2023 QCCQ 7565, 2023 QCCQ 7565

Syroos c. Banque canadienne impériale de commerce 2023 QCCQ 7565 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-713867-200 DATE : Le 17 octobre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVES HAMEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Armin Syroos, Nadine Cotran, Parties demanderesses c. Banque Canadienne Impériale de Commerce,

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Armin Syroos et Nadine Cotran ( Emprunteurs ) [1] réclament de la Banque Canadienne Impériale de Commerce ( Banque ) 7 704,35 $, au motif que la Banque a commis une faute en omettant de les avertir en temps opportun du montant réel de la pénalité à payer par les Emprunteurs à leur ancienne institution financière à la suite du refinancement hypothécaire de leur propriété auprès de la Banque . [ 2 ] La somme réclamée de 7 704,35 $ représente la somme additionnelle que les Emprunteurs ont dû débourser à leur ancienne institution financière, compte tenu de l’omission alléguée de la Banque d’informer en temps opportun que les frais d’annulation de l’hypothèque seraient de 12 471,43 $ plutôt que de 4 767,08 $. [ 3 ] La Banque nie le bien-fondé en fait et en droit de la réclamation des Emprunteurs . [ 4 ] Plus particulièrement, la Banque plaide [2] : « […] 3.

La

Partie demanderesse détenait un prêt hypothécaire auprès de la Banque Royale du Canada (ci-après « RBC ») lorsqu’elle a sollicité la CIBC afin de s’enquérir du taux d’intérêts offert et de la possibilité de changer d’institution financière pour le financement de sa propriété au début du mois de septembre 2019; 4. Le ou vers le 14 septembre 2019, M. Mohammed Ali Younis, conseiller en prêts hypothécaires et représentant de la CIBC, a rencontré la

Partie demanderesse et a procédé à sa demande d’application à un prêt hypothécaire; 5. Afin que la demande d’application au prêt hypothécaire puisse être finalisée et que le financement puisse avoir lieu, la

Partie demanderesse devait transmettre certains documents manquants à la CIBC; 6. La

Partie demanderesse a fourni les documents demandés et nécessaires à l’approbation finale au financement hypothécaire à la CIBC plus d’un mois plus tard, soit le 21 octobre 2019; 7. Considérant que la

Partie demanderesse a tardé à transmettre les documents nécessaires à la CIBC pour finaliser l’approbation du prêt hypothécaire, le financement n’a pu avoir lieu le 31 octobre 2019, tel qu’initialement prévu; 8. Sur la base des informations manquantes fournies par la

Partie demanderesse le 21 octobre 2019, la CIBC a transmis un relevé de paiement de la RBC indiquant les frais de pénalité de paiement anticipé (prepayment charge) (ci-après « Pénalité ») de 4 767,08$, somme valide uniquement jusqu’au 19 novembre 2019, tel qu’il appert du relevé de paiement de la RBC, pièce P-4; 9. La

Partie demanderesse a également tardé à se présenter chez le notaire fin de procéder au financement et cette négligence ne peut être imputée à la CIBC et cette dernière n’a aucun contrôle sur le montant de la Pénalité chargé par la RBC et les vérifications devaient être effectuées par la

Partie demanderesse; 10. Au surplus, le 28 octobre 2019, le représentant de la CIBC, M. Younis, a avisé et mis en garde la

Partie demanderesse de bien valider et de vérifier à nouveau auprès de la RBC le montant de la Pénalité applicable considérant les délais occasionnés par la

Partie demanderesse, tel qu’il appert du courriel daté du 28 octobre 2019 de M. Younis à la

partie demanderesse, Pièce D-1 ;

11. La

Partie demanderesse ne pouvait ignorer que le montant de la Pénalité par la RBC initialement fixé à 4 767,08$ expirait le 19 novembre 2019 puisque cette date d’échéance est indiquée sur le relevé de paiement émis par la RBC, également déposé par la

Partie demanderesse sous la cote P-4; 12. D’ailleurs, la

Partie demanderesse admet avoir dénoncé au notaire le 28 novembre 2019 lors du financement une problématique relative à la Pénalité applicable, et conséquemment, la CIBC n’est pas responsable de la déclaration du notaire en lien avec cet évènement et elle n’a aucun contrôle sur le montant de la Pénalité; 13. La CIBC allègue donc n’avoir commis aucune faute en lien avec les événements relatés dans la Demande de la

Partie demanderesse et affirme avoir respecté l’ensemble des procédures applicables en la matière; 14. De plus, la CIBC soumet que les dommages allégués par la

Partie demanderesse sont inexistants, indirects, exagérés et sans fondement; […] » QUESTION EN LITIGE [ 5 ] Il s’agit pour le Tribunal de déterminer si les Emprunteurs ont établi une faute extracontractuelle ou contractuelle engageant la responsabilité civile de la Banque . [ 6 ] Dans l’affirmative, le Tribunal doit déterminer le montant du préjudice subi, s’il en est.

