2014 QCCA 2101, 2014 QCCA 2101

Montréal (Ville de) c. 9289-5929 Québec inc. 2014 QCCA 2101 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No: 500-09-024835-142 (500-17-084454-142) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 18 novembre 2014 L’HONORABLE FRANÇOIS DOYON , J.C.A. APPELANTE AVOCAT VILLE DE MONTRÉAL Me ÉRIC COUTURE ( Dagenais, Gagnier, Biron ) INTIMÉE AVOCAT 9289-5929 QUÉBEC INC.

Me VINCENT PIAZZA (absent) M e François Olivier bouchard ( De Grandpré Chait s.e.n.c.r.l . ) DESCRIPTION : Requête de l’appelante pour suspendre l’exécution provisoire rendue le 14 novembre 2014 par l’honorable Luc Lefebvre de la Cour supérieure dans le district de Montréal malgré l’appel. (Art. 550 Code de procédure civile ) Greffière d’audience : Marcelle Desmarais SALLE : RC.18

AUDITION Suite de l’audition du 17 novembre 2014. Jugement-voir page 3. Fin de l’audition. Greffière d’audience

PAR LE JUGE JUGEMENT [ 1 ] L’art. 231 de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (« la L.A.U. ») prévoit que la Cour supérieure peut ordonner la démolition d’un immeuble si, en raison de son état, il peut mettre en danger la sécurité des personnes et qu’il n’existe pas d’autre remède utile. [ 2 ] En l’espèce, la requérante admet que l’immeuble dont il s’agit, qui est à l’abandon depuis plus de 20 ans, est dans un état tel qu’il menace « la sécurité de toute personne passant à proximité des lieux ». [ 3 ] Dans un jugement rendu le 14 novembre 2014, après deux jours d’audition et après avoir entendu plusieurs experts, le juge de première instance a déclaré être du même avis.

D’ailleurs, souligne-t-il, un mur entier s’est effondré le 13 avril dernier. [ 4 ] Par contre, il ne partage pas le point de vue de la requérante en ce qui a trait à l’existence d’un autre remède utile que la démolition. [ 5 ] L’immeuble, construit en 1891, est considéré comme « significatif » par la requérante et a été acquis par l’intimée le 10 septembre 2014 au prix de 300 000 $. En raison du danger qu’il représente, cette dernière a présenté à la Cour supérieure une demande en vue d’être autorisée à le démolir en se fondant sur la L.A.U . et l’article 63 du Règlement 11-018 de la requérante. Cet

article précise que le propriétaire doit prendre les mesures nécessaires pour mettre fin au danger, y compris la démolition. [ 6 ] La requérante a alors répliqué par une demande reconventionnelle qui recherche une ordonnance de la Cour supérieure pour forcer l’intimée à effectuer une liste de travaux d’importance, que le juge évalue à plusieurs centaines de milliers de dollars. [ 7 ] Invoquant le Règlement régissant la démolition d’immeubles de l’arrondissement ( du sud-ouest), la requérante plaide que la demande de démolition doit être évaluée selon les critères décrits au Règlement , ce qui n’a pas été fait, de sorte que, puisque l’immeuble constitue une menace, il doit être réparé, et non démoli, puisqu’il qu’il existe un remède utile autre que la démolition. [ 8 ] Selon la preuve, il n’y a que deux choix : réparer ou démolir le bâtiment.

L’attente n’est pas une alternative acceptable. Tout le litige consiste donc à savoir s’il existe ou non un autre remède utile que la démolition. [ 9 ] Selon la requérante, le juge de première instance a erré en concluant à l’absence d’un autre remède utile et, pour ce faire, elle invoque essentiellement des erreurs de fait. Par exemple, le seul expert qui serait entré dans le bâtiment serait le sien, M. Carrier, et il est d’avis que l’immeuble est stable et peut être sécurisé à court terme.

Par contre, faut-il ajouter, il n’est pas entré dans l’immeuble après l’effondrement d’avril en vue de préparer son deuxième rapport et, dans le cadre de son premier rapport, il n’avait pas prévu l’effondrement survenu quatre mois plus tard. De plus, l’intimée rétorque que son expert Chartrand est également entré dans l’immeuble, même si c’était lui aussi avant l’effondrement du mur.

Voilà un bel exemple des raisons qui motivent la déférence que doit manifester une cour d’appel envers les conclusions de fait du juge de première instance : il est dans une position privilégiée par rapport à celle d’une cour d’appel pour évaluer la fiabilité d’une preuve et ses conclusions ne peuvent donc être infirmées sans la démonstration d’une erreur manifeste et déterminante. [ 10 ] La requérante insiste aussi sur le témoignage de certains des quatre experts de l’intimée qui seraient en

partie différents de leurs rapports. Pourtant, le juge, qui les tous entendus, conclut que la preuve la plus probante pointe irrésistiblement vers la démolition comme seule solution utile. [ 11 ] Cette conclusion s’explique, d’une part, par l’opinion des experts de l’intimée, pour qui la démolition est inévitable, et, d’autre part, par le coût déraisonnable des travaux exigés par la requérante, d’autant que cette dernière n’a fait aucune demande de travaux d’urgence avant le 14 octobre 2014.

À cet égard, l’expert de la requérante estime à 150 000 $ le prix des travaux préliminaires faits dans le seul but de stabiliser temporairement le bâtiment, l’ensemble des travaux qui devront être faits par la suite étant d’une plus grande ampleur et leur coût ne pouvant être déterminé qu’à la suite d’une autre inspection réalisée après la stabilisation. Bref, la somme de plusieurs centaines de milliers de dollars retenue par le juge parait tout à fait raisonnable. [ 12 ] De toute façon, toujours selon le juge, ces travaux urgents ne feraient que retarder la démolition, qui est inévitable.

Enfin, indique-t-il, « demander au propriétaire d’assumer seul ces coûts alors que la Ville n’a rien fait depuis 25 ans pour empêcher la dégradation de ce bâtiment qu’elle a pourtant classé « significatif », apparaît au tribunal comme une demande déraisonnable ». Sa conclusion selon laquelle il n’y pas d’autre remède utile paraît donc supportée par la preuve. [ 13 ] Devant un tel constat, le juge a ordonné l’exécution provisoire de son ordonnance nonobstant appel, après un délai de grâce de 72 heures, vu la dangerosité de l’immeuble et l’urgence de la démolition.

La requérante a interjeté appel du jugement et me demande de suspendre l’ordonnance d’exécution provisoire. Or, comme je l’ai mentionné, le juge de première instance, après avoir entendu une preuve comptant cinq ingénieurs, a estimé que la protection du public requiert une intervention urgente, ce qui justifie l’exécution provisoire. La requête pour permission d’appeler ne fait pas voir, à ce stade des procédures, en quoi il aurait tort ni en quoi il y aurait

faiblesse apparente dans son jugement. [ 14 ] Dans ces circonstances, la requérante ne me convainc pas que les effets de cette ordonnance doivent être suspendus, malgré ses impacts drastiques sur l’appel. Je précise que mon opinion aurait peut-être été différente si ce n’était de la protection du public, qui doit être l’une de mes préoccupations, et des conclusions factuelles du juge à cet égard. [ 15 ] POUR CES MOTIFS , je rejette la requête pour suspendre l’exécution provisoire, avec dépens. FRANÇOIS DOYON , J.C.A.