2016 QCCQ 9243, 2016 QCCQ 9243

Corbeil c. Sévigny 2016 QCCQ 9243 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-147079-158 DATE : 22 juin 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILSON LACHANCE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RÉMI CORBEIL

Partie demanderesse c. BERNARD SÉVIGNY

Partie défenderesse et appelante en garantie et Et MARCEL MAHEUX

Partie appelée en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Rémi Corbeil, le demandeur, réclame au défendeur Bernard Sévigny la somme amendée de 12 839,16 $ pour des vices cachés. [ 2 ] Bernard Sévigny, le défendeur, conteste la réclamation et plaide plus spécialement ce qui suit : - Aucun vice caché; - Le demandeur a renoncé à l’inspection et à l’obtention d’un certificat de conformité; - L’ancien propriétaire avait déclaré que les installations septiques respectaient les normes en vigueur au moment de l’installation. [ 3 ] Le défendeur appelle en garantie M.

Marcel Maheux, son vendeur. [ 4 ] D’après l’appelé en garantie, ils étaient cinq (5) vendeurs soit Marcel Jr., André Michel, Henri et Louise, tous héritiers de leur père. Aucun des enfants n’a habité dans le chalet concerné. [ 5 ] Tous les cinq enfants étaient présents lors du procès et les quatre (4) autres propriétaires ont accepté que leur nom soit ajouté comme

partie appelée en garantie. [ 6 ] De plus, ils plaident le contrat de vente intervenue avec M. Sévigny et plus particulièrement ce qui suit : «Cette vente est faite sans aucune garantie et aux risques et périls de l’acheteur, le vendeur n’étant pas un vendeur professionnel. Il n’a reçu aucun avis d’une autorité compétente à l’effet que l’immeuble n’est pas conforme aux règlements et lois en vigueur. Ladite propriété est affectée d’une bande de protection riveraine telle que définie au sens du règlement municipal de zonage.

Prendre l’immeuble dans l’état où il se trouve déclarant l’avoir vu et examiné à sa satisfaction et avoir vérifié lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu’il entend donner à l’immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur» Faits retenus par le Tribunal [ 7 ] Vers 1954, un chalet a été construit par un tiers. [ 8 ] En 1978, le père des appelés en garantie a acquis la propriété. [ 9 ] En 1980, des rénovations ont eu lieu dont la fosse septique et le champ d’épuration, la construction d’une rallonge de 13’ X 32’, le recouvrement extérieur et les fenêtres. [ 10 ] D’après M.

Marcel Maheu, la fosse septique était construite de blocs de ciment et d’une grandeur deux fois ce qui était nécessaire. [ 11 ] Le 12 août 1981, le règlement Q2 R.22 est entré en vigueur pour réglementer les systèmes sanitaires.

[ 12 ] Ni M. Maheu ni M. Sévigny n’a reçu un avis de non-conformité de la municipalité. [ 13 ] Le 11 juin 2009, les appelés en garantie ont vendu l’immeuble sans garantie légale à Bernard Sévigny. [ 14 ] Un listing immobilier avait été remis par M. Maheu à M. Sévigny et ce listing prévoyait entre autres ce qui suit : «Infiltration d’eau au sous-sol. Vendu tel que vu sans garantie légale.

La maison a été construite vers les années 1954 et une rallonge a été construite vers les années 1980 avec les rénovations telles que le recouvrement extérieur, les fenêtres etc. » [ 15 ] Le 26 avril 2010, le défendeur Bernard Sévigny et M. Rémi Corbeil signent une promesse d’achat pour le […], Rivière Rouge pour la somme de 150 000 $. [ 16 ] Cette promesse était conditionnelle à l’obtention d’un certificat de conformité des installations septiques ainsi qu’à un test d’eau démontrant que l’eau est comestible dans les 30 jours ouvrables (art. 2.3).

Le certificat de conformité et le test d’eau n’ont pas été fournis et le demandeur décide d’acheter le chalet malgré tout. [ 17 ] Le vendeur a déclaré qu’il n’a reçu aucun avis provenant d’une autorité compétente dénonçant que l’immeuble n’est pas conforme aux lois et règlements en vigueur et à la suite duquel il n’aurait pas remédié au défaut qui y est dénoncé (art. 6.1). [ 18 ] Le vendeur a déclaré également qu’il n’a reçu aucun avis à l’effet que l’immeuble n’est pas conforme aux lois et règlements relatifs à la protection de l’environnement (art. 6.5). [ 19 ] Le 22 juin 2010, le défendeur a vendu l’immeuble plus haut décrit au demandeur avec garantie légale et avec l’annotation : «L’immeuble ne déroge pas aux lois et règlements relatifs à la protection de l’environnement » [ 20 ] Avant l’achat, le demandeur Rémi Corbeil n’a pas fait inspecter l’immeuble. [ 21 ] Suivant la preuve, MM.