CONTEXTE [ 7 ] Le 27 avril 2018 intervient un Acte d’hypothèque entre les Emprunteurs et la Banque Royale du Canada (RBC) pour un montant de 790 000 $ [ 8 ] Cette hypothèque garantit un financement auprès de la RBC pour un montant de 631 999 $ pour un terme de 60 mois [3] . [ 9 ] Le ou vers le 14 septembre 2019, les Emprunteurs rencontre Monsieur Mohammed Ali Younis, Conseiller en prêts hypothécaires et représentant de la Banque (Représentant) pour obtenir un refinancement de leur propriété immobilière financée auprès de la RBC. [ 10 ] Le 23 octobre 2019, le Représentant confirme aux Emprunteurs l’acceptation de la Banque pour procéder au refinancement hypothécaire de leur immeuble.

Cet envoi prévoit, entre autres [4] : « […] As I have mentioned before, even though the funding date shows as Oct/31 but you can change it and our notary department actually will take about 2 weeks to finalize the pay out and the set up of the loan . I will be sending to you later documents to sign requested by our notary department. […] » (Soulignements ajoutés) [ 11 ] Le ou vers le 28 octobre 2019, le Représentant demande aux Emprunteurs leurs signatures pour obtenir le montant payable à la RBC à la suite du refinancement de leur immeuble [5] .

Dans cet envoi, le Représentant mentionne également aux Emprunteurs : « [ … ] Please double check again on your side about the penalty that RBC will charge, because the amount might change according to the time and current applicable rates. Also note that the penalty will be added to the mortgage amount in the pay out statement; in other words the new requested mortgage from CIBC ($628000) should cover the RBC mortgage and the penalty and the debt mentioned in our approval.

If the $628000 does not cover the whole expenses, you might want to increase it again or cover the difference from the line of credit portion. [ … ] » (Soulignements ajoutés) [ 12 ] Le 30 octobre 2019, le Représentant relance les Emprunteurs pour obtenir leurs signatures sur le document Autorisation d’état de compte (Pour fin de remboursement) pour que leur « Notary Department » obtienne le montant à rembourser à la RBC [6] . [ 13 ] Le 14 novembre 2019, le Représentant envoie aux Emprunteurs un document [7] intitulé « RBC Homeline Plan Payout Statement » (Document) informant les Emprunteurs que la pénalité à verser à la RBC est de 4 767,08 $ et le total dû sur leur ancien prêt hypothécaire est de 606 793,63 $. [ 14 ] Le Document [8] transmis aux Emprunteurs précise que la pénalité calculée est valide jusqu’au 19 novembre 2019. [ 15 ] Les parties ne peuvent procéder au refinancement avant le 19 novembre 2019. [ 16 ] Le 20 novembre 2019, le Représentant envoie un courrier électronique mentionnant aux Emprunteurs « Sorry to bother you, since there was a change in the funding date and new mortgage package was issued and I sent it to you to sign electronically. » [9] .

[ 17 ] Les Emprunteurs se rendent chez le notaire désigné par la Banque pour fin de signature de l’acte hypothécaire le 29 novembre 2019 [10] . [ 18 ] Lors de cette rencontre, les Emprunteurs informent le notaire que le Document [11] prévoyant le montant de la pénalité à payer est passé date. [ 19 ] Selon les Emprunteurs , le notaire informe ces derniers qu’il n’y a pas de problème et que la Banque s’occupera d’obtenir le montant exact à payer à la RBC, ce que la Banque et/ou le notaire a fait. [ 20 ] Lors de la signature de l’acte hypothécaire avec la Banque , le notaire de celle-ci n’informe jamais les Emprunteurs du montant actualisé de la pénalité à payer à la RBC, compte tenu que le document qu’il a en sa possession était bon uniquement jusqu’au 19 novembre 2019 et que l’acte hypothécaire intervient le 29 novembre 2019. [ 21 ] Le 10 décembre 2019, la RBC envoie aux « Notary Department » de la Banque un nouveau relevé pour le remboursement de l’hypothèque incluant la pénalité à payer daté du 11 décembre 2019 [12] . [ 22 ] Ce relevé de remboursement prévoit désormais que la pénalité payable par les Emprunteurs est de 12 471,43 $ et que le montant dû en capital est de 599 323,63 $ pour un total de 611 847,03 $. [ 23 ] Début janvier 2020, les Emprunteurs s’interrogent sur l’utilisation d’un montant de 15 000 $ sur leur marge de crédit et plus particulièrement, à savoir s’il s’agit de la pénalité à payer à la RBC [13] . [ 24 ] Il s’en suit un échange de courriers électroniques [14] entre la Banque et les Emprunteurs . [ 25 ] Le 10 février 2020, la Banque fait parvenir aux Emprunteurs l’état de compte pour fin de remboursement préparé par la RBC en décembre 2019. [ 26 ] Le ou vers le 21 mai 2020, les Emprunteurs mettent la Banque en demeure de leur verser la somme de 7 704 $ [15] .

