2022 QCCQ 8223, 2022 QCCQ 8223

9138-7274 Québec inc. c. Jus des Cieux inc. 2022 QCCQ 8223 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-705932-209 DATE : 13 octobre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHARLES TASCHEREAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9138-7274 QUÉBEC INC.

Partie demanderesse c. JUS DES CIEUX INC. et JÉRÔME LONJARET et GUILLAUME DESCHÊNES Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Un bail [1] intervient le 1 er juillet 2019 entre Société Immobilière GCS inc., agissant au nom de 9138-7274 Québec inc. (ci- après le « Locateur »), et Jus des Cieux inc. (ci-après le « Locataire ») à l’égard d’un local commercial. [ 2 ] Le bail est d’une durée de soixante mois.

Le Locataire dispose toutefois du droit d’y mettre fin par un préavis de trois mois. Un montant égal à six mois de loyer est payable par le Locataire s’il se prévaut de ce droit de résiliation [2] . [ 3 ] Le Locateur soutient que le Locataire s’est prévalu de ce droit de résiliation le 28 février 2020 [3] et que le bail a pris fin le 31 mai 2020. [ 4 ] Le Locateur prétend [4] que le Locataire a omis de lui payer, notamment, un montant de 6 883,71 $ à

titre de loyer impayé et un montant de 13 767,42 $ à

titre de pénalité contractuelle. Le Locateur réduit volontairement sa réclamation à 15 000 $ et la ventile [5] comme suit : ➢ Loyer impayé : 1 232,58 $ ➢ Pénalité contractuelle : 13 767,42 $ [ 5 ] Le Locateur dirige également son recours à l’encontre de messieurs Jérôme Lonjaret et Guillaume Deschênes, qui ont tous deux accepté de se porter caution solidaire des obligations du Locataire [6] . [ 6 ] Le Locataire conteste la réclamation.

Il soutient que le Locateur a négligé de lui livrer un local conforme aux représentations de son directeur de projets, monsieur Guy Poulin [7] , et qu’il a dû faire réaliser des travaux par un électricien et un plombier afin de rendre le local adapté à ses opérations. Le Locataire reproche également au Locateur d’avoir été contraint de lui laisser divers équipements dispendieux qui desservent maintenant l’immeuble. Le Locataire souligne aussi que la ventilation et le chauffage du local ont parfois été inadéquats et que le débarcadère était dangereux.

Enfin, le Locataire prétend que le coût des travaux réalisés à sa demande par le Locateur est exagéré [8] . [ 7 ] Le Locataire réclame, par le biais d’une demande reconventionnelle modifiée, un montant de 15 000 $.

Il soutient avoir droit à une réduction du loyer pour la période comprise entre les mois de juillet 2019 et novembre 2019, soit 4 588,50 $ [9] , au remboursement du coût des travaux réalisés par un entrepreneur en électricité, soit 5 411,50 $ [10] , et au remboursement d’une portion d’un acompte versé au Locateur à l’occasion de la conclusion du bail, soit 5 000 $. [ 8 ] Messieurs Lonjaret et Deschênes indiquent n’avoir aucun moyen de défense à soulever à l’encontre du recours dirigé contre eux, outre les motifs soulevés par le Locataire. L'ANALYSE ET LA DÉCISION

I. Réclamations du Locateur Pénalité contractuelle [ 9 ] Le Locateur soutient que le Locataire s’est prévalu de son droit de résilier le bail avant terme le 28 février 2020. À cette date, le Locataire a transmis au Locateur un courriel [11] qui se lit comme suit : Bonjour, Nous souhaitons simplement vous informer que nous ne sommes plus en mesure d’opérer l’entreprise.

Nous serons dans l’obligation de rencontrer un syndic au courant de la semaine prochaine afin de vous proposer un arrangement sur les montants qui vous sont dus. [Texte reproduit intégralement] [ 10 ] À première vue, le Locataire n’indique pas qu’il résilie le bail ni qu’il quittera le local. La preuve prépondérante mène toutefois à la conclusion qu’il s’agit d’un préavis de résiliation du bail en application de l’article 42.

Voici pourquoi. [ 11 ] D’une part, le Locataire n’a jamais contesté la position du Locateur. [ 12 ] Quelques jours après l’expiration de la période de trois mois suivant ce courriel, le Locateur a transmis un courriel [12] au Locataire et y joint un état de compte « suite à votre fin de bail et départ des lieux ».

