2021 QCCA 1530, 2021 QCCA 1530

9745866 Canada inc. c. 9518002 Canada inc. 2021 QCCA 1530 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-028743-193 (550-17-010575-189) DATE : 13 octobre 2021 FORMATION : LES HONORABLES FRANÇOIS DOYON, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. 9745866 CANADA INC. APPELANTE – demanderesse/défenderesse reconventionnelle c. 9518002 CANADA INC.

INTIMÉE – défenderesse/demanderesse reconventionnelle ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement prononcé le 18 novembre 2019 par l’honorable Carole Therrien de la Cour supérieure, district de Gatineau, lequel déclare légale et valide la résiliation extrajudiciaire du bail intervenu entre les parties et condamne l’appelante à verser à l’intimée les loyers et autres charges échus aux termes du bail jusqu’à la date du jugement [1] . [ 2 ] Elle considère que la juge a erronément ordonné la résiliation judiciaire du bail alors que son rôle se limitait à examiner, a posteriori , la validité de la résiliation extrajudiciaire.

Elle estime aussi que la juge a commis des erreurs manifestes dans son appréciation de la preuve justifiant l’intervention de la Cour. Cette preuve ne lui permettait pas d’assimiler l’absence d’exploitation de la pharmacie à un changement de destination au sens de la clause 35(

i) du bail afin de justifier la résiliation de plein droit du bail, d’autant que l’appelante n’a jamais été constituée en demeure.

L’appelante considère qu’elle n’a pas été mise en demeure de plein droit et que le délai accordé par l’intimée dans son avis de résiliation était nettement insuffisant pour permettre l’ouverture de la pharmacie. [ 3 ] Enfin, l’appelante ajoute que, contrairement à ce que retient la juge de première instance, l’intimée n’a pas démontré que le défaut allégué lui causait un préjudice sérieux. [ 4 ] Pour l’ensemble de ces raisons, la juge aurait donc dû conclure au caractère abusif de la résiliation et condamner l’intimée à verser à l’appelante des dommages-intérêts compensatoires et punitifs.

LE CONTEXTE [ 5 ] Le 22 janvier 2016, un bail intervient entre l’intimée et 9347160 Canada inc. Cette dernière s’engage à exploiter une pharmacie commerciale dans un local devant être aménagé dans un immeuble à construire. Cet immeuble doit accueillir la première super-clinique médicale (GMF-

R) de l’Outaouais et regrouper divers locataires œuvrant dans le domaine de la santé. L’objectif poursuivi est de développer une synergie entre les divers services offerts dans la bâtisse. [ 6 ] Le bail est d’une durée initiale de 15 ans (3 termes de 5 ans) et prévoit des options de renouvellement qui, si elles sont exercées, permettront au locataire d’occuper les lieux pendant 40 ans. [ 7 ] La construction de l’immeuble n’ayant pas encore commencé lors de la signature du bail, aucune date précise pour le début de l’exploitation de la pharmacie n’est fixée.

Les parties conviennent toutefois que le locataire commencera à payer le loyer trois mois après la prise de possession du local. [ 8 ] En mai 2016, 9347160 Canada inc. cède ses droits dans le bail à l’appelante et en avise l’intimée. [ 9 ] Un an plus tard, soit le 1 er mai 2017, l’appelante prend possession du local. Comme convenu, elle commence à payer le loyer trois mois plus tard, soit le 1 er août 2017. Les travaux requis pour les améliorations locatives se poursuivent jusqu’au mois de novembre 2017. À ce moment-là, le local est prêt à accueillir la pharmacie.

Il ne reste qu’à installer et à remplir les tablettes. [ 10 ] Dans les faits, la preuve révèle qu’il n’y a aucune activité dans le local une fois les travaux terminés. Alors que l’édifice se remplit tranquillement de locataires, le local destiné à la pharmacie demeure inoccupé. Les locataires et les clients s’informent de la date d’ouverture du commerce. L’intimée s’inquiète du silence de l’appelante et l’interroge sur ses intentions. Les communications entre les

parties sont difficiles. L’appelante répond aux préoccupations du locateur par de vagues promesses qui ne sont jamais respectées. Celles- ci ne sont pas de nature à apaiser l’intimée dont la confiance est ébranlée par les difficultés financières du principal actionnaire et administrateur de l’appelante, M. Jean-François Graillon. Ce dernier est également associé à un autre pharmacien, M. Michel Quesnel, lequel s’opposait dès le départ au projet de la super-clinique puisqu’il caressait un projet similaire. Alors que le local loué demeure inoccupé, M.

