2018 QCCQ 8528, 2018 QCCQ 8528

Aubert-Bédard c. Cantin 2018 QCCQ 8528 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-700413-180 DATE : 6 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE PATRICK THÉROUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ AMÉTHYSTE AUBERT-BÉDARD -et- JONATHAN ST-ONGE , tous deux domiciliés et résidant au [...], Sherbrooke (Québec), [...], Demandeurs c.

ROGER CANTIN , domicilié et résidant au [...], Sherbrooke (Québec), [...], Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] JT1284 Alléguant être victimes de dol, les demandeurs, Mme Améthyste Aubert-Bédard et M. Jonathan St-Onge, réclament au vendeur de leur résidence, M. Roger Cantin, la somme de 15 000 $ (50 388,90 $ réduit à 15 000 $) en dommages-intérêts. [ 2 ] La vente intervenue entre les parties porte sur une maison unifamiliale de type bungalow construite en 1969.

Les demandeurs l'ont acquise le 30 décembre 2013 et en ont pris possession le 7 mars 2014. Cette vente est faite sans garantie conventionnelle et à l'exclusion de la garantie légale, aux risques et périls des acheteurs. [ 3 ] Trois ans après la vente, au printemps 2017, les demandeurs constatent des signes de moisissures et d'humidité au sous-sol, lequel est entièrement aménagé. Ils procèdent alors à sa démolition complète et effectuent le remplacement du drain de fondation aux quatre murs.

Ils affirment qu'il y avait une infiltration d'eau au coin arrière droit de la maison. [ 4 ] Leur réclamation est formulée ainsi à la demande en justice qu'ils déposent le 15 janvier 2018 : 6. Les défauts sur les biens achetés sont les suivants : La démolition complète du sous-sol est effectuée en mars 2017 suite à la découverte de moisissure dans le coin d’un mur ainsi qu'au sous-plancher du sous- sol. De l’humidité et des champignons sont présents sur certains matériaux lors de la démolition.

De plus, une fenêtre cachée derrière la finition d’un mur extérieur est découverte, ce qui constitue un autre élément non déclaré lors de la transaction. Le cadre de bois de cette fenêtre était envahi de moisissure. À ce moment, la cause de la moisissure était inconnue. Il y a présence d’infiltration d’eau au sous-sol le 4 avril 2017. Des experts viennent sur les lieux afin de constater les dégâts ainsi que la cause de l’infiltration d’eau. Il s’avère formel que les problèmes relatifs aux drains de fondation occasionnent des infiltrations d'eau. De plus, ce problème perdure depuis plusieurs années.

Les défauts sont constatés le 4 avril 2017 par l'apparition d'infiltration d'eau au sous-sol. Toutefois, la constatation du dol (donc le début du recours du demandeur) est en date du 24 avril 2017, soit la date des aveux du défendeur sur les anciennes infiltrations d'eau. 7. La

partie demanderesse a constaté que les biens étaient défectueux pour la première fois le ou vers le 4 avril 2017. 8. La

partie demanderesse n'a pas constaté les vices et/ou défauts avant cette date pour les raisons suivantes : Le sous-sol était entièrement aménagé, donc l'eau s'infiltrait derrière le mur et en-dessous du sous plancher. Le demandeur a averti le défendeur de la situation verbalement en premier lieu et ensuite par l'écrit d'une mise en demeure. 9. La

partie demanderesse a effectué les travaux d'urgence suivants : Suite à la révélation de la cause des infiltrations d'eau au sous- sol, le demandeur engage un expert en piscine excavée de béton afin de faire valider l’état de la piscine. L'expert fournit une soumission pour la remise en état de la piscine s’élevant au montant de 44 530 $. Le début des travaux de démolition de la piscine, le remplacement des drains et l’agrandissement des ouvertures du sous-sol s’échelonne du 16 avril 2017 au 1er août 2017.

La démolition de la dalle au sol de la maison ainsi que l’installation du clapet anti-retour et le remplacement de l’entrée d’eau ne sont terminés qu’en septembre 2017. L’installation des trois fenêtres au sous-sol est effectuée le 18 novembre 2017. Il est à noter que les dimensions des ouvertures du sous- sol ne répondent plus aux normes actuellement en vigueur par la ville de Sherbrooke, donc le demandeur a dû les agrandir afin de réaménager éventuellement le sous-sol selon les normes de construction. 10.

