2018 QCCQ 4409, 2018 QCCQ 4409

Canada — Les Halles Holdings c. Gonzalez 2018 QCCQ 4409 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-234815-168 DATE : 27 juin 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE BRIGITTE GOUIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CANADA – LES HALLES HOLDINGS ULC

Partie demanderesse c. MARAVILLA GONZALEZ et BOUTIQUES SOMOS INC.

Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, Canada-Les Halles Holdings ULC (Les Halles), réclame solidairement des défenderesses, Maravilla Gonzalez (Gonzalez) et Boutiques Somos inc. (Somos), 69 405,36 $ en arrérages de loyer et dommages en vertu d’une Convention de bail commercial [1] . [ 2 ] Les Halles, Bailleur, soutient qu’en vertu d’une Convention de bail (P-1) et d’une Convention de relocalisation (P-3), Gonzalez, en tant que locataire principale et Somos, en tant que caution, sont solidairement responsables pour des arrérages de loyer de 11 692,32 $ (avril 2018 au 11 octobre 2018), 18 437,60 $ en « loyer anticipé », 28 871,37 $ en frais extrajudiciaires, de même que 10 383,62 $ en frais d’exploitation. [ 3 ] Gonzalez et Somos contestent la poursuite, affirmant que Gonzales n’a jamais signé un contrat de bail avec Les Halles et que les sommes réclamées sont abusives et exorbitantes.

Les faits [ 4 ] Le 1er octobre 1998, une Convention de bail est intervenue entre WHBP Realty Company/Compagnie immobiliers WHBP et 3077233 Canada inc. (3077), locataire, de même que Somos, caution, pour la location d’un local n o 57 dans le centre commercial Marché les Halles d’Anjou (Centre commercial) sis au 7500, boul.

Galeries d’Anjou, à Montréal, pour une durée initiale de cinq ans, débutant le 1er janvier 1999 et se terminant le 31 décembre 2003 (P-1). [ 5 ] Le 15 novembre 2001, Les Halles se porte acquéreur du Centre commercial (Acte de vente P-2). [ 6 ] Le 17 février 2003, une Convention de relocalisation est intervenue entre Les Halles et M. Anzo Somos, faisant affaire sous la raison sociale Cuisine Promax, locataire, et Somos, caution, pour une relocalisation des lieux loués, soit au local n o 60 (Cession de Bail en date du 6 mai 2003) (P-3). [ 7 ] Le 6 mai 2003, une missive fut adressée par un certain « M.

Anzo » (signature illisible) en tant que représentant de Cuisine Promax, à Les Halles, à l’attention de Mme Natalie Dorais, eu égard à un renouvellement du bail et ceci pour une période additionnelle de cinq ans, c’est-à-dire jusqu’au 31 décembre 2008 (P-4) : CUISINE PROMAX 1310, Beaune St.Laurent Que H4R 1R[.] TO : LES HALLES – CANADA CO. ATTENTION OF

MME NATALIE DORAIS WE WISH TO INFORM YOU THAT WE WANT TO RENEW OUR LEASE FOR THE STORE “CUISINE PROMAX” LOCATED IN THE HALLES D’ANJOU, ANJOU P.Q. (OUR PRESENT LEASE WILL END DEC. 31, 2003; SO IT HAS TO BE RENEWED FOR ANOTHER 5 YEARS) THANK YOU [Signature illisible] [ 8 ] Le 9 mai 2008, une Convention de relocalisation des lieux loués et de prolongation de bail est intervenue entre Les Halles, M.

Enzo Somos, faisant affaire sous la raison sociale Cuisine Promax, et Somos, caution, pour la relocalisation des lieux loués au local n o 68 et la prolongation du bail jusqu’au 31 décembre 2013 (P-5). [ 9 ] Le 17 octobre 2013, une « Convention de prolongation de bail » est intervenue entre Les Halles, feu José M. Gonzalez, faisant affaire sous la raison sociale Cuisine Promax, locataire, et Somos, caution, aux fins de prolonger le bail jusqu’au 31 décembre 2016 (P- 6). [ 10 ] On constate à cette Convention de prolongation de bail (P-6) que les parties, soit Les Halles, feu M.

José Gonzalez et Somos, conviennent que les mêmes termes du bail original du 1er octobre 1998 s’appliquent (P-1), tout en y apportant certaines modifications, plus précisément : […] PAR CONSÉQUENT , le Bailleur et le Locataire conviennent mutuellement que le Bail est par les présentes prolongé aux mêmes termes et conditions, à l’exception de ce qui suit : […] 2. La nouvelle Durée du Bail sera de trois (3) ans, commençant le 1er janvier 2014 et se terminant le 31 décembre 2016 (la « Durée de la Prolongation »); 3.

