2016 QCCQ 6186, 2016 QCCQ 6186

3971741 Canada inc. (1445 Dufort) c. Ang 2016 QCCQ 6186 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-145161-149 DATE : 17 juin 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE VÉZINA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 3971741 CANADA INC. (f.a.s.n. 1445 Dufort) Demanderesse et défenderesse reconventionnelle c.

EMMIE ANG Défenderesse et demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] En début d’instruction, 3971741 Canada inc. (f.a.s.n. 1445 Dufort), (la Compagnie) , demande au Tribunal de modifier sa demande pour l’augmenter et maintenant réclamer 7 869,29 $. [ 2 ] La Compagnie réclame ce montant de sa voisine Emmie Ang (Mme Ang) pour des dommages causés à son immeuble. [ 3 ] Mme Ang nie devoir tout montant, invoquant l’absence de lien de causalité. [ 4 ] Par voie de demande reconventionnelle, Mme Ang réclame pour des réparations qu’elle a faites à ses frais. [ 5 ] La Compagnie nie devoir ce montant.

QUESTIONS EN LITIGE

A) La Compagnie peut-elle modifier sa demande pour réclamer un montant supérieur à sa demande initiale?

B) La Compagnie a-t-elle établi la responsabilité de la voisine Mme Ang?

C) Quels sont les dommages auxquels la Compagnie a droit?

D) Mme Ang a-t-elle établi avoir droit à 339,72 $ pour les réparations faites? CONTEXTE ET ANALYSE [ 6 ] La Compagnie est propriétaire du 1445, rue Dufort, propriété construite en 1956 [1] .

Il s’agit d’un immeuble locatif comportant 5 étages, avec ascenseur. [ 7 ] Sa voisine, Mme Ang, est propriétaire du 1425, rue Dufort, propriété voisine construite en 1885 [2] . [ 8 ] Un mur mitoyen sépare les deux immeubles. [ 9 ] La Compagnie fait affaires avec Élévapro Services inc. (Élévapro) pour l’entretien régulier de l’ascenseur. [ 10 ] En juin et juillet 2014, la représentante de la Compagnie note une forte odeur dans l’immeuble lors d’une de ses visites.

Elle en parle au concierge. [ 11 ] En août 2014, Élévapro est avisée de la présence de cette odeur et procède à l’inspection de l’ascenseur, incluant son puits. Élévapro y note la présence de rongeurs morts. [ 12 ] La Compagnie mandate également un plombier pour investiguer la présence d’eau dans le puits d’ascenseur [3] . [ 13 ] Tant Élévapro que le plombier confirment la présence d’eau dans le puits. [ 14 ] La Compagnie tente alors d’en identifier la source. [ 15 ] Elle communique avec la Ville pour obtenir de l’aide pour localiser la provenance de l’eau [4] .

[ 16 ] Le 27 septembre 2014 [5] , la Ville coupe l’alimentation en eau chez Mme Ang et procède à des tests.

De façon concomitante à cette coupure, l’eau cesse de pénétrer dans l’immeuble de la Compagnie. [ 17 ] La Compagnie conclut que l’eau tombant dans le puits d’ascenseur provient du drain de plancher situé dans l’immeuble de Mme Ang. (Cette conclusion sera confirmée par les propres tests de Mme Ang, en janvier 2015.) [ 18 ] La Compagnie mandate un exterminateur pour éliminer toute présence de rongeurs. [ 19 ] Les 30 septembre et 8 octobre 2014, la Compagnie met en demeure Mme Ang [6] , l’avisant que le drainage de son immeuble lui cause des dommages. [ 20 ] Le 8 octobre 2014, Mme Ang répond à la Compagnie et demande l’accès aux lieux [7] . [ 21 ] Suivront divers échanges de lettres et courriels à l’automne 2014 [8] . [ 22 ] Le 12 décembre 2014, la Compagnie intente son recours contre Mme Ang. [ 23 ] En janvier 2015, Mme Ang mandate un plombier pour examiner le puits d’ascenseur de l’immeuble de la Compagnie et procéder à des tests avec de l’eau colorée mise dans son système de drainage. [ 24 ] Ces tests confirment une entrée d’eau provenant du drainage de l’immeuble de Mme Ang vers le puits d’ascenseur dans l’immeuble de la Compagnie puisque l’eau colorée y aboutit. [ 25 ] En début d’année 2015, Mme Ang répare donc la tuyauterie dans son immeuble et bouche les trous du puits d’ascenseur en y appliquant un mélange de béton acheté par son conjoint [9] .

