2024 QCCQ 229, 2024 QCCQ 229

Syndicat des copropriétaires Place des Sorbiers/Mont-Bleu c. Assaf 2024 QCCQ 229 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-702235-216 DATE : 26 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE STÉPHANE D. TREMBLAY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PLACE DES SORBIERS/MONT-BLEU

Partie demanderesse c. SIMON ASSAF

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ 1. Le litige [ 1 ] Le Syndicat des copropriétaires Place des Sorbiers / Mont-Bleu (« Syndicat ») réclame 6 623,23$ du défendeur Simon Assaf (« M. Assaf » ) . La réclamation se détaille comme suit : Frais de réparation suivant la survenue de deux dégâts d’eau 4 394,94 $ Frais administratifs 1 974,39 $ [1] Total: 6 369,33 $ [ 2 ] M.

Assaf admet que les dégâts d’eau ont été causés par la défectuosité d’un appareil de plomberie lui appartenant, c’est-à-dire un raccordement de la pomme de douche. Il affirme toutefois que les sinistres n’auraient pas pu être prévenus, puisque le raccordement défectueux se trouve à l’intérieur d’un mur. Il s’agirait donc d’un malheureux accident. [ 3 ] En ce qui concerne les frais administratifs réclamés par le Syndicat, il était sous l’impression que ceux-ci avaient été acquittés par la notaire lorsqu’il a vendu son unité en 2020. [ 4 ] Le Tribunal analysera tour à tour chacune de ces réclamations. 2.

Les frais de réparation après sinistre [ 5 ] Le Syndicat souhaite obtenir de M. Assaf le recouvrement des frais payés qui découlent des deux sinistres causés par la défectuosité de son équipement de plomberie. [ 6 ] Le Syndicat appuie sa réclamation sur certaines dispositions de la déclaration de copropriété ainsi que sur la présomption de faute prévue à l’

article 1465 C.c.Q. , prévoyant que l e gardien d’un bien est tenu de réparer le préjudice causé par le fait autonome de son bien, à moins qu’il prouve n’avoir commis aucune faute. [ 7 ] Dans le cadre de l’analyse, le Tribunal doit également prendre en considération l’

article 1074.2 C.c.Q. , lequel prévoit ce qui suit : 1074.2. Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges

communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudice causé par sa faute et, dans les cas prévus au présent code, le préjudice causé par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’il a sous sa garde. Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa. [ 8 ] Ainsi, ce n’est pas parce que le sinistre peut avoir été causé par un équipement de plomberie qui appartient à M. Assaf, que ce dernier sera automatiquement responsable des préjudices causés. En effet, M.

Assaf peut toujours repousser la présomption de faute qui pèse contre lui en prouvant qu’il n’en a commis aucune. [ 9 ] Le Tribunal retient de la preuve que les sinistres s’expliquent par le manque d’étanchéité d’un raccord de la pomme de douche, dont l’une des extrémités se retrouve à l’intérieur d’un mur. Selon le témoignage du plombier, puisque le raccord défectueux se trouve à l’intérieur du mur, la fuite ne pouvait être décelée par les utilisateurs de la douche. [ 10 ] Ainsi, le dégât d’eau survenu au début du mois de juillet 2019 n’a pas été causé par la faute de M.

Assaf ou par celle de ses locataires. [ 11 ] Or, il en est autrement pour les frais occasionnés par le deuxième sinistre. [ 12 ] En effet, l’entrepreneur mandaté par le Syndicat pour effectuer les travaux d’urgence et pour effectuer les réparations après la survenue du premier sinistre constate que les dommages semblent, selon toute vraisemblance, avoir été causés par une fuite d’eau provenant de l’unité appartenant à M. Assaf. [ 13 ] Immédiatement, le Syndicat tente d’accéder à l’unité de M. Assaf afin d’investiguer la cause du sinistre.