Le loyer minimum annuel tel que défini au Bail (le « Loyer Minimum ») sera pour la Durée de la Prolongation du Bail : • De vingt-six dollars (26.00$) le pied carré calculé sur la Superficie Locative Brute, soit la somme de trente-quatre mille soixante dollars (34 060.00$) par année, pour des versements mensuels, égaux et consécutifs, payable à l’avance, le premier jour de chaque mois, de deux mille huit cent trente-huit dollars et trente-trois cents (2 838.33$) chacun. […] 10.

SUPERFICIE LOCATIVE BRUTE DU CENTRE COMMERCIAL : Les parties conviennent que l’article 1.1.29 est par les présentes abrogé et remplacé par ce qui suit : « la somme des Superficies Locatives Brutes de tous les lieux locatifs du Centre Commercial, mesurées selon la méthode décrite à l’alinéa 1.1.28, à l’exclusion des éléments suivants :

a) les superficies occupées par des kiosques amovibles,

b) les superficies utilisées à des fins d’entreposage,

c) les superficies destinées à la location d’espaces de bureaux et

d) les superficies situés ( sic ) au sous-sol et les garages ; 11. CAUTION : Aux présentes intervient Boutique Somos Inc. afin de confirmer que le cautionnement annexé au Bail et signé le ou vers le 20 novembre 1998 s’applique et s’étend à toutes les obligations contractées par la Locataire aux termes de la présente convention de prolongation; […] 16.

À l’exception de ce qui précède, tous les termes et conditions du Bail demeurent inchangés et en vigueur et, sauf stipulations contraires, les mots et expression utilisés aux présentes auront la même signification et la même portée que ceux utilisés dans le Bail; […] [ 11 ] Essentiellement, au terme de la Convention de bail du 1er octobre 1998 (P-1), de la Convention de relocalisation (P-3), lettre de renouvellement (P-4), Convention de relocalisation et prolongation de Bail (P-5) et Prolongation de Bail (P-6), le locataire, feu José M.

Gonzalez, s’engageait à verser au bailleur, Les Halles, un loyer minimum annuel de 26 $ le pied carré, calculé sur la superficie locative brute et autres frais de loyer supplémentaire consistant en fonds de promotion, frais d’exploitation, taxes, électricité, frais de rebuts et recyclage. [ 12 ] Les Halles allègue qu’en vertu de l’article XIV.1 du Bail (P-1), « Cas de défaut », si un cas de défaut survient, par exemple, arrérages de loyer ou autre, le Bail est, au gré du bailleur, résilié ipso facto, sur simple signification d’un avis du bailleur et que conséquemment, une somme équivalente à six versements mensuels de loyer minimum et de loyer supplémentaire devient immédiatement due et exigible à

titre de loyer exigible par anticipation. De surcroît, le bailleur pourrait aussi, selon sa version, recouvrer du locataire tous les dommages et tous les frais engagés ou subis incluant sans restriction tous les honoraires d’avocat et les frais de justice. […] L’article XIV.1 du Bail intitulé « Cas de défaut » prévoit que si un cas de défaut survient, le Bail est, au gré du Bailleur, résilié ipso facto sur signification d’un avis du Bailleur, et une somme équivalent à dix (10) versements mensuels de loyer minimum et de loyer

supplémentaire devient immédiatement due et est exigible à

titre de loyer exigible par anticipation et le Bailleur peut recouvrer du locataire tous les dommages et tous les frais engagés ou subis incluant, sans restriction, les honoraires d’avocats et les frais de justice; [2] [ 13 ] Le Bailleur, Les Halles, réclame aussi des intérêts sur les paiements échus, se fondant sur l’article XVIII.20 du Bail (P-1) : 10.

Par ailleurs, l'article XXVI11.20 ( sic ) du Bail intitulé « Intérêts sur les paiements échus » prévoit que tous les montants en souffrance de loyer minimum et de loyer supplémentaire portent intérêts à un taux annuel égal à la somme du taux de base annoncé de temps à autre par la Banque Royale du Canada et de quatre pour cent (4%) composés mensuellement à partir de la date d'échéance du paiement jusqu'à ce que le paiement soit fait; [3] [ 14 ] La clause pertinente est la suivante (P-1) : XVIII.20 Intérêt sur les paiements échus Le Locataire doit payer au Bailleur, sur tous les montants en souffrance de Loyer Minimum, de Loyer Proportionnel et de Loyer Supplémentaire, l'intérêt à un taux annuel égal à la somme du taux de base annoncé de temps à autre par la Banque Royale du Canada et de quatre pour cent (4 %), composé mensuellement.