Graillon participe à l’ouverture de deux autres pharmacies dans la région avec M. Quesnel. [ 11 ] C’est dans ce contexte que, de guerre lasse, l’intimée transmet le 26 juillet 2018, soit plus d’un an après la prise de possession, un avis alléguant divers défauts et mettant formellement l’appelante en demeure d’exploiter une pharmacie commerciale dans le local dans un délai de 10 jours sous peine de résiliation du bail. [ 12 ] L’appelante répond le 3 août 2018 en transmettant certaines des informations requises relativement à la preuve d’assurance et au paiement des frais d’électricité.

Elle ne propose cependant aucune date d’ouverture de la pharmacie et ne demande aucun délai additionnel pour ce faire. Elle se contente de souligner que le bail ne prévoit pas de date précise d’ouverture de la pharmacie et que le délai alloué dans l’avis est déraisonnable. [ 13 ] Le 20 août 2018, l’intimée transmet un avis de résiliation du bail et accorde à l’appelante un délai de 10 jours pour quitter les lieux.

Le jour même, elle procède au remplacement des serrures, privant, par le fait même, l’appelante de tout accès aux lieux loués. [ 14 ] Le 24 août 2018, l’appelante intente le présent recours en injonction afin de contester la résiliation du bail, d’obtenir l’accès au local et de réclamer des dommages-intérêts compensatoires et punitifs. Le 30 août 2018, la juge Carole Therrien refuse la demande d’injonction provisoire visant à permettre l’accès aux lieux loués pendant l’instance [2] . [ 15 ] Le 12 septembre 2018, l’appelante, par le biais de son représentant M.

Graillon, transmet à l’Ordre des pharmaciens un avis d’ouverture d’une pharmacie. Il s’agit d’une étape préliminaire essentielle requise par la Loi [3] . Il y indique qu’il souhaite ouvrir une pharmacie dans le local, avec un autre pharmacien, à partir du 12 novembre 2018. [ 16 ] À la fin octobre 2018, l’appelante demande des mesures de sauvegarde après avoir été informée de l’intention de l’intimée de subdiviser le local afin de le louer à des tiers.

Le juge Pierre Dallaire ordonne à l’intimée de ne pas modifier les lieux loués ou les améliorations locatives et exige que l’appelante dépose le loyer payable pendant l’instance dans un compte en fidéicommis [4] . JUGEMENT ENTREPRIS [ 17 ] La juge de première instance rappelle d’entrée de jeu que son rôle se limite à confirmer la légalité de la résiliation extrajudiciaire du bail par l’intimée [5] .

Elle note que le bail contient une clause permettant la résiliation de plein droit en cas de changement de destination des lieux loués par le locataire [6] . [ 18 ] Après avoir relaté les faits, la juge écarte la théorie de l’« Anchor tenant » invoquée par l’intimée pour assimiler l’absence d’exploitation des lieux loués à un changement de destination.

Elle retient cependant de la preuve que l’exploitation de la pharmacie était une obligation essentielle du contrat intervenu entre les parties et que le défaut de la respecter équivaut à un changement de destination [7] . [ 19 ] Elle écarte ensuite l’argument de l’appelante concernant la durée insuffisante du préavis donné par l’intimée. Elle estime que l’avis n’était pas requis puisque l’appelante était en demeure de plein droit au sens de l’

article 1597 C.c.Q. , ayant violé, à répétition, une obligation à exécution successive et que son intention de ne pas respecter ses obligations se déduit des actions de M.

Graillon [8] . [ 20 ] Elle conclut que, dans ces circonstances, il y a lieu de donner effet à la clause de résiliation de plein droit prévue dans le bail puisque l’absence d’exploitation de la pharmacie, un an après la prise de possession du local, constitue un défaut important justifiant la décision de l’intimée de mettre un terme au contrat. [ 21 ] La juge ordonne également la remise à l’intimée des loyers détenus en fidéicommis par l’avocat de l’appelante à la suite de l’ordonnance de sauvegarde rendue par le juge Dallaire.

