2014 QCCQ 7321, 2014 QCCQ 7321

Bérubé c. Roy 2014 QCCQ 7321 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-32-020652-126 DATE : 5 août 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE JEAN FAULLEM, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CLAUDE BÉRUBÉ -et- CLAUDE CHARRON Demandeurs c.

JEAN ROY -et- LOUISE GUÉRETTE Défendeurs ______________________________________________________________________ JF 1075 JUGEMENT ______________________________________________________________________ I- CONTEXTE [ 1 ] Le 10 octobre 2007, les parties signent un bail résidentiel avec option d'achat valide pour une durée de douze mois.

Le montant du loyer est fixé à 1 350 $ par mois. [ 2 ] Il est entendu que les défendeurs utilisent le garage pour opérer leur activité commerciale. [ 3 ] Afin de rendre le garage conforme à l'exercice de leur commerce, les défendeurs entreprennent des aménagements majeurs d'une valeur d'environ 10 000 $. [ 4 ] Les travaux sont exécutés à la connaissance des demandeurs, lesquels ayant même fait effectuer dont la pose d'un soffite et d'un fascia au pourtour du garage. [ 5 ] Vers le mois de juin 2008, les défendeurs avisent les demandeurs de leur intention de ne pas exercer l'option d'achat.

Ils proposent cependant de continuer à louer la résidence. [ 6 ] Dès lors, les demandeurs présentent les trois options suivantes aux défendeurs :

a) L'achat de la propriété;

b) Leur départ pour le 1 er novembre 2008;

c) L'augmentation du loyer à 2 500 $ par mois à compter du 1 er novembre 2008. [ 7 ] Par la suite, les parties discutent, à plusieurs reprises, principalement du montant du loyer, mais il devient évident, au début du mois d'octobre 2008, qu'aucune entente ne peut intervenir relativement à la continuation de la location de la résidence. [ 8 ] En conséquence, les défendeurs quittent les lieux le 31 octobre 2008.

[ 9 ] Le 6 août 2009, les demandeurs introduisent à la Régie du logement une demande en indemnité de relocation et dommages. Ils réclament aux défendeurs 9 553,90 $ détaillés comme suit : - Quatre mois de loyer perdu : 5 400,00 $ - Frais de publicité : 351,37 $ - Frais d'énergie : 598,63 $ - Frais de dépistage : 43,41 $ - Dommages pour perte et dégradation : travaux électriques : 3 100,50 $ [ 10 ] Les défendeurs répondent à cette procédure en introduisant eux aussi un recours devant la Régie du logement par lequel ils réclament aux demandeurs 27 625 $ à

titre de dommages matériels, moraux et punitifs, détaillés comme suit : - Dommages matériaux : 7 625,20 $ - Dommages moraux : 15 000,00 $ - Dommages punitifs : 5 000,00 $ [ 11 ] Le 14 août 2012, la Régie du logement rend une décision par laquelle elle décline compétence dans les deux dossiers. Plus précisément, le régisseur Gagnon est d'opinion que la nature des ententes intervenues entre les parties relève de l'application d'une promesse d'achat et de vente, plutôt qu'un bail.

Ainsi, il conclut que le « contrat de location n'est que l'accessoire du contrat principal » [1] . [ 12 ] Conséquemment, les demandeurs introduisent la présente demande judiciaire le 29 octobre 2012.

II- PRÉTENTION DES PARTIES [ 13 ] Par le présent recours, les demandeurs réclament aux défendeurs les mêmes dommages que ceux réclamés à la Régie du logement, qu'ils acceptent cependant de réduire à 7 000 $ étant donné le seuil de compétence de la division des petites créances de la Cour du Québec. [ 14 ] Principalement, les demandeurs invoquent que les défendeurs quittent sans droit la résidence à la fin du mois d'octobre 2008. Ils précisent, à l'audience, qu'ils n'ont jamais reçu d'avis de non-reconduction du bail par les défendeurs.