Cet intérêt est calculé à partir de la date d'échéance du paiement jusqu'à ce que le paiement soit fait, le tout sans qu'il soit nécessaire qu’aucune demande ne soit faite à cet égard. Aux fins des présentes, l'expression «taux de base» désigne le taux d'intérêt annuel (communément appelé le taux de base) annoncé de temps à autre par cette Banque comme taux d'intérêt de référence pour les prêts commerciaux à demande consentis par cette Banque au Canada en dollars canadiens. [ 15 ] Quelque temps après la signature de la Convention de prolongation de bail, le 17 octobre 2013, feu José M.

Gonzalez décéda. [ 16 ] Les Halles soutient que le ou vers le 12 novembre 2014, Gonzalez, sa fille, serait devenue à ce moment la locataire. [ 17 ] En effet, selon la version de M. Liborio Alfano, le gérant du Centre commercial Les Halles durant la période pertinente, c’est Gonzalez qui aurait tenté de négocier des réductions de loyer en faisant état de difficultés financières. Selon son interprétation, celle-ci aurait donc accepté de devenir la locataire des lieux car c’est elle qui prenait les décisions concrètes pour le magasin. [ 18 ] Le Tribunal reproduit ici une

partie de l’affidavit de M. Alfano pour une meilleure compréhension du litige : I, the undersigned, LIBORIO ALFANO, property manager for the plaintiff, having my place of business at 7500, Les Galeries d’Anjou Boulevard, in the city and district of Montreal, province of Quebec, H1M 3M4, affirm solemnly the following in response to the defendants’ notice to plaintiff of a written examination on facts relevant to the dispute: 1. Question 4: All payments to the landlord were made by the corporate entity “3077233 Canada Inc.”; 2.

Questions 6 and 7: The defendant, Maravilla Gonzalez, has never signed any lease renewal or any document for the premises known as Cuisine Promax; 3. Question 8: The defendant, Maravilla Gonzalez, had sent a letter and various emails in which she used the pronoun “I” to refer to herself as the tenant, as appears from a letter dated August 22, 2016 and emails, annexed en liasse to the present proceeding as Exhibit LA-1; 4. Question 10: The landlord is in possession of a security deposit in the amount of $4,400.00, said deposit is applied as partial payment of the arrears of rent; 5.

Question 12: Sometime in 2015, at Maravilla Gonzalez’ request, we had a discussion concerning the possibility of having a rent reduction; 6. Question 13: Sometime in 2015, we had the said discussion for a rent reduction because the defendant, Maravilla Gonzalez, alleged that she had poor sales; 7. Question 14: I requested that Maravilla Gonzalez furnish financial statements; 8. Question 15: The tenant, Maravilla Gonzalez, had regularly provided monthly sales which were not audited or certified by an accountant; 9.

Question 16: On or about August 22, 2016, I received a letter from the defendant, Maravilla Gonzalez, informing the landlord that she would not be renewing the lease, as appears from the said letter (Exhibit LA-1); 10. Questions 17 to 19: A copy of the letters sent to the defendant, Maravilla Gonzalez, informing her of an increase for the additional rent payable for the lease years 2014, 2015 and 2016 is annexed to this written examination as Exhibit LA-2; 11. Question 20: A copy of the cheques received for the rent in 2016 is annexed to this written examination as Exhibit LA-3; 12.

All the facts alleged in the present proceeding are true; AND I HAVE SIGNED: [Signature]

____________________________ LIBORIO ALFANO Sworn before me, at Montreal, this 10th day of February, 2017 [Signature] _______________________________ Commissioner of Oaths for the Province of Quebec [ 19 ] Il fut admis par les parties que tous les loyers en vertu du Bail furent toujours payés par 3077 et ceci, durant près de 20 ans, jusqu’en octobre 2016 (D-2), excluant donc Gonzalez. [ 20 ] Essentiellement, Les Halles, représentée par M. Alfano, soutient que comme Gonzalez était la fille de feu José M.

Gonzalez, de même qu’administratrice de 3077, selon cette logique, ceci expliquerait son engagement personnel eu égard aux lieux loués. [ 21 ] Cette affirmation est catégoriquement niée par la défenderesse, Gonzalez. En effet, celle-ci contactait régulièrement M. Alfano, mais uniquement en tant que représentante de 3077, dont elle était présidente et secrétaire. D’ailleurs, c’est toujours 3077 qui a payé les loyers à Les Halles, fait admis par M. Alfano dans son affidavit du 10 février 2017. [ 22 ] Gonzalez est la seule administratrice et actionnaire majoritaire de la caution Somos.

