2012 QCCA 2056, 2012 QCCA 2056

Hazan c. Madeco Mascouche inc. 2012 QCCA 2056 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N os : 500-09-021192-109 ( 500-22-129020-064) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: 13 novembre 2012 CORAM: LES HONORABLES ANDRÉ ROCHON, J.C.A. YVES-MARIE MORISSETTE , J.C.A. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. APPELANTS AVOCAT KORINA HAZAN ROSS LA HAYE PATRICK DINAN M e Alain Mongeau INTIMÉE AVOCATE MADECO MASCOUCHE INC. M e Jessica Tremblay CROCHETIÈRE PÉTRIN

En appel d'un jugement rendu le 21 octobre 2010 par l'honorable Antonio De Michele de la Cour du Québec, district de Montréal. NATURE DE L'APPEL : Vente Greffière : Linda Chau Salle: Pierre-Basile-Mignault AUDITION 9 h 29 Début de l'audience. 9 h 29 Argumentation de M e Mongeau. 9 h 51 Argumentation de M e Tremblay. 9 h 59 Réplique de M e Mongeau. 10 h 00 Suspension de l'audience. 10 h 08 Reprise de l'audience. PAR LA COUR : L'appel est rejeté avec dépens. Arrêt – voir page 3. 10 h 09 Fin de l'audience. Linda Chau Greffière PAR LA COUR ARRÊT

[ 1 ] Incapables de respecter, en définitive, les conditions du prêt hypothécaire que le contrat préliminaire P-5 leur faisait obligation de souscrire en vue de l'achat d'un immeuble à bâtir, les appelants, une fois la construction réalisée, refusent de passer titre, prétendant plutôt annuler le contrat et récupérer les acomptes versés tout au long des travaux.

L'intimée s'opposant au remboursement de ces acomptes, les appelants la poursuivent. [ 2 ] Estimant que les appelants n'ont pas fait le nécessaire pour respecter les conditions de leur prêt hypothécaire et qu'ils ont de surcroît manqué au devoir de tenir l'intimée au courant de leurs difficultés financières, ce que commandait en l'espèce la bonne foi ( art. 6 , 7 et 1375 C.c.Q. ), le juge de première instance rejette leur action. [ 3 ] Les appelants se pourvoient [1] . * * [ 4 ] Il n'y a pas lieu de faire droit à l'appel. [ 5 ] Les appelants ont en effet manqué à leur obligation d'obtenir le financement hypothécaire requis et manqué à l'obligation de passer

titre au moment prévu par le contrat préliminaire P-5. [ 6 ] En ce qui concerne le financement hypothécaire, celui-ci était conditionnel, d'une part, à certaines exigences relatives à la location de l'immeuble et, d'autre part, au paiement par l'appelante Hazan de ses dettes sur cartes de crédit. [ 7 ] Quant à la première condition, l'institution financière prêteuse, dans une lettre du 1 er avril 2005, a d'abord prévu que les appelants, pour obtenir le déboursement du prêt, devaient avoir conclu, au moment de ce déboursement, des baux générant des revenus totaux de 22 800 $ [2] .

Le 25 mai suivant, dans des circonstances que la preuve ne révèle pas, la même institution a révisé cette condition : dorénavant, le prêt serait déboursé en temps utile, sauf une retenue de 10 % (31 428 $) jusqu'au moment où les appelants « auront des baux en leur possession » [3] . Les appelants n'ont jamais contesté la modification apportée ainsi à l'une des conditions du prêt et ne s'en sont jamais plaints.

Jamais n'en ont-ils par ailleurs discuté avec l'intimée. [ 8 ] On notera que, selon le témoignage de l'appelant La Haye, lui-même et les deux autres appelants auraient tout ignoré de cette modification du 25 mai 2005, qu'ils n'auraient découverte qu'au début septembre 2005, alors qu'ils auraient été sur le point de signer l'acte de prêt hypothécaire.

La lecture de la preuve révèle cependant que cette prétention ne peut être crue et qu'elle est, au contraire, invraisemblable. [ 9 ] La preuve révèle plutôt que les appelants, dûment informés de la condition prévue le 1 er avril 2005 et modifiée le 25 mai 2005, n'ont fait aucun effort véritable pour s'y conformer et voir à la conclusion de baux, du moins pas avant le mois de juillet 2005.

Les appelants, affirment-ils, ont cru que l'intimée s'était offerte, par l'intermédiaire d'une compagnie associée, Logiplex Gestion Immobilière, à voir à la location du triplex, mais la preuve ne montre guère ce sur quoi cette croyance était fondée. Qui plus est, la représentante de l'intimée, Mme Girard, dans son témoignage, explique plutôt s'être enquise auprès de l'appelant La Haye (qui agissait pour le groupe), et ce, dès avril 2005, de la question de savoir s'il désirait faire affaire avec Logiplex, offre qui aurait été refusée (ce qui ne surprend pas quand on sait que M.

