2024 QCCS 308, 2024 QCCS 308

Gestion NDI Champlain c. Ville de Gatineau 2024 QCCS 308 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU N o : 550-17-012759-229 DATE : 5 février 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CAROLE THERRIEN, J.C.S. ______________________________________________________________________ GESTION NDI CHAMPLAIN Demanderesse (ci-après NDI) c. VILLE DE GATINEAU Défenderesse (ci-après la Ville) ______________________________________________________________________ JUGEMENT Sur demande de démolition d’immeuble (

Article 231 ,

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme ) ______________________________________________________________________ 1. APERÇU [ 1 ] NDI a acquis l’immeuble concerné par la présente demande en 2020 dans le but de le démolir pour construire un édifice à logements. La maison date de 1910. Elle est répertoriée par la Ville sur la liste du patrimoine bâti depuis 2008 et est inhabitée depuis avril 2021. [ 2 ] Pour la démolir, NDI doit obtenir l’autorisation de la Ville. Au terme du processus prévu par la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (ci-après LAU) [1] , le comité de démolition de la Ville refuse l’autorisation demandée et le Conseil municipal maintient cette décision, après une demande de révision instituée par NDI. [ 3 ] Parallèlement, NDI soumet à la Cour supérieure la présente demande en démolition suivant l’

article 231 LAU. Elle soutient que la construction menace la sécurité des personnes et que sa démolition est le seul remède utile. [ 4 ] La Ville oppose que la Cour supérieure ne doit pas intervenir dans le présent contexte considérant la décision du Conseil municipal et les dispositions applicables en matière de démolition d’immeubles patrimoniaux.

Subsidiairement, elle avance que NDI n’a pas rencontré son fardeau sous 231 LAU. * [ 5 ] Les arguments invoqués par la Ville pour justifier que le Tribunal se garde d’intervenir en l’instance sont rejetés. [ 6 ] Le Tribunal conclut que la construction est dangereuse pour la sécurité des personnes et que le seul remède utile est sa démolition. Cependant, ce remède ultime sera autorisé après que des travaux de conservation, numériques et matériels de certains éléments physiques, auront été réalisés. Ces travaux devront avoir lieu d’ici le 15 avril prochain. 2.

LE CADRE JURIDIQUE ET LES QUESTIONS SOULEVÉES [ 7 ] La demande s’appuie uniquement sur l’

article 231 LAU figurant au

Titre III de la loi et intitulé : sanctions et recours qui édicte que : 231. Lorsqu’une construction est dans un état tel qu’elle peut mettre en danger des personnes (…), la Cour supérieure peut, sur demande de (…) tout intéressé, ordonner l’exécution des travaux requis pour assurer la sécurité des personnes ou, s’il n’existe pas d’autre remède utile, la démolition de la construction . (…). [2] En cas d’urgence exceptionnelle, le tribunal peut autoriser l’organisme compétent ou la municipalité à exécuter ces travaux ou à procéder

à cette démolition sur le champ et l’organisme compétent ou la municipalité peut en réclamer le coût du propriétaire du bâtiment. Le tribunal peut aussi, dans tous les cas, enjoindre aux personnes qui habitent le bâtiment de l’évacuer dans le délai qu’il indique. [ 8 ] Par ailleurs la loi contient au

Titre I, Règles de l’aménagement et de l’urbanisme , le

chapitre V.0.1 intitulé La démolition d’immeubles . Cet ensemble de dispositions encadre en outre les demandes de démolition d’immeubles patrimoniaux. Un comité formé de membres du Conseil municipal est mis en place pour décider des demandes de démolition. Un comité consultatif est aussi constitué pour donner son avis sur l’éventuelle démolition d’immeubles patrimoniaux.