La procureure de Les Halles soutient donc qu’étant donné les représentations de Mme Gonzalez aux fins de renégocier le Bail et différentes communications entre les parties eu égard au Bail, ceci aurait pour conséquence que celle-ci se serait engagée personnellement envers la demanderesse. [ 23 ] Il est important de souligner qu’aucun contrat écrit ou autre preuve ne fut démontré au soutien d’une telle prétention à

part la simple affirmation du gérant du centre commercial. [ 24 ] Les Halles soutient que la

partie défenderesse était en défaut en vertu des termes du Bail et des contrats d’extension et des ententes de relocalisation, ce pourquoi une mise en demeure fut adressée le 5 octobre 2016 à Gonzalez personnellement, réclamant 23 882,39 $ pour les loyers de septembre et octobre 2016, des ajustements de frais d’exploitation, taxes foncières pour l’année 2015 de même que les ajustements de loyer pour 2016 en fonction de « l’estimation d’un loyer supplémentaire » (P-7). [ 25 ] Le 5 octobre 2016, une deuxième mise en demeure fut aussi adressée à Somos en tant que caution (P-8). [ 26 ] Le 11 octobre 2016, considérant que le défaut n’avait pas été corrigé, Les Halles adressa à Gonzalez (P-9) et Somos (P-10) un

Avis de terminaison de Bail, les avisant de sa résiliation effective en date du 10 octobre 2016, à minuit : […]

Malgré la transmission d’une mise en demeure en date du 5 octobre 2016, dont une copie est jointe à la présente, nos clientes nous informent que vous avez fait défaut de verser la somme réclamée dans ladite mise en demeure, soit la somme de vingt-trois mille huit cent quatre-vingt-deux dollars et trente-neuf cents (23 882,39$), dans les délais qui y sont indiqués. Considérant ce qui précède, prenez note que le Bail est résilié en date du 10 octobre 2016, à minuit.

En effet, nous vous rappelons que l’article XIV.1 du Bail intitulé « Cas de défaut » prévoit que si le locataire fait défaut de payer le loyer ou toute autre somme payable en vertu du Bail dans le délai prescrit, le Bailleur peut dès lors, à son gré, résilier ipso facto le Bail sur signification d’un avis sans qu’il soit nécessaire d’entamer des procédures judiciaires, le tout sous réserve de tous les autres droits et recours du Bailleur en vertu du Bail et des lois applicables, Par conséquent, considérant la résiliation du Bail, vous devrez remettre possession vacante des Lieux Loués à nos clientes et retirer tous vos biens des Lieux Loués au plus tard le 31 octobre 2016, à 17 h 00 , le tout sans aucun autre avis ni délai, et sous réserve de tous les autres droits et recours de nos clientes en vertu du Bail et des lois applicables. [ 27 ] Gonzalez et Somos contestent la réclamation, affirmant que la seule personne qui a occupé les lieux loués entre 1995 et 2016 a et a toujours été 3077, faisant affaire sous la raison sociale Cuisine Promax.

De plus, tous les loyers durant cette période furent effectivement payés par 3077. Cette compagnie existe depuis 1994 et est une entreprise familiale utilisant la raison sociale Cuisine Promax (D 1). [ 28 ] Le Tribunal note que le « treizième mois de facturation » du bailleur Les Halles fut adressé à Gonzalez personnellement le 20 octobre 2017 (P-11.2). Cette facture porte le no 40874 avec la mention : « cette facture remplace la facture 40302, facture 2016 CAM, objet : ajustement des loyers additionnels pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2016 au montant de 10 383,62 $ ».

Aucune explication ou justification additionnelle ne fut donnée eu égard à cette facturation qui fut adressée plus d’un an après la prise d’action dans le présent dossier [4] . [ 29 ] D’ailleurs, le gérant du Centre commercial, M. Alfano, même quand interrogé par le procureur de la demanderesse, n’a pu être en mesure de donner quelque explication ou justification que ce soit au Tribunal à part de simples affirmations générales.

[ 30 ] Quelle est donc la preuve requise pour qu’un locateur puisse réclamer un montant à

titre de frais d’exploitation? [ 31 ] Il est important de souligner que le locateur, en l’occurrence Les Halles, a le fardeau de prouver que les différents montants réclamés peuvent être qualifiés de frais d’exploitation (électricité, déneigement, taxes, etc.) [5] . Le locateur doit ainsi faire la preuve prépondérante du montant réellement payé pour les frais d’exploitation, lorsque ce montant n’est pas autrement déterminé par le bail [6] . Une compilation de factures produites aurait été suffisante mais ce n’est pas le cas ici. Dans le présent dossier, le locateur a refusé de produire ces factures.

Le Tribunal doit donc conclure selon le même raisonnement que dans 9183-0919 Québec inc. c.

Canadiens pour la justice et la paix au Moyen Orient [7] : [39] Vu le manque de force probante des documents produits par Québec Inc. pour justifier sa réclamation, sa décision de ne pas compléter sa preuve et le témoignage peu précis de son représentant quant aux Frais encourus et leurs grandes variations entre 2010 et 2011, le Tribunal conclut que Québec Inc. ne se décharge pas de son fardeau de démontrer les Frais d’exploitation facturés à sa Locataire et rejette sa réclamation. [ 32 ] Pour ce faire, les tribunaux ont jugé suffisant un tableau effectué par une firme comptable à partir des documents financiers du locateur [8] ainsi qu’une compilation de factures [9] .

