2017 QCCQ 9806, 2017 QCCQ 9806

Artinian c. Wong 2017 QCCQ 9806 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-150691-162 DATE : 29 août 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN BREAULT ______________________________________________________________________ ALEXANDRA ARTINIAN -et- OLIVIA COURET […]Côte St-Luc (Québec) […] Demandeurs c.

YAM SING FOOK CHONG WONG […]Dollard-des-Ormeaux (Québec) […] -et- NIUNE SIN FOOK CHONG WONG […]Pierrefonds (Québec) […] Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament solidairement 15 000 $ aux défenderesses en alléguant que la maison qu’ils ont achetée à ces dernières était affectée de vices cachés au moment de la vente. [ 2 ] Les vices dont ils se plaignent concernent la présence d’amiante dans l’entre-toit et à l’intérieur de certains murs et le bris d’un drain étant raccordé au système d’égout municipal. [ 3 ] Les défenderesses contestent la réclamation en soulevant plusieurs motifs.

LE CONTEXTE [ 4 ] Le 22 janvier 2013, au prix de 385 000 $, les demandeurs achètent aux défenderesses leur maison qui comporte sept ou huit pièces, dont quatre chambres. Il s’agit d’un bungalow, situé à Côte-St-Luc, dont la construction remonte en 1956. [ 5 ] Avant l’achat, les demandeurs effectuent trois visites. [ 6 ] La première a lieu en novembre 2012. Elle dure 1 h et il s’agit essentiellement d’une visite dite « visuelle ». La maison, qui est sur le marché depuis janvier, est vide à ce moment-là.

Le courtier immobilier des défenderesses est toutefois présent au cours de la visite. [ 7 ] La deuxième visite a lieu quelques jours ou semaines plus tard. Les demandeurs, qui envisagent déjà de faire effectuer plusieurs rénovations, sont accompagnés de leur entrepreneur général. Les défenderesses leur ont donné le code leur permettant d’entrer dans la maison.

[ 8 ] Cette visite dure deux heures. Elle sert avant tout à permettre aux demandeurs de discuter de leur projet de rénovations avec l’entrepreneur. Ni les défenderesses ni leur courtier immobilier ne sont sur les lieux au cours de cette visite. [ 9 ] La troisième visite a lieu le jour même où les demandeurs signent leur promesse d’achat. Elle dure 20 minutes environ. Les demandeurs sont accompagnés de la belle-sœur du demandeur, courtière immobilière, qui agit à ce

titre pour eux. [ 10 ] Plusieurs offres et contre-offres sont présentées avant que les parties ne s’entendent finalement sur le montant de 385 000 $. [ 11 ] Une inspection préachat, condition prévue à la promesse d’achat, est effectuée le 22 novembre 2012. Un rapport écrit est rédigé [1] .

L’inspecteur mentionne que la maison semble « en bonne condition générale », mais il note aussi qu’il y a « des réparations à effectuer, de l’entretien à faire et des situations potentiellement dangereuses à corriger ». [ 12 ] Le 22 janvier 2013, les demandeurs prennent possession de la maison. [ 13 ] Ils entreprennent rapidement leur projet de rénovations. Le budget est de l’ordre de 55 000 $. [ 14 ] Les rénovations sont substantielles.

Démolition des plafonds, démolition et reconstruction de la cuisine et de la salle de bain, démolition et reconstruction d’un mur de corridor et d’un mur porteur, réfection de l’électricité et remplacement des unités de chauffage, etc. [2] Les demandeurs se donnent deux mois pour que tous les travaux soient exécutés. [ 15 ] Cinq jours après le début des travaux de démolition, en faisant un trou dans le plafond, l’entrepreneur découvre ce qui semble être de l’amiante dans la laine isolante. [ 16 ] Les travaux sont aussitôt interrompus.

En fait, l’entrepreneur exige que les tests pertinents soient réalisés aux fins de confirmer si l’élément découvert est effectivement composé d’amiante. [ 17 ] Les tests le confirment. Des vérifications additionnelles révèlent que la mansarde de la maison, de même que les murs et plafonds du sous-sol, étaient isolés avec de la vermiculite contenant des fibres d’amiante. [ 18 ] Les demandeurs procèdent à la décontamination complète de leur nouvelle maison.