LES MOYENS D’APPEL [ 22 ] Nous pouvons reformuler comme suit les questions en litige en appel :

a) La juge a-t-elle erré en concluant que la résiliation extrajudiciaire du bail était légale et valide?

b) L’appelante était-elle en demeure de plein droit au moment de la résiliation extrajudiciaire?

c) Subsidiairement, si la Cour devait confirmer la validité de la résiliation extrajudiciaire du bail, la juge a-t-elle erré en condamnant l’appelante à payer les loyers postérieurement à cette date? ANALYSE A. La juge a-t-elle erré en concluant que la résiliation extrajudiciaire du bail était légale et valide? [ 23 ] L’appelante conteste la résiliation extrajudiciaire du bail par l’intimée. Cette dernière estime que les circonstances du dossier lui permettent d’invoquer la clause de résiliation de plein droit prévue dans le bail : 35- Le locateur pourra, à son gré et de plein droit, résilier sur-le-champ (sans autre préavis préalable) le présent contrat dans les cas suivants : (…)

i. si le locataire modifie la destination des lieux loués, sans avoir obtenu au préalable l’autorisation écrite du locateur. [ 24 ] La juge conclut que le fait que la pharmacie ne soit pas encore en activité plus d’un an après que l’appelante a été mise en possession du local équivaut à un changement de destination des lieux justifiant la résiliation extrajudiciaire du contrat. [ 25 ] Or, cette conclusion trouve amplement appui dans la preuve appréciée par la juge d’instance. En l’absence d’une erreur manifeste et déterminante [9] , la déférence s’impose. [ 26 ] Une

partie peut résilier un contrat « sans action judiciaire lorsque le débiteur est en demeure de plein droit d’exécuter son obligation » ou s’il est en défaut de l’exécuter dans le délai indiqué dans la mise en demeure transmise [10] . [ 27 ] La résiliation ne sera cependant possible qu’en cas de défaut important ou, s’il s’agit d’une obligation successive, répétitif [11] . [ 28 ] En matière de bail, la résiliation judiciaire est la règle [12] puisque l’

article 1863 C.c.Q. prévoit qu’une

partie peut demander la résiliation : 1863. L’inexécution d’une obligation par l’une des parties confère à l’autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l’exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l’inexécution lui cause à elle- même ou, s’agissant d’un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L’inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l’avenir. 1863. The nonperformance of an obligation by one of the parties entitles the other party to apply for, in addition to damages, specific performance of the obligation in cases which admit of it. He may apply for the resiliation of the lease where the nonperformance causes serious injury to him or, in the case of the lease of an immovable, to the other occupants.

The nonperformance also entitles the lessee to apply for a reduction of rent; where the court grants it, the lessor, upon remedying his default, is nonetheless entitled to the re-establishment of the rent for the future. [ 29 ] Les parties sont cependant libres de prévoir contractuellement des circonstances donnant ouverture à une résiliation du bail de plein droit. La présence d’une telle clause signifie qu’elles conviennent de renoncer aux dispositions protectrices prévues au Code civil du Québec .

Les clauses en question visent souvent des situations où le débiteur n’est pas en mesure ou n’a pas l’intention de respecter ses obligations. La jurisprudence exige toutefois que ces clauses soient claires et fassent l’objet d’une interprétation restrictive [13] . [ 30 ] Si le débiteur conteste la résiliation extrajudiciaire, le tribunal sera appelé, tel que le souligne la juge de première instance, à déterminer a posteriori si les conditions de la résiliation extrajudiciaire sont satisfaites. À défaut, la

partie ayant mis un terme au contrat s’expose à payer des dommages-intérêts à son cocontractant. [ 31 ] En l’espèce, la juge de première instance conclut que l’intimée pouvait mettre fin au bail en se prévalant de la clause 35 (

i) du bail. Il est vrai, tel que plaidé par l’appelante, que le bail ne prévoit pas de date précise pour l’ouverture de la pharmacie. Cette situation s’explique par le fait qu’il a été signé avant même la construction de l’immeuble abritant le local. Les parties ont cependant convenu d’un délai de trois mois entre la prise de possession du local et le paiement du premier loyer afin de permettre à l’appelante de compléter les aménagements locatifs requis pour gérer la pharmacie.