Ultimement, la décision du comité de démolition (CDD) peut être révisée par le Conseil municipal. [3] * [ 9 ] La demande de NDI s’appuie donc sur l’article 231 LAU et demande au Tribunal : (1) de déclarer que l’immeuble est dangereux pour la sécurité des personnes et qu’il n’existe aucun autre remède utile que de procéder à sa démolition; (2) d’ordonner à la Ville d’émettre les autorisations nécessaires et; (3) à défaut que les permis soient émis, de permettre la démolition. [ 10 ] Sur cet élément, la Ville oppose que le recours ne tient pas compte du caractère patrimonial du bâtiment et des règles spécifiques applicables dans ce contexte et, que NDI ne s’est pas déchargée de son fardeau d’établir la dangerosité imminente de la construction (du moins pour la portion avant du bâtiment). [ 11 ] Mais avant tout, dans le contexte de l’exercice du pouvoir discrétionnaire conféré par 231 LAU, où selon la Ville : le couloir d’intervention de la Cour supérieure est très étroit .

Elle plaide que le Tribunal ne devrait pas intervenir. [ 12 ] Elle soumet que NDI a introduit son recours en faisant fi des règles applicables en matière de démolition et en passant outre la discrétion conférée au conseil municipal en matière de révision de la décision du CDD, et ce sans aucune justification.

Elle ajoute que l’absence d’intervention du ministre de la Culture et des Communications au présent recours devrait justifier la non-intervention du Tribunal. [ 13 ] Selon elle, il aurait fallu que NDI introduise un recours en révision judiciaire de la décision du comité de démolition refusant le permis de démolition et celle du conseil municipal de ne pas infirmer cette décision. [ 14 ] Enfin, la Ville modifie sa défense en plaidoirie pour demander au Tribunal de prononcer certaines ordonnances concernant la

partie arrière du bâtiment que tous conviennent être dangereuse et sans intérêt patrimonial. Une demande que NDI estime inapplicable à ce stade et dans le contexte de la preuve présentée. [ 15 ] Le Tribunal traite donc des questions soulevées dans l’ordre suivant : 1. L’absence d’intervention du ministre de la Culture et du Patrimoine dans la présente instance; 2. L’opportunité que la Cour supérieure exerce ses pouvoirs selon 231 LAU alors qu’un recours en révision judiciaire et/ou mandamus seraient les recours appropriés en l’instance; 3.

Le fait que le recours sous 231 LAU ne tiendrait pas compte de l’aspect patrimonial de l’immeuble; 4. Le danger que l’état de la construction pose pour les personnes présentement; 5. Les autres remèdes utiles, autre que la démolition; 6. La défense amendée; 7. L’exécution nonobstant appel; 8. Les frais d’expertise. 3. LE CONTEXTE [ 16 ] L’immeuble en cause a été construit vers 1910. Il s’agit d’une petite maison unifamiliale, dite de style allumette de deux étages. Il est classé par la Ville depuis 2008 à l’inventaire du patrimoine bâti.

Sa fiche de classification énonce qu’il revêt un intérêt patrimonial supérieur. Il est habité jusqu’en 2021 par son propriétaire et aucune intervention de conservation de son caractère patrimonial ne semble jamais avoir été faite. [ 17 ] En novembre 2020, NDI l’achète. Elle prévoit le démolir pour joindre l’espace dégagé à d’autres terrains et y construire un complexe de logements locatifs de 10 étages. [ 18 ] Le 13 novembre 2020, NDI fait inspecter la bâtisse par un inspecteur en bâtiment. Ce dernier constate de multiples éléments affectant l’immeuble.

Il écrit : - Possibilité élevée de la présence de condition d’amiante et de peinture à base de plomb; - Une expertise supplémentaire est essentielle, afin de compléter notre inspection, notamment :

- Possibilité de l’absence d’un drain de fondation, vérifier la situation à cet égard avec un spécialiste (présence d’efflorescence sur le mur de fondation, anomalie); - Vérifier l’imperméabilisant de la fondation extérieur; - Vérifier la situation avec un expert en structure à l’égard de la fondation en façade (fissure majeure, déplacement du béton, cavité assujettie aux infiltrations d’eau, risque élevé de dommage non visuel); - Vérifier la situation concernant la structure de plancher par un expert (inclinaison et faiblesse à quelques endroits); - Anomalie à l’égard du mur extérieur (côté droit du bâtiment).