Le coût s’élève à 10 232,78 $, somme qu’ils acquittent par chèque. [ 19 ] Il s’agit du premier vice dont ils se plaignent. [ 20 ] Le deuxième vice concerne le drain sanitaire qui relie la maison au système d’égout de la ville. [ 21 ] Environ un mois après avoir pris possession de leur nouvelle maison, les demandeurs constatent la présence d’une mauvaise odeur dans le sous-sol. Un plombier est demandé.

En utilisant un fichoir, il effectue un examen du système d’égout. [ 22 ] Il observe ainsi que le drain sanitaire est en pente négative sur presque toute la longueur, qu’il est fissuré à plusieurs endroits et qu’il s’est disjointé du système d’égout de la ville. Le demandeur explique que la croissance de racines d’arbre aurait entrainé la plupart de ces bris. [ 23 ] Au prix total de 3 966,64 $, les travaux correctifs pertinents sont exécutés. Les demandeurs doivent aussi refaire le terrassement. L’évaluation obtenue établit le coût à 2 069,55 $.

Les travaux ne sont toutefois pas encore faits à ce jour. [ 24 ] Les demandeurs plaident principalement que les défenderesses leur ont fait de fausses représentations lorsque, dans la déclaration du vendeur, elles ont affirmé que la maison ne contenait aucun élément d’isolation en vermiculite ou contenant autrement des fibres d’amiante. [ 25 ] Pour eux, puisqu’elles ont elles-mêmes fait effectuer des rénovations importantes dans leur sous-sol, elles devaient savoir que des produits contenant des fibres d’amiante avaient été utilisés. [ 26 ] En ce qui concerne le drain brisé, ils soulignent de façon particulière que rien ne leur permettait de soupçonner l’existence du problème à cet égard. [ 27 ] Ainsi, même s’ils avaient fait vérifier la condition du clapet de non-retour, comme le leur recommandait l’inspecteur préachat, et qu’ils l’avaient remplacé avant l’achat, cette situation n’aurait pas empêché l’infiltration d’eaux usées, causée par les bris et fissures à la conduite reliant la maison au système d’égout de la ville.

Le problème dont ils se plaignent, disent-ils, est distinct de celui relatif à l’absence de clapet. [ 28 ] Aussi, pour les deux vices cachés allégués qu’ils présentent ainsi, ils réclament 15 000 $, une somme réduite pour respecter la juridiction de la Cour du Québec lorsqu’elle siège en Division des petites créances. [ 29 ] Les défenderesses contestent la réclamation. [ 30 ] Pour elles, suivant les règles de droit applicables, la maison qu’elles ont vendue aux demandeurs n’était aucunement affectée d’un vice caché au moment de la vente. [ 31 ] En ce qui concerne la présence de vermiculite et de fibres d’amiante, elles plaident que ces éléments n’auraient causé aucun ennui ou inconvénient aux demandeurs s’ils n’avaient pas entrepris des rénovations substantielles à leur nouvelle maison. [ 32 ] Elles insistent sur le fait que, pendant les quelque 16 années où elles y ont habité, jamais elles n’ont subi un quelconque problème, notamment à l’égard de leur santé, en raison de la présence de ces éléments dans certaines parties de la maison.

[ 33 ] En ce qui concerne le problème avec le drain sanitaire, elles plaident que les demandeurs ne se sont pas comportés en acheteurs prudents et diligents avant l’achat. [ 34 ] Les défenderesses soulignent dans cette perspective l’âge de la maison et certains passages du rapport de l’inspecteur préachat qui recommandait aux demandeurs de procéder à une inspection plus poussée du clapet de non-retour et du drain français. ANALYSE ET MOTIFS [ 35 ] Les articles 1726 et 1728 C.c.Q . énoncent respectivement ce qui suit : 1726.

Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. [ 36 ] Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur la qualité du bien vendu. Le bien doit être exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur, s'il les avait connus, n'aurait pas accepté de l'acheter ou d'en payer un prix si haut. [ 37 ] La garantie de qualité est toutefois limitée à certains vices seulement.

