2018 QCCQ 7840, 2018 QCCQ 7840

Xu c. Corporation d'habitation Jeanne-Mance 2018 QCCQ 7840 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d'appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-037641-181 DATE : 30 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILLES LAREAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ YU QING XU Demanderesse c.

CORPORATION D’HABITATION JEANNE-MANCE Défenderesse Et RÉGIE DU LOGEMENT Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR DEMANDE DE PERMISSION D’APPELER D’UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Yu Quing Xu (XU) demande la permission d’appeler de deux décisions de la Régie du logement (RÉGIE): - Une décision sur le fond datée du 11 avril 2018, résiliant le bail de XU, condamnant celle-ci à payer 120$ plus les intérêts et les frais et ordonnant son expulsion (Décision sur le fond). - Une décision rendue le 5 juillet 2018, rejetant sa demande de rétractation (Décision sur la rétractation).

MOTIFS D’APPEL [ 2 ] XU soutient que la Décision sur le fond fait une appréciation erronée et nettement déraisonnable des faits mis en preuve. Elle aurait également mal appliqué le droit. [ 3 ] XU a 90 ans, elle ne parle ni français, ni anglais.

De tout temps, ses interactions avec son locateur, la Corporation d’Habitation Jeanne-Mance (CHJ), étaient menées par sa fille Fen. [ 4 ] L’origine du litige et de la demande en résiliation de CHJ tient au refus de XU de payer l’augmentation de son loyer de 361$ à 391$ pour les mois de décembre 2017, janvier et février 2018. [ 5 ] XU argumente qu’elle a toujours offert à CHJ de payer cette augmentation à même une somme de 400$ que CHJ lui devait à

titre de dédommagement pour une relocalisation. Cette compensation aurait fait en sorte qu’elle ne soit pas en défaut de payer l’intégralité de son loyer pour les mois susmentionnés. [ 6 ] À l’audition devant la RÉGIE, CHJ a introduit en preuve l’encaissement par XU du chèque de 400$ représentant l’indemnité de relocalisation empêchant ainsi toute forme de compensation. Cette situation laissait XU en défaut d’avoir acquitté son loyer en totalité avec un retard de plus de trois semaines. Devant cette preuve, la RÉGIE a rendu la Décision sur le fond. [ 7 ] XU soutient avoir été prise par surprise par cette preuve.

De fait, c’est sa fille qui la représentait devant la RÉGIE et qui ignorait que sa mère avait effectivement encaissé ce chèque.

Elle ajoute que la preuve documentaire dudit encaissement n'était qu'une simple référence au livre d’états de comptes de CHJ et qu'aucune copie de cette preuve documentaire ne lui a été remise. [ 8 ] Du fait que la CHJ n’a mis que trois jours entre l’encaissement du chèque de 400$ et la demande de résiliation du bail, XU allègue qu’elle est de mauvaise foi et qu’elle cherche par tous les moyens de la prendre en défaut pour « ultimement se débarrasser d’elle [1] ». [ 9 ] XU reproche à la RÉGIE de ne pas avoir accordé le temps nécessaire à sa fille Fen d’examiner cette preuve, de l’analyser afin d’être en mesure de faire valoir une défense pleine et entière.

Elle y voit une entorse à l’article 37 al 2 du Règlement sur la procédure devant la Régie [2] et aux règles de l’équité procédurale.

[ 10 ] N’ayant pas reçu de copie de la preuve documentaire constatant l’encaissement du chèque de 400$, XU affirme avoir été obligée, immédiatement après l’audition du 28 mars 2018, de demander à son institution financière de retracer cet encaissement. Sur réception d’une copie dudit chèque encaissé, XU aurait, le 24 avril 2018, transmis à CHJ le paiement de 120$ représentant les arrérages du loyer.