Ainsi, le bail se serait renouvelé automatiquement le 31 octobre 2008 pour une période additionnelle d'un an. [ 15 ] De plus, les demandeurs prétendent qu'a la suite du départ des défendeurs, ils ont dû faire effectuer des travaux électriques afin de mettre aux normes les travaux effectués par les défendeurs à l'automne 2007. [ 16 ] En contestation, les défendeurs soulèvent premièrement la question de la prescription du recours des demandeurs, puisque la naissance du litige date de la fin de l'année 2008. [ 17 ] Les défendeurs plaident également qu'ils n'ont pas quitté les lieux sans droit puisque ce sont les demandeurs, eux-mêmes, qui mettent un terme à l'entente de location. [ 18 ] Les défendeurs ajoutent que la preuve des dommages allégués par les demandeurs n’est pas acceptable. [ 19 ] Se portant demandeurs reconventionnels, les défendeurs réclament aux défendeurs les mêmes dommages qu'ils ont réclamés devant la Régie du logement, qu'ils acceptent eux aussi de réduire à 7 000 $.

III- QUESTIONS EN LITIGE [ 20 ] Les questions en litige soulevées dans le présent dossier sont les suivantes : - Quant à la demande principale

A) La demande en justice est-elle prescrite?

B) Les défendeurs ont-ils quitté la résidence sans droit?

C) Les demandeurs ont-ils droit à des dommages-intérêts résultant de la fin de l'entente de location de la résidence? - Quant à la demande reconventionnelle

D) Les défendeurs peuvent-ils obtenir une compensation pour les travaux exécutés en début de bail?

E) Les défendeurs ont-ils été victimes d'une atteinte à l'un des droits mentionnés à la Charte des droits et libertés de la personne, donnant ouverture à des dommages moraux?

F) Les défendeurs ont-ils été victimes de harcèlement de la part des demandeurs, donnant ouverture à des dommages punitifs? IV- DROIT ET ANALYSE La demande principale

A) La prescription du recours [ 21 ] L'

article 2895 du Code civil du Québec ( C.c.Q .) octroie à une partie, dont une première demande est rejetée sans qu'une décision sur le fond du litige soit rendue, d'entreprendre un nouveau recours dans un délai de trois mois de la date de la signification du premier jugement. [ 22 ] Le premier alinéa de l'article 2895 se lit ainsi : « 2895. Lorsque la demande d'une

partie est rejetée sans qu'une décision ait été rendue sur le fond de l'affaire et que, à la date du jugement, le délai de prescription est expiré ou doit expirer dans moins de trois mois, le demandeur bénéficie d'un délai supplémentaire de trois mois à compter de la signification du jugement, pour faire valoir son droit. » [ 23 ] La Cour d'appel du Québec, dans l'affaire Société canadienne des postes c. Rippeur [2] , a tous récemment déterminé ce à quoi réfère l'expression « demande » contenue à l'

article 2895 C.c.Q. . [ 24 ] La Cour d'appel s'exprime ainsi : « [39.] À la lumière de la finalité législative, de la doctrine et de la jurisprudence, je suis d'avis qu'il faut retenir une interprétation généreuse, incluant tous les cas d'introduction d'une demande devant un adjudicateur tenant son mandat de la loi pour y faire valoir « tout droit découlant de la même source » au sens de l'

article 2896 C.c.Q. , disposition qui doit aussi être interprétée libéralement ( Ciment du Saint-Laurent inc. c.

Barrette , 2008 CSC 64 , par. 102-104 [2008] 3 R.C.S. 392). (…) [40.] Ainsi, l'introduction d'une voie de droit devant une cour de justice, un tribunal administratif ou un arbitre spécialisés pour y revendiquer une réparation découlant d'un même droit être considérée comme une demande en justice au sens des articles 2892 et 2895 C.c.Q. , si l'on veut donner plein effet à l'intention législative d'éviter la perte d'un droit par suite du choix d'un mauvais forum. » [ 25 ] Dans ces circonstances, le Tribunal n'a aucune difficulté à déclarer qu'une demande adressée à la Régie du logement du Québec constitue une demande en justice au sens de l'

article 2895 C.c.Q. . [ 26 ] En effet, le Régisseur de la Régie du logement tient son mandat pour rendre des décisions de la

Loi sur la Régie du logement [3] . [ 27 ] Toujours selon la Cour d'Appel dans l'affaire Rippeur précitée, l'

article 2895 C.c.Q. trouve application dans les situations suivantes : « [24] Il en ressort les conditions suivantes pour son application : 1) une demande antérieure par la

partie qui invoque l'

article 2895 C.c.Q. ; 2) un rejet de cette demande sans qu'il n'y ait eu décision sur le fond; 3) une nouvelle demande, par laquelle il fait valoir à nouveau son droit (en d'autres mots, de la même nature que celle antérieure); 4) présentée devant un autre forum dans les 90 jours du rejet; et 5) un écoulement du délai de prescription applicable à cette nouvelle demande. » [4] [ 28 ] Dans le présent dossier, la demande judiciaire des demandeurs remplit toutes ces conditions. [ 29 ] En conséquence, le recours des demandeurs n'est pas prescrit, puisqu'ils bénéficient de l'interruption provoquée par le dépôt de la demande devant la Régie du logement.