Rien n’indique que le Locataire ait protesté à ce moment. [ 13 ] Le 23 septembre 2020, alors que le Locataire tardait à aller récupérer certains équipements, le Locateur a transmis un courriel [13] au Locataire et lui a notamment rappelé que « votre bail est résilié depuis le 31 mai 2020 soit à la fin de votre préavis de trois (3) mois ». Encore là, rien n’indique que le Locataire ait protesté. [ 14 ] L’état de compte transmis au Locataire le 7 octobre 2020 [14] indique bien que le Locateur réclame la pénalité contractuelle égale à six mois de loyer en application de l’article 42 du bail.

Le Locataire n’a pas protesté. [ 15 ] D’autre part, le Locataire a lui-même référé, à deux reprises, à la pénalité contractuelle égale à six mois de loyer dans le contexte des procédures judiciaires. [ 16 ] Dans sa contestation, le Locataire indique qu’il « a été convenu de devoir défrayer une somme de 6 mois de pénalité (1995 $ * 6 mois) = 11 970 $, moins les 5 000 $ donnés en dépôt. = 6 970 $ » [15] . [ 17 ] Par ailleurs, dans un courriel transmis au Tribunal postérieurement à l’audience, le Locataire indique ce qui suit : « Possible de comprendre pourquoi nos 5 000 $ de dépôts n’ont pas été déduits du montant des 6 mois de pénalité? » [16] . [ 18 ] Bref, il ressort de la preuve que le Locataire n’a jamais protesté avoir exercé son droit de résiliation avant terme du bail et qu’il a plutôt admis que la résiliation du bail résulte de l’exercice d’un tel droit.

Il faut souligner que ce droit de résiliation avant terme est à l’avantage du Locataire, dans le contexte d’un bail de soixante mois qui n’a pas été en vigueur un an. [ 19 ] Compte tenu de ce qui précède, le Locateur a droit au paiement de la pénalité contractuelle exigible, soit six mois de loyer. Le Locateur a donc droit au montant réclamé à ce titre, soit 13 767,42 $ [17] . [ 20 ] Le Locateur a également droit au paiement d’intérêts au taux annuel de 24 %, comme le demande le Locateur et conformément au bail [18] , à compter de la date de la fin du bail, soit le 1 er juin 2020.

Le bail prévoit que le Locataire est en demeure par le seul écoulement du temps [19] . Le Tribunal est d’avis que la pénalité est exigible depuis la fin du bail. Loyers impayés [ 21 ] Le Locataire ne soulève aucun réel motif de contestation à l’égard du montant du loyer mensuel réclamé, soit 2 294,57 $. [ 22 ] Invité à ventiler sa réclamation, le Locateur indique, le 21 avril 2022 [20] , que le montant impayé à

titre de loyer s’élève à 6 883,71 $ mais qu’il réduit sa réclamation, à ce titre, à 1 232,58 $. [ 23 ] Le Tribunal ne retient pas les moyens de défense soulevés par le Locataire. La diminution de loyer recherchée concerne une période antérieure et n’affecte pas, en soi, l’exigibilité du loyer payable pour les mois de mars, avril et mai 2020.

Le bail prévoit par ailleurs que les améliorations locatives appartiennent au Locateur [21] . [ 24 ] Tel que nous le verrons plus loin, le Tribunal conclut que les conditions d’application de la clause pénale prévue à l’article 42 du bail ne sont pas satisfaites, de telle sorte que le dépôt de 5 000 $ doit être appliqué « sur les trois (3) derniers mois du bail » [22] . Ainsi, en appliquant ce dépôt de 5 000 $ au montant impayé du loyer, soit 6 883,71 $, le montant payable par le Locataire s’élève à 1 883,71 $.

Dans le contexte où le montant de la réclamation du Locateur, soit 1 232,58 $, est inférieur au montant dû à

titre de loyer, il y a lieu d’accueillir cette réclamation. [ 25 ] Compte tenu de ce qui précède, le Locataire devra payer 1 232,58 $ au Locateur. Le Locateur a également droit au paiement d’intérêts calculés à un taux annuel de 24 % [23] , à compter du 1 er mars 2020 comme le réclame le Locateur. Le bail prévoit que le loyer est payable le premier jour du mois [24] et que le Locataire est en demeure par le seul écoulement du temps [25] . II. Réclamations du Locataire Remarques préliminaires

[ 26 ] Les parties ont initialement tenu des discussions à l’égard d’un autre local du Locateur. Monsieur Deschênes explique que ce premier local était davantage adapté aux opérations de l’entreprise et qu’il était en bon état. Les parties n’ont toutefois pas pu conclure une entente à l’égard de ce premier local. [ 27 ] Le représentant du Locateur a offert au Locataire un autre local tout en mettant en garde les représentants du Locataire quant à l’état du local à ce moment. Monsieur Deschênes indique que ce local était « en bordel » [26] .