Signe de faiblesse à cet endroit (inclinaison, présence de fissure, anomalie thermique).

Une expertise supplémentaire est requise pour déterminer l’origine du problème; - Présence de fissure d’origine structurale du toit principal (aucun accès); - Vérifier la situation à l’égard du conduit d’évacuation principal de plomberie (sous le sol existant- canalisation) à l’aide d’une caméra spécialisée; - Absence d’un registre extérieur de ventilation (non localisé, concernant le ventilateur de la salle de bain au rez-de-chaussée); - Présence d’une odeur anormale dans le bâtiment (raison inconnue), nous recommandons d’effectuer une analyse de l’air pour vérifier la qualité.

D’autres travaux correctifs seront à effectuer, lesquels sont détaillés dans le présent rapport. Prenez-note que l’inspection visuelle ne peut déceler les défauts cachés. En raison de beaucoup de marchandises entreposées dans le bâtiment, beaucoup d’items n’ont pas été vérifiés à cause de cette situation (voir dans le rapport les limitations). Au besoin, vérifier certaines situations lorsque le bâtiment sera vacant (s’il y a lieu).

Pour corriger les déficiences décelées et ainsi, procéder à des expertises pour évaluer l’ampleur de certains dégâts non visibles, nous recommandons d’obtenir une estimation d’un entrepreneur général puisque les rénovations à effectuer peuvent être d’un coût exorbitant. Des dépenses à court terme seront de mise. [ 19 ] En avril 2021, l’occupant quitte les lieux. L’immeuble demeure vacant et non chauffé. [ 20 ] En juin 2021, NDI mandate Brodeur-Frenette, une firme de consultants en gestion du patrimoine, pour évaluer la valeur patrimoniale de l’immeuble aux fins de soutenir leur demande de démolition à la Ville.

Le rapport énonce ce qui suit : L’immeuble (...) construit au début du 20e siècle se situe dans le secteur de Hull plus spécifiquement dans l'unité de paysage 4. 5 boulevard des allumettières et Maisonneuve, secteur assujetti au règlement sur les plans d'implantation et d'intégration architecturale. Situé à l'intérieur du PPU centre-ville et au cœur d'un quartier en restructuration, l'immeuble ne possède aucun statut de protection patrimonial, tant au niveau fédéral, provincial, régional que municipal.

Le bâtiment se situe dans un secteur en reconversion, notamment par la construction de bâtiments de plus grands gabarits et plusieurs équipements urbains qui n'ont pas nécessairement été en mesure de mettre en valeur les éléments de son passé industriel. Situé à proximité du boulevard des Allumettières ce secteur se transforme peu à peu pour devenir plus dynamique et jouer un rôle central pour la ville de Gatineau le règlement de zonage permet d'ailleurs d'y construire des bâtiments étages.

À la suite d'une analyse des différentes valeurs associées à ce bâtiment on constate que le 207 rue Notre-Dame de l'île renferme quelques éléments architecturaux intéressants et pourrait contribuer à l'identité du secteur, caractérisé par un passé industriel symbolique du développement de la ville de Hull du 19 e siècle.

Cependant, le remplacement et les modifications apportées à plusieurs de ses composantes architecturales d'origine, le manque d'entretien et l'état de dégradation générale du bâtiment ainsi que la présence de nombreux autres exemples de maisons Hull bien conservés sur le territoire de la ville de Gatineau ne nous permettent pas de conclure que ce bâtiment contribue de façon significative au patrimoine de Gatineau.

[ 21 ] En août 2021, NDI présente une demande de démolition à la Ville de démolition pour être autorisée à démolir 6 bâtiments, dont l’immeuble en cause. La demande pour le 207 est distinguée des autres, vu son caractère patrimonial. [ 22 ] En mars 2022, un premier ingénieur en structure, Jonathan Landry est mandaté pour évaluer l’aspect général des lieux et des recommandations qui s’y rattachent dans le cadre de la demande de démolition présentée à la Ville.