Ce sont les vices qui sont graves, antérieurs à la vente, inconnus de l'acheteur ou que celui-ci ne pouvait pas remarquer lors d'un examen raisonnable avant l'achat du bien vendu [3] . [ 38 ] Le vendeur, suivant la garantie légale, n'est donc pas tenu de garantir le vice sans gravité, celui que connaît l'acheteur ou le vice qui est apparent ou qui peut être détecté lors d'un examen prudent et attentif, sans obligation en principe qu'un expert conseille l’acheteur avant que la vente ne soit finalisée [4] . [ 39 ] L'

article 1726 C.c.Q. énonce qu'un vice apparent est celui « qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert ». La Cour suprême, toujours dans ABB c. Domtar [5] , définit le vice apparent au paragraphe 42 de son arrêt comme étant : […] celui que l’acheteur a décelé ou qu’il aurait pu déceler au moment de la vente en raison de ses connaissances (art. 1523 C.c.B.C. et art. 1726 , al. 2 C.c.Q. ). Cette exigence impose donc à l’acheteur une obligation de se renseigner en procédant à un examen raisonnable du bien.

Dans tous les cas, le test consiste à se demander si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait pu déceler le vice au moment de la vente. [ 40 ] La norme applicable en cette matière est donc celle de l'acheteur prudent et diligent [6] . Dans ABB c. Domtar , la Cour suprême précise ce qui suit [7] : [51] Le caractère caché du vice s'apprécie selon une norme objective, c'est-à-dire en évaluant l'examen fait par l'acheteur en fonction de celui qu'aurait fait un acheteur prudent et diligent de même compétence : P.-G.

Jobin, "Précis sur la vente", dans La réforme du Code civil (1993), vol. 2, 359, p. 466; M. Pourcelet, La vente (5 e éd. 1987), p. 149. Autrement dit, on ne s'interroge pas simplement sur l'ignorance du vice; on cherchera aussi à déterminer si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait constaté le vice. [ 41 ] Les professeurs Jobin et Cumyn [8] résument ce que constitue en principe un examen prudent et diligent en disant qu'il doit être « attentif et sérieux, quoique plutôt rapide et non approfondi » [9] .

Ils ajoutent cependant ce qui suit : L'acheteur ou son expert n'est pas obligé de prendre des mesures inhabituelles (comme ouvrir un mur ou creuser autour des fondations) pour chercher des vices, sauf si un indice visible soulève des soupçons. (…) [10] [ 42 ] En revanche, dans le cas d'un immeuble âgé, la jurisprudence enseigne que l’acheteur ne doit pas se conduire d'une manière négligente.

Il doit agir avec prudence et diligence, ce qui peut signifier dans certains cas qu’avant d’acheter le bien convoité, il doit recourir à un expert et faire effectuer des vérifications plus poussées ou invasives qu’un simple examen visuel. [ 43 ] L’auteur Jeffrey Edwards [11] , maintenant juge à la Cour du Québec, écrit à cet égard : Tout bien est soumis aux effets de dégradation en raison du passage du temps. Un bien jouit d'une durée déterminée par la vie utile des matières qui le composent.

Or, le passage du temps et la manipulation d'un bien engendrent inévitablement son usure, son vieillissement et sa vétusté. [...] Les détériorations dues à l'usure, au vieillissement ou à la vétusté ne constituent donc pas des vices, car, en raison de la révision à la baisse de l'usage attendu, elles n'occasionnent aucun déficit d'usage au sens de la garantie : l'usage protégé varie ainsi selon l'état de l'usure, du vieillissement et de la vétusté du bien au moment de la vente. (…) […] Cependant, dans certaines circonstances, l'acheteur ne peut satisfaire à la norme de l'acheteur prudent et diligent en agissant seul.