Toutefois, les locataires qui occupent l’unité sont absents et lorsqu’ils sont présents, ils refusent que le Syndicat ait accès. [ 14 ] L’administrateur du Syndicat communique alors avec M. Assaf. Ce dernier est à l’extérieur du pays. Il refuse qu’un plombier mandaté par le Syndicat accède à son unité d’habitation pour y effectuer une inspection de ses équipements de plomberie et suggère au Syndicat de s’entendre avec ses locataires. Bref, M.

Assaf n’autorise pas le Syndicat à accéder à son unité d’habitation sans le consentement de ses locataires. [ 15 ] Devant cette situation, le Syndicat se voit contraint de mandater un avocat afin de préparer une demande en injonction pour forcer M. Assaf à autoriser l’accès à son unité d’habitation. Cette demande n’a cependant pas été présentée puisqu’une fois la procédure judiciaire signifiée, l’avocat du Syndicat a pu convaincre M. Assaf de consentir à ce qu’un plombier accède à son unité pour inspecter ses appareils de plomberie. [ 16 ] Or, dans l’intervalle, la fuite émanant des appareils de plomberie de M.

Assaf est toujours active. À telle enseigne, qu’un deuxième sinistre survient dans l’unité [1]. Le Syndicat a alors dû débourser la somme de 2 069,45 $ [2] en frais d’urgence et en frais de réparation pour ce deuxième sinistre. [ 17 ] Ici, la responsabilité de M. Assaf est engagée.

Son refus de permettre l’accès à son unité contrevient à la Déclaration de copropriété, laquelle prévoit spécifiquement qu’un copropriétaire ne peut s’opposer à ce que les travaux de réparation ou d’entretien nécessaires soient effectués même à l’intérieur des parties exclusives [3] . [ 18 ] Cela dit, même sans la déclaration de copropriété, le Tribunal estime qu’une personne prudente et diligente, soucieuse du bien- être de ses voisins, aurait volontairement coopéré avec le Syndicat pour identifier la cause des sinistres afin d’éviter que d’autres préjudices ne surviennent [4] . [ 19 ] M.

Assaf sera donc condamné à payer au Syndicat une somme équivalente aux coûts des travaux relatifs au deuxième sinistre, soit la somme de 2 069,45 $ [5] . 3. Les frais administratifs [ 20 ] Entre le 27 novembre 2018 et le 19 novembre 2019, le Syndicat a facturé un total de 2 496,39 $ pour divers frais administratifs [6] .

En date du procès, le solde à payer s’élève à 1 974,39 $ [7] . [ 21 ] Pour appuyer sa réclamation, le Syndicat produit une résolution du conseil d’administration de novembre 2009 et ratifiée par l’assemblée des copropriétaires, selon laquelle les frais encourus par le Syndicat pour faire respecter la déclaration de copropriété pourront être réclamés aux copropriétaires défaillants [8] . [ 22 ] M. Assaf ne conteste pas l’exigibilité de ces frais, pas plus qu’il nie que le Syndicat était en droit de lui facturer de tels frais.

D’ailleurs, il était sous l’impression que les frais administratifs avaient été payés par la notaire lors de la vente de son unité en 2020. [ 23 ] Or, l’état de répartition dressé par la notaire faisant état des sommes reçues et déboursées lors de la vente démontre que seuls les arrérages des charges communes garanties par les hypothèques légales furent acquittés pour obtenir la radiation de ces hypothèques, laissant ainsi les frais administratifs impayés [9] . [ 24 ] La réclamation du Syndicat s’avère donc bien fondée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 25 ] ACCUEILLE en

partie la Demande; [ 26 ] CONDAMNE Simon Assaf à payer au Syndicat des copropriétaires Place des Sorbiers / Mont-Bleu la somme de 4 043,84 $, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis la demeure, soit le 26 août 2019 [10] ; [ 27 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE en faveur du Syndicat des copropriétaires Place des Sorbiers / Mont-Bleu, soit les droits de greffe de 264 $ afférents à la Demande. __________________________________ STÉPHANE D. TREMBLAY, J.C.Q. Date d’audience : 25 janvier 2024