Finalement, le bailleur doit démontrer quelle part de ce montant doit être payée par le locataire concerné, selon ce qui a été prévu au bail [10] . Mais ce ne fut pas le cas ici. [ 33 ] Les défenderesses soutiennent que Les Halles auraient commis une faute à leur égard en les relocalisant à un endroit reculé et sombre du Centre commercial avec les conséquences que les ventes ont diminué considérablement. D’ailleurs, un énorme kiosque vendant l’air climatisé bloquait la vue du magasin avec les conséquences qui s’ensuivirent.

Gonzalez a tenté à plusieurs reprises d’obtenir des modifications eu égard à la qualité de l’entretien et des pancartes du Centre commercial, l’obstruction par des pancartes, etc. de la part de M. Alfano, mais sans résultat. [ 34 ] Effectivement, Gonzalez a tenté d’obtenir des réductions de loyer en tant que représentante de 3077 de la part de M. Alfano, ce qui fut refusé.

De guerre lasse, 3077 adressa, le 22 août 2016, par la plume de Gonzalez une missive l’avisant du non renouvellement du Bail effectif le 31 décembre 2016 (D-5) : PRO-MAX 1310 BEAULAC MONTREAL QUE H4R-1R7 Le 22 août 2016 Gestion Sandalwood À l’attention de Liborio Alfano Subjet : Cuisine-Promax au Halles d’Anjou Bonjour : Avec la presente on vous informe que nous desirons terminer le bail pour notre magasin « Cuisine Pro-max » situé au Marché Les Halles d’Anjou, 7500 Galeries d’Anjou : le dit bail terminera le 31 decembre 2016. Bien à vous, M.

Gonzalez [Signature] (Reproduction exacte) [ 35 ] En effet, la relation contractuelle entre les parties devait prendre fin le 31 décembre 2016 et le locataire était libre de ne pas renouveler et d’en aviser précisément le bailleur. [ 36 ] La demanderesse fonde sa poursuite sur les articles 1555 , 2157 , 2158 et 2352 du Code civil du Québec ( CcQ ) :

1555. Le paiement peut être fait par toute personne, lors même qu’elle serait un tiers par rapport à l’obligation; le créancier peut être mis en demeure par l’offre d’un tiers d’exécuter l’obligation pour le débiteur, mais il faut que cette offre soit faite pour l’avantage du débiteur et non dans le seul but de changer de créancier. Toutefois, le créancier ne peut être contraint de recevoir le paiement d’un tiers lorsqu’il a intérêt à ce que le paiement soit fait personnellement par le débiteur. 2157.

Le mandataire qui, dans les limites de son mandat, s’oblige au nom et pour le compte du mandant, n’est pas personnellement tenu envers le tiers avec qui il contracte. Il est tenu envers lui lorsqu’il agit en son propre nom, sous réserve des droits du tiers contre le mandant, le cas échéant. 2158. Le mandataire qui outrepasse ses pouvoirs est personnellement tenu envers le tiers avec qui il contracte, à moins que le tiers n’ait eu une connaissance suffisante du mandat, ou que le mandant n’ait ratifié les actes que le mandataire a accomplis. 2352.

Lorsque la caution s’oblige, avec le débiteur principal, en prenant la qualification de caution solidaire ou de codébiteur solidaire, elle ne peut plus invoquer les bénéfices de discussion et de division; les effets de son engagement se règlent par les principes établis pour les dettes solidaires, dans la mesure où ils sont compatibles avec la nature du cautionnement. [ 37 ] Est-ce que Gonzalez, en tant que mandataire, se serait engagée personnellement et aurait agi en son propre nom tel que l’allègue Les Halles? [ 38 ] Ce point est catégoriquement nié par les parties défenderesses, ceci confirmé par sa position en tant qu’administratrice de Somos, de même que de 3077. [ 39 ] Le Tribunal doit donc conclure que Gonzalez n’est pas locataire des lieux loués sis aux Halles et ceci selon les termes de la Convention de prolongation de bail (P-6) intervenue entre Les Halles, feu José M.