Envisageons le cas d'un acheteur profane désireux d'acquérir un ordinateur d'un certain âge, d'une grande complexité et à un prix élevé, c'est-à-dire plusieurs millions de dollars, d'un vendeur ordinaire; ou encore celui d'un acheteur profane d'un immeuble qui, constatant certains indices inquiétants, n'a pas la connaissance nécessaire pour écarter la possibilité d'un vice. Dans les deux hypothèses, l'acheteur agissant seul n'a pas la connaissance requise pour effectuer et compléter un examen selon la norme d'un acheteur «prudent et

diligent». S'il omet de demander de l'aide, il agit de manière négligente. [...] [ 44 ] Dans l'affaire Placements Jacpar Inc. c. Benzakour [12] , la Cour d'appel commente ainsi l'application de la garantie légale dans le cas d'un bien usagé : Le régime juridique des garanties légales du vendeur ne constitue pas un système de protection de l'acheteur imprudent ou incompétent. Il impose un standard de conduite à l'acquéreur d'un bien meuble ou immeuble. C'est à la définition de cette norme que se relie le problème de l'expertise.

On ne saurait en effet toujours considérer comme caché ce qui n'a pas été constaté ou ce qui a été mal compris . Dans un arrêt souvent cité, (Dallaire c. Villeneuve [1956] B.R. 6 ) M. le juge Pratte affirmait que le législateur n'avait pas conçu la garantie contre les vices cachés pour remédier à la légèreté ou à l'imprudence d'un acheteur.

Sur ce point, la doctrine, plus d'une fois affirmée par cette Cour, est à l'effet qu'un défaut n'est pas caché par cela seul que l'acheteur ne l'a pas aperçu, ou qu'il n'en a pas apprécié la gravité; et que celui qui n'a pas les connaissances requises pour juger de l'état d'une chose qu'il va acheter doit s'assurer le concours d'une personne capable de le renseigner: l'art. 1522 C.C. n'est pas destiné à remédier aux conséquences de la légèreté ou de l'ignorance. ( Id ., 9 et 10). En achetant un bien, l'acquéreur est tenu à une obligation de prudence et de diligence.

Cette dernière exige qu'il prête une attention suffisante à l'objet qu'il examine. (Arcand c.

Clément [1971] C.A. 69 ) Il faut évaluer le comportement de l'acquéreur par rapport à la norme objective de l'acheteur raisonnable et prudent. [13] (le Tribunal souligne) [ 45 ] En l’espèce, eu égard à la preuve faite de part et d’autre, le Tribunal conclut que la demande judiciaire des demandeurs ne peut pas réussir. [ 46 ] D’abord, en ce qui concerne le problème lié à la présence de vermiculite et de fibres d’amiante, le Tribunal est d’avis qu’il doit suivre la jurisprudence unanime sinon nettement majoritaire sur ce sujet. [ 47 ] Les passages suivants, tirés de la décision rendue dans Immeubles Jacques Robitaille inc. c.

Province canadienne des religieux de St-Vincent-de-Paul [14] par la juge Dominique Bélanger, alors à la Cour supérieure, exposent les principes juridiques applicables en cette matière : [44] Pour l'expert LeBel, il n'est pas inhabituel de trouver de l'amiante dans de nombreux édifices au Québec. L'utilisation de cette substance était largement répandue avant 1985. Plusieurs immeubles ont été construits avec des matériaux contenant de l'amiante, et ce, depuis la fin du 19e siècle jusqu'en 1985. Ces matériaux peuvent être des plâtres, crépis, prélarts, planchers, tuiles acoustiques.

Il témoigne que l'amiante a été utilisé surtout dans les immeubles où l'on désirait contrôler les risques de propagation d'incendie. En effet, l'amiante est un bon isolant contre le feu. Par ailleurs, l’amiante augmente la durabilité de certains matériaux comme les tuiles. Ainsi donc, dans les immeubles industriels et institutionnels comme les écoles et les hôpitaux, il peut y avoir présence d'amiante. (…) [55] Avant même de déterminer si la présence d’amiante constitue un vice caché, il faut se demander si la présence d’amiante constitue un vice.