En principe, l’ouverture pouvait donc se faire dès la fin des travaux. [ 32 ] L’appelante ajoute que le bail ne prévoit pas davantage de clause l’obligeant à occuper en continu les lieux loués. Cet argument ne résiste toutefois pas à l’analyse puisque le locataire s’engage à exploiter une pharmacie commerciale dans l’immeuble en sachant pertinemment que celui-ci a pour vocation d’offrir des services « tout-inclus » en matière de services de santé.

La notion d’exploitation présuppose que la pharmacie doit être en activité dans le local loué pendant la durée du bail. [ 33 ] En l’absence de dépendance économique entre les activités de l’appelante et celles de la clinique, la juge de première instance écarte, à raison, la théorie du « Anchor tenant » [14] qui permet au propriétaire de forcer le locataire clé d’un immeuble à exploiter son commerce en raison de la forte dépendance économique entre les parties. Elle retient néanmoins de la preuve que la pharmacie demeure un service essentiel pour le propriétaire.

L’immeuble, rappelons-le, a été construit afin d’abriter une clinique médicale de type GMF-R. La clinique de médecine familiale, qui regroupe 48 médecins, occupe 50 % de l’immeuble et offre des services de médecine générale et d’urgence mineure. Les autres locaux sont loués à des médecins spécialistes, des physiothérapeutes, un orthésiste, un audiologiste, un centre de prélèvements, etc.

L’ensemble de la clientèle desservie est donc susceptible de profiter de la proximité d’une pharmacie. [ 34 ] Il est d’ailleurs significatif de noter que le bail de la pharmacie est l’un des premiers qui a été négocié, et ce, avant même la construction de l’immeuble. À l’époque, les parties envisageaient non seulement l’installation d’une pharmacie commerciale, mais également d’une salle blanche permettant l’administration d’antibiotiques ou de chimiothérapie par perfusion.

Ce type de services était susceptible d’attirer certains médecins spécialistes. [ 35 ] La preuve démontre que, même si la clinique n’est pas financièrement dépendante de la pharmacie, l’exploitation de ce commerce demeure un élément crucial pour le projet et pour son financement. [ 36 ] La pharmacie devait occuper 50 % de l’espace locatif disponible au rez-de-chaussée de l’immeuble. Le local est situé à un endroit stratégique puisque ses fenêtres donnent sur deux rues passantes et que l’entrée est située directement face aux ascenseurs utilisés par les clients de la clinique.

Le fait que le local est inutilisé est clairement visible par tous.

[ 37 ] En plus de nuire à la synergie du projet, l’inoccupation des lieux est susceptible de soulever des doutes sur la viabilité du concept et de décourager à la fois des clients et des locataires potentiels. [ 38 ] La juge pouvait raisonnablement conclure que le locataire a l’obligation contractuelle d’occuper et d’exploiter les lieux loués et que son défaut de ce faire cause un préjudice sérieux à l’intimée. Le fait que la pharmacie n’est pas ouverte, plus d’un an après la prise de possession du local, constitue un manquement important aux obligations du locataire pouvant, dans les circonstances, être assimilé à un changement de destination des lieux au sens de la clause 35(

i) et justifiant la résiliation de plein droit du bail. [ 39 ] La juge ne commet donc aucune erreur en constatant a posteriori la résiliation extrajudiciaire du bail. B. L’appelante était-elle en demeure de plein droit au moment de la résiliation extrajudiciaire? [ 40 ] Dans la mesure où l’intimée était en droit de se prévaloir de la clause de résiliation de plein droit, l’appelante considère que la juge a erré en donnant effet à cette résiliation puisqu’elle n’était pas en demeure de plein droit et que le délai de 10 jours alloué dans l’avis de résiliation n’est pas raisonnable.

L’intimée savait pertinemment qu’un délai minimal de 6 semaines était nécessaire pour ouvrir une pharmacie. [ 41 ] Encore une fois, la décision de la juge de première instance repose sur son appréciation de la preuve et de la crédibilité des témoins entendus. [ 42 ] Elle reconnaît que le délai alloué est effectivement court.

Elle conclut néanmoins que cela n’a eu aucune incidence puisque l’appelante était en demeure par l’effet de la loi, et ce, pour deux motifs : (1) la violation répétée d’une obligation successive et (2) l’intention manifestée par le locataire de ne pas respecter ses obligations. [ 43 ] Un bref retour sur certains éléments factuels s’impose. [ 44 ] Au départ, les représentants de l’intimée avaient approché un pharmacien bien établi dans la région, M. Michel Quesnel, pour sonder son intérêt à ouvrir une pharmacie dans leur immeuble.