Ces réparations, à ses frais, justifient sa demande reconventionnelle. [ 26 ] En mars 2016, après vérifications, la Compagnie note que la réparation faite dans le puits d’ascendeur ne tient plus et en avise Mme Ang. [ 27 ] Ce constat entraîne la demande de modification de la Compagnie pour obtenir un montant supérieur de dommages.

A) La Compagnie peut-elle modifier sa demande pour réclamer un montant supérieur à sa demande initiale? [ 28 ] À sa demande initiale, la Compagnie réclame 3 645,43 $ de Mme Ang. [ 29 ] Cette demande vise les montants versés à Élévapro, au plombier et à l’exterminateur.

Elle vise également des frais de nettoyage et des frais d’administration pour perte de temps. [ 30 ] Le 17 mars 2016, la Compagnie modifie cette demande et réclame un montant additionnel de 4 223, 86 $ [10] visant l’effritement du béton noté en 2016, après vérification du puits d’ascenseur. [ 31 ] Le 1 er janvier 2015, la Loi modifiant le Code de procédure civile et d’autres dispositions [11] augmentait à 15 000 $ le seuil monétaire permis à la Cour du Québec, Division des petites créances. [ 32 ] La modification demandée par la Compagnie vise une toute autre demande qui n’existait pas avant le 1 er janvier 2015, ni lors de la demande initiale. [ 33 ] Cette nouvelle demande est née en 2016. [ 34 ] Le Tribunal autorise donc la modification [12] et la demande d’augmentation des dommages.

B) La Compagnie a-t-elle établi la responsabilité de la voisine Mme Ang? [ 35 ] Les règles de voisinage découlent du droit de propriété de chacun, lequel droit doit être exercé dans le respect du droit des autres. [ 36 ] D’entrée de jeu, Mme Ang accepte de payer pour les diverses vérifications faites par la Compagnie pour localiser la source de l’eau.

Ainsi, elle ne conteste pas les dépenses demandées liées à Élévapro (1 655,64 $) et au plombier (103,48 $). [ 37 ] Elle conteste toutefois toutes les autres demandes pour les frais de l’exterminateur, le nettoyage, les autres frais (administration) et les travaux correctifs de 2016. [ 38 ] Un croquis [13] illustre la localisation des deux immeubles et montre le puits d’ascenseur se situant plus bas que le niveau du sol. [ 39 ] Les photos [14] établissent que l’eau retrouvée dans le puits d’ascenseur provient de l’immeuble de Mme Ang.

D’ailleurs, le propre test effectué par le plombier de cette dernière le confirme. [ 40 ] La Compagnie montre l’arrivée d’eau dans le puits d’ascenseur par la voie de vidéos et photos [15] . [ 41 ] Puisque l’arrêt de l’eau par la Ville chez Mme Ang entraîne l’arrêt de l’écoulement dans le puits d’ascenseur dans l’immeuble de la Compagnie, le Tribunal est convaincu, selon la balance des probabilités, que de l’eau provenait de l’immeuble de Mme Ang.

[ 42 ] La représentante de la Compagnie témoigne qu’il n’y a jamais eu de rats avant cet incident. [ 43 ] Lorsque le drain est réparé dans l’immeuble de Mme Ang, la Compagnie n’observe plus de problèmes d’infiltration d’eau dans le puits de l’ascenseur, ni de présence de rats. [ 44 ] Par le fait même, les présomptions sont graves, précises et concordantes [16] pour établir que le problème de drainage et de tuyauterie de l’immeuble de Mme Ang a permis à des rongeurs d’accéder à l’immeuble de la Compagnie. [ 45 ] La contestation de Mme Ang quant à l’absence de lien de causalité pour la présence de rats est rejetée. [ 46 ] Mme Ang conteste également le lien de causalité pour les travaux de nettoyage effectués et réclamés par la Compagnie. [ 47 ] Sur ce point, considérant que le nettoyage est effectué au 2 e , 3 e et 4 e étage de l’immeuble, le Tribunal estime que la Compagnie n’a pas démontré que ce nettoyage était nécessaire en raison des travaux effectués au niveau du puits d’ascenseur. [ 48 ] Mme Ang conteste également le lien de causalité pour les dommages additionnels réclamés. [ 49 ] Olivier Tolila, président de Brittoli Construction inc., témoigne à l’instruction pour expliquer les travaux additionnels de réparation au puits d’ascenseur, selon sa soumission [17] .

