2012 QCCA 783, 2012 QCCA 783

St-Pierre c. Le 2012 QCCA 783 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-020998-100 (500-17-039699-072) DATE : LE 27 AVRIL 2012 CORAM : LES HONORABLES LOUIS ROCHETTE, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. GAÉTAN ST-PIERRE, ME MICHEL LABROSSE APPELANTS – Défendeurs c. THANG-MINH LE, HONG-OANH LE INTIMÉS – Demandeurs et FONDS D'ASSURANCE RESPONSABILITÉ PROFESSIONNELLE DE LA CHAMBRE DES NOTAIRES DU QUÉBEC INTIMÉ – Défendeur et HENRY R.D.

VERNET MIS EN CAUSE – mis en cause ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 5 août 2010 par la Cour supérieure (chambre civile), district de Montréal (l'honorable Benoît Emery), qui a notamment accueilli le recours introductif des intimés Thanh-Minh Le et Hong-Oanh Le [les Le], annulé un acte de vente d'un terrain vacant intervenu le 22 mai 2007, ordonné à l'appelant Gaétan St-Pierre de rembourser aux intimés Le le montant payé pour acquérir le terrain, condamné solidairement les appelants à payer aux intimés Le 61 337,67 $ à

titre de dommages-intérêts, rejeté le recours des intimés Le contre le Fonds d'assurance responsabilité professionnelle de la Chambre des notaires [Fonds], mais condamné l'appelant Michel Labrosse à payer au Fonds, à l'acquit des intimés Le, les dépens découlant du rejet de ce recours. [ 2 ] Le 22 mai 2007, les Le acquièrent de Gaétan St-Pierre un terrain vacant situé sur le boulevard Saint-Michel, à Montréal [le terrain St-Michel]. Ils signent l'acte de vente devant le notaire Michel Labrosse.

Cet acte comporte la déclaration suivante : LE VENDEUR fait les déclarations suivantes et s'en porte garant : 1) Que l'immeuble est libre et clair de toute hypothèque, redevance, priorité ou charge quelconque, sauf et excepté une hypothèque en faveur de ST-PIERRE Gaétan créée aux termes d'un acte de prêt publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal sous le numéro 10 667 527, et d'un avis de préinscription dont copie est publiée à Montréal sous le numéro 13 130 966, lesquelles hypothèques seront radiées à même les argents des présentes, aux frais du vendeur ; [Soulignement ajouté.] [ 3 ] Le notaire Labrosse reconnaît n'avoir pas expliqué aux Le la portée de cette déclaration.

Il leur affirme toutefois que l'hypothèque et l'avis de pré-inscription, publié le 20 mars 2006 par un certain Henry Vernet, seront radiés. L'acte de vente ne sera publié que le 12 septembre 2007 dont une copie est envoyé aux Le seulement une semaine plus tard. [ 4 ] Les Le ont été induits en erreur par les déclarations et les omissions du notaire Labrosse et du vendeur St-Pierre.

À la date de l'acquisition du terrain et depuis le 6 février 2006, Henry Vernet [Vernet] poursuit les appelants et recherche la nullité d'une vente antérieure du terrain Saint-Michel, intervenue le 22 juillet 2005 et dont il était co-propriétaire avec St-Pierre. Il reproche à St-Pierre de s'être vendu le terrain, avec la complicité du notaire, en utilisant une procuration donnée par Vernet à St-Pierre antérieurement, mais qui ne pouvait être utilisée à cette fin. Pour protéger ses droits, Vernet a publié la pré-inscription sur le terrain.

[ 5 ] La vente du 22 juillet 2005 sera finalement annulée par le juge qui a rendu jugement dans notre affaire, le même jour. Le juge conclut que la procuration en faveur de St-Pierre ne lui permettait pas de se vendre la part de Vernet, ce dont les appelants étaient parfaitement conscients.

Ce jugement n'a pas été porté en appel. [ 6 ] En première instance, le juge fait droit à la prétention des Le selon lesquels ils ont été induits en erreur par le dol des appelants, ce qui viciait leur consentement à l'acte de vente : [51] Gaétan St-Pierre, de connivence avec le notaire Michel Labrosse, a caché plusieurs éléments essentiels. Premièrement, en date du 22 mai 2007, le tribunal n'avait pas encore annulé la transaction du 22 juillet 2005.

En conséquence, le mis en cause Henry Vernet ne pouvait apparaître dans cet acte de vente comme vendeur puisqu'il aurait alors vendu sa part à deux reprises soit le 22 juillet 2005 à Gaétan St-Pierre et le 22 mai 2007 aux demandeurs.

Gaétan St-Pierre avait l'obligation de divulguer cette information essentielle aux acheteurs. [52] Le notaire Labrosse a commis une faute lourde en cachant cette information qu'il connaissait puisqu'il a instrumenté tous les actes impliquant Gaétan St-Pierre et Henry Vernet depuis 2001. [53] Gaétan St-Pierre et le notaire Labrosse ont également caché sciemment l'existence d'un avis de préinscription enregistré par Henry Vernet qui contestait la transaction du 22 juillet 2005 au motif qu'elle a été exécutée à son insu et sans son autorisation.