Gonzalez, locataire, et Boutique Somos inc., caution. Aucun geste ne fut posé par Gonzalez pour s’engager personnellement eu égard au bailleur, Les Halles n’ayant pas démontré à la satisfaction du Tribunal sa responsabilité à cet égard. [ 40 ] Maintenant, qu’en est-il de la responsabilité de Somos en tant que caution? [ 41 ] En effet, en vertu du paragraphe 5 du Bail (P-1), celle-ci en tant que caution a renoncé à tous ses droits à l’effet que le bailleur poursuive le locataire préalablement : 23. According to the terms of the lease (exhibit P-1) at

schedule F on page 2,

section 5 Boutique Somos as Guarantor renounced any right to require that the Landlord exercise his right against the Tenant first: 5. En Cas de Défaut en vertu du Bail ou en vertu du présent Contrat, le Garant renonce à tout droit (le cas échéant) d’exiger que le Bailleur

a) poursuive le Locataire, exerce ses droits ou ses recours contre le Locataire à l’égard du Bail ou saisisse les biens du Locataire ;

b) exerce ou épuise toute sûreté ou autres recours du ou contre le Locataire ou d’autres personnes (incluant toute autre personne ayant garanti de quelque manière les obligations du Locataire); ou

c) exerce tout autre recours en son pouvoir. Le Bailleur a le droit de mettre le cautionnement à exécution, même s’il accepte d’autres sûretés de la part du Locataire ou de tiers et même si le Locataire est libéré par le Bailleur, par des tiers ou par l’effet de la loi. [ 42 ] Par contre, à la lecture de la clause de défaut, le Tribunal constate que les obligations du garant se limitent à « un montant équivalent à six mois de loyer payables en vertu du bail ».

Le Bail se terminait le 31 décembre 2016, c’est-à-dire deux mois et demi après la constatation du défaut en octobre 2016 où seule une somme d’arrérages de 8 400 $ était due le 11 octobre 2016, ceci incluant le dépôt de sécurité initial déjà payé par Somos.

Il serait donc conséquent que la caution, selon l’interprétation du Tribunal, du paragraphe 5 du Bail (P-1), que seuls les mois de novembre et décembre 2016 seraient de la responsabilité de la caution. [ 43 ] Les Halles réclament aussi 28 871,73 $ en honoraires extrajudiciaires pour les gestes posés par les procureurs dans le présent dossier. [ 44 ] Le montant réclamé par Les Halles en remboursement des honoraires extrajudiciaires de leur avocat est extrêmement élevé pour la préparation d’une procédure d’une audition qui n’a nécessité qu’une journée et demie eu égard à un défaut au montant de moins de 10 000 $, tel qu’il fut établi à l’audience.

D’ailleurs, il n’est pas inutile ici de souligner que la juridiction de la Cour du Québec, division des petites créances, est maintenant de 15 000 $. [ 45 ] Un Tribunal octroyant le remboursement des honoraires extrajudiciaires doit vérifier son caractère raisonnable [11] . Même lorsqu’il existe une clause de remboursement d’honoraires extrajudiciaires valide, les honoraires réclamés doivent être proportionnels avec un montant en jeu en litige [12] . [ 46 ] Le Tribunal considère qu’à la lumière des enseignements de la Cour d’appel dans l’arrêt Groupe Van Houtte inc . (A.L. Van Houtte lté

e) c. Développements industriels et commerciaux de Montréal inc . [13] , les honoraires réclamés doivent être réduits parce qu’ils ne sont pas proportionnels en regard de la condamnation prononcée dans l’application des termes du Bail précité. [ 47 ] Dans Boismenu (Succession de) c.

Hubert [14] , il est précisé que la preuve requise pour obtenir le paiement des honoraires doit être une preuve prépondérante et suffisamment détaillée : [72] Une fois établi l'abus de procédure donnant ouverture à de tels dommages, le coût des honoraires extrajudiciaires encouru à cause de cet abus doit faire l'objet d'une preuve prépondérante et suffisamment détaillée . Ici, les demandeurs se sont contentés de déposer des comptes d'honoraires pour un montant de plus de 60 000 $ avant taxes. Ce montant ne manque pas de surprendre à première vue et nécessite des explications, des précisions.

Les demandeurs n'ont pas présenté une preuve convaincante

répondant à toutes les interrogations du Tribunal . Le procureur de la défenderesse n'a pas manqué, en argumentation, de pointer du doigt plusieurs items quant aux honoraires facturés qui auraient certes nécessité de telles précisions. À

titre d'exemples, que l'on songe à la rédaction de la déclaration (facturation du 28 janvier 2001) qui aurait nécessité à elle seule 15,7 heures, aux 22,7 heures consacrées à la préparation de l'interrogatoire de la défenderesse (note d'honoraires du 31 mars), aux 9 heures consacrées à la préparation de la conférence préparatoire (facturation du 2 juillet 2002). Ce ne sont là que des exemples parmi bien d'autres. [73] En l'absence d'une preuve plus précise et plus convaincante, le Tribunal conclut qu'il y a lieu d'arrêter à 25 000 $ les honoraires extrajudiciaires que la défenderesse devra rembourser aux demandeurs à

titre de dommages. [caractères gras ajoutés] [ 48 ] Le Tribunal constate de la jurisprudence que le simple dépôt de comptes d’honoraires ne suffit pas à l’obtention de la totalité du montant réclamé. La

partie qui les réclame doit être en mesure de les justifier et les sommes doivent être liées au litige, en plus d’être raisonnables et proportionnelles.