Le Locataire soutient que monsieur Poulin s’était engagé à leur livrer un local en bien meilleur état que ce que le Locataire a pu constater après la prise de possession. [ 28 ] Bien que le Locateur ait réalisé certains travaux, il ressort de façon manifeste du témoignage des représentants du Locataire que le local qui leur a été livré par le Locateur ne correspondait pas à leurs attentes à plusieurs égards. [ 29 ] Monsieur Deschênes formule plusieurs reproches au Locateur à l’égard du local mis à leur disposition : débarcadère dangereux et inadapté aux opérations, chauffage et climatisation défectueux, drain bouché, recouvrement des murs inadéquat, présence de rouille sur de la tuyauterie au plafond et égouttement, présence de moisissure, capacité électrique insuffisante, installations de plomberie inadéquates, entre autres. [ 30 ] Monsieur Deschênes se montre fort amer à l’égard du Locateur qui n’aurait pas, selon lui, respecté plusieurs promesses à l’égard de l’état du local qui serait mis à la disposition du Locataire.

L’examen de certains courriels [27] permet effectivement de constater que les parties ont eu quelques discussions à l’égard de divers reproches, essentiellement au cours des mois de juillet et d’août 2019. Certaines discussions à l’égard du débarcadère se sont toutefois poursuivies plus tard en septembre 2019 [28] . [ 31 ] Monsieur Deschênes explique que le Locataire a tardé avant de signer le bail, bien que l’entrée en vigueur soit fixée au 1 er juillet 2019.

Dans un courriel [29] transmis au Locateur le 20 août 2019, monsieur Deschênes indique ce qui suit : Bonjour monsieur Poulin, Nous voulons simplement vous informer que le bail est signé.

Avant de vous l’acheminer, nous souhaitons toutefois connaître vos intentions relatives à la zone débarcadère de l’immeuble : solution proposée et impacts financiers sur les locataires Merci de me relancer. [Texte reproduit intégralement] [ 32 ] Dans son témoignage, monsieur Deschênes invite le Tribunal à analyser les reproches du Locataire en « [sortant] du contexte du bail ». [ 33 ] Le Tribunal ne peut toutefois que constater que le Locataire a signé un bail sans indiquer qu’il le faisait sous protêt, alors que les reproches soulevés aujourd’hui étaient bien connus.

Ce bail, qui constitue la loi des parties, comporte certaines dispositions difficilement réconciliables avec les prétentions du Locataire : 4.0 LIVRAISON Les lieux loués sont fournis au Locataire dans l’état où ils se trouvent le 29 mai 2019.

On retrouve à l’annexe A, les travaux à effectuer pour et au frais du Locataire. 29.0 NULLITÉ DES CONVENTIONS ANTÉRIEURES Le Locateur et le Locataire conviennent que toutes les ententes antérieures, ou convention existant entre eux au moment de la signature des présentes deviennent nulles et sans effet. [30] [ 34 ] L’annexe A du bail prévoit par ailleurs ce qui suit : PAR LE LOCATAIRE : […] Le Locataire prend le local tel que vu, dans l’état où il se trouve, déclarant bien le connaître ; Le Locataire reconnaît que ledit local est conforme et rencontre les exigences requises pour ses opérations; Toutes les autres améliorations locatives seront à l’entière charge du Locataire. [31] [Texte reproduit intégralement] [ 35 ] Outre le fait que le Locataire a signé ce bail sans indiquer qu’il le faisait sous protêt ni autrement réserver ses droits, il ressort du témoignage de la représentante du Locateur que ce dernier n’a été informé des réclamations monétaires du Locataire qu’au moment du dépôt d’une demande reconventionnelle le 7 mars 2022, à l’aube du procès fixé le 14 avril 2022.

Le Locataire avait toutefois déjà énoncé certains reproches dans sa contestation déposée le 14 décembre 2020. [ 36 ] Ainsi, le Locataire a signé un bail aux termes duquel il déclare accepter le local « tel que vu », bail qui inclut une liste des travaux à faire, et a attendu jusqu’à la veille du procès avant d’aviser le Locateur de ses réclamations monétaires liées à l’état du local mis à sa disposition en juillet 2019.

Le Locataire a payé, à nouveau sans protester, le loyer jusqu’au mois de février 2020 [32] et a même cherché à négocier des modalités de paiement pour le loyer des mois de novembre 2019 à mars 2020 [33] . Ces faits ont un impact sur la demande reconventionnelle du Locataire, tel que nous le verrons.