B) Le départ des défendeurs de la résidence [ 30 ] Selon les demandeurs, les défendeurs quittent sans droit la résidence à la fin du mois d'octobre 2008. [ 31 ] Or, la preuve révèle deux éléments importants utiles pour déterminer les droits des parties.

[ 32 ] Premièrement, comme mentionnée par le régisseur Gagnon, l'entente liant les parties consiste en une promesse d'achat d'un immeuble assorti d'un contrat accessoire de location de la résidence. [ 33 ] Or, selon cette entente, les défendeurs bénéficient d'un délai de 12 mois pour exercer l'option d'achat, ce qu'ils choisissent de ne pas faire. [ 34 ] Deuxièmement, au mois de juin 2008, les demandeurs offrent aux défendeurs les trois options suivantes : — exercer l'option d'achat; — renouveler l'entente de location pour un loyer de 2 500 $ au lieu du loyer de 1 350 $ par mois payé antérieurement; — ou quitter les lieux à la date prévue de la fin de l'entente de location. [ 35 ] En vertu de l'article 39 de l'entente de location, les demandeurs peuvent modifier les conditions de l'entente lors de sa reconduction.

Mais encore faut-il que les modifications proposées soient acceptées par les défendeurs. [ 36 ]

Malgré leurs nombreuses discussions et négociations, les parties ne se sont jamais entendues relativement au nouveau montant du loyer. [ 37 ] Puisque les défendeurs avaient spécifiquement renoncé à exercer l'option d'achat, ils n'avaient pas d'autre alternative que de quitter les lieux le 31 octobre 2008, ce qu'ils ont fait. [ 38 ] Cette décision de quitter les lieux découle directement des options qui sont offertes par les demandeurs aux défendeurs au mois de juin 2008. [ 39 ] Les défendeurs ne peuvent donc pas reprocher aux défendeurs de quitter les lieux sans droit à la fin de l'entente de location, puisque ce départ découle de leur propre décision.

C) Les dommages-intérêts réclamés par les demandeurs [ 40 ] Les dommages-intérêts réclamés par les demandeurs se classent en trois catégories :

i) Perte de loyer pendant la période de relocation ainsi que les frais occasionnés par le départ des défendeurs; ii) Travaux de remise en état des lieux; iii) Remboursement des coûts d'aménagement des lieux au début de l'entente de location. [ 41 ] Quant à la première catégorie de réclamation, puisque le Tribunal arrive à la conclusion que les défendeurs quittent la résidence conformément aux demandes des demandeurs, ses derniers n'ont droit à aucune indemnisation pour la perte de loyer. [ 42 ] Par ailleurs, les demandeurs sont les seuls responsables de l'incertitude quant au départ ou non des défendeurs.

En effet, à la suite de leur désir d'augmenter le loyer à 2 500 $ par mois, ils continuent de négocier le montant du loyer avec les défendeurs jusqu'au mois d'octobre 2008. S'ils avaient voulu disposer d'un délai suffisant pour relouer la résidence sans délai, ils auraient dû exiger des défendeurs l'obtention d'une réponse dans un délai déterminé d'avance, ce qu'ils n'ont pas jugé nécessaire. [ 43 ] De toute façon, les défendeurs n'ont jamais, en aucun temps, laissé croire aux demandeurs qu'ils acceptaient de payer le montant du loyer modifié.

En conséquence, les demandeurs savaient, ou auraient dû savoir, depuis leur première discussion avec les défendeurs, au mois de juin 2008, que l'entente de location de la résidence prendrait fin le 31 octobre suivant. [ 44 ] Ainsi, les demandeurs sont les artisans de leur propre malheur s'ils attendent au mois de novembre avant de publier des annonces dans le journal Le Droit afin de relouer la résidence. [ 45 ] Quant aux travaux de remise en état des lieux, les demandeurs réclament 3 160,50 $ qu'ils auraient payé à Entreprise d'électricité Paul St-Jacques inc. le 3 avril 2009 pour les travaux électriques réalisés à la résidence. [ 46 ] Les demandeurs prétendent que ces travaux sont nécessaires afin de rendre conformes les installations électriques qui auraient été modifiées par les demandeurs en octobre 2008. [ 47 ] Les défendeurs soutiennent de leur côté qu'il s'agissait simplement de travaux effectués dans la continuité de ceux qu'ils avaient entrepris. [ 48 ] Il appartient aux demandeurs de prouver, de façon prépondérante, les faits au soutien de leurs prétentions, conformément aux articles 2803 et 2804 C.c.Q. . [ 49 ] La facture du 3 avril 2009 d’Entreprise d'électricité Paul St-Jacques inc. ne précise pas que les travaux effectués par elle sont nécessaires pour réparer ceux exécutés antérieurement.

