2014 QCCQ 879, 2014 QCCQ 879

Gestion Joubarne inc. c. Cyr (Club bijoux plus.com 2009) 2014 QCCQ 879 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-22-008218-139 DATE : 19 février 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE LABBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GESTION JOUBARNE INC., Demanderesse c.

ROLLAND CYR, faisant affaire sous les nom et raison sociale de CLUB BIJOUX PLUS.COM 2009, Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame au défendeur 12 182 $ détaillés de la façon suivante (pièce P-5) : ▪ TTV (2010) balance impayée : 195,55 $ ▪ Frais de banque (chèque sans fonds) : 7 $ ▪ Frais d’éclairage (2009-2010) : 79,73 $ ▪ Loyers 2010 : 3 477,16 $ ▪ TTV (2011) : 611,77 $ ▪ Loyers 2011 : 5 264,22 $ ▪ Frais d’éclairage (2010-2011) : 68,70 $ ▪ Remplacer porte endommagée : 2 432,30 $ ▪ 2 panneaux d’affichage de stationnement : 45,57 $. [ 2 ] Le défendeur conteste la demande, précisant qu’une entente serait intervenue avec la demanderesse pour la somme de 4 000 $. [ 3 ] Le Tribunal retient de la preuve les faits pertinents suivants. [ 4 ] La demanderesse est une société de portefeuille exploitant des bâtiments non résidentiels et participant à la gestion de centres commerciaux (P-1). [ 5 ] Réal Brouillette est l’un des administrateurs de la demanderesse. [ 6 ] Le 11 mai 2006, la demanderesse a signé un bail pour un local commercial situé au 3025, côte Rosemont à Trois-Rivières avec Club Bijoux Plus.

La période prévue au bail était du 1 er mars 2006 au 30 juin 2009 (P-3). [ 7 ] Club Bijoux Plus était alors la propriété de Jean Lebel. [ 8 ] En cours de bail, le défendeur a acquis le commerce de monsieur Lebel. [ 9 ] Le 28 mai 2009, le bail a été renouvelé entre la demanderesse et le défendeur pour la période du 1 er juillet 2009 au 30 juin 2011 (P-4). Le loyer prévu était de 775 $ par mois plus les taxes, pour la première année. Pour la deuxième année, le loyer devait être indexé selon l’indice des prix à la consommation du mois de juillet.

Le défendeur ne conteste pas qu’il a signé ce renouvellement de bail même s’il croyait que c’était pour une période d’une année. [ 10 ] Le défendeur a quitté le local loué au mois d’août 2010 pour installer son commerce à Drummondville. Monsieur Brouillette a affirmé que le défendeur ne l’avait pas avisé avant de quitter les lieux, ce qui est nié par le défendeur.

[ 11 ] Après plusieurs démarches pour retrouver le défendeur, Réal Brouillette a eu une première rencontre avec lui à Drummondville pour discuter des loyers dus. [ 12 ] Lors d’une deuxième rencontre, le défendeur lui a offert une somme de 200 $ par mois et lui a remis une série de 10 chèques. À la suite d’un appel fait par le défendeur un peu plus tard, il a demandé que les chèques ne soient pas encaissés. Selon le défendeur, la demanderesse aurait accepté une offre de 4 000 $ lors de cette rencontre. Réal Brouillette a nié qu’une entente soit intervenue pour cette somme. [ 13 ]

Malgré plusieurs démarches entreprises après le départ du défendeur, la demanderesse n’a pu relouer son local qu’au mois de septembre 2011. Elle a fait publier des annonces en plus d’avoir confié la location du local à un agent d’immeuble. [ 14 ] Le défendeur a finalement dû fermer son commerce à Drummondville faute de rentabilité. [ 15 ] Réal Brouillette soutient qu’à son départ, le défendeur a apporté le système de verrouillage de la porte du local, laissant des trous dans cette porte en acier.

Informé de cela, le défendeur, étant machiniste, a réparé les trous à l’aide de plaques d’acier. [ 16 ] Jugeant que le travail exécuté par le défendeur pour la réparation de la porte n’était pas satisfaisant, la demanderesse a décidé de remplacer la porte par une nouvelle, sans en aviser au préalable le défendeur. Elle produit sous la cote P-6 une facture de 2 432,30 $ du 31 août 2011 pour l’achat d’une nouvelle porte.

La porte existante avait 10 ans d’usure. [ 17 ] L’article 6.12 du bail est ainsi libellé : Le locataire s’engage à payer, en sus de tout loyer stipulé à l’article 5, les taxes d'affaires et la taxe aux immeubles non résidentiels applicables aux lieux loués, de même que toutes taxes locatives imposées par l’autorité compétente au prorata de la surface totale louable. [ 18 ] La demanderesse recevait, pour les taxes, une facture de la municipalité. Elle réclamait ensuite à ses locataires la part dont ils étaient redevables selon la superficie louée.

Le défendeur payait la somme qui lui était réclamée. [ 19 ] Au soutien de cette réclamation, soit les sommes de 195,55 $ pour l’année 2010 et de 611,77 $ pour l’année 2011, la demanderesse n’a produit aucune pièce justificative ni aucune facture de la Ville. La seule preuve est le témoignage de Réal Brouillette. [ 20 ] Il en est de même pour les frais bancaires de 7 $, à savoir que la demanderesse n’a produit aucune pièce justificative au soutien de cette somme. [ 21 ] Les frais d’éclairage étaient facturés à la demanderesse par Hydro-Québec.

