2022 QCCQ 9876, 2022 QCCQ 9876

Bossé c. Richard-Dumont 2022 QCCQ 9876 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-702289-205 DATE : 28 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE DENIS LE RESTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ YVON BOSSÉ

Partie demanderesse c. STEVE RICHARD-DUMONT

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Yvon Bossé réclame à Steve Richard-Dumont 2 515,56 $ pour les vices cachés affectant la résidence acquise de ce dernier. [ 2 ] Plus particulièrement, monsieur Bossé lui reproche la désuétude du balcon extérieur de même que l’absence de céramique dans la salle de bain du sous-sol. [ 3 ] Pour sa part, monsieur Richard-Dumont soutient que monsieur Bossé n'agit pas en acheteur prudent et diligent lors de l’inspection préachat ; il ajoute que les éléments à la base de la réclamation sont tout à fait visibles avant l’achat.

QUESTIONS EN LITIGE: [ 4 ] Les principales questions en litige retenues par le Tribunal sont les suivantes: 1. Les défectuosités et désuétudes du balcon constituent-elles un vice caché? 2. La présence de linoléum plutôt que d’une céramique installée sur le plancher de la salle de bain du sous-sol constitue-t-elle un vice caché? 3. Y a-t-il lieu à indemnité?

Et, si oui, pour combien? [ 5 ] Il importe de rappeler les principes de droit applicables. [ 6 ] Le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ). [ 7 ] Comme le rappelle l’honorable Jacques J. Lévesque dans l’arrêt de la Cour d’appel Lemieux c.

Aon Parizeau [1] , le droit civil québécois porte en lui un principe cardinal qui s’applique à tous les recours judiciaires : « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. » [ 8 ] Ainsi, les justiciables ont le fardeau de prouver l’existence, la modification ou l’extinction d’un droit. Les règles du fardeau de la preuve signifient l’obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion.

Il s’agit donc de l’obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès. [ 9 ] En matière civile, le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse suivant les principes de la simple prépondérance. 1. Les défectuosités et désuétudes du balcon constituent-elles un vice caché?

[ 10 ] Le 27 avril 2020, monsieur Bossé achète la résidence de monsieur Richard-Dumont sise à Notre-Dame-Des-Prairies pour 172 000,00 $. Cette vente est faite avec la garantie légale. [ 11 ] Auparavant, les 27 décembre 2019 et 3 janvier 2020, monsieur Bossé visite l’immeuble. Chacune de ces rencontres dure environ 15 minutes. Il inspecte notamment l’intérieur de l’immeuble rapidement. [ 12 ] Monsieur Bossé retient les services d’un inspecteur préachat. Dans le rapport de ce dernier du 8 janvier 2020, nous n’y retrouvons rien de particulier en regard du recouvrement du plancher de la salle de bain du sous-sol.

Quant au balcon arrière, l’inspecteur dépose une photo de l’arrière du bâtiment sous laquelle il écrit « absence de garde-corps à cette

section du patio arrière – inadéquat ». [ 13 ] De l’aveu même de monsieur Bossé à l’instruction, il est important de préciser que ce dernier ne pose aucune question à monsieur Richard-Dumont, au courtier immobilier ni à l’inspecteur préachat relativement aux deux anomalies pour lesquelles il réclame ici. [ 14 ] En effet, au moment où monsieur Bossé acquiert cet immeuble, il ne connait pas l’âge de l’aménagement du balcon arrière. Il s’agit d’une résidence construite en 1998. Séance tenante, il admet que les fenêtres sont en fin de vie, mais que pour le balcon, il ne l’a pas véritablement inspecté.

Il ne requiert pas qu’il soit déneigé pour mieux évaluer sa condition. Il soutient qu’il y a une présence de neige trop importante sur le balcon qu’il estime alors à six pouces. [ 15 ] Le Tribunal ne peut adhérer à cette vision des choses puisque la photo de l’inspecteur démontre que la couche de neige est très mince. Il aurait été très facile de l’enlever afin de voir l’état de désuétude du balcon que monsieur Bossé remarque pourtant aussitôt la prise de possession des lieux.