Le 4 avril suivant, il écrit : (…) la fondation présente des fissures considérables apparentes de l'extérieur du bâtiment et présente des signes de détresse structurale. Lors de notre visite, nous avons constaté plusieurs problématiques structurelles. Parmi ces observations, on note que le mur nord du bâtiment arc vers la demeure voisine, est sujet à s'effondrer. L'extension arrière, bâtie sur des blocs sur sol, c'est détaché du bâtiment principal point les planchers ont subi des affaissements à plusieurs endroits.

Certains murs de la descente d'escalier présentent des fissures et correspondent au mur arqué côté nord. De plus, des problématiques observées sur les différents éléments de la charpente la descente des charges jusqu'au sol est interrompue à plusieurs endroits. L'état des lieux présente des signes d'infiltration d'eau, la charpente démontre de la dégradation des matériaux dus aux dommages causés par l'eau. L'espacement des poutrelles est supérieur aux limites de leur capacité, on observe également la présence de troncs d'arbres agissant comme poutre (

s) et poutrelle (s). (…) En fonction des observations analyse, vérifications, des exigences du code de construction du Québec et des détresses structurelles observées, nous sommes d'avis que le bâtiment ne pourra pas être utilisé pour une construction future il y a un danger pour la sécurité des usagers et des bâtiments adjacents nous recommandons de procéder à la démolition complète du bâtiment dans les meilleurs délais. [4] [ 23 ] Le rapport est soumis à la Ville, qui le 25 mai suivant émet des avis d’infraction puisque le bâtiment contrevient au règlement de construction. En réponse, NDI soumet à M.

Ouali des plans de K-nech design, ingénieurs en structure, pour installer des câbles d’acier en travers de la maison. La représentante de NDI demande s’ils doivent attendre leur approbation pour exécuter les travaux. La preuve n'établit pas la suite donnée à cette demande. [ 24 ] Le 30 mai 2022, le conseil local du patrimoine de la Ville se penche sur la demande de démolition de l’immeuble. Il recommande au Comité sur les demandes de démolition de ne pas approuver la démolition de l’immeuble et formule des conditions, advenant que son avis ne soit pas suivi.

Parmi les considérants énoncés à la décision, il est souligné que la demande est incomplète eut égard aux critères énumérés par l’article 22 du règlement applicable. [5] On réfère alors au fait que la demande n’indique pas si des travaux de consolidation sont possibles pour préserver le bâtiment ou une

partie du bâtiment afin de l'intégrer au projet de construction déposé par le promoteur en août 2021. [ 25 ] Le 2 juin 2022, NDI est avisée que le Comité sur les demandes de démolition suspend sa décision dans l’attente d’une deuxième expertise quant à l’état du bâtiment, aux frais de NDI. Le chef de service des projets immobiliers de la Ville, M. Ouali, explique à NDI ce qui suit : (…) le CDD a convenu (…) d'exiger, en vertu de l'article 23 du règlement 900-2021, une seconde expertise à l'égard de l'état du bâtiment, préparée et signée par un ingénieur, aux frais du requérant.

Dans le cadre de ce mandat, il sera notamment important de répondre notamment (sic) aux éléments suivants, sans s'y restreindre : • Lorsqu'il est démontré que l'intégrité ou la stabilité de l'immeuble est un enjeu, fournir une justification expliquant les moyens techniques qui seraient requis pour corriger la situation ainsi que les coûts associés (conformément aux critères énoncés à l'article 22 du règlement); • Lorsqu'il est démontré que l'immeuble ou l'une de ses composantes présente une condition dangereuse, fournir une description des mesures mises en place pour sécuriser les lieux ainsi que les coûts associés (conformément aux critères énoncés à l'article 22 du règlement); Il est à noter que le SUDD [6] doit être

partie prenante de l'encadrement de ce mandat, c'est-à-dire assister aux rencontres et échanges avec le professionnel dès l'étape de la définition du mandat à cet effet. Nous nous rendrons disponibles dès maintenant à assister à une rencontre permettant de pouvoir discuter des modalités entourant ce nouveau mandat à octroyer.

