2012 QCCQ 8413, 2012 QCCQ 8413

Raymond c. Tremblay (Succession de) 2012 QCCQ 8413 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE Sainte-Agathe-des-Monts « Chambre civile » N° : 715-32-000031-118 DATE : 15 octobre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVAN NOLET J.C.Q. ______________________________________________________________________ NATHALIE RAYMOND

Partie demanderesse c. LA SUCCESSION DE FEU CAROL TREMBLAY

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame de la succession de feu Carol Tremblay 7 000 $ pour des vices cachés à la propriété achetée le 13 septembre 2010. [ 2 ] Subsidiairement, elle prétend avoir accepté de Carol Tremblay, en mars 2011, une somme de 3 000 $ afin de régler le litige les opposant. [ 3 ] Le représentant de la

partie défenderesse, Olivier Tremblay, agit en sa qualité de liquidateur de la succession de Carol Tremblay. [ 4 ] Il indique que l'examen de la propriété effectué par la demanderesse n'a pas été fait avec suffisamment d'attentions.

Il ajoute que si tel avait été le cas, cette dernière aurait été à même de constater les problèmes d'infiltration d'eau de la fondation. [ 5 ] De plus, il ajoute que la demanderesse n'a obtenu aucune expertise avant de couler un plancher de béton au sous-sol qu'il qualifie de sous-sol de service. [ 6 ] Enfin, monsieur Tremblay indique que le plancher de béton coulé par la demanderesse ne serait pas conforme compte tenu de l'absence d'un drain permettant l'évacuation des infiltrations d'eau.

LES FAITS [ 7 ] En 2008, Carol Tremblay est propriétaire d'une propriété située sur le chemin du Mont Arpin à Lanthier, et ce, depuis le 2 juin 2008. Carol Tremblay est courtier immobilier. [ 8 ] En juillet 2010, il met cette propriété en vente pour un montant de 95 000 $.

Par la suite, le prix de celle-ci est réduit à 85 000 $. [ 9 ] La demanderesse est intéressée par la propriété laquelle est vendue avec tous les biens qui s'y trouvent. [ 10 ] La demanderesse de même que son conjoint témoignent à l'effet que lors de leurs deux visites, de nombreux meubles et objets envahissent carrément l'ensemble du sous-sol rendant presque impossible d'y marcher normalement. [ 11 ] La demanderesse et son conjoint confirment que vu l'encombrement du sous-sol, celui-ci fut examiné très

sommairement. [ 12 ] La demanderesse précise également que la maison achetée constituait leur première résidence. Vu leur budget serré, aucune inspection préachat n'a été effectuée. [ 13 ] Le courtier immobilier ayant représenté la demanderesse lui a recommandé d'effectuer une telle inspection, ce qu'elle a refusé

de faire pour les motifs économiques précités. [ 14 ] La preuve démontre également que ni la demanderesse ni son conjoint ne possédaient une expérience significative en construction. [ 15 ] La demanderesse achète de Carol Tremblay la propriété le 13 septembre 2010. [ 16 ] Lors de la rencontre au bureau du notaire, Carol Tremblay confirme à la demanderesse qu'il s'agit d'une bonne propriété et qu'elle et son conjoint n'auront aucun problème. [ 17 ] Suite à l'acquisition de la propriété, la demanderesse et son conjoint font vider l'ensemble du sous-sol de tout ce qui l'encombrait. [ 18 ] Par la suite, il confie un mandat à un entrepreneur afin que celui-ci coule un plancher de béton sur le gravier qui recouvrait le sol. [ 19 ] La demanderesse confirme que le sous-sol ne constituait pas un sous-sol de service.

Celui-ci était d'une hauteur de 8 pieds et permettait sans aucun problème d'y couler un plancher de béton. [ 20 ] En novembre 2010, alors qu'il y avait une pluie abondante à l'extérieur, la demanderesse constate la présence d'eau sur le nouveau plancher de béton du sous-sol.

Un examen rapide permet de constater que cette eau provient des fondations de la résidence. [ 21 ] La demanderesse communique avec son courtier en immeubles, madame Boileau, qui l'a représentée lors de l'acquisition. [ 22 ] Madame Boileau communique à son tour avec le vendeur qui lui demande d'aviser le conjoint de la demanderesse de communiquer avec lui. [ 23 ] Monsieur Éric Michaud confirme avoir eu plusieurs discussions avec monsieur Tremblay. [ 24 ] Il témoigne à l'effet qu'une entente serait même intervenue avec ce dernier relativement au paiement d'une somme de 3 000 $ laquelle serait versée à raison de deux fois 1 500 $ en règlement complet du problème d'infiltration d'eau. [ 25 ] Madame Boileau a également témoigné avoir discuté avec monsieur Tremblay lequel lui a confirmé qu'il transmettrait les deux chèques convenus et l'a invité à demander à monsieur Michaud de communiquer avec lui. [ 26 ]

