2011 QCCQ 748, 2011 QCCQ 748

Bremont c. Sevigny 2011 QCCQ 748 JD2273 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » « Division de pratique » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE Montréal « Chambre civile »

N° : 500-80-018171-109 DATE : 11 février 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ sandrine bremont Locataire-Requérante c. daniel sevigny Locateur–Intimé ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR REQUÊTE pour permission d'appeler d'une décision de la Régie du logement ______________________________________________________________________ [ 1 ] La Locataire demande l'autorisation d'interjeter appel de la décision rendue, le 20 décembre 2010, par la Régie du logement (« La Régie »). [ 2 ] Dans cette décision, la Régie accueille la demande du Locateur.

Elle résilie le bail, ordonne l'expulsion de la Locataire et de tous les occupants du logement. Elle ordonne l’exécution provisoire, malgré l’appel, de l’ordonnance d’expulsion. [ 3 ] La Requérante reproche à la Régie d'avoir rendu une décision mal fondée en faits et en droit. [ 4 ] Les questions que la Requérante désire soumettre à cette Cour sont les suivantes : « 1. Est-ce que la régisseure avait le droit de permettre en preuve les lettres des témoins ainsi que l'affidavit d'un témoin sans la présence des témoins, et ce malgré le fait que la requérante de représentait seul? 2.

Est-ce que la régisseure devait permettre à la requérante de contre-interroger les témoins ? (Règle de l'audi alteram partem ) ? 3. Est-ce que la régisseure avait la discrétion de permettre en preuve le rapport de l'huissier malgré le fait que le témoin n'était pas présent ? 4. Est-ce que la requérante avait le droit de contre-interroger l'huissier ? 5. Est-ce que l'administration de la preuve fut respectée quand la régisseure a permis la production de 50 pièces le premier jour d'audition sans avoir pris la peine de signifier les documents sous 403 C.p.c. ou 294.1 C.p.c. ? 6.

Est-ce le fait de ne pas s'objecter le premier jour d'audition, alors que la requérante se représentait seule, justifie la production de la preuve ? 7. Les faits fut appréciés à la lumière des documents produits par l'intimé lors de l'audition (première journé

e) sans permettre à la requérante de contredire la preuve vu que la régisseure a permis la production de certains documents (lettre, affidavit et rapport) malgré l'objection soulevée par le procureur de la requérante ? » la décision de la Régie [ 5 ] On retrouve dans la décision le raisonnement suivi par la Régisseure : « […] [74] La preuve offerte à l’occasion des audiences portant sur la présente affaire a convaincu le tribunal que la locataire tient des propos qui ne sont pas démontrés et qui ne se vérifient pas ou qui sont sinon en contradiction avec les faits constatés.