LE DROIT [ 27 ] Pour une bonne compréhension de la présente affaire, le Tribunal croit approprié de reproduire les articles 1457 , 2083 et 2804 du Code civil du Québec [16] ( C.c.Q. ) qui prévoient : « [ … ] 1457 . Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s’imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu’elle est douée de raison et qu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu’elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu’il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d’une autre personne ou par le fait des biens qu’elle a sous sa garde. [ … ] 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ … ] » [ 28 ] Ainsi, les Emprunteurs doivent établir, selon le critère de la prépondérance de la preuve [17] , que la Banque a commis une faute en omettant d’informer en temps opportun ces derniers du montant exact de la pénalité à payer auprès de la RBC, à la suite du refinancement hypothécaire intervenu entre elle et les Emprunteurs . [ 29 ] De même, les Emprunteurs doivent établir le préjudice, s’il en est, qui a découlé de la faute établie, le cas échéant. [ 30 ] De la même façon, la Banque doit établir, selon le critère de la prépondérance de la preuve, qu’elle n’a pas commis de faute en n’informant pas les Emprunteurs du montant exact de la pénalité à payer préalablement à la signature de l’acte de refinancement hypothécaire et du paiement de la pénalité exigée de la part de l’ancienne institution financière des Emprunteurs , c’est-à-dire la RBC. [ 31 ] En d'autres mots, chacune des parties doit établir par une prépondérance de preuve leurs prétentions. [ 32 ] Ainsi, dans l'arrêt Parent c.

Lapointe [18] , Monsieur le juge Taschereau de la Cour suprême du Canada déclare : « C'est par la prépondérance de la preuve que les causes doivent être déterminées et c'est à la lumière de ce que révèle les faits les plus probables que les responsabilités doivent être établis. » [ 33 ] Dans le volume La preuve civile [19] , l’auteur fait la distinction entre ce qui constitue une simple possibilité par rapport à une probabilité en ces termes :

« Ainsi, le plaideur doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible mais est probable. » [ 34 ] La Cour suprême du Canada, dans l'arrêt F.H. c. McDougall [20] , écrit relativement à la valeur probante d'une preuve : « De même, la preuve doit toujours être claire et convaincante pour satisfaire aux critères de la prépondérance des probabilités. »

ANALYSE [ 35 ] D’entrée de jeu, il convient de souligner que tant les Emprunteurs que la Banque sont conscients qu’une pénalité sera à payer à la RBC au moment du refinancement hypothécaire de l’immeuble des Emprunteurs . [ 36 ] Par ailleurs, pour les Emprunteurs , jusqu’au jour de l’instruction de la présente affaire, l’acte notarié intervient par un notaire attaché au « Notary Department » de la Banque , donc un employé de la Banque . [ 37 ] Or, lors de l’instruction, la Banque précise que tel n’est pas le cas. Le notaire instrumentant est plutôt un notaire mandaté par F.N.F.