Demande de diminution du loyer [ 37 ] Le Locataire justifie sa réclamation relative à une diminution du loyer pour les mois de juillet à novembre 2019 par les problèmes de ventilation et de chauffage allégués, la dangerosité du débarcadère, la présence de taches de rouille sur le plancher résultant de l’égouttement de tuyauterie rouillée au plafond et l’obstruction d’un drain. [ 38 ] La preuve d’un défaut du Locateur à l’égard de la présence de taches de rouille sur le plancher, de l’obstruction d’un drain et de problèmes de ventilation et de chauffage n’est pas prépondérante.

De simples affirmations générales au procès, sans preuve matérielle contemporaine ni informations plus détaillées, sont insuffisantes pour constituer une preuve prépondérante d’un défaut du Locateur justifiant une diminution du loyer. [ 39 ] Quant au débarcadère, le Tribunal est d’avis que la signature du bail le 20 août 2019 sans inclure à l’annexe A des travaux à cet égard est difficilement réconciliable avec les prétentions du Locataire, qui prétend que le Locateur aurait manqué à ses obligations contractuelles.

Bien que le Locataire ait signé le bail en exprimant des réserves sur le débarcadère [34] , la preuve d’une faute contractuelle du Locateur à cet égard n’est pas prépondérante. L’insatisfaction soulevée par le Locataire et la volonté du Locateur de tenter de satisfaire son Locataire ne signifient pas pour autant que le Locateur a manqué à ses obligations contractuelles. [ 40 ] Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal rejette la réclamation du Locataire à

titre de diminution du loyer pour les mois de juillet à novembre 2019. Demande de remboursement de certains travaux [ 41 ] Le Tribunal est également d’avis qu’il y a lieu de rejeter [35] la réclamation du Locataire à l’égard du remboursement des frais engagés pour la réalisation de travaux par un entrepreneur en électricité [36] . [ 42 ] Premièrement, le Locataire a fait procéder aux travaux par cet entrepreneur sans avoir d’abord transmis une mise en demeure au Locateur afin de l’informer de ses doléances et de le sommer de corriger le tir. Une telle mise en demeure était nécessaire dans les circonstances [37] .

Le Locateur a été privé de son droit de procéder à ses propres vérifications quant aux reproches soulevés par le Locataire et, le cas échéant, de faire réaliser des travaux par un entrepreneur de son choix. [ 43 ] Deuxièmement, le Locataire a signé le bail sans le faire sous protêt et a accepté le local « tel que vu ».

Le reproche relatif à la capacité électrique des installations en place se bute au bail qui prévoit (1) que le Locataire reconnaît que le local rencontre les exigences requises pour ses opérations et (2) que les parties conviennent que toutes les ententes antérieures à la signature du bail deviennent nulles et sans effet. Demande de remboursement d’un acompte [ 44 ] Il appert que dans le contexte de la conclusion du bail, un montant de 10 000 $ a été versé par le Locataire au Locateur.

Le bail prévoit ce qui suit à cet égard [38] : AUTRES CONDITIONS DÉPÔT - Afin de garantir l’accomplissement de ses obligations en vertu des présentes, le Locataire dépose avec cette offre une somme de dix milles dollars (10 000,00 $). 50 % de ce montant (5 000 $) seront utilisés pour les travaux d’aménagement du local, et l’autre 50 % sera conservé par le bailleur à

titre de dommages-intérêts liquidés, si le locataire est en défaut en vertu du bail. Advenant le cas où le défaut ne survient pas, le dépôt sera applicable sur les trois (3) derniers mois du bail, sauf en cas de renouvellement où le dépôt est reporté sur les derniers mois de loyers; […] [Texte reproduit intégralement] [ 45 ] Le Locateur indique qu’un montant de 5 000 $ a été imputé au montant payable par le Locataire à l’égard des travaux d’aménagement réalisés à la demande de ce dernier, tel que le prévoit le bail.

Le Locataire ne conteste pas ce point. [ 46 ] Le Locataire soutient toutefois que le Locateur est tenu d’appliquer la seconde portion du dépôt, soit 5 000 $, au montant réclamé par le Locateur et réclame ce montant par le biais de sa demande reconventionnelle datée du 3 août 2022. [ 47 ] Le Locateur rétorque [39] que le Locataire lui devait un montant de 31 808,21 $ et que le solde du dépôt a été imputé à ce montant, réduisant conséquemment le solde dû par le Locataire à 26 808,21 $.