CHJ a refusé le paiement. [ 11 ] Au regard de son appel de la Décision sur la rétractation, XU argumente que la Régie a erré en décidant qu'elle devait invoquer ces motifs dans le cadre d'un appel plutôt que d’une demande de rétractation. Elle ajoute qu’elle a été empêchée de présenter une preuve par surprise ce qui constitue précisément un des motifs de rétractation prévus à l’

article 89 de la

Loi sur la Régie du logement [3] . [ 12 ] XU propose les questions en litige suivantes : 1. La locatrice-intimée a-t-elle agi de mauvaise foi dans les circonstances du présent dossier? 2. La locataire-requérante est-elle privée de son droit d'examiner et de contre-interroger la locatrice-intimée sur la preuve du paiement exhibé à l'audience? 3. La locataire-requérante est-elle privée de son droit à une défense pleine et entière dans les circonstances du présent dossier (pièce P- 2)? 4. La décision (pièce P-3) comporte-t-elle des erreurs de faits et de droit manifestes et cruciales? 5.

La demande de rétractation de la décision du 11 avril 2018 aurait-elle dû être accordée à la locataire-requérante? ANALYSE [ 13 ] Les paramètres d'un appel d'une décision de la RÉGIE sont prévus à l'

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement qui est rédigé ainsi : «Appel sur permission. 91. Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. Exception. [...] [ 14 ] La notion de ce qui est une question «qui devrait être soumise à la Cour du Québec» a été précisée par la jurisprudence.

On y retrouve les questions qui : - Sont sérieuses, nouvelles ou d'intérêt général [4] . - Sont controversées du fait que les décisions sont «incohérentes ou contradictoires». [5] - Sont relatives à une décision qui comporte une faiblesse apparente. [6] - Sont relatives à une erreur manifeste déterminante ou grossière dans l'appréciation des faits. [7] - Sont relatives à une mauvaise application des règles de preuve. [8] - Révèlent un manque de respect des règles de justice naturelle. [9] - Relèvent du refus de la Régie d'exercer sa juridiction. [10] - Soulèvent le manque de motif de la décision attaquée. [11] [ 15 ] La présente demande pour permission d’appeler rencontre ces critères. [ 16 ] À ce stade-ci, il n’appartient pas au Tribunal d’évaluer les chances de succès de l’appel.

Certes, il ne sert pas les fins d’une bonne administration de la justice que de permettre des appels qui sont futiles, voués à l’échec et qui ne font que reprendre des arguments dont la RÉGIE a rejeté de façon claire, intelligible et fondée en droit.

Ceci étant, il faut éviter de transformer la demande de permission d’appeler en audition sur le fond. [ 17 ] Si tant est que la compensation avec le montant de 400$ représentait véritablement le mode par lequel XU voulait acquitter l’augmentation de son loyer, et il appartient au juge saisi de l’appel au fond d’en décider, la façon dont l’audience s’est déroulée soulève certaines préoccupations sur le plan de l’équité procédurale. [ 18 ] Il n’est pas contesté que XU n’a pas eu copie de la preuve documentaire établissant l’encaissement du chèque de 400$.

On lui aurait exhibé un document comptable provenant des livres de CHJ. Cette preuve a été faite le jour de l’audience, elle n’avait pas été préalablement dénoncée par CHJ.

[19] XU pouvait s’attendre à ce qu’on lui accorde le temps nécessaire pour lui permettre de vérifier et de valider cette information. Ilne faut pas négliger l’âge de XU et la barrière du langage qui requiert qu’elle se fasse représenter devant la RÉGIE par sa fille Fen. Defait, c’est donc Fen qui devait faire cette vérification. Cette situation ajoute aux obligations d’assistance de la RÉGIE qui doit s’assurerqu’une

partie dont on demande la résiliation du bail et l’éviction – pour un retard dans le paiement d'un loyer pour une somme de 30$ parmois – puisse faire valoir convenablement ses droits. [20] Cette question mérite un examen en appel de la Décision sur le fond.

La question de l’appel sur la rétractation devient doncthéorique. [21] Il y a lieu de reformuler les questions qui seront soumises en appel de la façon suivante : 1- La RÉGIE a-t-elle tenu une audition qui respecte les règles de justice naturelle et ses obligations d’équité procédurale? 2- La RÉGIE a-t-elle erré en résiliant le bail et en ordonnant l’éviction de XU?