Rappelons que monsieur Richard-Dumont témoigne à l’effet qu’il déneigeait le balcon et que, sur simple demande, il se serait exécuté afin que l’acheteur puisse en apprécier immédiatement la qualité. [ 16 ] Dans la décision Leroux c. Gravano [2] , la Cour d’appel du Québec résume les conditions d’application de la garantie légale pour vices cachés : [40] Pour se prévaloir de la garantie légale contre les vices cachés, quatre conditions doivent donc être respectées : (

i) que le bien soit affecté d’un vice grave, l’intensité de cette gravité ayant été définie par la jurisprudence à partir des expressions « impropre à l’usage » et « diminuent tellement son utilité »; (ii) que le vice existait au moment de la vente; (iii) que le vice soit caché, qualité qui s’évalue objectivement et qui est accompagnée d’une obligation de s’informer; et (iv) que le vice soit inconnu de l’acheteur, qualité qui s’évalue subjectivement et dont le fardeau de preuve appartient au vendeur. [ 17 ] Le caractère vétuste, dégradé ou délabré d'un bien ou d’un immeuble ne constitue pas un vice en vertu de la garantie de qualité [3] . [ 18 ] À

titre d’exemple, l’acheteur d’une maison neuve s’attend à une maison sans malfaçons. Par opposition, les attentes légitimes de l’acheteur d’une maison plus âgée ne peuvent toutefois être les mêmes puisque les normes et les règles de l’art en matière de construction ont évolués, le sol peut s’être tassé, les fondations avoir commencé à s’effriter ou se disloquer, les poutres à fléchir, à pourrir, la tuyauterie à couler et le filage électrique à être inadéquat [4] . [ 19 ] L’âge du bien a une importance capitale.

L’inspection que devra faire l’acheteur d’un immeuble de plusieurs dizaines d’années sera plus importante que pour une maison presque neuve. [ 20 ] L’intensité de l’obligation de prudence et de diligence de l’acheteur qui peut être déterminante à la qualification du caractère occulte ou apparent d’un vice est modulée selon les circonstances particulières, notamment en fonction du statut du vendeur et de l’acheteur, de la nature, l’âge et le prix du bien, le type de vice et le comportement des parties [5] . [ 21 ] Le vice doit être occulte et non apparent lors de l’examen effectué par un acheteur prudent et diligent [6] . [ 22 ] La Cour d’appel décrit ainsi les critères de prudence et de diligence d’un acheteur [7] : [7] Un acheteur prudent et diligent se doit de faire une inspection de l’immeuble qu’il se propose d’acquérir.

Cet examen doit être attentif et sérieux. En présence d’un indice de nature à soulever chez l’acheteur un soupçon quant à la présence de vices, il est tenu de pousser l’examen. Il se doit de vérifier de façon satisfaisante ce qui est suspect. Il n’est toutefois pas tenu d’ouvrir les murs et de creuser les fondations ni de faire appel à un expert. De plus, si le vendeur dénonce des problèmes existants, l’acheteur se doit d’en faire un examen approprié. S’il n’a pas les connaissances nécessaires pour écarter la possibilité que le bien soit affecté d’un vice, l’acheteur doit obtenir une aide spécialisée.

Dans ce cas, s’il omet de demander de l’aide, il agit de manière négligente et ne satisfait pas à la norme de l’acheteur prudent et diligent. [8] L’âge du bien doit être tenu en compte. Plus le bien est âgé, plus s’intensifie l’obligation d’effectuer un examen approfondi. Ainsi, plus un vice se manifeste par des signes précurseurs, plus il doit être qualifié d’apparent.

Si son existence n’est révélée que par des travaux exceptionnels, par exemple d’excavation ou de démolition, il s’agit d’un vice caché. (Références omises) [ 23 ] Le caractère occulte du vice s’apprécie selon une norme objective, c’est-à-dire en évaluant le caractère adéquat de l’examen fait par l’acheteur en fonction de celui qu’aurait fait un acheteur prudent et diligent et de même compétence [8] . [ 24 ] En l’espèce, le Tribunal conclut que monsieur Bossé n’a pas agi avec toute la prudence et la diligence requise en pareilles circonstances.

[25] En effet, la preuve non contredite révèle que monsieur Bossé n’a aucune idée de l’âge de l’aménagement du balcon extérieur aumoment où il achète l’immeuble. Il admet, séance tenante, qu’il ignore également si le vendeur ou les auteurs en

titre de l’immeuble yont effectué un entretien quelconque. Tout autre acheteur prudent et diligent aurait, d’une façon très élémentaire, posé des questions pouren connaitre davantage sur l’état de cette structure en bois. [26] Au surplus, selon la preuve, le balcon compte déjà plusieurs années depuis sa construction. Bien que la durée de vie du balconne fait pas l’objet ici de représentations spécifiques, le Tribunal constate que le balcon est inévitablement en fin de vie.