Ce dernier avait refusé puisqu’il projetait ouvrir une clinique similaire dans le même quartier et qu’il estimait que le marché n’était pas assez important pour justifier deux cliniques de cette envergure dans la région. [ 45 ] Après avoir essuyé ce premier refus, les représentants de l’intimée rencontrent M. Graillon. Ce dernier est alors associé avec une autre pharmacienne qu’ils connaissent, Mme Murielle Gauthier, dans 9347160 Canada inc. Au terme des négociations, un bail intervient avec cette dernière. [ 46 ] En mai 2016, M.

Graillon avise l’intimée, sans s’étendre sur les motifs, que le bail a été cédé à l’appelante. Il omet cependant de mentionner que cette cession a été provoquée par le retrait de Mme Gauthier du projet. L’intimée en sera informée ultérieurement par des tiers. [ 47 ] À la même époque, M. Graillon éprouve d’importants problèmes financiers. Il doit se résoudre à se départir de ses deux pharmacies après avoir placé les sociétés qui les gèrent sous la protection de la

Loi sur la faillite et l’insolvabilité [15] . [ 48 ] Lorsqu’elle apprend la nouvelle, encore une fois par le biais d’un tiers, la D re Gervais, une des représentantes de l’intimée, tente de communiquer avec M. Graillon, car elle s’inquiète de sa capacité à mener à terme le projet. Ce dernier tarde à lui répondre et refuse de la rencontrer. Il réitère cependant son intention de respecter ses obligations. [ 49 ] La situation financière personnelle de M. Graillon est également précaire. En juillet 2016, il dépose une proposition de consommateur. [ 50 ] La preuve révèle que, durant cette période, M.

Quesnel vole à son secours. Il lui prête 50 000 $ pour payer ses employés et lui offre un emploi au sein de ses pharmacies. Ensemble, ils ouvrent deux pharmacies, dont l’une comporte une salle blanche. [ 51 ] M. Graillon poursuit en parallèle certaines démarches afin de trouver une bannière intéressée à exploiter la pharmacie. Il envisage même la possibilité de céder son bail à un autre pharmacien. Ses efforts s’avèrent vains. [ 52 ] Lorsque le local est livré en mai 2017, l’appelante entreprend les travaux d’améliorations locatives. Ces travaux sont financés en

partie par l’entrepreneur qui les réalise et en

partie par M. Quesnel. [ 53 ] L’appelante choisit d’aménager uniquement une

section du local. Lors des négociations entourant la signature du bail, les parties discutent de l’ouverture d’une salle blanche pour l’administration d’antibiotiques ou de chimiothérapie. Bien que cet usage ne soit pas spécifiquement mentionné dans le bail, la superficie négociée pour la pharmacie en tient compte. [ 54 ] Or, lors de l’aménagement du local, M. Graillon laisse entendre qu’il ne croit plus à la viabilité d’un tel projet puisqu’il y a une autre salle blanche à proximité, ce qui est suffisant pour la région. La salle en question est celle qu’il a ouverte avec M.

Quesnel. [ 55 ] La preuve révèle qu’il ne se passe plus rien dans le local une fois les aménagements terminés en novembre 2017. Les lieux demeurent inoccupés. Les démarches auprès des bannières se sont avérées infructueuses. L’appelante laisse sous-entendre qu’elle pourrait ouvrir sans bannière, mais elle ne dispose pas de la capacité financière requise. [ 56 ] La D re Gervais cherche à connaître la date d’ouverture de la pharmacie. Elle reçoit des réponses évasives de la part de M. Graillon. Il promet une ouverture en décembre 2017.