La Haye est un agent d'immeuble expérimenté). Constatant que rien n'avançait, Mme Girard, un peu inquiète de la situation, tout de même, a demandé à une représentante de Logiplex de communiquer avec les appelants, ce qui fut fait, un « mandat de gestion et location » étant confié à cette société le 13 juillet 2005. On ne s'étonnera pas, compte tenu des mœurs québécoises en matière de baux résidentiels, qu'il ait été difficile de trouver des locataires à cette période de l'année, pour occupation au 1 er septembre suivant.

De fait, un seul bail paraît avoir été conclu. [ 10 ] Bref, selon ce que révèle la preuve prépondérante, c'est l'attitude attentiste et passive des appelants, attitude par conséquent blâmable, qui a fait en sorte qu'ils n'ont pu respecter la condition fixée par leur institution prêteuse, attitude qui fait contraste avec la conduite proactive qui aurait dû être la leur, au sens que la Cour donne à ce terme dans l'arrêt Latte des berges inc. (Syndic de) [4] . [ 11 ] Quant à la seconde condition, la preuve révèle que l'appelante Hazan n'a pas fait le nécessaire en vue de la remplir.

Lors de son témoignage, elle se contente d'invoquer des efforts vagues, dans un contexte de difficultés financières prétendues, mais qu'elle n'explique nullement. Son contre-interrogatoire montre plutôt qu'elle a continué à faire des dépenses considérables plutôt que de tenter de ramener ses cartes de crédit à zéro, tel que le requérait le prêteur hypothécaire.

La preuve ne révèle par ailleurs pas que les deux autres appelants ont fait quoi que ce soit pour permettre à Mme Hazan de remplir la condition imposée par le prêteur, condition qui, indirectement, les visait tout autant, le prêt hypothécaire étant contracté solidairement à leur bénéfice commun. [ 12 ] C'est donc leur propre comportement qui explique que les appelants n'ont pu obtenir le financement requis. Jamais au cours de la construction de l'immeuble n'ont-ils informé leur cocontractante de la situation.

L'intimée a plutôt été amenée à croire que les appelants rempliraient leurs obligations, puisqu'ils avaient fait la mise de fonds initiale requise par le contrat P-5 (et par le prêteur hypothécaire) et que, tout au long de la construction de l'immeuble, ils ont dûment versé les acomptes prévus par ce même contrat P-5, acomptes substantiels (totalisant 42 882 $).

Enfin, alors même qu'il est clair que les appelants ne seront pas en mesure de respecter les conditions de leur prêt hypothécaire, l'appelant La Haye, le 24 août 2005, vient signer sans mot dire l'état de compte final que lui présente l'intimée, comme si tout allait rondement, ce qui, on le sait, n'est pas le cas. [ 13 ] En fait, la lecture de la preuve donne malheureusement l'impression que les appelants, en réalité, n'avaient pas les moyens de faire l'acquisition de l'immeuble qu'ils ont demandé à l'intimée de construire.

Leurs ressources financières (particulièrement celles des appelants La Haye et Hazan) étaient étirées, semble-t-il, au maximum et ils remédiaient aux urgences en prenant ici ce qu'ils mettaient ailleurs, ne faisant que s'endetter davantage. Ils paraissent s'être engagés dans le contrat préliminaire P-5 comme on bâtit des châteaux en Espagne, de manière déraisonnable. [ 14 ] Le contrat préliminaire P-5 contient la stipulation suivante : 26. Le défaut par le promettant-acheteur de respecter l'une ou l'autre des conditions et obligations lui incombant en vertu du présent

contrat préliminaire permettra au vendeur de l'annuler, après l'écoulement d'un délai de sept (7) jours pour remédier au défaut à compter de l'envoi d'un avis écrit à cet effet, auquel cas le vendeur conservera tous les acomptes déjà reçus du promettant-acheteur, sans préjudice à tout autre recours. [ 15 ] En l'espèce, étant sans nouvelle des appelants, qui avaient fait défaut de signer l'acte de vente dans le délai prévu par le contrat, l'intimée s'est conformée à cette stipulation et, le 27 septembre 2005, a envoyé le préavis requis.

Tout en tentant pendant quelques jours des démarches qui ont pu laisser croire le contraire (notamment, une visite sur les lieux par l'appelant La Haye, comme s'il s'agissait de constater le parachèvement des travaux en vue de la signature de l'acte de vente), les appelants ont finalement écrit à l'intimée et déclaré leur volonté d'annuler le contrat tout en obtenant le remboursement des acomptes versés. [ 16 ] Considérant la clause 26 du contrat, clause pénale, les appelants n'ont pas droit à ce remboursement et le juge a correctement statué en rejetant leur recours. [ 17 ] Notons au passage que les appelants n'ont pas invoqué les articles 1622 et, surtout, 1623 C.c.Q. (ce qu'il leur aurait fallu faire en première instance, vu la preuve nécessaire à l'application de ces dispositions); ils n'ont pas non plus invoqué l'

article 1437 C.c.Q. * * POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 18 ] REJETTE l'appel, avec dépens. ANDRÉ ROCHON, J.C.A. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A.