Les travaux d’urgence ont été effectués pour la raison suivante : Puisque l’eau s’infiltre dans la maison de jour en jour, le

demandeur procède donc le plus rapidement possible aux travaux nécessaires afin de remédier à la situation, soit le remplacement complet des drains de fondation. 11. Ces travaux d’urgence ont coûté la somme de 16 819,90 $. 12. La

partie demanderesse a informé verbalement la

partie défenderesse des vices et/ou défauts du bien acheté. 13. Le prix d’achat du bien est de 170 000,00 $. 14. La

partie demanderesse a payé le bien en totalité. 15. La

partie demanderesse réclame également la somme de 33 569,01 $, pour les raisons suivantes : En bref, jusqu'à présent, nous avons dû investir une somme de 16 819,90 $ afin de remédier à la situation et, tel que mentionné précé​demment, les travaux ne sont pas complétés à ce jour.

En date de janvier 2018, plusieurs travaux sont encore à achever afin de remettre la propriété en état: • Aménagement du sous-sol au montant de 20 728,11 $ plus taxes, soumission à l'appui préparée par Groupe Brimko (P-5) • Finalisation de l'aménagement paysager, soit le remplacement de la dalle de béton (P-6) sur le côté droit de la maison, réparer l'entrée de cours en asphalte (démolit pour effectuer les travaux de drainage), l’installation d’une clôture et d’une piscine hors terre (P-7) au montant approximatif de 12 840 $ (taxes incluses).

Certains des travaux énumérés précédemment pourront être réalisés qu'en 2018 et voire même 2019. . 16. La

partie demanderesse accepte de réduire sa demande à 15 000,00 $ afin qu'elle soit admissible à la Division des petites créances. 17. Le montant total de la réclamation de la

partie demanderesse se détaille comme suit : Tel que mentionné précédemment, les travaux à effectuer pour mettre fin à l’infiltration d’eau ont été complété durant l'année 2017 pour un coût total de 16 819,90 $. Toutefois, afin de remettre la maison dans l'état où elle était avant les infiltrations d'eau, soit le réamé​nagement du sous-sol ainsi que les aménagements extérieurs (asphalte, clôture, dalle de béton et piscine), des coûts restants de 33 568,11 $ sont à prévoir.

En voici le détail: • Aménagement du sous-sol au montant de 20 728,11 $ plus taxes, soumission à l'appui préparée par Groupe Brimko (P-5) • Finalisation de l’aménagement paysager, soit: o Le remplacement de la dalle de béton sur le côté droit de la maison s’élève à un montant de 6 139 $ (taxes incluses), soumission à l’appui préparée par Groupe GMI construction (P-6) o Remise en état de l'entrée de cours en asphalte au montant de 1 241,73 $ (taxes incluses), soumission verbale fournies par Pavages Lavallé & Tanguay inc. o L’installation d'une clôture au coûts de 1 207,24 $ (taxes incluses), soumission verbale fournies par Réno dépôt o L'installation d'une piscine hors-terre totalisant à un montant de 4 252,93 $ (taxes incluses), soumission écrite à l’appui préparée par Club piscine (P-7).

Il importe de préciser qu'aucune soumission écrite n'était possible en ce qui concerne les travaux d'asphaltage ainsi que pour la clôture. Le demandeur a toutefois obtenu des soumissions verbales puisque, dans les deux cas, les entrepreneurs doivent venir sur les lieux constater la nature du sol, et ce, au printemps seulement. Le prix proposé pour la remise en état de l'asphalte provient de l'entreprise Pavages Lavallé & Tanguay inc.

Et le prix pour le remplacement de l'ancienne clôture, dont le demandeur a dû démolir pour effectuer les travaux de drainage, provient de l'entreprise Réno dépôt. (Reproduction exacte) [ 5 ] Les demandeurs réclament donc 50 388,90 $ sur un prix d'achat de 170 000 $. Appelés à préciser la portée de la réduction de leur créance, ils déclarent limiter leur réclamation aux coûts de réfection du drain de fondation et à la construc​tion d'un patio extérieur sur une dalle de béton. M. St-Onge, en tant qu'opérateur de machinerie lourde, a effectué les travaux lui-même.

Pour arrondir le total à 15 000 $, il réclame le coût qu'il attribue à son propre travail. [ 6 ] Le litige porte exclusivement sur les dommages-intérêts suivants : - Matériaux pour la réfection du drain .............................. 6 543,05 $ - Dalle extérieure et aménagement paysager ................ 4 051,00 $ - Travail effectué par le demandeur ................................ 4 405,95 $ Total .................................................................................. 15 000,00 $ [ 7 ] Le défendeur nie devoir payer les montants réclamés.