Il affirme par la suite que l’ouverture est reportée à la mi-janvier puisqu’il est dans l’attente de sa commande d’ouverture. [ 57 ] À la fin janvier 2018, la D re Gervais le relance puisqu’elle ne constate aucune activité dans le local permettant d’espérer une

ouverture prochaine. M. Graillon réitère que les préparatifs sont en cours et que les choses devraient s’activer prochainement. Il n’indique aucune date d’ouverture. Dans les faits, il n’a entrepris aucune démarche en vue de permettre l’ouverture à court terme de la pharmacie. L’avis requis à l’Ordre des pharmaciens n’a pas été transmis. Aucun compte n’a été ouvert auprès d’un grossiste en médicament. [ 58 ] À la fin mars 2018, la D re Gervais écrit de nouveau à M. Graillon. En guise de réponse, elle reçoit un courriel tout aussi évasif n’indiquant aucune date ferme en vue d’une ouverture prochaine.

En mai 2018, elle note que l’appelante ne semble pas avoir l’intention d’ouvrir la pharmacie et demande un suivi. Ce courriel demeure sans réponse. [ 59 ] C’est dans ce contexte qu’en juillet 2018, l’intimée transmet une lettre sommant l’appelante d’occuper les lieux et d’exploiter la pharmacie dans un délai de 10 jours.

Elle souligne que l’appelante est également en défaut de fournir les preuves d’assurance et d’acquitter les frais d’électricité du local. [ 60 ] Le 3 août 2018, l’appelante transmet certains documents requis, rappelle que le loyer est payé, mais rien dans sa réponse ne laisse entrevoir une ouverture prochaine de la pharmacie. [ 61 ] Le loyer est effectivement payé durant toute cette période, mais la preuve démontre que les sommes proviennent de M.

Quesnel. [ 62 ] La situation demeurant inchangée le 20 août 2018, l’intimée transmet un avis de résiliation et change les serrures. [ 63 ] Au moment de résilier le bail, l’intimée avait clairement perdu confiance dans la volonté et la capacité de l’appelante d’exploiter une pharmacie. [ 64 ] La juge retient de l’ensemble de ces circonstances que l’appelante a, de manière répétée, négligé de respecter son obligation d’exploiter une pharmacie dans les lieux loués [16] .

Au surplus, elle conclut qu’il est possible de déduire du comportement du débiteur qu’il n’avait aucunement l’intention d’exécuter son obligation [17] . Les démarches auprès des bannières se sont avérées vaines et M. Graillon n’avait pas les liquidités pour mener à terme le projet sans l’aide d’un franchiseur. La juge ajoute que ses liens étroits et sa dépendance économique envers M. Quesnel, qui dès le départ était opposé au projet, sont incompatibles avec la réalisation du projet [18] .

La juge considère donc que l’appelante était en demeure de plein droit et qu’elle ne peut se plaindre de l’insuffisance du délai accordé dans l’avis transmis par le locateur. [ 65 ] L’appelante ne convainc pas que cette conclusion, qui repose sur l’appréciation factuelle de la juge de première instance, constitue une erreur déterminante justifiant l’intervention de la Cour. [ 66 ] La juge de première instance a donc valablement constaté la résiliation de plein droit du bail liant les parties en date du 20 août 2018.

Il n’y a donc pas lieu de revenir sur la réclamation en dommages-intérêts de l’appelante. [ 67 ] L’intimée, conformément aux termes du bail, a donc le droit de conserver les améliorations locatives et le loyer payé jusqu’au 20 août 2018. C. La juge a-t-elle erré en concluant que l’appelante pouvait conserver les loyers après la date de la résiliation? [ 68 ] La résiliation du contrat a pour effet de libérer les parties de leurs obligations corrélatives puisqu’il cesse d’exister pour l’avenir [19] . [ 69 ] Le choix de procéder par voie de résiliation extrajudiciaire implique certains risques.

Le débiteur peut accepter la résiliation et quitter les lieux volontairement. Le processus permet alors de limiter les frais juridiques et d’éviter des délais, surtout lorsqu’il est évident que l’autre

partie n’entend pas respecter ses obligations [20] . [ 70 ] Le débiteur peut toutefois choisir de contester judiciairement la résiliation. Dans cette seconde hypothèse, le créancier s’expose à des dommages-intérêts si le tribunal ne reconnaît pas la validité de la résiliation. [ 71 ] Normalement, le propriétaire qui opte pour une résiliation extrajudiciaire ne peut, à moins d’urgence ou d’une clause expresse à cet effet, se faire justice à lui-même et expulser son locataire. L’

article 1889 C.c.Q. prévoit d’ailleurs la possibilité pour le locateur d’obtenir l’expulsion d’un locataire, qui continue à occuper les lieux après la résiliation du bail. La procédure d’expulsion permet au tribunal de constater la validité de la résiliation et d’ordonner l’expulsion du locataire le cas échéant [21] .