Aucun représentant de cette entreprise ne témoigne au procès pour expliquer l'état des installations électriques au moment de leurs travaux. [ 50 ] Les demandeurs, personnellement, ne peuvent pas témoigner de la nécessité de refaire les travaux exécutés par les défendeurs, puisqu'à

titre de témoins de faits, ils ne peuvent pas émettre d'opinions techniques.

[ 51 ] En conséquence, les demandeurs ne démontrent pas, de façon prépondérante, que les travaux électriques exécutés en 2009 découlent de la responsabilité des défendeurs. [ 52 ] Quant au troisième poste de dommages, les demandeurs réclament le remboursement des dépenses qu'ils effectuent au mois d'octobre 2007, soit au début de l'entente de location. [ 53 ] Or, ces travaux sont exécutés en contrepartie de la signature de l'entente des parties. Il n'existe aucune obligation légale, ni contractuelle, justifiant le remboursement de ces dépenses, d'autant plus que le Tribunal conclut que c'est à bon droit que les défendeurs quittent les lieux le 31 octobre 2008. La demande reconventionnelle

D) Compensation pécuniaire pour les travaux effectués par les défendeurs [ 54 ] La preuve révèle que les défendeurs décident d'entreprendre des travaux de réparation et d'aménagement du garage au début de l'occupation de la résidence dans le but d'exploiter leur commerce. [ 55 ] Ces dépenses résultent d'une décision d'affaires des défendeurs, lesquels ont pleinement conscience que l'entente de location est d'une durée limitée d'un an, dans l'éventualité où ils décident de ne pas exercer l'option d'achat. [ 56 ] Les défendeurs ne sont pas forcés de renoncer à l'option d'achat. [ 57 ] En conséquence, les défendeurs ne peuvent pas réclamer aux demandeurs le remboursement des dépenses liées à l'exploitation de leur commerce.

E) L'atteinte à l'un des droits mentionnés la Charte des droits et libertés de la personne . [ 58 ] La seule atteinte à un droit garanti par la Charte des droits et libertés de la personne que semblent invoquer les défendeurs est leur droit à leur intégrité.

En effet, ces derniers réclament des dommages punitifs invoquant du harcèlement de la part des défendeurs. [ 59 ] Selon les défendeurs, ils se sentent menacés par les demandeurs lors des différentes rencontres de négociation qu'ils ont ensemble. [ 60 ] Les défendeurs ne sont pas en mesure de présenter au Tribunal des exemples concrets du harcèlement subi. [ 61 ] Il appartient aux défendeurs de faire la preuve du harcèlement subi. [ 62 ] Le harcèlement est un enchaînement sans répit de petites attaques réitérées, selon le dictionnaire Le Robert.

Il ne faut pas confondre une négociation serrée et du harcèlement, même si l'un peut donner ouverture à l'autre. [ 63 ] Les défendeurs ne sont pas en mesure de démontrer, de façon prépondérante, que la négociation, qu'ils entretiennent eux aussi, par leurs différentes contre-offres, se transforme en harcèlement de la part des demandeurs.

F) Les dommages punitifs [ 64 ] Puisque le Tribunal conclut à l'inexistence prouvée de harcèlement, les défendeurs n'ont pas droit d'obtenir de dommages punitifs à cet égard. [ 65 ] Étant donné que toutes les demandes des parties, tant en demande principale qu'en demande reconventionnelle, sont rejetées par le Tribunal, chaque

partie assume ses propres frais judiciaires. [ 66 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 67 ] REJETTE la demande judiciaire des demandeurs, sans frais; [ 68 ] REJETTE la demande reconventionnelle des défendeurs, sans frais.

__________________________________ JEAN FAULLEM, J.C.Q. Date d’audience : 9 juin 2014