Il formule une demande reconventionnelle par laquelle il réclame 2 000 $ en dommages-intérêts au motif d'intimidation et de harcèlement. LA DEMANDE PRINCIPALE ▪ Le contexte [ 8 ] Les demandeurs déclarent avoir visité la résidence à deux reprises avant de présenter leur promesse d'achat. Le défendeur était présent à une seule de ces occasions. Il a alors été question de l'état de la piscine creusée et de la dalle de béton qui recouvre en grande

partie la superficie de la cour arrière. [ 9 ] Le défendeur mentionne alors que la piscine est fissurée et que son fonctionne​ment est assumé par un système de piscine hors- terre depuis quelques années. Cette piscine a le même âge que la maison, soit 44 ans au moment de l'achat. Il n'est pas question du drain de fondation ni de l'état du sous-sol. Les demandeurs ne posent aucune question à ce sujet. [ 10 ] Après l'acceptation de leur promesse, ils font effectuer une inspection préachat qui ne révèle rien de particulier. Le défendeur n'est pas présent lors de l'inspection.

Il n'est pas consulté non plus par l'inspecteur ni par les demandeurs. L'acte de vente est exécuté à la satisfaction des parties.

[ 11 ] Le défendeur sera contacté pour la première fois trois ans plus tard, au printemps 2017, après la démolition du sous-sol. Les demandeurs se plaignent d'une infiltration d'eau et lui demandent de contribuer aux coûts des réparations.

Une deuxième conversation téléphonique aura lieu à l'été 2017 après le remplacement du drain de fondation. [ 12 ] Devant le refus du défendeur de contribuer aux coûts, les demandeurs lui font parvenir une mise en demeure en novembre 2017, puis entreprennent le présent recours en janvier 2018. [ 13 ] Conscients qu'ils ne peuvent fonder leur recours judiciaire sur la garantie légale contre les vices cachés, les demandeurs optent pour le dol. Ils reprochent au défendeur de leur avoir fait de fausses représentations à deux occasions.

D'abord, par sa réponse négative à la question D3.1 du formulaire obligatoire de déclaration du vendeur signé le 9 octobre 2013. Ensuite, par sa déclaration du 30 décembre 2013 au paragraphe M4 du formulaire des modifications à la promesse d'achat. [ 14 ] La question D3.1, sous la rubrique intitulée "D3.

INFILTRATION" est libellée ainsi : D3.1 À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu infiltration d'eau au sous-sol ou ailleurs (ex.: toiture, terrasse, balcon, verrière, puits de lumière, porte, fenêtre, cheminée ou autre)? [ 15 ] Le défendeur a coché la case "non". [ 16 ] La déclaration manuscrite consignée au formulaire des modifications, sous la rubrique intitulée "M4.

BONIFICATION DE LA PROMESSE D'ACHAT (AVANT ACCEP​TA​TION) " est libellée ainsi : M4.1 PRIX D'ACHAT […] M4.2 AUTRES […] La piscine creuse est en béton et pour prévenir toute fuite d'eau des conduits sous-terrains, les conduits sous-terrains sont annulés et le système fonctionne comme un système hors terre. (Reproduction exacte) [ 17 ] Les demandeurs considèrent que ces deux déclarations sont inexactes et mensongères, et qu'elles constituent un dol rendant le défendeur redevable des dommages-intérêts qu'ils lui réclament. [ 18 ] Qu'en est-il? ▪ Le dol [ 19 ] Un recours pour dol n'est pas le substitut d'un recours pour vices cachés.

Il n'en est pas l'alternative lorsque, comme ici, la garantie contre les vices cachés est expressément écartée par les cocontractants. En choisissant d'exercer un recours fondé sur le dol, les demandeurs se soumettent à des exigences légales très élevées. [ 20 ] En droit, le dol s'adresse à la formation du contrat, à la rencontre de volonté des parties concluant la vente.

Par opposition, la garantie contre les vices cachés s'adresse à l'exécution du contrat, à l'obligation imposée au vendeur de répondre de l'état réel du bien vendu. [ 21 ] Le dol est le fait de provoquer volontairement une erreur dans l'esprit de son cocontractant pour le pousser à conclure le contrat ou à le conclure à des conditions différentes de celles auxquelles il croit convenir [1] . Le dol présente un caractère intentionnel fautif.

C'est un comportement malhonnête, un geste de pure mauvaise foi [2] . [ 22 ] La loi prévoit que quiconque fait valoir un droit en justice doit établir la preuve prépondérante des faits soutenant ses prétentions [3] . [ 23 ] La preuve de l'existence d'un dol passe par la démonstration de la présence d'une intention de tromper. La

partie qui invoque le dol de son cocontractant doit non seulement établir la preuve de cette intention malhonnête, mais doit aussi démontrer que le comportement dolosif l'a induit en erreur au point où elle n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes si elle avait bénéficié de son libre arbitre. [ 24 ] En outre, la preuve du dol est confrontée à la présomption générale de bonne foi. En droit civil, la bonne foi se présume toujours [4] . Il appartient donc à la

partie qui invoque la mauvaise foi de son cocontractant de renverser cette présomption. [ 25 ] Dans le cas présent, aucun de ces critères n'est rencontré. Il n'y a aucune preuve de dol. Rien dans la preuve présentée par les demandeurs ne permet de conclure à la mauvaise foi ou à un comportement dolosif du défendeur. [ 26 ] La preuve démontre que la déclaration concernant l'infiltration est exacte. Le défendeur n'a jamais fait de représentations directement aux demandeurs à ce sujet.