Si le locataire ne quitte pas les lieux dans le délai imparti par le jugement, il est alors possible de forcer l’expulsion par le biais de la procédure prévue à l’article 692 C.p.c. [ 72 ] L’intimée ici, le jour même de la transmission de l’avis de résiliation, change les serrures, privant par le fait même l’appelante de l’accès aux lieux loués. [ 73 ] Dans les jours qui suivent la transmission de l’avis, l’appelante conteste la résiliation et demande l’accès aux lieux loués puisqu’elle recherche l’exécution en nature du bail qui, rappelons-le, a été conclu pour une durée potentielle de 40 ans.

La juge Therrien rejette sa demande d’injonction provisoire [22] . [ 74 ] Informée de l’intention de l’intimée de subdiviser le local afin de pouvoir le remettre en location, l’appelante demande le prononcé d’une ordonnance de sauvegarde puisque, advenant qu’elle ait gain de cause, l’exécution en nature ne serait plus envisageable.

Elle perdrait ses améliorations locatives et ne pourrait réintégrer les lieux loués afin d’y exploiter une pharmacie commerciale. [ 75 ] Le juge Dallaire [23] accueille la demande d’ordonnance de sauvegarde, mais oblige l’appelante à déposer le loyer en fidéicommis jusqu’à l’audience sur l’injonction interlocutoire. Dans les faits, les parties conviennent de sauter cette étape et de procéder directement à l’injonction permanente. L’appelante dépose les loyers au compte en fidéicommis de son avocat jusqu’au mois de mars 2019.

[ 76 ] L’effet pratique de l’ordonnance de sauvegarde est que l’appelante paie le loyer sans avoir accès au local dont elle a été expulsée alors que l’intimée est privée de la possibilité de relouer ce local à un tiers. [ 77 ] La juge de première instance a ordonné que les loyers payés postérieurement à la date de résiliation soient remis à l’intimée sans s’attarder davantage sur cette question. L’appelante suggère qu’elle ne peut être tenue de payer le loyer postérieurement à la date de la résiliation du bail.

L’intimée soutient avoir droit au paiement du loyer, et ce, jusqu’à la date du jugement en première instance, puisqu’elle n’a pu disposer librement du local après cette date en raison de l’ordonnance de sauvegarde. [ 78 ] L’intimée a choisi de procéder par voie de résiliation extrajudiciaire. En procédant de la sorte, elle s’exposait à ce que la résiliation soit contestée. [ 79 ] Elle a également choisi de procéder à l’expulsion de son locataire sans ordonnance judiciaire. [ 80 ] Au lieu de conserver le statu quo pendant l’instance, elle envisage de modifier les lieux loués pour les louer à un tiers.

Ce projet faisait échec aux conclusions recherchées par l’appelante dans son recours en contestation. En agissant de la sorte, l’intimée a contraint l’appelante à obtenir une ordonnance de sauvegarde pour protéger ses droits.

Cette ordonnance a été accueillie et le juge a ordonné le paiement du loyer en fidéicommis pendant l’instance. [ 81 ] Le bail étant résilié depuis le mois d’août, rien ne justifie que l’intimée conserve les loyers après cette date alors qu’elle a privé l’appelante de la jouissance des lieux loués en l’expulsant de son propre chef. [ 82 ] Considérant le sort mitigé du pourvoi, celui sera accueilli chaque

partie payant ses frais. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 83 ] ACCUEILLE en

partie l’appel; [ 84 ] RAYE le paragraphe 109 du jugement rendu par l’honorable Carole Therrien le 18 novembre 2019 dans le dossier 550-17- 010575-189; [ 85 ] AUTORISE l’appelante à reprendre les loyers et autres charges échus aux termes du bail déposés dans le compte en fidéicommis de son avocat à la suite du jugement rendu par l’honorable Pierre Dallaire le 31 octobre 2018; [ 86 ] LE TOUT chaque

partie payant ses frais. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. Me Pierre Bourget Me André St-Onge BOURGET & BOURGET Pour l’appelante Me Matthieu Verner NOËL ET ASSOCIÉS Pour l’intimée Date d’audience : 16 juin 2021