Pour répondre à cette question, il faut bien saisir l’étendue de la garantie de qualité, prévue à l’

article 1726 C.c.Q . [56] Le professeur Pierre-Gabriel Jobin, référant aux propos d’Edwards, est d'avis que la garantie de qualité a comme but de procurer à l’acheteur l’utilité du bien vendu, son plein usage : « […] À l’instar du Code civil du Bas Canada, le Code civil du Québec définit le vice comme une défectuosité qui rend le bien « impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix», s’il l’avait connue. […] » (les reliefs sont de la soussignée) [57] Dans son traité portant sur la garantie de qualité, Edwards suggère que la notion de vice caché est composée de deux aspects distincts, soit la notion de vice et la qualification que l’on peut y donner de « caché ». [58] L’auteur aborde la question de savoir ce qu’est un vice, par le concept de l’usage protégé par la loi.

Après avoir constaté que le terme vice n’est pas défini dans la loi et qu’il est ambigu en lui-même, Edwards soumet que le terme vice est généralement entendu comme une imperfection ou une anomalie : « […] Or, l’imperfection se mesure à la perfection, une norme impossible à atteindre. Quant à l’anomalie, elle s’apprécie par rapport à ce qui est normal. Tout alors réside dans la norme choisie pour repérer l’anomalie. Spontanément, nous pensons aux normes établies par l’industrie pour déterminer le vice de construction ou de fabrication. Nous verrons toutefois que le vice prévu à l’

article 1726 C.c.Q. possède un sens et une logique propres liés à son développement et au fondement principal de la garantie. » (les reliefs sont de la soussignée) [59] Pour résoudre le problème de l’imprécision du terme, Edwards suggère que le terme vice possède un sens et une logique propres liés au fondement principal de la garantie. Partant de là, il relie le vice au déficit d’usage du bien : « 302 ― Cette conception du vice s’est maintenue dans notre droit. L’

article 1726 C.c.Q. énonce que le vendeur est tenu de garantir l’acheteur d’un vice rendant le bien « impropre à l’usage » ou diminuant « son utilité ». Le déficit d’usage, qu’il s’agisse d’une simple diminution ou d’une carence majeure, s’y présente comme une condition de la qualification du vice au sens de la garantie. Cette interprétation est encore retenue par la plupart des auteurs (693). La première conséquence juridique de cette conception, bien connue

d’ailleurs, est que tout vice ne peut être un vice au sens de la garantie, à moins d’entraîner un déficit d’usage du bien. […] » [60] Ainsi donc, la notion de vice est indissociable du déficit d’usage. (…) [63] Bien avant d’examiner si l’on retrouve les autres conditions pour qu’un vice soit considéré comme caché, il y a lieu de s’assurer que la présence d’amiante crée un déficit d’usage du bâtiment. Posée par Zérah, la question serait : la présence d’amiante constitue-t-elle un fait destructeur de l’usage ? [64] La présence d’amiante comme telle n’est pas un fait destructeur de l’usage.

Il est admis que si l’on ne procède pas à des travaux de démolition, la présence d’amiante ne cause aucun déficit d’usage. [65] Le professeur Jobin estime quant à lui que l’utilité du bien vendu peut être compromise de trois façons et qu'il existe donc trois principales formes de vices. [66] La première forme de vice, la défectuosité matérielle, survient lorsque le bien livré est détérioré ou brisé. La deuxième forme de vice, la défectuosité fonctionnelle, survient lorsque le bien est totalement ou partiellement incapable de servir à son usage normal.

Finalement, la défectuosité conventionnelle survient quand le bien est incapable de servir à l'usage spécifique que les parties avaient en vue lors de la vente. [67] La preuve ne démontre pas que l'immeuble souffre d'une défectuosité soit matérielle, soit fonctionnelle ou encore conventionnelle. Pour faire jouer la défectuosité conventionnelle en cas de démolition ou réparation, il aurait fallu qu’il y ait fausse déclaration du vendeur eût égard aux coûts ou aux méthodes de démolition.