[75] Ces mêmes propos à l’origine des nombreuses demandes et exigences de la locataire à l’endroit du locateur ne peuvent que déconsidérer ce dernier qui a grandement fait état de la confusion dans laquelle il se trouve devant les demandes inexplicables de la locataire, d’autant plus que celle-ci sont faites avec exagération et menaces de poursuite sitôt manifestées. [76] Au surplus de ces exigences souvent non fondées ou exagérées, quasi sans délai, la preuve a révélé que la promptitude de la locataire de satisfaire elle-même à quelque demande du locateur pour réparer ou entretenir l’immeuble n’existe pas, cette dernière imposant là aussi ses délais, disponibilités et autres exigences qui sont siennes. [77] En fait, la preuve a révélé qu’en raison des prétentions erronées et des conditions imposées de la locataire à tous égards incluant les modalités entourant l’entretien de l’immeuble, cette dernière tient le locateur prisonnier, ne pouvant plus agir. [78] Les menaces de poursuite fondées sur des exagérations sinon des faussetés telles que contenues dans les écrits de la locataire sont certes abusives tandis que le ton de l’ensemble des propos de la locataire tant dans ses lettres qu’à l’audience suggère une intolérance et un manque de diligence certains. [79] Ainsi, lorsque la locataire écrit au locateur pour se plaindre d’être " envahie " par les souris et lui réclamer des dommages-intérêts pour avoir bouché des trous, reprochant au locateur ses mauvais travaux de plomberie, elle n’a fait précédé sa demande en dommages de 150 $ (qui sera suivie d’une demande à la Régie pour ce préjudice allégué de 150 $, demande amendée pour dommages punitifs de 69 999 $ ) d’aucune demande préalable tandis que la preuve n’a révélé aucune plainte pour les souris par les autres locataires, que le rapport de l’exterminateur n’a révélé que quelques excréments et une faible activité chez la locataire uniquement, laquelle n’a pas donné suite à la recommandation de verrouiller le hangar et disposer de la mangeoire à oiseaux que tardivement tel que révélé par la preuve. [80] De même, la locataire attribuera-t-elle aux activités de vernissage du locateur dans un autre logement, son hospitalisation un mois plus tard, tandis qu’en aucun temps, la locataire n’a informé le locateur avoir été incommodée par ce vernissage, accusant plutôt après coup le locateur d’utiliser des produites qu’elle décrit comme " mortels ". [81] Aussi reprochera-t-elle au locateur l’état des marches et du tapis d’escalier, ce dont ne fait nullement état le rapport de l’inspecteur de la ville rendu sur place à sa demande et auquel le locateur s’est rapidement soumis pour effectuer des travaux pour réparer des contremarches et solidifier la rampe de l’escalier, ce dont elle se plaint tout de même. [82] Lorsque le locateur donne suite à ses plaintes en raison du bruit par d’autres locataires, elle ne donne toutefois pas suite au rendez- vous que lui propose le locateur puisqu’elle ne se rend pas quérir le courrier recommandé du locateur en réponse à sa plainte. [83] Bien que référé aux assureurs du locateur suite à une chute alléguée, laquelle impliquerait des frais de physiothérapie, elle ne donne aucune suite à cette possibilité d’être remboursée tel qu’exigé pour par la suite nier l’existence de tels frais encourus. [84] Bien que n’ayant constaté aucune punaise, elle alarmera le locateur qui exterminera tout l’immeuble sans délai, tandis que l’origine de cette demande serait une lésion chez son fils, laquelle pourrait s’avérer une piqûre de punaise sans plus. [85] Encore une fois, le locateur ne pourra donner suite aux plaintes de la locataire pour des problèmes électriques allégués, puisqu’elle ne daignera quérir la lettre recommandée qui l’informe de la visite de l’électricien. [86] Devant le manque de collaboration de la locataire à permettre des réparations, les écoulements persistants des pots de fleurs de la locataire chez lui et le mauvais climat causé par l’attitude acrimonieuse de la locataire, un locataire quitte l’immeuble. [87] Enfin, la locataire opposera au locateur son échéancier pour ne libérer son balcon que partiellement, jugeant que les travaux du locateur n’exigent pas qu’elle s’exécute tel que demande. [88] Le tribunal est en conséquence convaincu suivant la prépondérance de la preuve offerte, que la locataire abuse de ses droits, menace le locateur et lui manque de respect de manière exagérée par son comportement exempt de diligence, ne profitant pas des audiences pour s’amender, mais plutôt pour poursuivre dans ses propos empreints d’exagération et remplis de contradiction.

Cette attitude excessive à l’origine d’accusations multiples, mais non sérieuses, ajouté au fait que la locataire est incapable de recevoir quelque demande du locateur sans la transformer en lutte à finir, cause un préjudice sérieux au locateur qui n’en peut plus et se voit incapable de gérer son immeuble tel qu’il se doit, lequel immeuble il habite de surplus. [89] Les mises en demeure et demandes abusives de la locataire sont déraisonnables et contraires aux exigences fondamentales de la bonne foi telles que le prévoient les articles 6 et 7 du Code civil du Québec : « 6.

Toute personne est tenue d'exercer ses droits civils selon les exigences de la bonne foi.» « 7. Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d'une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l'encontre des exigences de la bonne foi. » [90] Celles-ci tout comme son comportement ne sont pas diligentes, sont contraires aux règles de bon voisinage et de nature à troubler tant le locateur et les autres locataires dont certains ont quitté l’immeuble par la faute de la locataire.

Ce sont les articles 976 , 1855 , 1860 et 1863 C.c.Q. qui prévoient les règles de bon comportement auxquelles la locataire est tenue tant envers les autres locataires qu’envers le locateur. [91] Ces articles sont les suivants : « 976. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leur fonds, ou suivant les usages locaux.» « 1855. Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d'user du bien avec prudence et diligence.»

