2016 QCCQ 8747, 2016 QCCQ 8747

Plante c. Savard 2016 QCCQ 8747 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-143960-146 DATE : 19 mai 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DAVID L. CAMERON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DENIS PLANTE […]Montréal (Québec) […] -et- SANDRINE ICETA […] Montréal (Québec) […] Demandeurs c. YANNICK SAVARD […] Montréal (Québec) […] Défendeur et demandeur en garantie c.

CAROLE LEMAIRE […] Verdun (Québec) […] Défenderesse en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs Denis Plante et Sandrine Iceta ont acquis la propriété sise au […] à Verdun du défendeur Yannick Savard en février 2012. [ 2 ] Ils poursuivent monsieur Savard pour vices cachés et fausses représentations, réclamant 7 000 $, le montant maximal que l’on pouvait réclamer à la Division des petites créances en 2014. [ 3 ] Ils allèguent un préjudice beaucoup plus substantiel. [ 4 ] Lors de la rédaction de la demande, ils ont ajouté une conclusion pour demander le droit d’amender à 15 000 $ lorsque la loi le permettra. [ 5 ] À l’audition, le Tribunal a rejeté cette demande en fonction du principe que l’augmentation du seuil de la Division des petites créances à 15 000 $ à compter du 1 er janvier 2015, ne comportait pas la possibilité pour les demandeurs dans les causes déjà engagées à se prévaloir de la nouvelle limite; le changement étant un qui affecte la compétence de la Cour.

Le changement de compétence à 15 000 $ n’affecte pas les dossiers déjà existants où un demandeur avait opté de réduire sa réclamation à 7 000 $ pour se prévaloir du système de la Division des petites créances. [ 6 ] L’objet principal de la demande concerne la fondation de l’immeuble. Les demandeurs ont dénoncé au défendeur un prétendu vice caché après une infiltration importante d’eau dans le sous-sol, le 26 mai 2012.

Ils prétendent ne pas avoir eu connaissance de la condition de la fondation qui permettait des infiltrations importantes d’eau et ils soutiennent que la fondation nécessite une rénovation complète. [ 7 ] Les pertes qu’ils allèguent incluent un budget d’environ 100 000 $ pour refaire la fondation avec travaux en sous-œuvre, sans

mentionner la valeur des finitions du sous-sol qui ont été détruites après l’incident d’infiltration. [ 8 ] Le défendeur conteste la demande alléguant que si la condition de la fondation est telle qu’elle doit être remplacée, il s’agit là de la désuétude de la fondation et non d’un vice caché, la fondation étant construite en 1919 d’une qualité de béton qui serait considérée comme étant d’une qualité inférieure aux normes actuelles.

Le béton arrive à la fin de sa vie utile et s’il faut le remplacer, il faut compter une plus value de 100% aux demandeurs si les travaux étaient accomplis. [ 9 ] Par ailleurs, il allègue que la condition de la fondation qui permettait l’infiltration d’eau était une condition connue des acheteurs et par leurs propres observations lors de leur visite préachat et par la lecture du rapport de l’inspecteur en bâtiment qui a fait des avertissements très clairs dans le rapport d’inspection préachat (P-4). [ 10 ] Ceci étant, monsieur Savard a appelé en garantie la tierce

partie Carole Lemaire. Madame Lemaire lui a vendu la maison en 2006. Il prétend que s’il est responsable envers ces acheteurs pour un vice caché, le vice était alors également caché en ce qui le concernait lorsqu’il a acheté la maison de madame Lemaire. Elle serait donc responsable de l’indemniser de tout montant qu’il serait tenu de payer à

titre de réduction de prix en raison de la garantie de qualité. [ 11 ] Madame Lemaire conteste le recours en garantie invoquant essentiellement les mêmes défenses vis-à-vis des demandeurs, c’est- à-dire qu’il s’agit d’une condition apparente de la fondation qui est dans la nature de la désuétude et non d’un vice caché. QUESTIONS EN LITIGE [ 12 ] Pour résoudre ce litige, le Tribunal doit répondre aux questions suivantes : 1. La condition de la fondation lors de la vente constitue-t-elle un vice caché au sens de la loi? 2.

