une infestation de souris avant la vente et que les défendeurs Tétreault et St-Pierre ne peuvent l'ignorer. Ils admettent n'avoir aucun document établissant que l'immeuble est infesté de rongeurs 9 , bien que plusieurs experts ont visité l'immeuble.

De plus, les défendeurs Tétreault et St-Pierre obtiennent un rapport d'un de ces experts qui n'est pas introduit en preuve pas les demandeurs. Ce rapport indique la présence de quelques excréments à trois endroits dans la propriété, nécessitant de menues interventions. Nous sommes bien loin de l'infestation prétendue par les demandeurs. [ 47 ] La preuve démontre que les demandeurs jouent sur deux tableaux diamétralement opposés.

En effet, ils invoquent qu'au début du mois de juin 2008, l'immeuble est infesté de rongeurs alors qu'au mois de juillet 2008, dans la déclaration du vendeur (lorsque eux même vendent l'immeuble qu'ils viennent d'acquérir), ils mentionnent seulement la présence de quelques excréments à deux endroits. À la lecture des interrogatoires au préalable des demandeurs, on y perçoit une réticence à répondre aux questions et des tentatives d'éviter d'y répondre.

Leur requête introductive d'instance et les interrogatoires sont synonymes de mauvaise foi. [ 48 ] Finalement, le Tribunal conclu, qu'il n'y a aucun élément de preuve, au stage très avancé des procédures, démontrant que les défendeurs Tétreault et St-Pierre ont omis de déclarer un problème qu’ils connaissaient puisqu'il était inconnu d'eux. De plus, ils n'ont pas menti aux acheteurs puisque ces derniers ne les ont pas questionnés concernant la problématique d'infestation. Aucune preuve de dol ni de mauvaise foi des vendeurs n'apparaît au dossier ni lors de tout le processus de vente.

Aussi, sans la production d'un rapport d'expert démontrant l'infestation de l'immeuble par des rongeurs ainsi que l'aveu des demandeurs qu'un tel document n'existe pas, ces derniers sont incapables d'établir les éléments constitutifs de leur fardeau de preuve contre les défendeurs Tétreault et St-Pierre. Le courtier immobilier commet-il une faute en omettant d'utiliser le formulaire de l'A.C.A.I.Q. et en omettant de révéler la présence d’animaux nuisibles lors de la vente de la propriété? [ 49 ] Le courtier immobilier joue un rôle d’intermédiaire dans le processus d’achat d’une propriété.

Son rôle est celui d’informer, de conseiller et de faciliter la communication entre les parties. Il est essentiel qu’il soit objectif tout le long du processus et qu’il divulgue toutes les informations nécessaires aux acheteurs, quelles soient bénéfiques ou non pour ses clients. Le défendeur Proulx est mandataire, selon un contrat établi en vertu de l’

article 2130 C.c.Q. , de RE/MAX Vision

(1999) Inc., qui, à son tour, représente les vendeurs. Guidé par les limites de son mandat, il est tenu à une obligation de moyens, ce qui signifie qu’il doit prendre toutes les mesures nécessaires afin de satisfaire à son devoir d’agent immobilier. [ 50 ] Afin d’engager la responsabilité contractuelle de ce représentant, en vertu de l‘

article 1458 C.c.Q. , il est fondamental pour la

partie adverse de démontrer qu’il y a eu faute, préjudice ainsi que le lien de causalité entre les deux. [ 51 ] Les demandeurs allèguent que l’agent immobilier aurait commis une faute en omettant d'utiliser le formulaire de déclaration du vendeur recommandé par l'A.C.A.I.Q.. Le Tribunal conclut de l'étude des mots apparaissant sur le formulaire «recommandé par l'A.C.A.I.Q.», que ce n'est pas un formulaire obligatoire.

Ce fait est aussi partagé par ma collegue, la juge Pratt, dans la décision Brazeau et Aubin c. 3095-4655 Qu ébec Inc 10 . [ 52 ] Notons aussi que dans le libellé du formulaire recommandé par l'A.C.A.I.Q., la question concernant les insectes et animaux nuisibles débute: «Au cours des cinq dernières années….» Le Tribunal est d'avis que même si le courtier Proulx avait utilisé le formulaire de l'A.C.A.I.Q. , ce dernier n'aurait pas davantage renseigner les acheteurs quant à la présence antérieure de souris car leur présence remonte à plus cinq ans.