« 1860. Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires. Il est tenu, envers le locateur et les autres locataires, de réparer le préjudice qui peut résulter de la violation de cette obliga​tion, que cette violation soit due à son fait ou au fait des personnes auxquelles il permet l'usage du bien ou l'accès à celui-ci. Le locateur peut, au cas de violation de cette obligation, demander la résiliation du bail.» « 1863.

L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de deman​der, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agis​sant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résilia​tion du bail.

L'inexécution confère, en outre, au loca​taire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablis​sement du loyer pour l'avenir.» [92] Cette situation où la gestion d’un immeuble est devenue problématique et l’atmosphère générale grandement affectée, tout comme la vie du locateur et de sa famille en raison du comportement de la locataire ont été considérés par ce tribunal comme justifiant la résiliation du bail étant donné ce point de non-retour auquel en sont arrivées les relations entre les parties. [1] [93] Aussi, ont été considérés les comportements agressifs et irrespectueux tout comme les interminables tracasseries et marques d’agressivité, comme contraire aux dispositions des articles 1855 et 1860 du Code civil du Québec justifiant la résiliation du bail [2] . [94] Le préjudice subi par le locateur justifie l’exécution provisoire de la décision. [95] Sur la question du remboursement du constat de huissier, le tribunal est d’opinion qu’il y a lieu de rejeter cette demande.

En effet, en mandatant un huissier afin de répondre aux représentations de la locataire, le locateur ne minimise pas ses dommages, faisant une dépense pour un témoin plus ou moins apte dans les circonstances, et dont l’utilité apparaît bien relative considérant ses conclusions. Cette dépense apparaît peu judicieuse, peu pertinente et vise tout autant d’éventuelles exigences ou recours à l’endroit de la locataire.

Il ne s’agit pas d’un dommage directement causé par la locataire, mais plutôt d’une dépense indirecte engagée de la seule initiative du locateur, avant même que la locataire n’ait introduit quelque recours. […] » 1. prétentions des parties [ 6 ] Selon la Requérante, la décision est entachée d'erreurs, car la preuve présentée était insuffisante pour justifier la résiliation du bail. [ 7 ] Il y a eu violation de la règle audi alteram partem résultant du refus de la Régisseure de lui permettre d'interroger les affiants et de contre-interroger des témoins. [ 8 ] L'Intimé soulève que la décision n'est pas sujette à appel, car la Requérante ne soulève aucune question qui devrait être soumise à cette Cour. [ 9 ] L'Intimé soulève que la Requérante n'a pas été privée de son droit de présenter sa preuve ni de contre-interroger des témoins.

Il n'y a pas eu violation de la règle de justice naturelle, selon l'Intimé. 2. principes de droit applicable [ 10 ] L’article 91 de la

Loi sur la Régie du logement [1] (« L.R. ») énonce : « 91. Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. […] » [ 11 ] Selon les critères dégagés par la jurisprudence pour l’application de l’article 91 de la L.R. , il n'appartient pas à la Cour du Québec, au stade de la requête pour permission d'appeler, d'entrer dans le mérite des questions soulevées [2] , ni de se prononcer sur le fond.

Il appartient plutôt à cette Cour de déterminer si un des critères est rencontré pour accorder la permission d'appeler, soit que la question que la locataire veut soumettre à cette Cour est controversée [3] , sérieuse, nouvelle, d'intérêt général [4] ou que la décision de la Régie souffre d'une faiblesse apparente entraînant des conséquences préjudiciables [5] . [ 12 ] Le critère de la faiblesse apparente inclut le concept de l'erreur en droit, l’atteinte aux règles de justice naturelle et/ou une erreur manifeste dans l'appréciation des faits mis en preuve. Les règles de justice naturelle incluent le droit d’une

partie à un litige d’être entendue et d’avoir la possibilité de faire valoir ses moyens ( audi alteram partem ) [6] . 3. analyse et motifs [ 13 ] Essentiellement, la Requérante reproche à la Régisseure d'avoir commis des erreurs pour avoir commis des erreurs de fait, lesquelles sont identifiées aux paragraphes 16 à 36 de la requête. [ 14 ] Elle identifie une série d'erreurs de droit aux paragraphes 37 à 42 de la requête. [ 15 ] Les sept questions mentionnées précédemment englobent les erreurs alléguées.