Canada , une division de la Financière Fidélité Nationale , qui offre notamment les frais de notariat aux différentes institutions financières existantes, dont la Banque . [ 38 ] Par contre, en tout temps pertinent aux présentes, la Banque représente aux Emprunteurs que l’acte hypothécaire de refinancement interviendra devant un notaire de la Banque et non un tiers notaire mandaté par celle-ci. [ 39 ] C’est ainsi que lors de la signature de l’acte notarié le 29 novembre 2019, les Emprunteurs sont rassurés par les propos du notaire qui affirme que la Banque obtiendra le montant de la pénalité exacte pour fin de remboursement à la RBC, ce qui s’avère exact en partie. [ 40 ] À cet égard, le notaire de la Banque obtient le détail du montant exact de la pénalité payable à la RBC le 10 décembre 2019, c’est-à-dire 12 471,43 $. [ 41 ] Toutefois, jamais le notaire de la Banque ne communique avec les Emprunteurs pour les informer finalement du montant exact de la pénalité à assumer par ces derniers. [ 42 ] Or, la pénalité calculée par la RBC s’avère trois fois plus élevée que celle dénoncée aux Emprunteurs au moment de la signature de l’acte notarié. [ 43 ] Par ailleurs, il convient de souligner que les Emprunteurs ne contestent pas le montant de la pénalité réclamée par la RBC puisque celle-ci est établie en fonction des termes et modalités de l’acte hypothécaire intervenu entre ces derniers et la RBC. [ 44 ] Plus particulièrement, il appert que le montant de la pénalité est augmenté, dépendamment de la période où le remboursement de l’hypothèque intervient avec la RBC, soit, entre autres, moins d’un an ou plus d’un an après la signature de l’acte hypothécaire avec la RBC. [ 45 ] En l’instance, les Emprunteurs reprochent à la Banque d’avoir omis et/ou négligé de les informer du montant réel de la pénalité avant d’effectuer le remboursement de la pénalité auprès de la RBC. [ 46 ] Ce faisant, ils soutiennent qu’ils ont été empêchés de pouvoir refuser de procéder au refinancement hypothécaire de leur immeuble. [ 47 ] Dit autrement, les Emprunteurs affirment que s’ils avaient obtenu le montant exact de la pénalité en décembre 2019, c’est-à- dire 12 471,43 $ au lieu de 4 767,08 $, ils n’auraient pas procédé au refinancement hypothécaire de leur immeuble avec la Banque . [ 48 ] Dans ces circonstances, le Tribunal conclut de la preuve que tant le notaire mandaté par la Banque que les Emprunteurs ont été fautifs en lien avec le paiement exact de la pénalité exigée par la RBC au moment du refinancement hypothécaire. [ 49 ] Les Emprunteurs se devaient de s’enquérir auprès de la RBC du montant réel de la pénalité à assumer lors du paiement du solde hypothécaire à ces derniers, ce qu’ils n’ont pas fait. [ 50 ] Par contre, la Banque plaide que s’il y a eu erreur, il s’agit d’une erreur du notaire qu’ils ont mandaté et non de la Banque , ce qui s’avère exact dans les circonstances de la présente affaire. [ 51 ] Même si la preuve révèle qu’en l’instance, en tout temps pertinent aux présentes, les Emprunteurs sont informés que la transaction est effectuée devant un notaire de la Banque et non un tiers notaire mandaté par la Banque , il n’en demeure pas moins que l’omission d’informer les Emprunteurs du coût exact de la pénalité est imputable au notaire et cette omission ne peut être imputée à la Banque , même si cette dernière a faussement représenté que le notaire faisait

partie de leur « Notary Department » . [ 52 ] La Banque n’est pas responsable de la faute commise par le notaire dans le cadre de l’exécution de son mandat, c’est-à-dire l’omission d’informer les Emprunteurs préalablement à la signature de l’acte de refinancement hypothécaire du montant exact de la pénalité à encourir auprès de la RBC. [ 53 ] La Banque n’est pas garante des fautes professionnelles commises par le tiers notaire qu’elle a mandaté. [ 54 ] Or, le notaire instrumentant n’est pas une

partie aux présentes procédures. [ 55 ] De plus, les Emprunteurs savaient qu’il y avait une pénalité à débourser à la RBC et ils ont omis et/ou négligé de s’enquérir, au moment de la signature de l’acte notarié, du montant exact de celle-ci, compte tenu que le montant qu’ils avaient reçu de la RBC n’était plus valide.

[ 56 ] Cette omission de s’informer du montant exact de la pénalité à assumer n’est pas imputable aux faits et gestes de la Banque , mais bel et bien en

partie aux faits et gestes du notaire mandaté par celle-ci qui aurait dû revenir aux Emprunteurs le ou vers le 10 décembre 2019 lorsqu’il obtient le montant exact de la pénalité à payer, ce qu’il n’a pas fait ainsi qu’en

partie aux faits et gestes des Emprunteurs . [ 57 ] Conséquemment, le Tribunal ne peut conclure à aucune faute extracontractuelle ou contractuelle [21] engageant la responsabilité civile de la Banque . [ 58 ] Compte tenu des faits particuliers de la présente affaire, le Tribunal rejette la réclamation des Emprunteurs sans frais. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la réclamation de Armin Syroos et Nadine Cotran ; LE TOUT sans frais. __________________________________ YVES HAMEL, J.C.Q. Date d’audience : 2 octobre 2023