Il a coché la case "non" du formulaire après avoir dit à son courtier qu'il y avait déjà eu un dégât d'eau au sous-sol à cause d'un reflux du drain du plancher auquel il avait raccordé la piscine. Le dégât d'eau qui en a résulté a été entièrement réparé. La situation ne s'est jamais reproduite. Elle n'est pas étrangère au fait que la piscine a par la suite été branchée à un système pour piscine hors terre non raccordé à un drainage souterrain. [ 27 ] Cette situation, survenue plusieurs années avant la vente, ne concerne pas un cas d'infiltration d'eau au sous-sol prévu à la

question D3.1. Elle n'implique en aucune façon le système de drainage périphérique et n'a aucune incidence sur l'intention des demandeurs d'acheter la propriété ou de l'acheter au prix convenu. [ 28 ] En réalité, ceux-ci ont acheté en toute connaissance de cause une résidence dotée d'un drain de fondation âgé de 44 ans au moment de la vente et de 47 ans au moment de l'infiltration survenue trois ans plus tard. [ 29 ] M. St-Onge déclare qu'il s'agissait d'un drain de grès, une installation typique de l'époque de la construction.

Vu son métier et son expérience dans le domaine, il affirme que les systèmes de drainage modernes conçus avec d'autres matériaux et d'autres techniques ont une durée de vie moyenne de 50 ans. [ 30 ] L'infiltration survenue au printemps 2017 est vraisemblablement attribuable à la vétusté des drains. Ceci constitue une situation prévisible que le défendeur n'a certai​nement pas cherché à dissimuler en tentant de convaincre ses acheteurs du contraire. [ 31 ] De plus, il s'avère que les demandeurs ont négocié le prix à la baisse pour tenir compte de leur renonciation à la garantie légale.

C'est le défendeur qui, vu son âge, exigeait cette clause pour avoir la tranquillité d'esprit après la vente. [ 32 ] Rien ne permet de conclure qu'il aurait volontairement induit ses acheteurs en erreur pour les amener à contracter à des conditions avantageuses pour eux. [ 33 ] Quant à la déclaration concernant la piscine creusée, elle est tout à fait exacte. Il y est indiqué la raison pour laquelle celle-ci fonctionne avec un système pour piscine hors terre. De plus, la preuve révèle que le défendeur a informé verbalement ses acheteurs, avant la vente, de l'existence d'une fissure.

Le fait que cette fissure se soit avérée plus importante que prévu après le nettoyage de la piscine au jet de sable ne saurait transformer en dol cet avertissement communiqué en toute bonne foi. [ 34 ] Le Tribunal conclut à l'absence de dol. Les demandeurs n'ont pas établi la preuve des composantes essentielles de leur recours. Le défendeur n'a jamais induit un vice de consentement chez ses acheteurs. Ceux-ci ont procédé à l'achat en pleine connaissance du fait qu'ils achetaient une maison âgée, avec les conséquences matérielles que cela comporte.

LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE [ 35 ] Alléguant que la demande dirigée contre lui équivaut à de l'intimidation, le défendeur réclame aux demandeurs 2 000 $ en dommages-intérêts. [ 36 ] Bien qu'elle s'avère infondée et exagérée à certains égards, la poursuite des demandeurs n'est pas pour autant abusive au sens où l'entendent les dispositions de l'article 51 du Code de procédure civile du Québec ( C.p.c. ).

Les demandeurs n'utilisent pas la procédure de manière excessive ou déraisonnable; leur comportement n'est pas vexatoire ni quérulent. [ 37 ] En l'absence de preuve d'abus de leur droit d'agir en justice, la conduite des demandeurs ne peut donner lieu à un recours en dommages-intérêts. La demande du défendeur n'est pas fondée. [ 38 ] POUR CES MOTIFS , le Tribunal: [ 39 ] REJETTE la demande principale; [ 40 ] Avec les frais de justice en faveur du défendeur; [ 41 ] REJETTE la demande reconventionnelle du défendeur; [ 42 ] Sans frais de justice. __________________________________ PATRICK THÉROUX, J.C.Q.