Même si le notaire Labrosse avait informé les demandeurs de l'existence de cet avis de préinscription, il n'aurait pu affirmer qu'il serait radié vu la contestation vigoureuse d'Henry Vernet . [54] Gaétan St-Pierre et le notaire Labrosse ont également sciemment caché aux demandeurs l'inscription du prêt hypothécaire de 60 500 $ créé par le contrat de prêt du 25 août 2003 lequel n'était toujours pas radié en dépit du fait qu'il avait été remboursé en vertu de l'acte du 26 mai 2005 par lequel Gaétan St-Pierre se portait acquéreur du [...] à Pincourt en considération d'une quittance de ce prêt. [Soulignement ajouté.] [ 7 ] Les appelants ne remettent pas en question les déterminations de fait du juge selon lesquelles l'acte de vente et les propos du notaire lors de sa signature ont faussement laissé croire aux Le que l'avis de pré-inscription enregistré sur le terrain St-Michel allait être radié sous peu.

Le juge note, justement, que ni St-Pierre ni Labrosse n'étaient en mesure de radier l'avis de pré-inscription, un geste qui dépendait de la seule volonté de Vernet avec lequel ils étaient en litige. [ 8 ] Les appelants ne contestent pas davantage la détermination suivante du juge d'instance : [55] Les demandeurs ont raison d'affirmer qu'ils n'auraient jamais acheté ce terrain s'ils avaient été informés de ces faits essentiels. [ 9 ] Ces conclusions justifiaient l'annulation de l'acte de vente, la restitution des sommes remises pour l'acquisition du terrain et la condamnation des appelants à des dommages-intérêts.

Une fois le dol constaté, celui dont le consentement est vicié est en droit de demander la nullité du contrat et des dommages-intérêts (1407 C.c.Q .). Vu les fausses représentations des appelants quant à la possibilité de radier l'avis de pré-inscription, les Le étaient en droit de réclamer l'annulation de la vente et une indemnisation pour le préjudice en résultant. [ 10 ] Les appelants prétendent que l'avis de pré-inscription ne viciait pas le

titre des Le, en raison de prétendues précautions prises par le notaire pour s'assurer de la validité de l'acte de vente malgré le litige avec Vernet. Cette prétention est sans mérite. [ 11 ] De toute façon, les acheteurs avaient le droit strict à ce qu'on leur explique clairement la situation sans leur mentir.

Sous ce rapport, il est superflu de traiter les autres moyens avancés par les appelants pour contester leur responsabilité et qui sont périphériques au véritable enjeu de ce litige. [ 12 ] L'avocat des appelants a enfin plaidé, à l'audience, que les Le s'étaient servis des manquements qualifiés de « techniques » du notaire, comme prétexte pour faire marche arrière après qu'ils se seraient rendus compte que le zonage municipal posait un problème plus sérieux à la réalisation de leur projet qu'ils n'avaient anticipé au départ. [ 13 ] Cet argument ne manque pas d'étonner, à ce stade-ci, en outre d'être injuste pour les Le.

Il ne repose sur aucun élément de preuve le moindrement sérieux; il est insoutenable lorsque l'on examine la chronologie des événements entre la vente et la fin du mois d'octobre 2005.

Il faut rappeler à ce sujet les événements suivants relatés par le juge, qui ont amenés les intimés à aller de l'avant avec leur projet de construction sur les conseils du notaire : [61] La turpitude du notaire Labrosse se poursuit aussi tard qu'au 27 septembre 2007, date à laquelle il écrit directement à Projeco Construction Inc. les rassurant et déclarant qu'ils pouvaient commencer les travaux de construction de la clinique médicale. De surcroît, au procès, René Bourgeois, président de Projeco Construction Inc., a affirmé qu'à la suite de la réception de cette lettre, il a communiqué avec le notaire Labrosse.

Ce dernier a confirmé qu'il allait régler le problème puisque ce n'était qu'une formalité. Ce n'est que le 2 octobre 2007 que les demandeurs ont demandé à Projeco Construction Inc. d'interrompre les travaux puisqu'ils avaient été informés de l'existence des vices de titres. Le contrat leur avait toutefois été octroyé le 12 juillet 2007. […] [67] Le tribunal rejette l'argument des défendeurs selon lequel le demandeur n'aurait pu procéder à la construction de sa clinique médicale puisque le règlement de zonage interdisait l'érection d'une bâtisse de deux étages seulement.

Premièrement, la preuve a révélé que le demandeur allait faire une demande de dérogation. Même si celle-ci n'a jamais pu être présentée, rien n'indique que la Ville de Montréal l'aurait refusée. De surcroît, le demandeur a affirmé au procès que si cette demande de dérogation avait été refusée, il aurait simplement procédé à la construction d'une bâtisse de trois étages en conformité avec le règlement de zonage. Le tribunal n'a aucune raison de douter de ce témoignage ni de la bonne foi du demandeur.

