2023 QCCQ 7678, 2023 QCCQ 7678

Valiquette c. Fafard 2023 QCCQ 7678 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LOCALITÉ DE JOLIETTE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-017145-217 DATE : 22 septembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-FRANÇOIS MALLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Patrick Valiquette

Partie demanderesse c. Eve-Lyne Fafard Et Steve Salvas Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Valiquette considère que l’immeuble résidentiel (l’Immeuble) qu’il a acquis de Madame Fafard et Monsieur Salvas (collectivement les Défendeurs) était affecté de vices cachés au moment de la vente.

Aperçu [ 2 ] Monsieur Valiquette a acquis l’Immeuble en mai 2017. [1] Au mois de novembre 2018, il constate que le revêtement à la base du balcon semble déformé et affecté de fissures. Il retient alors les services d’un ingénieur qui constate des désordres en structure. [2] [ 3 ] En février 2019, Monsieur Valiquette retient également les services d’un ingénieur expert en bâtiment (l’Ingénieur). L’ingénieur note des inclinaisons au plancher du rez-de-chaussée et de l’étage.

L’Ingénieur constate également dans son rapport (l’Expertise) [3] que les solives du plancher du rez-de-chaussée démontrent des effets de flexion importants en plus d’effets de torsion. L’Expertise conclut que ces problèmes résultent notamment d’une torsion de la poutre principale, laquelle est lourdement fissurée et d’une torsion et flexion des solives de plancher. Des déficiences dans la mise en œuvre des plaques supérieures des poteaux porteurs ajustables sont également en cause. [ 4 ] Monsieur Valiquette considère toutefois que les recommandations de correction proposées par l’Ingénieur sont exorbitantes.

Il retient plutôt une solution alternative moins onéreuse (Solution alternative) qui consiste à installer trois colonnes ajustables d’une capacité de 18 000 livres. [4] [ 5 ] Monsieur Valiquette réclame donc le remboursement des dépenses associées aux travaux exécutés ou à être complétés (les Travaux) selon la Solution alternative. Les Travaux s’élèvent à 15 213,86 $. Toutefois, afin de soumettre sa Demande à la Division des petites créances de la Chambre civile de la Cour du Québec, Monsieur Valiquette réduit volontairement sa réclamation à 15 000,00 $. [ 6 ] Les Défendeurs contestent la réclamation.

[ 7 ] Selon eux, les problèmes allégués par Monsieur Valiquette étaient visibles lors des visites préachats et qu’ils ne peuvent être juridiquement qualifiés de vices cachés. Question en litige • Les problèmes dénoncés par Monsieur Valiquette constituent-ils des vices cachés au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec ?

Analyse [ 8 ] Pour réussir, Monsieur Valiquette doit démontrer par preuve prépondérante le bien-fondé de ses prétentions. [5] Comme le souligne le juge Thibodeau [6] « cette règle consiste à convaincre le Tribunal, sans atteindre la certitude, que l’existence des faits allégués est plus probable que son inexistence. [7] C’est à cette lumière que les droits et obligations des parties sont établis. [8] Une simple démonstration de la possibilité qu’un fait puisse s’être produit, une hypothèse ou une croyance, n’est pas suffisante. [9] Le Tribunal ne soupèse pas les possibilités.

Les faits probables sont ceux qui ont un degré de probabilité supérieur à 50 % . [10] » [ 9 ] Bref, si la preuve de Monsieur Valiquette n’est pas suffisamment convaincante sa réclamation doit être rejetée. [11] [ 10 ] Ainsi, Monsieur Valiquette doit prouver de manière prépondérante [12] l’existence de quatre conditions cumulatives : (

a) le vice doit être antérieur à la vente (

b) il doit être caché (

c) il doit être inconnu de l’acheteur (

d) et il doit être grave. [13] [ 11 ] Par ailleurs, Monsieur Valiquette ne doit pas avoir été en mesure de déceler le vice avant la vente. À cet effet, la Cour d’appel enseigne que : « Le régime juridique des garanties légales du vendeur ne constitue pas un système de protection de l'acheteur imprudent ou incompétent. Il impose un standard de conduite à l'acquéreur d'un bien meuble ou immeuble. C'est à la définition de cette norme que se relie le problème de l'expertise.

On ne saurait en effet toujours considérer comme caché ce qui n'a pas été constaté ou ce qui a été mal compris. (…) » [ 12 ] La Cour d'appel [14] souligne également qu’on ne peut conclure à la présence d’un vice caché si : « […] le résultat d'un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s'interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l'état réel du bâtiment.

Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque. [15] » [ 13 ] Monsieur Valiquette doit donc démontrer qu’il a procédé à un examen raisonnable et sérieux. [16] En effet, la garantie légale de qualité ne protège pas contre un vice juridiquement apparent. [17] Ainsi, pour être juridiquement qualifié de « caché », un vice ne peut pas être décelé par un acheteur attentif et diligent avant et/ou au moment de la vente. [18] [ 14 ] Or, les commentaires de l’expert retenus par Monsieur Valiquette militent en faveur de la position des Défendeurs.

En effet, l’Expertise souligne notamment ce qui suit : « 70. À la page 10 du rapport d’inspection préachat, l’inspecteur note sous la rubrique « Plancher » : « lors de notre visite, nous n’avons noté aucun dommage particulier ni aucun indice visible pouvant nous indiquer une quelconque faiblesse de la structure des planchers ». 71. Cet énoncé de la part de l’inspecteur laisse le soussigné fort perplexe, le tout avec égard. Effectivement, plus particulièrement, mais non exclusivement au niveau du plancher de l’étage nous constatons que le plancher démontre des effets de rebonds prononcés. 72.

De plus, les planchers du rez-de-chaussée et de l’étage de l’immeuble sont inclinés et ne sont pas de niveau. 73. Au surplus, des déficiences structurelles, telles une plaque d’ancrage au-dessus d’un poteau ajustable et la torsion de la poutre pouvaient être observées par ledit inspecteur. 74. Tenant compte de ce qui précède, le soussigné est d’opinion, toujours avec égard, que l’inspecteur en bâtiment a commis une omission en ne relevant pas ces déficiences structurelles

lesquelles, pour un généraliste en bâtiment, devaient être observées et les acheteurs dirigés enconséquence.[19] » [15] De plus, le Tribunal conclut des témoignages entendus lors du procès que plusieursindices, tels que les planchers qui ne sont pas à niveau et les rebonds prononcés, peuvent êtreconstatés assez facilement, sans expertise ou connaissances particulières. Un tel état des lieuxdevait inciter Monsieur Valiquette à plus de prudence et poursuivre ses démarches pour connaîtrel’état réel de l’Immeuble. Dans les circonstances, le Tribunal conclut que les vices sontjuridiquement apparents.

Ainsi, les problèmes dénoncés par Monsieur Valiquette ne constituentpas des vices cachés au sens de l’article 1726 du Code civil du Québec. Pour ces motifs, le Tribunal : Rejette la Demande ; Condamne Patrick Valiquette à payer à Eve-Lyne Fafard et Steve Salvas les frais de justice de 211,00 $. __________________________________ Jean-François Mallette, j.c.q. Date d’audience : 21 septembre 2023 [6] Roger Bisson inc. (Bisson Expert) c. Construction Benoît Moreau inc., 2020 QCCQ 2 . [11] Lemay c. Desjardins Sécurité financière, 2006 QCCQ 2483 .