Il importe que le professionnel qui sera mandaté puisse préparer un rapport comportant minimalement ce qui est attendu dans un rapport sur l'état général du bâtiment (voir ci-dessous le contenu typique d'un rapport sur l'état général de l'ensemble de l'immeuble) et qu'il soit également appuyé de plusieurs photos. [ 26 ] Dans ce contexte, M. Ouali pour la Ville et Mme Miron pour NDI, choisissent l’ingénieur Marc Landry de CIMA+ pour effectuer l’expertise. Il est établi que cet expert n’a aucun lien ou mandat en cours avec NDI. [ 27 ] Le 21 juin 2022, M.

Ouali, écrit que le mandat devra préciser : quelles sont les parties du bâtiment qui peuvent être conservées et réparées et, quelles sont les parties du bâtiment qui peuvent être utilisées comme adossement à un projet de redéveloppement (expliquez le mécanisme nécessaire pour ce faire) ? [ 28 ] L’expertise est réalisée et soumise à la Ville en août 2022. M. Ouali formule certains commentaires et le rapport final est produit par l’expert le 6 septembre 2022. Il conclut comme suit : « Le bâtiment présente des déficiences majeures à l’ensemble de ses composantes structurales.

Il y a présence potentielle d’amiante et la structure et les finis sont en décrépitude. Les éléments structuraux du toit, des planchers du RDC et de l’étage sont affectés par les infiltrations d’eau qui ont considérablement réduit leur intégrité et comportement structural. Les éléments structuraux porteurs des murs extérieurs sont également très affectés et nécessitent des renforcements majeurs. La fondation est fissurée et compromise

particulièrement au mur droit. Les fondations doivent être démolies et reconstruites avec du béton armé. Pour ce faire, il faudrait supporter la charpente et la soulever à l’aide de poutres en acier insérées sous le plancher du RDC. Cette opération n’est pas envisageable avec l’état de la charpente actuelle. Celle-ci est affectée par la pourriture et est hors d’équerre et de construction artisanale rendant cette opération très risquée. Le mur droit est dangereusement incliné vers le bâtiment voisin et risque de céder prochainement.

Il faudrait procéder à des travaux de renforcement, de retenue temporaire et de remise au niveau du mur droit, mais pour ce faire il faudrait soulager le mur extérieur droit du poids de la toiture et du plancher d’étage en distribuant le tout sur le plancher de l’étage et du RDC. Cette option est impossible étant donné l’état de la charpente des planchers. Le remplacement de la fondation est compromis par l’état de la charpente et les renforcements à la charpente sont compromis puisque les planchers sont dangereusement diminués par leur état et leur composition artisanale.

Il faut aussi noter que la charpente repose dangereusement sur la fondation hors d’équerre et fissurée. Il y a tout simplement trop de risques reliés à des renforcements de la charpente et une nouvelle fondation est impensable étant donné l’état de la charpente à soulever. On est pris dans un cercle vicieux ici. Des travaux de remplacement des fondations sont nécessaires et pour ce faire on doit soulever la charpente. Pour soulever la charpente, celle-ci doit être solide, mais elle est hors d’équerre et instable étant donné qu’elle repose sur une fondation compromise et hors d’équerre.

Le revêtement extérieur est aussi très affecté par l’eau rendant sa remise en état très ambitieuse. En effet, la grande majorité des planches de déclin doivent être jetées étant donné leur pourriture et fissuration. Avec tous les défauts d’ordre structural relevés lors de l’inspection, nous concluons que la récupération des éléments du bâtiment n’est pas envisageable sécuritairement. L’accès au bâtiment doit demeurer interdit. La démolition doit être prévue à court terme avant les accumulations de neige qui occasionneront des charges encore plus importantes et compromettront la structure définitivement.