Les demandeurs ont-ils acheté sans connaître ce vice et en n’ayant pu le détecter par un examen raisonnable? 3. Le défendeur a-t-il fait des fausses représentations concernant la condition de la fondation lors de la vente? 4. Si le défendeur est responsable pour une réduction de prix envers les demandeurs, peut-il réclamer la même réduction de la tierce partie? Considérations factuelles [ 13 ] Lors des visites préachat et y compris la visite avec l’inspecteur en bâtiment, les demandeurs ne pouvaient pas voir l’ensemble des murs et planchers du sous-sol qui étaient, pour la plupart, garnis de finitions.

Il y avait cependant une salle de fournaise où on pouvait clairement voir un système que les parties ont appelé « de caniveaux » pour canaliser de l’eau qui s’infiltre par le mur, par un passage sur le plancher jusqu’à un puits muni d’une pompe submersible. [ 14 ] Monsieur Savard a mentionné à monsieur Plante et à madame Iceta qu’il y avait sporadiquement des infiltrations d’eau dans la salle de fournaise, surtout en temps de dégel au printemps.

Il n’a pas mentionné d’autre problème d’infiltration et de fait, son témoignage et celui de la défenderesse en garantie, madame Lemaire, établissent que durant leurs habitations respectives de l’immeuble, il n’y a jamais eu des signes d’infiltration d’eau ailleurs que dans la salle de fournaise. Madame Lemaire a démontré des photos de sa résidence où on voit très bien une chambre et un petit bureau aménagé dans le sous-sol.

Elle confirme qu’il y a eu des infiltrations d’eau dans la salle de fournaise surtout au moment des périodes de dégel et que le système de canalisation faisait en sorte que cette eau était évacuée à la pompe et il n’y a pas eu de problème ailleurs. [ 15 ] Le défendeur a mentionné à ces acheteurs prospectifs qu’il avait remplacé du bois lorsqu’il a rénové le sous-sol à cause de pourritures.

Il explique au Tribunal qu’il avait pensé que cette présence de bois pourri dans le plancher était causée par l’eau de la salle de bain et non d’une infiltration par les murs de fondation. [ 16 ] Lorsque monsieur Plante a dénoncé le problème d’infiltration du mois de mai 2012 à monsieur Savard, ce dernier est venu visiter la maison. Toute la finition du sous-sol était déjà enlevée et il était surpris de l’envergure de la situation.

Les discussions entre les parties n’ont pas pu mener à une entente et les demandeurs, après avoir obtenu des avis techniques, ont procédé par mise en demeure et, éventuellement, par le présent recours. [ 17 ] Les demandeurs ont obtenu des avis techniques qui ont mené au remplacement du mur latéral gauche de l’immeuble, ainsi que le mur arrière, ce qui a coûté environ 55 000 $ moins une subvention de 7 800 $.

Il fallait également refaire une galerie extérieure. [ 18 ] Ils ont décidé de ne pas procéder avec la reconstruction des deux autres murs de fondation et, de fait, la solution qui consiste en des travaux partiels a bien servi, du moins pour le moment, car il n’y a pas eu d’autre infiltration d’eau. [ 19 ] Le Tribunal a entendu en défense le témoignage de Mohammad Hosseini, ingénieur civil et spécialisé en géotechnique. Il pratique au sein d’une entreprise qu’il a fondée connue comme Fondasol. Il fait régulièrement des expertises concernant des fondations. Il a été reconnu par le Tribunal à

titre d’expert en ingénierie civile et géotechnique. [ 20 ] L’essentiel de son rapport et de son témoignage peut se résumer comme suit : La fondation est originellement faite selon les techniques du début du siècle, employant du béton d’un mélange qui ne développe pas la résistance d’une fondation de construction récente.