[ 16 ] L'écoute de l'enregistrement de l'audience tenue devant la Régie permet au Tribunal de constater que la Locataire a eu droit à une audition équitable devant la Régie. [ 17 ] L'allégation de violation de la règle audi alteram partem n'est pas fondée. [ 18 ] Il ne ressort pas de l'écoute des enregistrements de l'audience que la Régisseure ne se serait pas acquittée de l'obligation d'apporter à chacune des parties un secours équitable et impartial tel qu'exigé par l'article 63 de la

Loi sur la Régie [7] . [ 19 ] La Régisseure a accordé toute la latitude à la Locataire pour présenter sa preuve à l'encontre de la preuve de l'Intimé. [ 20 ] Il s'est écoulé quatre mois après l'administration de la preuve de l'Intimé, présentée en février 2010, et la poursuite de l'audience au mois de juin et septembre 2010. [ 21 ] La plupart des pièces portent sur des lettres et correspondances échangées entre les parties. [ 22 ] Il y a lieu de reproduire les dispositions pertinentes suivantes du Règlement sur la procédure devant la Régie du logement [8] : « 2.

L'inobservation d'une règle de procédure ne peut affecter le sort d'une demande ou d'une requête s'il y a été remédié alors qu'il était possible de le faire. À moins que le régisseur ne fixe d'autres modalités, il peut être remédié devant lui, à l'audience, à tout vice de forme, retard ou irrégularité de procédure. […] 35. La

partie qui requiert la présence d'un témoin fait signifier par huissier, à ses frais, au moins 3 jours avant la date de l'audience, un ordre de comparaître comme témoin délivré par la Régie. En cas d'urgence, un régisseur peut réduire ce délai. Une personne peut, de la même façon, être assignée à produire des documents. 36. Les témoins prêtent serment ou font l'affirmation solennelle. Le régisseur peut d'office ou à la demande d'une

partie ordonner que les témoins déposent hors la présence les uns des autres. 36.1. Sauf si l'autre

partie consent à sa production, lorsqu'une

partie entend demander au Tribunal l'autorisation de produire une déclaration pour tenir lieu de témoignage, elle doit, dans les meilleurs délais avant l'audience, aviser l'autre

partie ou lui communiquer le document. Toutefois, si les circonstances le justifient, un régisseur peut, sur demande verbale, décider autrement des modalités et, s'il y a lieu, décider du délai de la communication. Toute autre pièce, notamment un écrit ou un élément matériel de preuve, est produite à l'audience sans autre formalité. » [ 23 ] La lecture de ces dispositions révèle que les règles applicables pour l'assignation des témoins devant la Régie sont bien encadrées par le Règlement sur la procédure.

Il n'y pas de preuve qu'elles sont enfreintes par la Régisseure. [ 24 ] Le Tribunal constate qu'après avoir résumé longuement dans 73 paragraphes de la décision, le contexte et la preuve présentés par chacune des parties, la Régisseure procède à une analyse sérieuse de la preuve pour conclure qu'en raison des comportements de la locataire, le locateur a subi des préjudices sérieux, ce qui justifie la résiliation du bail. [ 25 ] Le Tribunal applique le raisonnement du juge Michel A.

Painsonneault dans la cause Salomon c. 4438663 Canada Inc. [9] , citée par l'Intimé : « […] [30] Lorsqu'il s'agit d'une question de crédibilité ou d'appréciation des faits ou de la preuve, la jurisprudence est constante à l'effet qu’il ne s’agit pas alors d’une question sérieuse, nouvelle ou d'intérêt général, controversée, ayant un caractère irrémédiable ou présentant une faiblesse apparente comme le requiert l'article 91 de la

Loi sur la Régie du logement . […] » [ 26 ] Le juge Pinsonneault cite avec approbation l'affaire Immeuble Summit Ridgewood Inc. c. Lynne Bissaillon [10] : « […] [32] Dans l’affaire Immeuble Summit Ridgewood Inc. c. Lynne Bisaillon [7] , le juge Daniel Dortélus s’est prononcé ainsi sur la question d’erreur dans l’appréciation de la preuve en fonction des exigences de l’article 91 de la