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande pour permission d’appeler ; PERMET l’appel de la décision de la Régie du logement datée du 11 avril 2018 dans le dossier # 382999 31 20180223 G. __________________________________ GILLES LAREAU, J.C.Q. Me Abdou GayeProcureurs de la demanderesse Me Marc PoirierProcureur de la défenderesse Date d’audience : 24 octobre 2018 [1] Demande de permission d'appeler, par. 26. [2] RLRQ, c. R-8.1, r. 5. [3] RLRQ, c. R-8.1 (LRL). [4] Begum c. Le Blanc, (C.Q., 2009-03-17), 2009 QCCQ 2208, SOQUIJ AZ-50545037 ; Benoît c.

Daigneault, (C.Q., 2009-03-10), 2009QCCQ 2206, SOQUIJ AZ-50545035 ; 3630005 Canada inc. c. Goodman, (C.Q., 2009-01-22), 2009 QCCQ 250 , SOQUIJ AZ-50532930; Modlivco inc. c. Bachand (C.Q., 2207-06-15), 2007 QCCQ 8143 , SOQUIJ AZ-50445504 ; Brière c. Baril, (C.Q, 2007-06-12), 2007QCCQ 7261 , SOQUIJ AZ-50441203 ; Diotte c. Descoteaux, (C.Q., 2007-05-01), 2007 QCCQ, SOQUIJ AZ-50443275 ; Martin c.Lavoie, (C.Q., 2006-08-07), 2006 QCCQ, SOQUIJ AZ-50388028 ; Québec (Office municipal d'habitation de ) c. Kamal, (C.Q., 2006-04-05), 2006 QCCQ 4087 , SOQUIJ AZ-50372756 ; Société 3505 Ste-Famille inc. c.

Auclair, (C.Q., 2005-01-21), SOQUIJ AZ-50308526 ;Pesant c. Corbeil, (C.Q., 2004-09-10), SOQUIJ AZ-50274273 , B.E. 2005BE-176 ; Berthiaume et al. c. Les Jardins Vaudreuil inc. et al.,Beauharnois C.Q., (QC CQ), no 760-80-000140-039, 11 juillet 2003; 4850 Côte St-Luc Holdings inc. c. Silver, (C.Q.,2002-11-11), (QC CQ), SOQUIJ AZ-50151032 , REJB 2002-36741 ; Habitat R.G. inc. c. Toutant, (C.Q., 2002-05-28), SOQUIJ AZ-50129848 ; Ménard c. Landes, (C.Q., 2000-05-23), (QC CS), SOQUIJ AZ-00031341 , REJB 2000-19665 .; Lamarche Mc Guinty inc. c.

Municipalité de Bristol, (C.Q., 1999-01-27), (QC CQ), SOQUIJ AZ-99031148, REJB 1999-10529 . [5] Berthiaume et al. c. Les Jardins Vaudreuil inc. et al., Beauharnois C.Q., (QC CQ), no 760-80-000140-039, 11juillet 2003; 4850 Côte St-Luc Holdings inc. c. Silver, (C.Q., 2002-11-11), (QC CQ), SOQUIJ AZ-50151032 , REJB2002-36741 ; Brault et Martineau inc. c. Montréal (Communauté urbaine), (C.Q. 2001-05-28), (QC CQ), SOQUIJAZ-01036447 , REJB 2001-24823 . [6] Ferland c. Société en commandite Sept-ïles, (2009-01-27), 2009 QCCQ 682 , 2009QCCQ 682, SOQUIJ AZ-50535935 ;Immeuble Macha, s.e.c. c.