Or, ce n’est pas le cas en l’espèce. [68] Ceci étant décidé, doit-on tenir compte du fait que l’acheteur voulait faire usage de l’immeuble en le démolissant en grande

partie ? En d’autres mots, la démolition peut-elle constituer un usage ? [69] Notre dossier a ceci de particulier que l'acheteur devait procéder à une rénovation complète de l'immeuble. Bien que monsieur Robitaille n’ait pas spécifiquement représenté vouloir transformer l’immeuble en hôtel, l’agent immobilier a bien saisi ses intentions. [70] Mais il y a plus. On peut aussi penser que peu importe l'acheteur, cet immeuble était destiné à être transformé et en conséquence, à subir de réels changements.

Dans cette optique, la démolition était inévitable et prévisible, étant donné tous les témoignages relatifs à la désuétude de l'immeuble. Le Tribunal retiendra donc, aux fins de la discussion, qu’un acheteur normal et raisonnable aurait procédé à l’acquisition de l’immeuble avec l’intention d’en démolir certaines parties contenant de l’amiante. [71] Il apparaît incongru d’établir que la démolition d’un immeuble constitue un usage. La démolition est justement le fait de ne pas vouloir faire usage du bien ou d’une

partie du bien tel qu’il se trouve. Ce serait détourner la garantie conçue pour assurer à l’acheteur l’usage du bien acquis, que de considérer qu’il doit aussi garantir qu’une démolition ne coûtera pas plus cher que prévue. Cette garantie, qui aurait pu être donnée dans le contrat, ne s’y retrouve pas. [72] Dans les faits, ce dont se plaint la demanderesse, c'est l'imprévisibilité des coûts reliés à la démolition. L’imprévisibilité de ces coûts découle de l’obligation juridique qu’elle a de procéder à l’enlèvement de l’amiante selon une méthode plus coûteuse.

La demanderesse ne se serait pas plainte de la présence d’amiante dans l’immeuble sans l’obligation réglementaire de prendre des mesures précises pour l’enlèvement de l’amiante. [73] Même si le Tribunal concluait que la démolition en soi est un usage, ce que le Tribunal n’est pas disposé à dire, il semble bien que le déficit d’usage devrait être assimilé à ce qu’Edwards appelle un déficit d’usage d'ordre juridique. Or, l’usage protégé par la garantie de qualité ne comprend aucun volet juridique : « 347 ― Ainsi, l’usage protégé par la garantie de qualité ne comprend aucun volet juridique.

Le vice au sens de la garantie se résume à tout fait nuisant à l’usage physique du bien. 348 ― Le déficit juridique tout comme le déficit normal (l’usure, le vieillissement, la vétusté ou le risque attendu) constituent des inaptitudes réelles du bien auxquelles la garantie ne peut remédier. Leurs causes ne sont pas qualifiées de vices, car leurs effets ne perturbent pas l’usage protégé.

La notion de vice est aussi réfractaire à certains phénomènes simulant l’effet d’une perte d’usage. » (les reliefs sont de la soussignée) [74] Pour tous ces motifs, le Tribunal estime que la présence d’amiante dans l’immeuble acquis par la demanderesse ne constitue pas un vice caché au sens de l’

article 1726 C.c.Q. La demanderesse ne peut fonder son action sur la garantie de qualité. [ 48 ] La preuve ne révèle ici aucune problématique ni aucun risque pour la santé, à quelque moment que ce soit, tant pour les demandeurs ou membres de leur famille que pour les défenderesses, en raison de la présence de vermiculite et de fibres d’amiante. Certainement pas en tout état de cause avant que les travaux de démolition et de rénovations ne soient entrepris. [ 49 ] De plus, comme l’écrit notre collègue Richard Landry, j.c.q., dans Lafond-Tremblay c.

Bellerose [15] , l’usage protégé ou garanti de la maison est celui qui se rapporte à son état au moment de la vente, pas celui souhaité par l’acheteur après l’exécution de travaux substantiels : [75] Or, c'est l'usage de la maison des défendeurs, dans l'état où cette maison se trouvait au moment de la vente, qui était protégé par la garantie légale, et non l'usage que les demandeurs entendaient en faire après l'achat en y apportant des transformations importantes. [76] De plus, dans la présente affaire, la preuve n'établit aucun problème de santé ou autre ayant résulté de travaux de construction ou démolition dans le passé.