Loi sur la Régie du logement : [13] La question d’erreur dans l’appréciation de la preuve en rapport à l’application de l’article 91 de la

Loi sur la Régie du logement a été traitée à maintes reprises par Cette Cour. Dans la cause Than Le c. Iantomasi [8] , la question de l’erreur dans l’appréciation de la preuve est traitée en ces termes: [11] Selon les enseignements de la Cour suprême dans l’arrêt Ryan [9] , il n'appartient pas au Tribunal de révision de se livrer à sa propre analyse des faits, même dans le cas où le Tribunal de révision conclurait que la réponse donnée par le Tribunal inférieur n'est pas la meilleure, il doit refuser d'intervenir.

[12] Il s'agit là d'un principe que la Cour du Québec est tenue d'appliquer lorsqu'elle entend l'appel au fond d'une décision de la Régie. [13] Comme corollaire à ce principe, des allégations d'erreurs dans l'appréciation de la preuve ne suffisent pas pour rencontrer un des critères, afin qu’une permission d'appeler d'une décision de la Régie soit accordée . [14] Il n'appartient pas à la Cour du Québec, au stade de l'audition de la requête pour permission d'appeler, d’entrer dans le mérite des questions soulevées [10] , ni de se prononcer sur le fond [11] .

Il appartient plutôt à cette Cour de déterminer si un des critères est rencontré pour accorder la permission d'appeler, soit que la question que le locataire veut soumettre à cette Cour est controversée [12] , sérieuse, nouvelle, d'intérêt général [13] ou que la décision de la Régie souffre d'une faiblesse apparente entraînant des conséquences préjudiciables [14] . [14] Dans la cause Sirois c.

Deloya [15] le juge André Renaud de la Cour du Québec applique le principe voulant qu' à moins d'erreur manifeste la Cour du Québec n'a pas à intervenir dans l'appréciation de la preuve soumise en première instance . [15] C'est en appliquant ces principes que le Tribunal analyse la décision de la Régie afin de disposer de la présente requête pour permission d'appeler. [16] Il appartient au Requérant de démontrer par une preuve prima facie, l'existence d'erreurs manifestes dans l'appréciation de la preuve afin de réussir dans sa requête pour permission d’appeler présentée en vertu de l'article 91 de la

Loi sur la Régie du logement [16] . [17] Pour les motifs déjà exprimés, le Tribunal conclut que le Requérant n’a pas réussi à démontrer par une preuve prima facie l’existence d'erreur manifeste dans l’appréciation de la preuve par la Régie, en conséquence l’autorisation d’en appeler de la décision ne peut pas être accordée. [Soulignements ajoutés] […] » (Notes de bas de page omises) [ 27 ] Le Tribunal constate que les moyens d'appel sont essentiellement factuels et visent à obtenir que la Cour du Québec substitue son appréciation à celle de la Régie sur une preuve contradictoire dont l'évaluation dépend largement d'une appréciation de la crédibilité des témoins, domaine qui, sauf erreur manifeste et dominante, est du ressort de la Régie. [ 28 ] Vu que la requête pour permission d’appeler ne fait pas voir ce en quoi la décision de la Régie, à première vue, présente soit une faiblesse apparente, une atteinte aux règles de justice naturelle ou une erreur manifeste dans l'appréciation des faits mis en preuve; [ 29 ] Vu que la Requérante n'a pas réussi à démontrer qu'un des critères pour l'application de l'article 91 de la

Loi sur la Régie [11] est rencontré, en conséquence, l’autorisation d’en appeler de la décision ne peut pas être accordée. [ 30 ] Le Tribunal conclut que la Requérante n'a pas réussi à démontrer qu’à première vue, la décision présente une faiblesse apparente et que de plus, elle soulève des questions sérieuses et d'intérêt général qui méritent d'être soumises à la Cour du Québec. [ 31 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 32 ] Rejette la requête pour permission d’appeler. __________________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q.

M e Murielle Librati Teitelbaum librati Avocate de la Locataire-Requérante M e Josée Gagnon Gagnon & associés Avocate du Locateur-Intimé Date d’audience : 1 er février 2011