[68] Quant au fait que Projeco Construction Inc. a travaillé sur le projet jusqu'au 2 octobre 2007, le tribunal rappelle qu'aussi tard que le 27 septembre 2007, le notaire Labrosse écrit directement à Projeco Construction Inc. confirmant qu'il pouvait « entreprendre les travaux nécessaires demandés par M. Le ». Cette lettre a été suivie d'une conversation téléphonique entre le notaire Labrosse et René Bourgeois, président de Projeco Construction Inc.

Le notaire Labrosse a alors réitéré que Projeco Construction Inc. pouvait entreprendre les travaux puisqu'il ne restait qu'un problème à régler ce qui était « une formalité ». [Références omises.] [ 14 ] Les appelants allèguent, par ailleurs, que le juge a erré en ne tenant pas le Fonds responsable des dommages subis par les Le. Le juge s'explique ainsi : [70] Quant à l'action contre le Fonds d'assurance responsabilité professionnelle de la Chambre des notaires, elle doit être rejetée. La présente réclamation n'est clairement pas couverte par le contrat d'assurance DF-1.

D'une part, l'assureur n'est pas tenu de procéder au remboursement du prix de la vente. D'autre part, l'assureur invoque avec raison les exclusions énoncées aux paragraphes 2.04 f), 2.04

g) et 2.04

h) de son contrat d'assurance vu les fausses représentations faites sciemment par le notaire Labrosse de même que sa faute lourde et intentionnelle. [ 15 ] Les gestes et omissions intentionnels retenus contre le notaire excluaient la couverture d'assurance. Cette détermination du juge est sans reproche. [ 16 ] Le notaire reproche aussi au juge de l'avoir condamné aux dépens découlant du rejet de l'action des Le contre le Fonds. Le juge écrit, à ce sujet : [71] Le tribunal est d'avis que les demandeurs ne doivent pas supporter les frais découlant du rejet de cette action contre l'assureur.

Vu la discrétion qui lui est accordée en vertu de l'article 477 du Code de procédure civile et sans qu'il soit nécessaire de recourir aux notions de Common Law, le tribunal décide que ces dépens doivent être assumés par le notaire Michel Labrosse. [ 17 ] La Cour a rappelé, dans l'arrêt Smith c. Desjardins , que le pouvoir discrétionnaire conféré par l'article 477 C.p.c. permet à un juge de condamner une

partie défenderesse perdante aux dépens de son co-défendeur victorieux, lorsqu'il était raisonnable pour le demandeur de poursuivre les deux défendeurs [1] . En l'espèce, le recours des Le contre le Fonds était raisonnable. Il a échoué en raison de la démonstration des manœuvres dolosives du notaire qui n'étaient, jusqu'au procès, qu'alléguées.

Cette situation était tout à fait propice à l'exercice fait par le juge de son pouvoir discrétionnaire. [ 18 ] Les appelants contestent, finalement, leur condamnation à des dommages-intérêts de 30 000 $ pour préjudice moral, qui serait insuffisamment motivée par le juge. [ 19 ] Les Le ont témoigné avoir subi un préjudice moral. Mme Le explique, par exemple, que son époux et elle n'ont pas acheté d'autre terrain pour réaliser leur projet de construire une clinique médicale car « depuis que nous avons un problème de ce terrain, c'est franchement très très mal à la tête à cause du terrain ». M.

Le, pour sa part, répond ainsi à une question concernant les troubles occasionnés par la tempête juridique qu'ils ont vécue : Bien, c'est sûr que ça me donnait beaucoup, ça prend beaucoup d'énergie et beaucoup de temps pour moi. C'est sûr que je n'ai pas habitué de fonctionner avec telle situation comme ça. Mais pas de choix. Je me sens coincé dans la situation et j'aimerais avoir la solution, la meilleure solution le plus rapide possible. [ 20 ] La condamnation des appelants à des dommages-intérêts pour préjudice moral trouve appui dans la preuve. Le juge a vu et entendu les parties.

Il a pu constater la mesure des inconvénients et du stress qu'ils ont subis. Voilà cinq ans qu'ils ont été embarqués dans cette galère dont ils peinent à voir la fin. Il est opportun de rappeler la norme d'intervention à laquelle nous sommes astreints en cette matière : [12] It is a well accepted principle that for the quantum to be altered, it must be shown on appeal that the trial judge applied the law erroneously or that the amount awarded is palpably unrelated to the actual damage and clearly excessive or, on the contrary, clearly insufficient.

This is particularly true in matters of moral and punitive damages where the trial judge is given a large discretion to assess the appropriate quantum . [2] [Références omises.] [ 21 ] Une telle démonstration n'a pas été faite par les appelants. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 22 ] REJETTE le pourvoi, avec dépens. LOUIS ROCHETTE, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A.

Me Robert Brunet BRUNET & BRUNET Pour les appelants Me Serge Lamontagne Me Roucha Oshriyeh LAMONTAGNE OSHRIYEH DESCHÊNES AVOCATS Pour les intimés Me Léa Barot-Brown Me Bernard Larocque LAVERY DE BILLY Pour l'intimé - Fonds d'assurance responsabilité professionnelle de la Chambre des notaires du Québec Date d’audience : Le 25 avril 2012