Maheu et Sévigny n’ont jamais eu de problèmes avec le système sanitaire et ils ont fait vidanger la fosse septique de façon régulière [ 22 ] Suite à des inspections de différentes résidences par la municipalité, le demandeur a donné mandat à l’ingénieur Gilles Bellefeuille d’inspecter le système sanitaire et d’eau existant. [ 23 ] Le 8 avril 2014, la Ville de Rivière rouge adopte le règlement numéro 231 «Règlement concernant le remplacement des puisards en milieu riverain.» [ 24 ] M.

Bellefeuille a préparé en date du 29 juillet 2014 un rapport d’installation septique. [ 25 ] Dans l’introduction, on peut lire ce qui suit : [ 26 ] Pour ce qui est du puits d’eau potable, M. Bellefeuille écrit :

[ 27 ] Le 18 août 2014, le demandeur a fait parvenir une mise en demeure de dénonciation d’un vice caché au défendeur. [ 28 ] Le 12 septembre 2014, Me Manon Hamel pour la défenderesse a répondu à la mise en demeure dans ces termes : Notions de droit applicables [ 29 ] Il s’agit de déterminer si nous sommes en présence de vices cachés ou de vices apparents. [ 30 ] Le contrat de vente intervenu entre le demandeur et le défendeur a été consenti avec «garantie légale». [ 31 ] C’est l’

article 1726 C.c.Q. qui établit le contenu de la garantie : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 32 ] Comme l’écrit mon collègue l’Honorable Juge Richard Landry dans la cause Denise Léveillée c.

Philippe Bonnor et Éric Vézina : [18] Ainsi, plusieurs critères permettent de faire la distinction entre un vice caché ou un vice apparent : 1) le vice doit posséder une certaine gravité L'acheteur doit prouver que le vice caché rend le bien " impropre à l'usage auquel on le destine " ou " diminue son utilité " au point où l'acheteur " ne l'aurait pas acheté " ou " n'aurait pas donné si haut prix ". Est donc écarté le vice mineur ou de peu d'importance qui n'aurait pas empêché un acheteur raisonnable d'acquérir le bien ou n'aurait pas entraîné une réduction significative du prix convenu.

Pour apprécier la gravité du vice, le Tribunal peut tenir compte du coût des travaux de réparations, l'importance de la nuisance ou des inconvénients subis par l'acheteur, la diminution réelle de la valeur du bien et le temps que l'acheteur a pris pour le faire réparer.

2) le vice doit être antérieur à la vente L'acheteur doit démontrer que le vice était présent au moment où il a acquis le bien, ce qui comprend le vice qui existait à l'état latent (" en germe" ) avant la vente mais dont la manifestation ne survient qu'après la vente. Par contre, cela exclut le vice qui prend naissance après la vente et dont seul l'acheteur assume le risque.

La survenance d'un vice peu après la prise de possession de l'acheteur peut créer une présomption de l'existence antérieure d'un vice. 3) le vice doit être inconnu de l'acheteur Si l'acheteur a été informé de l'existence d'un vice avant la vente, ce vice ne peut être " caché" . C'est le cas où le vendeur, l'agent d'immeuble, les documents contractuels, la fiche descriptive de l'immeuble ou le rapport d'inspection pré-achat dénonce l'existence d'un vice quelconque.

La connaissance suffisante du vice par l'acheteur doit être prouvée par le vendeur. 4) le vice doit être caché (occulte) Par " caché" , on entend un vice qui ne peut être découvert par un acheteur prudent et diligent malgré un examen raisonnable, attentif et sérieux de l'objet de la vente. Bien que l'

article 1726 du Code civil du Québec n'exige pas que l'acheteur ait recours à un expert, il demeure que, dans certaines circonstances, l'acheteur " prudent " doit obtenir de l'aide. C'est le cas de l'acheteur qui possède peu ou pas de connaissances en matière de construction qui perçoit l' indice d'un problème (ex: cernes suggérant des infiltrations d'eau, fissures dans les fondations). En l'absence d'indices révélateurs, on n'exigera pas de l'acheteur, par exemple, qu'il défasse les murs ou qu'il creuse autour des fondations pour en vérifier l'état.

Ainsi, un vice n'est pas " caché" du seul fait que l'acheteur ne l'a pas aperçu ou n'en a pas apprécié la gravité. Le vice qui aurait pu être constaté par un acheteur consciencieux sera considéré comme apparent. La détermination de ce qui est " caché" ou " apparent" sera influencée par l'ensemble des circonstances particulières à chaque cas.

