2011 QCCQ 8774, 2011 QCCQ 8774

Bourque c. De Grave 2011 QCCQ 8774 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-116665-094 DATE : 16 août 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANDRÉ RENAUD, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANNE BOURQUE […] Montréal, Qc. […] DEMANDERESSE c.

DIANE DE GRAVE ET BRUNO CARON […] Montréal, Qc. […] ET ERIC SÉGUIN […] Montréal, Qc. […] ET NORMAND LATREILLE […] Montréal, Qc. […] DÉFENDEURS ET SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU 626, de la Métairie Verdun, Qc.

H3E 1T2 APPELÉ EN GARANTIE ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame des défendeurs la somme de 7 000,00$, suite à l'achat d'un condominium sur la rue […], à l'Ile des Sœurs. [ 2 ] Voici, selon nous, ce qui résume bien la réclamation de la demanderesse, dans une lettre de mise-en-demeure de son avocat, datée du 18 septembre 2008: «… Le 30 avril 2007, notre cliente a acquis votre unité de condominium sise au 620, de la Métairie en la municipalité de Verdun et ce, par acte de vente passé devant Me Louise Dumais.

Notre cliente a récemment été informée que des travaux importants étaient nécessaires afin de corriger divers problèmes d'infiltration d'eau relativement à l'immeuble du […]. En effet, le revêtement du mur arrière et de côté enduit d'acrylique doit être entièrement refait. De plus, les chapeaux de cheminée doivent être changés et l'ensemble des verrières doivent être reconstruites. La facture relative aux travaux précités est évaluée en date de ce jour à la somme de 128,008.53$.

La portion attribuée à l'unité de condominium de notre cliente s'élève à la somme de 19 726.11$, somme à laquelle s'ajoute les frais de plâtriers et de peintures pour un total de 20 500.00$. Lors de l'achat précité vous avez sciemment omis de mentionner à notre cliente l'existence des vices affectant l'immeuble. En effet, le 6 juin 2006, Benoît Chouinard, architecte a préparé un rapport d'inspection détaillé afin de déterminer la cause des infiltrations d'eau et de proposer des mesures correctives devant être apportées audit immeuble. Les travaux précités y étaient par ailleurs mentionnés.

Ce rapport a été porté à votre connaissance préalablement à l'achat de votre unité de condominium par notre cliente. Or, en aucun moment vous n'avez fait mention de ce rapport à notre cliente. Notre cliente n'aurait jamais accepté d'acheter l'unité de condominium précité aux mêmes conditions n'eût-elle été avisée de l'existence des vices précités.

Vu ce qui précède, notre cliente vous tient responsable des dommages qu'elle subit par vos agissements et vous réclame la somme de 20,500.00$.» [ 3 ] La demanderesse nous explique que les défendeurs et, particulièrement, le défendeur monsieur Caron, actif et présent aux réunions du syndicat des copropriétaires, ne pouvaient pas omettre de parler et de communiquer à la demanderesse le rapport de l'architecte Benoît Chouinard, daté du 6 juin 2006, plus de dix (10) mois avant que la demanderesse achète. [ 4 ] En défense, les défendeurs soulèvent plusieurs points: -Que c'était le devoir du syndicat des copropriétaires de donner copies des documents à la demanderesse; -Les rénovations exécutées représentent de la prévention à long terme pour cette construction de 1990; -Qu'ils ont fourni les documents demandés; -La demanderesse a acheté avec empressement, soulignant ainsi son manque de prudence et de clairvoyance; -A la lecture des procès-verbaux et des rapports financiers qu'elle possédait, elle pouvait savoir que la copropriété demanderait des frais de rénovation; -Les travaux de l'été 2008 ne sont pas une suite logique et annoncée dans le fameux rapport de l'architecte Chouinard de juin 2006; -Les travaux ont été exécutés avant toute mise en demeure, privant les défendeurs de la possibilité de faire et/ou obtenir une contre- expertise.

ANALYSE [ 5 ] Même si la preuve prépondérante est à l'effet que le défendeur Caron était en possession du rapport de l'architecte Chouinard de juin 2006 et qu'il aurait dû lui-même le remettre à la demanderesse, nous ne croyons pas, pour autant, le recours de la demanderesse bien fondé. [ 6 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec nous enseigne ceci: « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.» [ 7 ] Selon nous, lorsque la demanderesse a obtenu le rapport d'inspection pré-achat de Canada Spec, fait le 21 novembre 2006, elle aurait dû être «prudente et diligente». [ 8 ] En effet, dans ce rapport, à la page «structure», à l'item 4.0 «surface des murs», le mot «fissures» est entouré, avec la mention sous l'item «travail»: «coté gauche du bâtiment». [ 9 ] De plus, à la lecture des procès-verbaux remis avant l'achat à la demanderesse, il est question de «dégâts d'eau qui ont causé de la moisissure». [ 10 ] N'oublions pas, non plus, ce passage dans le procès-verbal du syndicat, daté du 29 août 2007, où le conjoint de la demanderesse, monsieur Nouri, et la demanderesse sont présents: «Item 11»

Fissure du côté extérieur nord du bâtiment L'évaluateur [inspection pré-achat] retenu par M. Noury lors de l'achat de sa copropriété aurait détecté une fissure dans le revêtement

extérieur au-dessus de la porte de garage…» (nos soulignements) [ 11 ] Avec beaucoup de respect pour l'opinion contraire, cette situation aurait dû retenir les ardeurs d'achat de la demanderesse et l'inviter à obtenir l'opinion d'experts pour comprendre la réalité de cette situation. [ 12 ] Dans les circonstances, l'appel en garantie contre le Syndicat sera rejeté. [ 13 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 14 ] REJETTE la demande, mais sans frais; et - [ 15 ] REJETTE l'appel en garantie contre le Syndicat, sans frais. __________________________________ ANDRÉ RENAUD, J.C.Q. Date d’audience : 21 juin 2011