Il a noté en 2016 que la réparation initiale réalisée par Mme Ang ou ses représentants au béton s’effrite. [ 50 ] Or, dès le début de 2015, le drain de l’immeuble de Mme Ang est réparé. [ 51 ] Par le fait même, le Tribunal ignore ce qui a pu causer la dégradation de la réparation du béton du puits d’ascenseur pour la période de janvier 2015 au début de l’année 2016. [ 52 ] Le Tribunal est incapable de conclure que la seule source d’eau provient de l’immeuble de Mme Ang. [ 53 ] Le Tribunal n’a aucune preuve sur les détails techniques de la construction du mur mitoyen et des autres murs, ni sur les fondations de l’immeuble. [ 54 ] Le Tribunal n’a aucune preuve sur la nature des sols et le niveau de la nappe phréatique à proximité du puits d’ascenseur. [ 55 ] Les divers extraits de sites Internet [18] ne constituent pas des témoignages d’experts ayant une valeur probante. [ 56 ] Ainsi, la Compagnie n’a pas établi, selon la balance des probabilités, que les dommages additionnels ont été causés par Mme Ang.

C) Quels sont les dommages auxquels la Compagnie a droit? [ 57 ] Le Tribunal détaille les rubriques des dommages réclamés. [ 58 ] Mme Ang ne conteste pas les deux premières demandes. Élévapro : 1 655,64 $ [19] [ 59 ] Chaque vérification du puits d’ascenseur implique une visite d’Élévapro qui doit en assurer l’accès de façon sécuritaire. [ 60 ] Élévapro se rend à l‘immeuble de la Compagnie les 8, 11, 12 et 13 août 2014. Elle y retourne le 20 septembre 2014 et le 7 octobre 2014. [ 61 ] Le Tribunal alloue ce montant.

Plomberie : 103,46 $ [ 62 ] Le plombier effectue sa visite le 11 août 2014 [20] . [ 63 ] Le Tribunal alloue ce montant. Exterminateur : 640,31 $ [21] [ 64 ] L’exterminateur y va avant et après les travaux correctifs [22] . En effet, il fait le traitement anti-rongeur le 11 août 2014 et y retourne le 29 octobre 2014. [ 65 ] Le Tribunal alloue ce montant. Nettoyage : 246,00 $ [23] [ 66 ] Vu l’absence de lien de causalité pour cette rubrique, le Tribunal n’alloue pas ce montant. Autres frais, administration : 1 000 $

[ 67 ] La représentante de la Compagnie fait état des pertes de temps qu’elle a eu à subir et des inconvénients. [ 68 ] La preuve présentée sur cette rubrique a peu de valeur probante et le Tribunal n’alloue pas ce montant. Reprise de travaux correctifs (en 2016) : 4 223,86 $ [24] [ 69 ] La Compagnie s’appuie sur la soumission de Brittoli Construction inc. [25] et y ajoute les frais pour Élévapro pour donner accès au puits (720 $). [ 70 ] Pour les motifs déjà exprimés, le Tribunal n’alloue pas ce montant, vu l’absence de preuve de lien de causalité.

D) Mme Ang a-t-elle établi avoir droit à 339,72 $ pour les réparations faites? [ 71 ] Mme Ang réclame 339,72 $ pour les dépenses liées aux correctifs qu’elle a apportés à l’immeuble de la Compagnie, soit de la main-d’œuvre (99,72 $) et les frais d’Élévapro (240 $) pour avoir accès au puits de l’ascenseur. [ 72 ] Or, lorsque Mme Ang fait ces démarches, elle sait pertinemment que l’eau provient du drainage de son propre immeuble. [ 73 ] Le Tribunal ne peut allouer ce montant. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie l’action de la demanderesse 3971741 Canada inc. (f.a.s.n. 1445 Dufort); CONDAMNE la défenderesse Emmie Ang à payer 2 399,41 $ à la demanderesse 3971741 Canada inc. (f.a.s.n. 1445 Dufort) avec l’intérêt légal de 5% par année et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , calculés depuis le 30 septembre 2014; CONDAMNE la défenderesse Emmie Ang à payer à la demanderesse 3971741 Canada inc. (f.a.s.n. 1445 Dufort) les frais de huissier pour la signification de la première demande, soit 33,23 $ et les frais judiciaires de 187 $; REJETTE la demande reconventionnelle de la demanderesse reconventionnelle Emmie Ang; SANS FRAIS DE JUSTICE. __________________________________ DOMINIQUE VÉZINA , J.C.Q. Date d’instruction : 5 avril 2016 Prise en délibéré : 15 avril 2016