Ainsi, le Tribunal prend en considération le statut du vendeur (vendeur spécialisé ou non), le statut de l'acheteur (profane ou qualifié en construction), la nature du bien acheté (maison, commerce, industrie), son âge, le prix payé, la nature du vice et le comportement des parties. Par exemple, on sera plus exigeant envers le vendeur si celui-ci est le constructeur de la maison. À l'inverse, si l'acheteur est un professionnel de la construction, on n'exigera un examen plus poussé de sa part que s'il s'agissait d'un profane. De même, on exigera un examen plus

sommaire d'une maison presque neuve que s'il s'agit d'une maison âgée de 40 ans. Les déclarations du vendeur, ses manœuvres pour masquer un vice et parfois ses réticences entrent également en ligne de compte dans l'appréciation du caractère caché ou apparent du vice. D'autre part, l'ignorance du vice par le vendeur ne constitue pas un moyen de défense valable pour déterminer son caractère caché ou pour repousser la poursuite de l'acheteur. Cette ignorance limite cependant les compensations auxquelles il peut être condamné (

article 1728 C.c.Q. ). 5) la dénonciation du vice

L'article 1739 exige que l'acheteur qui constate un vice doit le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte afin de permettre à ce dernier de faire ses propres constatations et protéger ses droits (contre-expertise, réparations à un prix moindre que celui exigé par l'acheteur). Cette règle ne s'applique cependant pas s'il est prouvé que le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice (

article 1739 C.c.Q. ) [1] . [ 33 ] Dans le présent cas, il est bon de rappeler que le demandeur n’a pas fait inspecter la propriété à cause de ses connaissances de la construction. [ 34 ] Il savait qu’il s’agissait d’une propriété construite en 1954 et rénovée en 1980 suivant les normes existantes à cette époque. [ 35 ] Suivant la preuve faite par M. Maheu, le système sanitaire était conforme aux normes existantes au moment de la construction et plus grand que normal.

[ 36 ] M. Sévigny n’a eu aucun problème avec le système et n’était pas au courant de la règlementation avant la vente.

Il a essayé d’obtenir un certificat tel que prévu dans la promesse d’achat mais il n’a pu l’obtenir et le demandeur a persisté dans son désir d’achat. [ 37 ] Il est clair que le demandeur n’ayant pas obtenu le certificat, connaissant l’âge de la construction et des rénovations, il aurait dû redoubler de prudence et aurait dû faire examiner le système. [ 38 ] Ce vice serait vite devenu un vice apparent. [ 39 ] D’après l’expert Bellefeuille, l’installation septique est non-conforme au règlement Q2 R.8 du MDDEFP adopté le 31 décembre 2004. [ 40 ] La jurisprudence a établi que l’âge d’un immeuble est un élément très important car non seulement doit-on considérer la vétusté et les effets de l’âge mais aussi les méthodes de construction [2] . [ 41 ] Il faut se replacer au moment de la construction.

Dans la cause Rioux c.

Doré , il a été décidé [3] : « L’absence d’isolation d’un immeuble construit il y a près de 50 ans ne le rend pas impropre à l’usage auquel il est destiné et ne constitue pas un vice caché à moins que l’acheteur n’établisse que l’ouvrage ne respectait pas les normes ou règles de l’art au moment de sa construction » [ 42 ] Enfin, la jurisprudence a établi que l’acheteur doit faire preuve d’une prudence plus grande lorsqu’il s’agit d’une vieille construction. [ 43 ] Le demandeur n’a pas fait preuve de cette prudence. [ 44 ] La preuve n’a pas établi que le défendeur était au courant d’un problème avec le système sanitaire.

C’est plutôt le contraire. [ 45 ] Pour toutes ces raisons, le Tribunal ne peut faire droit à la demande du demandeur. L’appelé en garanti [ 46 ] Le Tribunal a rejeté la demande principale mais même s’il l’avait accueillie, il aurait quand même rejeté l’appel en garantie. [ 47 ] En effet, les appelés en garantie ont hérité de l’immeuble de leur père. [ 48 ] Ils ne connaissaient pas l’immeuble. [ 49 ] Ils ont vendu l’immeuble sans aucune garantie légale. [ 50 ] La poursuite contre Marcel Maheu et contre ses frères et sœurs n’avait aucune chance de succès.

PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL : REJETTE la demande principale avec dépens soit le remboursement du timbre judiciaire de la contestation de 190 $ au défendeur. REJETTE l’appel en garantie sans frais. __________________________________ GILSON LACHANCE, J.C.Q. Date d’audience : 17 juin 2016