Le présent Tribunal considère qu’il a discrétion pour accorder un montant moindre à celui des honoraires extrajudiciaires effectivement payés. [ 49 ] De surcroît, le Tribunal est d’opinion que le comportement contractuel de la part du bailleur fut fautif, étant donné les représentations de la part de son gérant et devra donc rejeter la réclamation des honoraires extrajudiciaires [15] . [ 50 ] Le Tribunal constate que les mises en demeure furent adressées à Gonzalez et Somos par le bailleur, Les Halles, le 5 octobre 2016 (P-6 et P-7) les avisant d’un défaut de près de 23 882,93 $ et qui n’était en réalité que de 8 400 $ le 11 octobre 2016.

Ce n’est que quelques jours plus tard, soit le 11 octobre 2016, qu’un

Avis de terminaison fut adressé, encore à Gonzalez et à Somos (P-9 et P-10), les informant de quitter les lieux pour le 31 octobre 2016 et que le Bail est résilié « en date du 10 octobre 2016, à minuit ». [ 51 ] Le Tribunal est d’opinion que ce délai de six jours pour corriger tout défaut est insuffisant.

D’ailleurs, en agissant ainsi, le bailleur privait le locataire de sa possibilité de profits durant les festivités de Noël et ainsi corriger un défaut de près d’un mois et demi d’arrérages de loyer, et surtout quand celui-ci remettait régulièrement des montants aux deux semaines pour payer les arrérages. [ 52 ] Ce sont les articles 1863 et 1883 CcQ qui ont application ici dans le cadre d’une résolution extrajudiciaire : 1863. L’inexécution d’une obligation par l’une des parties confère à l’autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l’exécution en nature, dans les cas qui le permettent.

Si l’inexécution lui cause à elle-même ou, s’agissant d’un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail. L’inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l’avenir. 1883.

Le locataire poursuivi en résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer peut éviter la résiliation en payant, avant jugement, outre le loyer dû et les frais, les intérêts au taux fixé en application de l’

article 28 de la

Loi sur l’administration fiscale (chapitre A-6.002 ) ou à un autre taux convenu avec le locateur si ce taux est moins élevé. [ 53 ] Toutefois, l’arrêt 9051-5909 Québec inc. c. 9067-8665 Québec inc. [16] prévoit que lorsqu’un bail contient une clause à cet effet, la résolution extrajudiciaire est permise tel que dans le présent dossier [17] . [ 54 ] Par contre, les articles 1604 et 1605 CcQ s’appliquent en de telles circonstances, soit le locateur doit mettre le locataire en demeure. [ 55 ] Dans la décision Complex Jean-Talon West Inc. c. 2974100 Canada inc. [18] , il fut établi : [39] Jean-Talon admet d’emblée qu’elle n’a jamais transmis à Canada une mise en demeure conforme à l’ art. 1605 C.c.Q. [40] Cependant, Jean-Talon plaide qu’une telle mise en demeure n’était pas nécessaire étant donné que Canada était en demeure de plein droit selon les termes mêmes du bail et que celui-ci comporte une clause de résiliation ipso facto, unilatérale et extrajudiciaire en cas de défaut. […] [43] La présente question en litige oblige le Tribunal à se prononcer sur la question inédite des modalités préalables nécessaires à l’exercice du droit à la résiliation unilatérale extrajudiciaire d’un contrat de bail commercial. [44] En droit civil québécois, le contrat est certes la loi des parties, sous réserve cependant de certaines limites imposées par la loi ou l’ordre public.

La liberté contractuelle est une valeur importante dans notre droit, mais, comme nous le verrons, elle comporte encore des

limites. [45] Le législateur a imposé certaines limites au droit de résilier un contrat sans poursuite judiciaire, ce qui inclut un bail commercial. [46] En effet, malgré toute stipulation contraire, la

partie qui désire résilier sans poursuite judiciaire un contrat de bail doit prouver la survenance de l’un des cas où le débiteur est demeure de plein droit d’exécuter son obligation, à moins qu’il n’ait choisi de transmettre au débiteur une mise en demeure d’exécuter son obligation dans le délai fixé. Cela découle clairement de l’effet conjugué des arts. 1605, 1597, 1598 et 9 C.c.Q. et de l’art. 51 de la Loi d’interprétation . […] [51] En somme, il découle de ce qui précède ainsi que de l’effet combiné des arts. 1605, 1597 et 1598 C.c.Q. que :

a) la

partie qui veut se prévaloir de la résiliation extrajudiciaire peut se conformer à l’une ou l’autre des modalités préalables prévues à l’ art. 1605 C.c.Q. ;

