2018 QCCQ 7749, 2018 QCCQ 7749

Fortin c. Gévry 2018 QCCQ 7749 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-700273-175 DATE : 2 mars 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE LABBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JOËL FORTIN et JOANIE THIFFAULT Demandeurs c.

MONIQUE GÉVRY Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que la défenderesse leur a vendu un immeuble qui comportait des vices cachés, les demandeurs lui réclament 11 222,33 $ détaillé de la façon suivante : ➢ 1 839,60 $ pour des réparations faites en urgence; ➢ 3 400 $ pour le coût des réparations à l’intérieur de la résidence; ➢ 3 982,73 $ pour l’installation d’un drain autour de la fondation; ➢ 2 000 $ à

titre de dommages. [ 2 ] La défenderesse conteste la demande dans une défense écrite élaborée précisant que la vente a été faite sans garantie légale. LE CONTEXTE [ 3 ] Le 14 octobre 2016, la défenderesse a vendu aux demandeurs, par un acte de vente notarié, un immeuble situé à St-Étienne-des- Grès pour le prix de 200 000 $ [1] . Le sous-sol de la maison construite en 1980 était aménagé.

La défenderesse l’habitait depuis 1990. [ 4 ] L’acte de vente contient une clause d’exclusion de la garantie dont il y a lieu de reproduire les extraits suivants : « Cette vente est faite sans garantie légale et aux risques et périls de l’acheteur, notamment en ce qui a trait aux vices cachés. (…) L’acheteur renonce à réclamer tout frais de réparation ou de remise en état de l’immeuble, ses composantes et accessoires, et à exercer tout recours basé sur la garantie contre les vices cachés. » [ 5 ] Les demandeurs ont fait faire une inspection préachat de l’immeuble par M.

Jeffrey Lessard, inspecteur en bâtiment de la Firme AmeriSpec de la Mauricie , le 10 septembre 2016 [2] . [ 6 ] Au paragraphe 1145 de son rapport, l’inspecteur indique et recommande l’installation de rallonges au bas des descentes des gouttières afin d’éloigner l’eau de la fondation et de la structure.

Il ajoute qu’il a observé des descentes se drainant dans le sol. [ 7 ] Au paragraphe 1165 de son rapport, l’inspecteur indique qu’il est impossible de déterminer la présence ou l’état d’un système de drain français autour de la fondation de la résidence. [ 8 ] Dans la déclaration du vendeur [3] , signée par la défenderesse le 21 décembre 2015, il est indiqué à la clause D8.3 qu’il n’y a eu aucune modification aux renvois (drains) des appareils de plomberie y inclus le drain de fondations. [ 9 ] À la clause D3.1, la défenderesse déclare qu’il y a déjà eu infiltration d’eau au sous-sol et dans la salle à manger.

Elle a complété cette déclaration à la clause D.14 qui s’étale sur 3 pages. Elle y déclare notamment ceci :

➢ Il y a quelques années, une grosse pluie a causé une infiltration d’eau dans la salle à manger, ce qui a été réparé plus tard; ➢ La vente est faite sans garantie légale de qualité et aux risques et périls de l’acheteur; ➢ Il y a quelques années, à une seule reprise, au printemps lors de la fonte des neiges, elle a constaté une légère infiltration d’eau au sous-sol, l’équivalent d’une flaque d’eau, qui a été occasionnée par l’écoulement des gouttières situées trop près des fondations.

Elle ajoute que le tout a été réparé immédiatement en ajoutant un long tube à la base de la gouttière pour éloigner l’eau des fondations et que l’été suivant, un drain souterrain permanent a été installé. Elle complète en disant que depuis ce temps, il n’y a jamais eu d’autres problèmes; [ 10 ] En avril 2017, les demandeurs ont constaté une infiltration d’eau au sous-sol, au coin avant gauche de la résidence. Sachant qu’il y avait exclusion de garantie légale, les demandeurs n’ont pas communiqué avec la demanderesse. Ils ont plutôt communiqué avec l’entreprise Aspha-Pro pour qu’une vérification soit faite.

Selon la facture du 15 mai 2017 de cette entreprise, elle a creusé du côté gauche sur une longueur de 10’ et a installé une membrane, le tout au cout de 1 839,60 $, taxes incluses [4] . [ 11 ] La même entreprise a produit aux demandeurs une soumission le 13 juin 2017 [5] qui indique uniquement que lors du creusage au mois de mai, il y avait absence de drain de fondation, qu’il y avait un trou dans le solage et qu’il était colmaté avec un gant de travail et du calfeutrant. Ceci apparaît aux photographies produites [6] . [ 12 ] Le 5 juin 2017, les demandeurs ont dénoncé la situation à la défenderesse [7] .

Cette dernière a répondu par lettre du 12 juin 2017 [8] qu’elle n’avait pas de responsabilité à ce sujet. ANALYSE [ 13 ] La garantie contre les vices cachés est prévue à l’

article 1726 C.c.Q. dont le texte est le suivant : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 14 ] L’

article 1739 C.c.Q. complète en exigeant une dénonciation dans un délai raisonnable : 1739 . L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte.

Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 15 ] Enfin, les parties peuvent moduler la garantie de qualité en vertu des articles 1732 et 1733 C.c.Q. , dont le texte est le suivant : 1732 . Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l’exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. 1733 .

Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. [ 16 ] L’exclusion de garantie peut être écartée par le Tribunal s’il y a une preuve que les vices résultent de faits personnels du vendeur ou qu’il en avait connaissance et qu’il ne les a pas dénoncés [9] . [ 17 ] Pour que le Tribunal écarte la clause d’exclusion de la garantie légale de qualité prévue à l’acte de vente, les demandeurs doivent établir, par preuve prépondérante, que les vices constatés origine de faits personnels de la défenderesse ou qu’elle n’a pas dénoncé un vice qu’elle connaissait, ce qui dans ce dernier cas, équivaudrait à du dol ou de la fraude par mensonge, omission ou réticence. [ 18 ] Selon la preuve, les infiltrations d’eau constatées en avril 2017 proviendraient de la mauvaise étanchéité du tuyau qui sort de la fondation et qui apparait aux photographies P-5.

Seul un vieux gant de travail servait de mesure d’étanchéité entre le tuyau et la fondation, ce qui parait insuffisant. [ 19 ] Le tuyau n’a pas été posé par la défenderesse ou son défunt mari. Elle n’en connaissait pas l’existence puisqu’elle n’a jamais fait exécuter de travaux de drainage autour de la fondation de la maison.

Il ne peut donc s’agir de son fait personnel, ni d’un dol ou d’une fraude. [ 20 ] Dans la déclaration du vendeur, la défenderesse a déclaré ce qu’elle savait, à savoir une infiltration d’eau survenue au sous-sol et une autre dans la salle à manger. [ 21 ] Elle a abondamment détaillé cette information à la clause 14 de la déclaration du vendeur, tant pour la salle à manger que pour le sous-sol.

Dans ce dernier cas, elle a précisé que l’infiltration avait été occasionnée par l’écoulement des gouttières et qu’un long tube à la base de la gouttière pour éloigner l’écoulement d’eau des fondations avait été installé à l’été suivant, ce qui constituait pour elle un drain souterrain permanent. [ 22 ] Alexandre Timmons, le fils de la défenderesse, a confirmé le témoignage de sa mère à l’effet que c’est lui qui avait posé ce drain avec son père en partant de la gouttière et qu’il a enterré sur une profondeur de 1’ à 2’ sur une distance de 25’ jusqu’au patio arrière du terrain.

Ce tuyau, percé, avait 4’’ de diamètre [10] . Ceci avait réglé le problème. C’est à ce drain souterrain que référait la défenderesse dans la déclaration du vendeur.

[23] La preuve révèle qu’il n’y avait aucun drain de fondation autour de la maison. L’absence d’un tel drain n’a pas occasionnéd’infiltration d’eau depuis que la défenderesse habitait l’immeuble à compter de 1990. [24] La défenderesse soutient que le drain dont elle a fait mention à la clause D.14 de la déclaration du vendeur est celui posé par sonfils et son époux en 2012. Les demandeurs n’ont demandé aucune précision à la défenderesse à ce sujet avant la vente, croyant qu’ils’agissait d’un drain français installé autour de la fondation.

Les demandeurs n’ont posé aucune question à l’inspecteur en bâtimentrelativement aux paragraphes 1145 et 1165 de son rapport. [25] Il semble donc, comme l’affirme Mme Doris Deschêsne, la courtière immobilière des acheteurs, qu’il y a eu un malentendu sur ladéclaration de la défenderesse, elle et ceux-ci croyant qu’il s’agissait d’un drain français. [26] La preuve n’établit donc pas que la défenderesse a tenté ou voulu induire en erreur les acheteurs ou leur cacher l’absence d’undrain. Il n’y a pas de volonté de dol ou de fraude de la part de la défenderesse.

Il n’y a eu qu’un malentendu. [27] La preuve conduit donc le Tribunal à la conclusion que la clause d’exclusion de la garantie légale de qualité ne peut être écartée etqu’elle doit recevoir application. La demande doit donc être rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [28] REJETTE la demande. [29] CONDAMNE les demandeurs à payer à la défenderesse les frais de 200 $ pour la contestation. __________________________________ PIERRE LABBÉ, J.C.Q.

Date d’audience : 8 février 2018 [9] Baudoin, Jean-Louis et Patrice Deslauriers, La responsabilité civile, 6e édition, Éditions Yvon Blais, Cowansville, 2003, p. 1253,paragr. 1803; ABB inc. c. Domtar inc., 2007 CSC 50, paragr. 67 et 73; Théberge c. Durette, 2007 QCCA 42 , EYB 2007-112304(C.A.); Girard c. Développement du Lac Hamelin inc., 2008 QCCS 3440; Tessier c. Auger, 2013 QCCQ 4697.