[ 53 ] Les demandeurs allèguent également, que le défendeur Proulx avait la connaissance de la présence antérieure de souris, et a volontairement omis de le leur divulguer. Ceci consiste en une faute grave dans le domaine immobilier, puisque l’agent a l’obligation de divulguer toutes les informations pertinentes à être connues des futurs acheteurs. Selon la preuve présentée, le défendeur Proulx ne peut avoir connu l'existence de ce problème puisque les défendeurs Tétreault et St-Pierre n’ont jamais mentionné la présence de souris dans la maison.

Pour ce qui est de la preuve amenée par les demandeurs en regard de l’interrogatoire avant défense et à l'effet que le courtier immobilier aurait entendu parler de souris à une occasion en tant qu'ancien voisin des vendeurs, il s'agit d'un événement lointain et extérieur au cadre du mandat de courtier immobilier. Cet événement, si événement il y a, n'a pas de lien avec une infestation de souris. [ 54 ] Le Tribunal, face à une preuve inexistante à ce stage-ci des procédures, ne peut trancher en faveur des demandeurs sur ce point.

Ils n’ont su démontrer, par prépondérance de probabilités, que l’agent immobilier avait une réelle connaissance de l'infestation ou qu'il avait commis une faute en n'utilisant pas le formulaire recommandé. Puisqu'il appert que le courtier immobilier n’a commis aucune faute, il est inutile de s'interroger sur les obligations de l'agence RE/MAX Vision Inc. dont on ne peut engager la responsabilité que si son mandataire commet une faute, selon l'

article 2160 C.c.Q. . Mauvaise foi [ 55 ] Les défendeurs allèguent que les demandeurs sont de mauvaise foi en vertu des articles 6 , 7 et 1375 C.c.Q ., ce qui leur permet de recourir à une demande de rejet de la requête introductive d'instance. Il importe de se rappeler les libellés des articles 6 et 7 C.c.Q . : « Art. 6 . Toute personne est tenue d’exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi.» « Art. 7.

Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d’une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l’encontre des exigences de la bonne foi.» [ 56 ] Les agissements des demandeurs démontrent bien qu’ils contreviennent aux règles de droit qui sont à la base des relations entre cocontractants.

En effet, le formulaire de déclaration du vendeur sur l'immeuble (déposée en preuve par les défendeurs Tétreault et St-Pierre) démontre que les demandeurs ont déclaré aux futurs acheteurs (deuxièmes acheteurs) que la maison est impeccable et que seulement quelques excréments de souris étaient présents dans l'immeuble. Ils déclarent avoir nettoyé et désinfecté les endroits affectés.

De plus, l’interrogatoire avant défense démontre qu’ils ont menti aux acquéreurs subséquents lorsqu’on leur demande la raison de la vente de la propriété et qu'en réponse, ils invoquent des problèmes familiaux. [ 57 ] On peut donc certifier que les demandeurs ne sont pas, eux-mêmes, convaincus que la maison est infestée, puisqu’ils affirment le contraire à d’autres individus que les défendeurs. Le Tribunal doit conclure qu’ils ne respectent pas les dispositions relatives à la notion de bonne foi.

Les demandeurs, sans aucune preuve pertinente au dossier, n’ont su démontrer qu’ils sont de bonne foi et que leur action est bien fondée. Par la demande en justice et les interrogatoires, l'exagération et la mauvaise foi transparaissent des procédures judiciaires. CONCLUSION [ 58 ] Suite à la lecture de la requête introductive d’instance amendée, des défenses, des pièces, des rapports et des interrogatoires avant défense et la présente étude du dossier, le Tribunal conclu que les demandeurs ne se sont pas déchargés de leur fardeau de preuve et que leur demande est vouée à l’échec.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: ACCUEILLE les requêtes des défendeurs pour rejet de la requête introductive d’instance amendée; DÉCLARE la requête introductive d'instance amendée abusive; REJETTE la requête introductive d’instance amendée; RÉSERVE aux défendeurs leurs recours à titres de dommages-intérêts contre les demandeurs Katia St-Germain-Dacosta et Jean- François Dufour pour procédure abusive; LE TOUT avec dépens. __________________________________ SERGE LAURIN, J.C.Q. Les demandeurs se représentent seuls.

Me Paul Fréchette Procureur des défendeurs Martin Tétreault et Louise St-Pierre Me Patricia Dupuis Langlois Kronström Desjardins, S.E.N.C.R.L. Procureur des défendeurs Claude C. Proulx et RE/MAX vision

(1999) Inc. Date d’audience: Le 3 mai 2011 5 153114 Canada inc c. Panju , 2010 QCCS 1190 [6] La garantie de qualité du vendeur en droit québécois , Wilson Lafleur, 2 e édition, 2008