Par exemple, les défendeurs ont réalisé de tels travaux, en présence de leurs enfants, manifestement sans

problème. [ 50 ] La preuve ne permet pas non plus de conclure que les défenderesses avaient une bonne connaissance de la nature exacte des travaux que les demandeurs entendaient effectuer. Aucune condition ou garantie particulière n’a été convenue entre les parties dans cette perspective. [ 51 ] Enfin, la preuve ne permet pas davantage de conclure que les défenderesses avaient une connaissance précise avant la vente de la présence de vermiculite et de fibres d’amiante à l’intérieur des murs de leur ancienne maison. [ 52 ] Les demandeurs avaient un fardeau de preuve exigeant à cet égard.

De simples soupçons ou inférences ne suffisent pas à établir que les défenderesses, par des propos mensongers ou par des réticences ou silences dolosifs, ont voulu les induire en erreur sur la présence de vermiculite et de fibres d’amiante. Des éléments positifs devaient être présentés et ils ne l’ont pas été ici. [ 53 ] En somme, aucun élément ne permet de distinguer la présente affaire de la jurisprudence unanime sinon dominante en cette matière.

La réclamation des demandeurs ne peut donc pas réussir sur ce point. [ 54 ] En ce qui concerne le drain sanitaire, la demande judiciaire est aussi mal fondée, essentiellement pour deux motifs, distincts de la situation précédente. [ 55 ] Premièrement, dans les circonstances décrites, les demandeurs auraient dû se comporter de façon plus prudente et diligente avant l’achat.

L’âge de la maison (57 ans) et certains éléments ou indices notés par l’inspecteur préachat auraient dû les inciter à faire une expertise plus poussée de la condition des drains desservant la maison. [ 56 ] Aux pages 27 et 32 de son rapport [16] , l’inspecteur notait et recommandait respectivement ce qui suit aux demandeurs : « (…) Malheureusement, le clapet anti-retour est introuvable. Si ce dernier fait défaut, il serait fortement à conseiller que le plombier l’identifie en permanence. (…) Drain français – observation Il est hors mandat de vérifier un tel drain.

Au niveau d’une propriété de plus de 40 ans, il est recommandé de s’enquérir du fonctionnement et s’il y a des doutes, de faire vérifier le drain « français » par un contracteur qualifié (caméra). (…) » [ 57 ] Dans Patenaude c. Trépanier [17] , une affaire toute récente présentant certaines similitudes avec celle sous étude, la Cour supérieure écrit : [65] Des indices laissant soupçonner l’existence d’un vice sont présents. La maison accuse 47 années d’âge, donnée suffisante en soi pour justifier une prudence accrue.

La présence de traits de scie sur le pavé de l’entrée aurait dû l’amener à s’interroger sur la condition des drains sanitaires et de fondation. Comme il n’est pas expert en la matière, il aurait dû investiguer davantage et confier à un expert le soin de vérifier l’existence d’une problématique antérieure ou de complications potentielles. [66] Le Tribunal constate également que les reproches formulés dans la première mise en demeure du 17 mars 2010 sont des vices qu’il a lui-même repérés et qu’il aurait pu, par un examen complet et attentif de la propriété lors de ses deux visites, dénoncer au propriétaire.

L’inexistence d’un clapet antiretour, la proximité du tuyau de la laveuse du panneau de distribution électrique, le dégagement illégal des fenêtres coulissantes sont des vices connus de Guy Patenaude. [ 58 ] L’affaire Huang c. Lachance [18] est encore plus explicite sur la nécessité de faire effectuer une inspection plus poussée du système de drainage dans le cas d’une maison âgée : [24] Quant au drain agricole qui fera l'objet de la majeure

partie de la réclamation des demandeurs, le Tribunal juge à propos de citer un passage du rapport sur cette question: «Les bâtiments d'au-delà d'une trentaine d'années sont parfois connus pour être affectés de problèmes de drain agricole obstrué. Les travaux au drain agricole ou son remplacement peuvent être de nature à engendrer des coûts importants.