Comme pour les taxes, cette dernière réclamait à ses locataires les portions dont ils étaient redevables. La demanderesse n’a produit aucune pièce justificative au soutien de cette réclamation. [ 22 ] Les loyers réclamés pour l’année 2010 totalisent 3 477,16 $ (869,29 $ x 4) et pour l’année 2011 5 264,22 $ (877,37 $ x 6), pour un total de 8 741,38 $. Le défendeur ne conteste pas ces chiffres. [ 23 ] La réclamation de 45,57 $ pour les panneaux de stationnement que le défendeur aurait apportés n’est appuyée d’aucune pièce justificative. Le défendeur nie avoir apporté ces panneaux.

ANALYSE [ 24 ] La preuve révèle que le défendeur et la demanderesse ont convenu d’un bail qui devait se terminer le 30 juin 2011. C’était un bail à durée fixe dont la date d’expiration est prévue à l’

article 1877 du Code civil du Québec : 1877. Le bail à durée fixe cesse de plein droit à l'arrivée du terme. Le bail à durée indéterminée cesse lorsqu'il est résilié par l'une ou l'autre des parties. [ 25 ] Le bail antérieur a été reconduit comme le prévoit l’

article 1878 C.c.Q. : 1878. Le bail à durée fixe peut être reconduit. Cette reconduction doit être expresse, à moins qu'il ne s'agisse du bail d'un immeuble, auquel cas elle peut être tacite. [ 26 ] La preuve révèle que le défendeur a quitté le local loué au mois d’août 2010. La demanderesse a fait des démarches raisonnables dans les circonstances pour relouer le local, lequel n’a pu être reloué qu’au mois de septembre 2011. [ 27 ] Le défendeur est responsable des loyers impayés, considérant qu’il s’agissait d’un bail à durée fixe.

Il n’a pas fait la preuve qu’une entente était intervenue avec la demanderesse pour 4 000 $. [ 28 ] La demanderesse est donc en droit de réclamer au défendeur les loyers impayés pour les quatre mois de l’année 2010 et les six mois de l’année 2011. [ 29 ] En ce qui concerne les sommes réclamées pour les taxes et les frais bancaires, la meilleure preuve n’a pas été faite, à savoir une preuve documentaire établissant les factures reçues par la demanderesse et les montants qu’elle facturait ensuite au défendeur. [ 30 ] La demanderesse a procédé au remplacement de la porte du local, après s’être déclarée insatisfaite des réparations effectuées par le défendeur, mais sans l’aviser au préalable.

L’

article 1590 du Code civil du Québec est ainsi libellé : 1590. L'obligation confère au créancier le droit d'exiger qu'elle soit exécutée entièrement, correctement et sans retard. Lorsque le débiteur, sans justification, n'exécute pas son obligation et qu'il est en demeure , le créancier peut, sans préjudice de son droit à

l'exécution par équivalent de tout ou

partie de l'obligation: 1° Forcer l'exécution en nature de l'obligation; 2° Obtenir, si l'obligation est contractuelle, la résolution ou la résiliation du contrat ou la réduction de sa propre obligation corrélative; 3° Prendre tout autre moyen que la loi prévoit pour la mise en oeuvre de son droit à l'exécution de l'obligation. [Soulignement ajouté] [ 31 ] En vertu de cette disposition, la demanderesse devait mettre en demeure le défendeur avant de changer la porte, ce qu’elle n’a pas fait. Ce défaut est fatal. L’article 6.2 du bail ne prévoit pas de mise en demeure de plein droit ( art. 1594 C.c.Q. ).

Les auteurs Baudouin et Jobin traitent de ce sujet dans les termes suivants [1] : Il convient toutefois de relever un recours au sujet duquel les tribunaux se montrent particulièrement exigeants et pour lequel l’absence de mise en demeure préalable sera fatale, sauf si les circonstances justifient une demeure par l’effet de la loi ou du contrat. Il s’agit de l’exécution en nature par remplacement, par laquelle le créancier exécute lui-même l’obligation ou, le plus souvent, la fait exécuter par un tiers, aux frais du débiteur ( art. 1602 C.c.Q. ).

Pour se prévaloir de cette sanction, le créancier doit, par une mise en demeure préalable à la prestation exécutée aux frais du débiteur, prévenir expressément ce dernier des manquements qui lui sont reprochés, l’inviter à s’exécuter et lui annoncer la sanction qui sera appliquée s’il fait défaut de s’exécuter dans le délai imparti . La sévérité démontrée par les tribunaux dans l’application de ce recours s’explique par la volonté de s’assurer que le débiteur soit conscient des frais – souvent considérables – qu’il risque d’encourir par cette sanction extrajudiciaire, s’il n’exécute pas son obligation.

Selon une jurisprudence très abondante et d’une rare constance, malgré la sévérité des principes qui y sont énoncés, le créancier qui prive le débiteur de la faculté d’exécuter son obligation ou de constater son inexécution, en l’absence de mise en demeure préalable ou à la suite d’une mise en demeure déficiente, ne pourra réclamer au débiteur les frais engendrés par l’exécution de remplacement, à moins de profiter d’un cas de demeure par l’effet de la loi ou du contrat (art. 1602, al. 2 in fine C.c.Q.) . […] [Références omises] [Soulignements ajoutés] [ 32 ] En ce qui concerne les panneaux de stationnement, la preuve ne permet pas au Tribunal d’accorder cette somme à la demanderesse pour le même motif d’absence de mise en demeure.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 33 ] ACCUEILLE en

partie la requête introductive d’instance; [ 34 ] CONDAMNE le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 8 741,38 $, plus intérêts sur cette somme au taux légal, majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de l’assignation; [ 35 ] AVEC DÉPENS contre le défendeur. __________________________________ PIERRE LABBÉ, J.C.Q. Me Marie-Sophie Marcoux Prévost Fortin D’Aoust Pour la demanderesse Monsieur Rolland Cyr Personnellement Date d’audience : 3 février 2014