2018 QCCA 1667, 2018 QCCA 1667

9216-6701 Québec inc. (Groupe cabinet conseil Hermè

s) c. 9274-9506 Québec inc. (TPN) 2018 QCCA 1667 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-026517-169 (700-17-010072-139) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 28 septembre 2018 CORAM : LES HONORABLES NICHOLAS KASIRER, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. APPELANTE AVOCAT 9216-6701 QUÉBEC INC. (GROUPE CABINET CONSEIL HERMÈ

S) m e normand pinel Absent INTIMÉS AVOCAT 9274-9506 QUÉBEC INC. (TPN) LINDA LABERGE ALAIN PARENT 9141-9101 QUÉBEC INC. (LES PNEUS ALAIN) Me BENOÎT PERRAS (BBP Avocats) Absent MIS EN CAUSE MICHEL GAUTHIER ABSENT

En appel d'un jugement rendu le 3 novembre 2016 par l'honorable Jean-Yves Lalonde de la Cour supérieure, district de Terrebonne. NATURE DE L'APPEL : Contrat de services – Honoraires – Services rendus – Redressement d’entreprises. Greffière d’audience : Mai Nguyen Salle : Pierre-Basile-Mignault (RC.08) AUDITION 15 h 30 Dossier continué du 27 septembre 2018. Les parties ont été dispensées de se présenter à la Cour. PAR LA COUR : arrêt – voir page 3. Fin de l’audience.

Mai Nguyen Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Les trois principaux moyens d’appel proposés par l’appelante sont tous sans mérite. [ 2 ] Son argument selon lequel le juge a, de lui-même, soulevé la possible applicabilité de la

Loi sur le courtage immobilier [1] de manière contraire à l’

article 1420 C.c.Q . est mal fondé. [ 3 ] Le juge n’a pas soulevé la nullité relative de la clause du contrat d’office. Il n’a fait qu’identifier une absence d’observations sur un point en litige, ce qu’il avait certes le pouvoir de faire [2] .

Il revenait ensuite aux intimés de demander la nullité relative du contrat, ce qu’ils ont fait. [ 4 ] On notera que le juge prononce la nullité uniquement après avoir entendu les parties sur la question et face à la demande des intimés à cet égard. [ 5 ] Par ailleurs, la volonté des intimés de payer le montant de la commission à l’appelante et de « couvrir le vice » n’est pas démontrée. L’intention des intimés de renoncer à invoquer la cause de nullité n’est pas évidente à la lecture du dossier, ce qui empêche de conclure à une confirmation tacite du contrat.

Dans leur complément d’argumentation soumis au premier juge, les intimés plaident d’ailleurs expressément ne pas avoir renoncé à la protection de la LCI . [ 6 ] Deuxièmement, l’appelante soutient que le juge a aussi erré en concluant qu’elle s’est livrée à une « opération de courtage /

brokerage transaction » au sens de la LCI lors de la vente de l’immeuble de TPN, alors qu’à aucun moment elle n’aurait agi à

titre d’intermédiaire entre cette dernière et l’acheteur de l’immeuble. [ 7 ] L’appelante se trompe. [ 8 ] La jurisprudence et la doctrine reconnaissent que le fait d’agir à

titre d’intermédiaire dans des négociations relatives à la vente d’un immeuble est une opération de courtage qui relève de la fonction de courtier [3] . [ 9 ] En l’espèce, l’appelante s’attribue le mérite de la vente de l’immeuble de TPN; elle ne nie pas avoir négocié et avoir préparé des contrats, notamment deux baux, pour la réalisation de cette transaction, et ce, dans le but de recevoir une rétribution.