Ivsic, (C.Q., 2007-09-25), 2007 QCCQ 11140 , SOQUIJ AZ-50454061 ; Roussel c. Éveil de Pointe-St-Charles, (C.Q., 2007-06-29), 2007 QCCQ 8259 , SOQUIJ AZ-50446095 ; 4850 Côte St-Luc Holdings inc. c. Silver, (C.Q., 2002-11-11) (QC CQ), SOQUIJ AZ-50151032 , REJB 2002-36741 ; Kalemba c. Centre Place l'Acadie, (C.Q., 2002-03-20),SOQUIJ AZ-50117472 , B.E. 2002BE-385 [7] Sumbly c. Broide, (C.Q., 2007-06-28), 2007 QCCQ 8250 , SOQUIJ AZ-50446094 ; Boismenu c. Bevan, (C.Q., 2007-05-24), 2007QCCQ 6662 , SOQUIJ AZ-50439142 ; Poulin c. Lépine (C.Q., 2002-11-22), (QC CQ), SOQUIJ AZ-50153121 ,

REJB 2002-36828 ; Boudreault c. Inter-Elles inc., (C.Q., 2002-07-05), (QC CQ), SOQUIJ AZ-50140973 , REJB2002-33309 ; Office Municipal d'Habitation de St-Jérôme c. Boyer, (C.Q., 2002-03-13), (QC CQ), SOQUIJ AZ-50117706 , REJB 2002-33447 ; Terrasses Greenfield Canada inc. c. Hugues, (C.Q., 2001-11-20), (QC CQ), SOQUIJAZ-50105550 , REJB 2001-29600 ; Domaine Cascade inc. c. Gélinas, (C.Q., 2001-09-19), SOQUIJ AZ-01031530 ; Lemay c. Berniolles,(C.Q., 2000-09-20), (QC CQ), SOQUIJ AZ-50386187 , REJB 2000-20407 ; Cap de la Madeleine (Office municipald'habitation) c.

Blais, (C.Q., 2000-01-13), (QC CQ), SOQUIJ AZ-00031098 , REJB 2000-17291 ; Tatsis c.Mohammed, (C.Q., 1998-10-02), (QC CQ), SOQUIJ AZ-98031432 , REJB 1998-09827 . [8] Coopérative d'habitation L'Horizon Nouveau c. Girard, (C.Q., 2009-01-29), 2009 QCCQ 885 , SOQUIJ AZ-50536690 ; J.L. c.Coopérative de l'Ébène, (C.Q., 2004-04-21), SOQUIJ AZ-50233642 ; Chevrier c. Dumoulin, (C.Q., 2002-03-13),(QC CQ), SOQUIJ AZ-50120922 , J.E. 2002-737 ; Ménard c. Landes, (C.Q., 2000-05-23), (QC CS), SOQUIJ AZ-00031341 , REJB 2000-19665 . [9] Ayoubi c. R. & B. Investissement, (C.Q., 2009-03-11), 2009 QCCQ 2113, SOQUIJ AZ-50544681 .

Fournier c. Legault, (C.Q., 2006-12-08), 2006 QCCQ 12892 , 2006QCCQ 12892, SOQUIJ AZ-50406872 . Kerassinis c. Robichaud et al., (C.Q., 2002-05-27),SOQUIJ AZ-50138387 . Chabot c. Cour du Québec, (C.S., 2000-09-22), SOQUIJ AZ-50079548 , B.E. 2000 BE-1329. Bernier c.Chevalier, (C.Q., 1998-04-29), SOQUIJ AZ-98031305 , J.E. 98-1542 . [10] Lambert c. Lefebvre, (C.Q., 1999-02-12), (QC CQ), SOQUIJ AZ-99031134 , REJB 1999-11299 . [11] Marin c. Lepage, (C.Q., 2002-07-16), (QC CQ), SOQUIJ AZ-50141713 , REJB 2002-33981 . Office Municpald'Habitation de St-Jérôme c.

Boyer, (C.Q., 2002-03-13), (QC CQ), SOQUIJ AZ-50117706 , REJB 2002-33447 .Zorgati c. Cabral, (C.Q., 2002-03-05), SOQUIJ AZ-50115694 , B.E. 2002BE-383 .