Les fondations de cette époque n’étaient pas étanches, puisqu’elles étaient par définition perméables, poreuses et non munies de membranes d’étanchéité ni de drain français. [ 21 ] Dans le cas présent, la fondation a été rajoutée en sous-œuvre et l’eau semble s’infiltrer par le joint froid entre l’ancien béton et le nouveau béton qui est situé à plusieurs endroits dans le sous-sol plus bas. Étant l’âge de la fondation et le type de construction, il a déjà dépassé sa vie utile et, s’il y avait une reconstruction de la fondation selon les nouvelles techniques, il s’agirait d’une plus value pour

la maison. [ 22 ] Les études qu’il a vues, fournies par les demandeurs, n’ont pas permis d’établir la nécessité de remplacer la fondation du point de vue structurelle, car on n’a pas procédé au carottage et aux tests des échantillonnages en compression. [ 23 ] Ce qui est le point le plus essentiel de son témoignage et de son rapport, c’est la notion que les demandeurs étaient incités, par leur propre expert en bâtiment, de procéder à des études d’ingénieur avant d’accepter la fondation telle quelle. [ 24 ] En effet, on retrouve ce texte à la première page du rapport fourni par l’inspecteur : « Une expertise de la fondation et de l’électricité est recommandée.

Faites la lecture de ce rapport pour tous les détails ». [ 25 ] On retrouve d’ailleurs des recommandations de procéder à une expertise pour l’observation de trois fissures à la fondation qui ont été réparées dans le temps « afin de protéger votre investissement, nous vous recommandons une expertise par un ingénieur en structure et fondation qui pourra déterminer la capacité résiduelle de cette fondation et énoncer les gestes de réhabilitation et d’entretien requis s’il y a lieu ». [ 26 ] Concernant les observations de décollement en plaques du crépi à plusieurs endroits : « nous constatons la friabilité de la fondation de béton à quelques endroits.

Le crépi de la chaufferie a été peinturé ce qui peut fausser notre appréciation de sa condition. Ces endroits devraient être réparés afin de rétablir la qualité hydrofuge de la fondation et retarder la progression des dommages. Une évaluation de la qualité de la fondation par un ingénieur est souhaitable ». Sous la rubrique Indices de pénétration d’eau ou condensation, il y a un avertissement : « Selon le vendeur, de l’eau est occasionnellement observée face à la bouilloire à l’huile au printemps. Nous n’avons pas observé de cernes à la dalle.

Elle a possiblement été peinte depuis la dernière infiltration. » [ 27 ] Madame Lemaire a fait témoigner l’agent d’immeuble qui la représentait lors de la vente de l’immeuble en 2006, monsieur Alain Chartier. Monsieur Chartier confirme que lors de la vente, sa cliente a déclaré la survenance d’infiltration d’eau dans la salle de fournaise. Il mentionne que l’acheteur, monsieur Savard, a eu recours aux services d’inspecteurs très sérieux qui ont utilisé de l’instrumentation afin de vérifier l’humidité dans le sous-sol, chose qui est confirmée aussi par le témoignage de madame Lemaire.

Les seules négociations qui ont donné lieu à une diminution du prix concernait la toiture. ANALYSE [ 28 ] Ce que le Tribunal remarque c’est que les deux vendeurs, c’est-à-dire madame Lemaire lorsqu’elle a vendu à monsieur Savard, et monsieur Savard lorsqu’il a vendu aux demandeurs, ont dénoncé l’existence d’une condition d’infiltration telle qu’ils la connaissaient.

Il n’y a aucune question de mauvaise foi ou de fausses représentations dans ces deux ventes. [ 29 ] Il est également clair qu’une fondation de 1919 ne peut pas avoir les caractéristiques d’une fondation du temps contemporain, en ce sens qu’elle n’est pas sensée être étanche en cas d’infiltration d’eau. Les fondations de cette époque n’avaient ni de drain français, ni imperméabilisation.