Des photos misesen preuve démontrent qu’au premier coup d’œil, il y a absence quasi-totale de revêtement protecteur sur les planches du dessus et lesmarches. La teinture, au fil des ans, est complètement disparue. [27] Pour les motifs ci-avant exposés, le Tribunal rejette la réclamation de monsieur Bossé en regard du balcon arrière. 2.

La présence de linoléum plutôt que d’une céramique installée sur le plancher de la salle de bain du sous-sol constitue-t-elle un vice caché? [28] En regard de la réclamation visant l’absence de céramique au plancher de la salle de bain du sous-sol, les conclusionsauxquelles en arrive le Tribunal sont les mêmes. En effet, il appert de la preuve que monsieur Bossé, lors de ses visites de l’immeuble,jette un coup d’œil très rapide à la salle de bain du sous-sol.

Au procès, il explique que le revêtement de linoléum lui est apparu en êtreun de céramique. [29] Il n’a pas investigué davantage la situation puisque, dans les documents qu’il consulte émanant du vendeur, le terme céramiqueest utilisé quant au type de revêtement de sol de cette salle d’eau du sous-sol. [30] C’est suite à la prise de possession, au moment de peinturer les lieux, que monsieur Bossé remarque que les coins du linoléumsont arrondis et relevés.

C’est ce qui lui permet de constater qu’il ne s'agit pas de céramique. [31] L’une des conditions essentielles d’un tel recours, notamment quant à la législation et à la jurisprudence en semblable matière,veut que le vice soit caché. Il s’agit là de l’essence même de ce type de réclamation. [32] Le Tribunal comprend que quelques mots apposés à des documents obtenus avant la vente parlent de céramique, mais il n’endemeure pas moins qu’un acheteur prudent et diligent se doit de vérifier lui-même la composition du revêtement du plancher. Le tout esttrès perceptible et visible.

Tout autre acheteur placé en pareilles circonstances pouvait le constater sans aucun effort. En conséquence, ilne s’agit pas d’un vice caché. [33] Compte tenu des conclusions auxquelles en arrive le Tribunal sur les deux premières questions en litige, il n’y a pas lieud’aborder la troisième. POUR LES MOTIFS CI-AVANT EXPOSÉS, LE TRIBUNAL : [34] REJETTE la réclamation; [35] CONDAMNE Yvon Bossé à payer à Steve Richard-Dumont la somme de 104,00 $ à

titre de frais de justice. __________________________________ DENIS LE RESTE, J.C.Q. Date d’audience : 23 août 2022 [3] Jeffrey Edwards, La garantie de qualité du vendeur en droit québécois, 2e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2008, n° 334, p. 154-155[en ligne]; Langlois c. Dumont, 2011 QCCS 452, par. 69 et 79; Currie c. Mayette, 2011 QCCQ 4565; Prak c. Mongeau, 2011 QCCS6332; Penafiel c. Néron, 2012 QCCS 6186 (appel déserté); Promutuel L'Abitibienne, société mutuelle d'assurances générales c.Marchand, 2011 QCCQ 7282, par. 55. [4] Vermette c. Boisvert, 2017 QCCS 3159, par. 50. [5] Placement Jacpar inc. c.

Benzakour, (C.A.); Bélanger c. Alarie, 2018 QCCS 2919, par. 77; Jean-Louis c. Pillon,2018 QCCS 2160, par. 111. [6] Jeffrey Edwards, La garantie de qualité du vendeur en droit québécois, 2e éd., Montréal, Wilson & Lafleur, 2008, n° 358, p. 164-165

[en ligne]; Pierre-Gabriel Jobin, avec la collab. de Michelle Cumyn, La vente, 4e éd., Montréal, Éditions Yvon Blais, 2017, n° 136, p. 173; Jean-Louis Baudouin et Patrice Deslauriers, La responsabilité civile, 8e éd., vol. 2, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2014, n° 2-393, p. 407-408. [8] ABB inc. c. Domtar inc., 2007 CSC 50 , [2007] 3 R.C.S. 461, par. 51, 98 et s.