Le Locateur a ensuite réduit volontairement sa réclamation à 15 000 $ afin qu’elle soit admissible aux règles relatives au recouvrement des petites créances. [ 48 ] Le Tribunal est d’avis que cette réclamation du Locataire doit être rejetée. Voici pourquoi. [ 49 ] L’article 42 du bail, précité, constitue une clause pénale au sens de l’

article 1622 du Code civil du Québec : 1622. La clause pénale est celle par laquelle les parties évaluent par anticipation les dommages-intérêts en stipulant que le débiteur se soumettra à une peine au cas où il n’exécuterait pas son obligation. Elle donne au créancier le droit de se prévaloir de cette clause au lieu de poursuivre, dans les cas qui le permettent, l’exécution en nature de l’obligation; mais il ne peut en aucun cas demander en même temps l’exécution et la peine, à moins que celle-ci n’ait été stipulée que pour le seul retard dans l’exécution de l’obligation. [ 50 ] Ainsi, en cas de défaut du Locataire, le locateur peut exiger le paiement d’un montant de 5 000 $ à

titre de dommages-intérêts liquidés et conséquemment conserver l’acompte reçu.

[ 51 ] Il ne fait aucun doute que le Locataire n’a pas respecté au moins l’une de ses obligations contractuelles, soit celle de payer le loyer à l’échéance. Rappelons que le Locataire n’a pas payé, notamment, le loyer des mois de mars, avril et mai 2020. [ 52 ] Est-ce à dire que le Locateur peut prétendre avoir le droit de conserver ce montant de 5 000 $ à

titre de pénalité à la simple survenance, par exemple, d’un retard de paiement de quelques jours? Le Tribunal conclut que non. [ 53 ] Le bail contient une disposition qui traite spécifiquement des cas de défaut, soit l’article 19. Cet

article prévoit l’obligation du Locateur de transmettre un préavis de 3 ou 5 jours, selon le cas, afin de permettre au Locataire de « corriger ou raisonnablement tenter de corriger ledit défaut ».

Ce n’est qu’à l’expiration de ce délai que le Locateur peut, entre autres, résilier le bail et prendre possession des lieux loués, « sans préjudice à tous autres droits prévus par la loi ou aux présentes ». [ 54 ] Même si l’article 19 ne réfère pas spécifiquement à la clause pénale, elle-même muette à l’égard d’un préavis, le Tribunal est d’avis qu’il faut lire le bail comme un tout et que le droit à la pénalité prévue à l’article 42 est assujetti à l’envoi du préavis prévu à l’article 19.

Or, la preuve ne permet pas de conclure qu’un tel préavis a été transmis au Locateur à la suite du défaut de ce dernier d’acquitter certaines de ses obligations. [ 55 ] Partant, le Locateur ne peut prétendre pouvoir conserver ce dépôt à

titre de pénalité contractuelle. [ 56 ] Cependant, l’article 42 prévoit que si « le défaut ne survient pas, le dépôt sera applicable sur les trois (3) derniers mois du bail ». [ 57 ] Le Tribunal a reconnu l’obligation du Locateur d’appliquer le dépôt aux trois derniers mois du bail dans le contexte de l’analyse de la réclamation du Locateur à

titre de loyer impayé et a constaté que la créance du Locateur s’élève à 1 883,71 $ et non à 6 883,71 $. [ 58 ] Bref, le dépôt de 5 000 $ a été appliqué au paiement des trois derniers mois de loyer comme le prévoyait le bail. [ 59 ] Compte tenu de ce qui précède, cette réclamation du Locataire doit être rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande en justice de 9138-7274 Québec inc.; REJETTE la demande reconventionnelle de Jus des Cieux inc.; CONDAMNE solidairement Jus des Cieux inc., monsieur Jérôme Lonjaret et monsieur Guillaume Deschênes à payer à 9138-7274 Québec inc. un montant de 1 232,58 $, en plus des intérêts au taux annuel de 24 % calculés à compter du 1 er mars 2020; CONDAMNE solidairement Jus des Cieux inc., monsieur Jérôme Lonjaret et monsieur Guillaume Deschênes à payer à 9138-7274 Québec inc. un montant de 13 767,42 $, en plus des intérêts au taux annuel de 24 % calculés à compter du 1 er juin 2020; CONDAMNE solidairement Jus des Cieux inc., monsieur Jérôme Lonjaret et monsieur Guillaume Deschênes à payer à 9138-7274 Québec inc. les frais de justice fixés à 313 $. __________________________________ CHARLES TASCHEREAU, J.C.Q.