Il est vrai que la tendance actuelle est de finir les sous-sols et de les rendre habitables, mais ce n’est pas une caractéristique normale d’une maison avec une fondation de béton du début du siècle. [ 30 ] Ces fondations sont aujourd’hui désuètes, bien que fonctionnelles dans beaucoup de cas. Les demandeurs ont reçu plusieurs avertissements de leur expert en bâtiment de faire vérifier par un ingénieur la capacité structurale d’une fondation qui donnait des signes de problèmes.

L’expert en bâtiment n’étant pas qualifié lui-même de donner d’opinion, son devoir était d’avertir les demandeurs de ce besoin de se faire renseigner par un expert qualifié. [ 31 ] Il est vrai que les demandeurs n’ont pas anticipé une inondation majeure avec la nécessité de refaire la finition du sous-sol, mais force est de constater qu’ils avaient reçu suffisamment d’indices dans la déclaration du vendeur, dans leurs propres observations et dans l’analyse et recommandations de leur expert en bâtiment, pour être conscients de la possible nécessité de faire des travaux d’entretien ou de rénovation des murs de fondation. [ 32 ] Sans obtenir une expertise préachat plus approfondie, ils achetaient en assumant les risques que les vices qui étaient apparents étaient des plus graves, comme ils pouvaient également être d’une importance moindre. [ 33 ] Ce que les études subséquentes ont pu démontrer, une situation assez sérieuse, est parmi les conséquences raisonnablement envisageables d’après les avertissements et les informations reçus. [ 34 ] On doit conclure que la condition de la fondation ne constitue pas un vice caché au sens de la loi.

Puisqu’il n’y a pas eu non plus d’intention malveillante ou de représentation fautive de la part de monsieur Savard, le recours en diminution du prix n’est pas bien fondé. [ 35 ] En ce qui concerne l’action en garantie, elle tombe aussi, faute d’objet. Le Tribunal mentionne de surcroît, que la défenderesse en garantie, madame Lemaire, avait déclaré ce qu’elle connaissait des vices affectant la fondation lorsqu’elle a vendu la maison à monsieur Savard. Elle est donc exempte de blâme.

Frais d’expert [ 36 ] Le Tribunal remarque que les dossiers ont été préparés de part et d’autre avec l’aide d’un avocat, puisque les parties avaient sûrement envisagé un recours à la Chambre civile de cette Cour ou à la Cour supérieure, étant donné l’envergure des préjudices allégués.

Il n’est pas surprenant, donc, que le défendeur a encouru des frais de 2 883,11 $ pour la confection du rapport d’expertise et qu’il va recevoir une facture d’environ 1 200 $ pour la présence de son expert à la Cour. [ 37 ] Les demandeurs, pour leur part, ont encouru en plus de leurs coûts de rénovation, des frais d’expert d’environ 1 000 $. [ 38 ] Mais puisque le recours dont le Tribunal est saisi se passe à la Division des petites créances où la limite est de 7 000 $ pour les

dossiers de cette époque, il ne serait pas proportionnel de condamner les demandeurs à des frais techniques du défendeur de l’envergure de 4 000 $. Il y a lieu de les réduire à 1 500 $ pour garder une proportion raisonnable avec la possible condamnation au dossier. [ 39 ] La défenderesse en garantie aura droit au remboursement, par le défendeur, de ses frais de timbre judiciaire.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la demande principale; CONDAMNE les demandeurs à payer au défendeur des frais d’expert de 1 500 $ et le timbre judiciaire de 157 $; DÉCLARE sans objet et REJETTE la demande en garantie du défendeur contre la défenderesse en garantie; CONDAMNE le défendeur à payer à la défenderesse en garantie son frais de timbre judiciaire de 190 $. __________________________________ DAVID L. CAMERON, J.C.Q. Date d’audience: 4 mars 2016