b) cependant, celle-ci ne peut invoquer que l’une ou l’autre des modalités ou conditions prévues à l’ art. 1605 C.c.Q. ;

c) celle qui exerce le droit à la résiliation extrajudiciaire d’un contrat en invoquant la première modalité, à savoir lorsque le débiteur est en demeure de plein droit d’exécuter son obligation, doit obligatoirement en faire la preuve malgré toute stipulation contraire : art. 1598 C.c.Q. ; de plus, elle ne peut, par une stipulation contractuelle, ajouter aux cas déjà prévus de demeure de plein droit, une exemption de donner une mise en demeure;

d) si celle-ci invoque la seconde modalité, à savoir lorsqu’elle ne l’a pas exécuté dans le délai fixé par la mise en demeure, celle-ci doit dénoncer les manquements reprochés et accorder au débiteur un délai adéquat afin d’y remédier; de plus, l’on ne peut substituer à ce moyen, la demeure par les termes mêmes du contrat prévu à l’ art. 1594 C.c.Q. puisque, d’une part, ce n’est pas le moyen que le législateur a choisi pour que le créancier puisse éviter l’exigence impérative de prouver la réalisation de la première modalité et, d’autre part, l’ art. 1605 C.c.Q. ne prévoit pas la demeure par les termes mêmes du contrat comme moyen alternatif. [références omises et caractères gras ajoutés] [ 56 ] Ce qui est important de souligner ici, c’est qu’il y eut aussi des représentations de la part du gérant et représentant du bailleur, M.

Alfano, à l’effet que si le locataire, soit 3077, quittait volontairement, celle-ci ne serait plus responsable des loyers pour les mois de novembre et décembre 2016. C’est suite à ces représentations que Mme Gonzalez, en tant que représentante de 3077, faisant confiance à celui-ci, qu’elle décida donc de quitter volontairement sans se prévaloir des instances judiciaires.

Sa compréhension était à l’effet que ceci compensait ses pertes eu égard aux ventes durant la période de festivités des Fêtes (D-9, D-10, Communications courriels). [ 57 ] La clause pénale invoquée par la demanderesse peut être réduite par le Tribunal en vertu de l’

article 1623 CcQ .

Dans ce dossier-ci, comme il ne demeurait que deux mois avant l’expiration du bail, la réclamation d’une somme équivalente à six mois et ceci, après que la locataire ait informé qu’elle ne renouvellerait pas, est une cause suffisante pour une réduction des dommages de la pénalité réclamée [19] . [ 58 ] De surcroît, il faut noter l’engagement et les représentations de la part du gérant de Les Halles à l’effet qu’il n’y aurait aucune réclamation pour la balance du terme du bail se terminant le 31 décembre 2016, soit les mois de novembre et décembre 2016. [ 59 ] Considérant l’absence de mise en demeure et les représentations du gérant du centre commercial Les Halles, M.

Alfano, le Tribunal n’accordera donc aucune somme eu égard à la caution Somos. [ 60 ] Quant à la réclamation d’un taux d’intérêt annuel « égal à la somme du taux de base annoncé de temps à autre par la Banque royale du Canada est de 4 % composé mensuellement à compter de la mise en demeure à savoir du 5 octobre 2016 », le Tribunal réfère à la

Loi sur l’intérêt (LRC 1985, ch. I-15),

article 4 : 4 Sauf à l’égard des hypothèques sur immeubles ou biens réels, lorsque, aux termes d’un contrat écrit ou imprimé, scellé ou non, quelque intérêt est payable à un taux ou pourcentage par jour, semaine ou mois, ou à un taux ou pourcentage pour une période de moins d’un an, aucun intérêt supérieur au taux ou pourcentage de cinq pour cent par an n’est exigible, payable ou recouvrable sur une

partie quelconque du principal, à moins que le contrat n’énonce expressément le taux d’intérêt ou pourcentage par an auquel équivaut cet autre taux ou

pourcentage. CONSIDÉRANT la preuve testimoniale et documentaire; CONSIDÉRANT qu’il n’existe aucun lien de droit entre la

partie demanderesse, Canada – Les Halles Holdings ULC, et la défenderesse, Maravilla Gonzalez; CONSIDÉRANT que la

partie demanderesse n’a pas rencontré son fardeau de preuve en vertu de l’

article 2803 CcQ eu égard à la caution, Boutique Somos inc. : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la Demande de Canada – Les Halles Holdings ULC contre Maravilla Gonzalez et Boutique Somos inc., avec frais. ________________________________ BRIGITTE GOUIN, J.C.Q. Me Erin Schachter Therrien Couture Avocats Représentant la

partie demanderesse Me Katherine Tsetsos Représentant les parties défenderesses Dates d’audience : 17 janvier et 23 mai 2018