Rien ne laisse croire que le juge se méprend en concluant qu’elle s’est donc livrée à une opération de courtage lors de la vente de l’immeuble de l’intimée 9274-9506 Québec inc. (TPN). [ 10 ] Troisièmement, l’appelante soutient que le juge a mal interprété le contrat de service, alors que le pourcentage dû à Hermès en cas de liquidation de l’entreprise devait être calculé sur le montant « brut » de la vente des biens de TPN – par opposition au montant « net » – et sur la vente de l’ensemble des actifs de TPN, plutôt que sur la vente de l’« Inventaire » seulement. [ 11 ] Cet argument ne peut être retenu. [ 12 ] L’interprétation d’un contrat tel que celui en l’espèce soulève une question de fait ou, au mieux, mixte de fait et de droit, s’agissant d’identifier l’intention commune des parties ( art. 1425 C.c.Q. ).

La norme d’intervention en appel est donc celle de l’erreur manifeste et déterminante [4] . [ 13 ] L’appelante ne fait pas voir une telle erreur commise par le juge. [ 14 ] Le contrat ne précise pas si le pourcentage dû à l’appelante porte sur le montant net ou le montant brut. Au paragraphe [66] de ses motifs, le juge retient que c’est le montant net qui est pertinent, interprétant le contrat en faveur de TPN, ce qui est conforme à la règle consacrée à l’

article 1432 C.c.Q . : dans le doute, le contrat s’interprète en faveur de celui qui a contracté l’obligation et contre celui qui l’a stipulée. Il n’y a là aucune erreur révisable commise. [ 15 ] Par ailleurs, l’argument selon lequel le juge adopte une lecture trop restreinte du mot « Immobilisations » par opposition à « Inventaire » à la clause 6 b. du contrat est également rejeté.

Le choix du juge de limiter les « Immobilisations » à l’immeuble appartenant à TPN, même s’il s’écarte d’un certain usage, n’a rien de déraisonnable quand on considère que les parties font de même, dans leurs procédures respectives, en référant uniquement, quant aux immobilisations, à « l’immeuble » et à « la bâtisse [de TPN] ». [ 16 ] Finalement, l’appelante soutient que le jugement comporte une erreur de calcul, au sens de l’article 338 C.p.c ., qu’il y a lieu de corriger.

Elle plaide que certaines réclamations accordées à Hermès par le juge n’incluent pas les taxes, ce qui serait une erreur. [ 17 ] Avec égards pour le juge, l’appelante a raison sur ce point, comme le concèdent les intimés. [ 18 ] En effet, les intimés admettent qu’aux termes du jugement, ils doivent 107 528,43 $, incluant les taxes, à l’appelante. Puisque les intimés lui ont déjà versé, comme le juge le note, un montant de 105 778,25 $, ils doivent encore un montant net de 1 750,18 $ à l’appelante.

La Cour doit rectifier le jugement entrepris pour corriger l’erreur. [ 19 ] Par ailleurs, vu les circonstances, l’appelante s’engage à transmettre aux intimés les factures qui font état des montants dus, avec une indication des taxes applicables. POUR CES MOTIFS, la cour : [ 20 ] ACCUEILLE l’appel, en partie, à la seule fin de RAYER les paragraphes [84] à [86] du jugement entrepris et d’y SUBSTITUER les paragraphes suivants : [84] ACCUEILLE en

partie la demande introductive d’instance de la demanderesse 9216-6701 Québec inc. (Groupe Cabinet Conseil Hermès); [85] ACCUEILLE en

partie la demande reconventionnelle des défendeurs; [86] ET OPÉRANT COMPENSATION , CONDAMNE les défendeurs Linda Laberge, Alain Parent, 9141-9101 Québec inc. (les Pneus Alain) et 9274-9506 Québec inc. (TPN) à payer à la demanderesse 9216-6701 Québec inc. (Groupe Cabinet Conseil Hermè

s) la somme de 1 750,18 $ (tx incluses), avec intérêts au taux légal, plus l’indemnité additionnelle à compter de l’assignation; [ 21 ] DONNE ACTE de l’engagement de l’appelante de transmettre aux intimés les factures qui font état des montants dus, avec une indication des taxes applicables. [ 22 ] Avec les frais de justice en appel contre l’appelante. NICHOLAS KASIRER, J.C.A.

DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A.