Si des problèmes d'humidité importants ou d'infiltrations d'eau venaient à se manifester à la base des murs de fondations, veuillez consulter un expert en drainage et fondations.» [25] La maison est construite depuis une cinquantaine d'années et aucun travail de drainage autour de la maison n'a eu lieu depuis sa construction. Le rapport contient presque l'annonce d'une catastrophe potentielle : «Notre évaluation ne peut cautionner le comportement futur d'un mur de fondation à moins de bien connaître la nature du sol qui le supporte et de son empattement.

Il est également impossible pour un inspecteur de diagnostiquer la qualité du drainage des fondations sans un sondage (excavation partielle). Ce travail dépasse la portée d'une inspection visuelle. La durée de vie utile d'un drain de fondation est limitée (entre 25 et 30 ans en moyenne) et dépend d'une série de facteurs impossibles à évaluer lors d'une inspection visuelle (nature du sol, niveau de la nappe souterraine, etc.) Seul un examen approfondi peut nous faire connaître l'existence et l'état d'un drain français autour d'une propriété. (…) L'inspection des fondations a été limitée par la présence de neige.

L'inspecteur n'est pas tenu de dégager la neige. Une vérification de l'état des parties de la fondation non visibles au moment de l'inspection devrait être effectuée avant de procéder à la transaction.»

(…) [26]

Malgré ces nombreuses mises en garde, la demanderesse admet ne pas avoir posé de gestes supplémentaires avant de se rendre chez le notaire le 15 juin 2009. Le rapport préachat a été tabletté! L’urgence d’agir n’est pas, de toute évidence, une raison de ne pas inspecter davantage puisque deux longs mois et demi séparent le rapport préachat de la signature chez le notaire.

Cette décision à elle seule justifie le recours des demandeurs: ils n'ont pas eu les qualités que le Code civil exige: « prudent et diligent ». [27] Bien que la preuve du caractère visible d’un vice lors de la vente repose sur les épaules du vendeur, l’acheteur qui se fait recommander des expertises supplémentaires doit suivre ces recommandations s’il ne veut pas perdre le droit de réclamer pour des vices cachés. [ 59 ] Le deuxième motif est lié à la durée de vie utile du drain sanitaire.

Comme les extraits de la décision précédente le font bien voir, l’expectative de vie utile d’un système de drainage est nécessairement limitée dans le temps. [ 60 ] La preuve est plutôt silencieuse sur cet aspect du dossier.

Par contre, des éléments présentés, il découle que le système de drainage n’a fait l’objet d’aucune réparation significative au fil du temps, en particulier en ce qui concerne la conduite en litige. [ 61 ] Le Tribunal ne peut pas ignorer, vu l’année de construction de la maison (1956), que le drain sanitaire en litige était probablement rendu à la fin ou tout près de la fin de sa vie utile. [ 62 ] Cette donnée aurait non seulement dû inciter les demandeurs à une plus grande prudence avant l’achat, mais elle les empêche aussi, même s’ils avaient raison sur le fond, de réclamer le plein montant pour la réfection complète du drain en litige. [ 63 ] En effet, sauf dans certaines circonstances, les demandeurs ne peuvent pas s’enrichir indûment au détriment de leur vendeur en se procurant un bien neuf alors que celui acheté était (fortement) usagé ou avancé en âge [19] .

Une importante dépréciation aurait été appliquée en l’instance, si même le Tribunal avait pu accueillir le recours des demandeurs sur cette question. [ 64 ] En définitive, que ce soit pour l’une ou l’autre des deux réclamations, le Tribunal doit rejeter la demande judicaire des demandeurs. Par contre, dans les circonstances décrites, elle le sera sans frais de justice. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la réclamation des demandeurs, mais sans frais de justice dans les circonstances décrites. __________________________________ ALAIN BREAULT, J.C.Q.

Date d’audience : 16 mars 2017 Date de la mise en délibéré : 1 er mai 2017 [18] (C.S., 2012-04-20), 2012 QCCS 1805 , SOQUIJ AZ-50852706 , 2012EXP-1985 , J.E. 2012-1048 (le juge Clément Samson).