Malgré l'engagement de monsieur Tremblay, celui-ci a fait défaut de transmettre à la demanderesse les chèques convenus. DISCUSSION ET CONCLUSION Questions de droit 1. Sommes-nous en présence d'un vice caché? 2. Une entente de règlement est-elle intervenue entre M. Tremblay et les demandeurs au montant de 3 000 $? Première question : Sommes-nous en présence d'un vice caché? [ 27 ] Les dispositions relatives aux vices cachés sont prévues à l'

article 1726 du Code civil du Québec . Cet

article se lit comme suit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 28 ] Pour qu'un vice soit considéré caché, cinq conditions doivent être analysées : 1. Le vice doit posséder une certaine gravité; 2. Le vice doit être antérieur à la vente; 3. Le vice doit être inconnu de l'acheteur; 4. Le vice n'est pas apparent; 5.

Une dénonciation du vice doit être transmise au vendeur dans un délai raisonnable depuis la découverte de celui-ci. [ 29 ] Le problème dans le présent dossier concerne la nature de l'examen des lieux effectué par la demanderesse. [ 30 ] Le deuxième paragraphe de l'

article 1726 C.c.Q. précise que doit être considéré comme apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent. [ 31 ] Bien qu'il ne soit pas nécessaire de recourir à un expert, l'acheteur doit tout de même faire la preuve qu'il a effectué un examen attentif et sérieux de la propriété. Malheureusement, une telle preuve n'a pas été effectuée ce dossier.

[ 32 ] D'une part, bien qu'il soit vrai que de nombreux biens encombraient le sous-sol, cela ne constitue pas une excuse valable pour ne faire aucun un examen du sous-sol et de la fondation. Un simple examen visuel aurait permis à la demanderesse de voir des traces d'infiltration d'eau. [ 33 ] D'autre part, lorsqu'un acheteur ne possède aucune connaissance du domaine de la construction, il doit obtenir une aide extérieure afin d'évaluer l'état de la propriété qu'il se propose d'acheter. Cette aide peut être un membre de la famille, un ami ou un professionnel de l'inspection préachat.

À défaut d'obtenir une telle aide, un acheteur risque d'être privé de son droit à la garantie légale parce qu'il n'a pu voir un vice apparent qu'une personne possédant des connaissances dans le domaine de la construction aurait immédiatement décelé. [ 34 ] Dans les circonstances, l'une des conditions prévues à l'

article 1726 C.c.Q. n'a donc pas été respectée. Vu la preuve effectuée, le problème des fissures dans la fondation constituait un vice apparent qui pouvait être constaté par un examen de la fondation. Par conséquent, la réclamation de la demanderesse pour vices cachés à la propriété achetée de Carol Tremblay le 13 septembre 2010 est rejetée. Deuxième question : Une entente de règlement est-elle intervenue entre M.

Tremblay et les demandeurs au montant de 3 000 $? [ 35 ] Le conjoint de la défenderesse a précisé qu'une entente est intervenue avec le défendeur afin de régler entièrement le problème pour un montant de 3 000 $ payable en deux chèques. [ 36 ] Cette entente a été confirmée par la demanderesse dans une mise en demeure adressée à monsieur Tremblay. [ 37 ] La demanderesse produit également diverses factures téléphoniques qui établissent les nombreuses conversations téléphoniques avec Feu Carol Tremblay. [ 38 ] De plus, vu le décès de monsieur Tremblay, il est possible d'accepter le témoignage de madame Boileau afin d'établir le contenu d'une conversation téléphonique entre elle et monsieur Tremblay.

En effet, lors de cette conversation, monsieur Tremblay a confirmé à madame Boileau l'entente intervenue avec la demanderesse, ce qui était contraire à ses intérêts. [ 39 ] Il importe de préciser les dispositions de l'

article 2803 du Code civil du Québec , lesquelles se lisent comme suit : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. [ 40 ] L'

article 2804 du Code civil du Québec précise également une règle importante qui doit guider le Tribunal dans l'analyse de la preuve. Cet

article précise en effet ce qui suit : 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 41 ] Après analyse de la preuve effectuée, le Tribunal considère qu'il est plus probable que Feu Carol Tremblay ait offert à la demanderesse de régler pour 3 000 $ le litige l'opposant à la demanderesse que le contraire. [ 42 ] Dans les circonstances, vu que la demanderesse avait accepté cette offre, une entente est réellement intervenue entre les parties pour un montant de 3 000 $. Il y a lieu de lui donner effet. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 43 ] ACCUEILLE partiellement la demande de la

partie demanderesse; [ 44 ] CONDAMNE la

partie défenderesse à payer à la

partie demanderesse une somme de 3 000 $ avec intérêts au taux légal de 5 % l'an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 5 avril 2011, ainsi que les frais judiciaires de 159 $ . __________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q. Date d’audience : 3 juillet 2012