RECOMMANDATIONS Il est clair que la rénovation ou la récupération de la majorité des parties du bâtiment n'est pas viable. De sérieuses améliorations et renforcements majeurs à la structure du bâtiment sont nécessaires pour l'utilisation appropriée du bâtiment très peu d'éléments pourraient être récupérés et ceux-ci ne présenteraient que peu d'intérêt point pour ces raisons, CIMA+ recommande la démolition complète du bâtiment. Tel que demandé, nous avons évalué la possibilité de construire une structure qui viendrait conserver la façade et qui pourrait être intégrée au futur bâtiment (adossement).

Après analyse ces travaux sont jugés trop complexes et dangereux puisque les matériaux en place qu'il faudrait venir supporter sont trop endommagés de même que la structure à laquelle on devrait s'attacher pour soutenir le tout. Nous recommandons plutôt de répliquer la façade existante en la reconstruisant et en l'intégrant sur la nouvelle structure projetée en façade. En effet, l'état des fondations de la charpente et du revêtement rendent impossible la conservation de la façade en tout ou en

partie aucune estimation des coûts de travaux n'est donc nécessaire puisque les travaux de renforcement pour adossement sont jugés inutiles et dangereux. [7] [ 29 ] Le 22 septembre 2022, M. Ouali, demande à l’ingénieur : quelles sont les chances (légales, techniques, physiques, logistiques et financières) que le bâtiment soit transporté ailleurs sur le territoire du centre-ville ? [ 30 ] Monsieur Landry répond que le bâtiment est jugé instable.

Nous ne recommandons donc pas qu'il soit déménagé de plus, pour pouvoir déménager un bâtiment efficacement et sécuritairement, on doit pouvoir insérer des éléments structuraux de bord en bord du bâtiment et lever (hydraulique) par les côtés en même temps qu’à l'intérieur (plusieurs techniques existent). Or, le bâtiment est présentement hors d'équerre et est appuyé sur le bâtiment voisin et il n'y a pas d'espace pour installer les vérins hydrauliques de ce côté.

Aussi, la dégradation des matériaux fait en sorte que ceux-ci ne pourraient être utilisés pour supporter le poids propre du bâtiment. [ 31 ] Le 3 septembre, Orange, un consultant en matière de conservation de patrimoine se prononce sur la valeur d’un projet d’intégration d’une reproduction de la façade de la maison sur un éventuel immeuble à logement.

Il considère que de l'intégration du 207 rue Notre-Dame de l'île au projet résidentiel proposé parvient non seulement à maintenir l'essentiel de ces éléments caractéristiques, mais également à son rapport à la rue et au paysage bâti de celle-ci et du secteur . [ 32 ] La demande de démolition est donc soumise au Comité de démolition et son approbation est recommandée par le service d’urbanisme et du développement durable (SUDD). Les expertises et informations ci-haut décrites sont résumées et soumises.

Le SUDD propose d’autoriser la démolition, mais de conserver certains éléments pour une éventuelle intégration, ou reproduction à l’authentique . [ 33 ] Le 25 octobre 2022, le comité de démolition refuse la demande. Parmi les considérations énoncées à la résolution, on compte : CONSIDÉRANT QUE le rapport de l'ingénieur en structure déposé en avril 2022 qualifie la construction de dangereuse et qu'il recommande de démolir le bâtiment, mais n'indique pas si des travaux de consolidation sont possibles pour préserver le bâtiment ou une

partie du bâtiment afin de l'intégrer au projet de construction déposé par le promoteur en août 2021; CONSIDÉRANT QU’ un rapport de contre-expertise réalisé par un ingénieur civil daté du 6 septembre 2022 confirme les conclusions de l'étude

sommaire déposée en avril 2022 et que le bâtiment présente des déficiences majeures à l'ensemble de ses composantes structurales et que la récupération des éléments du bâtiment n'est pas envisageable; [ 34 ] Le 27 octobre 2022, un nouvel avis d’infraction est émis. [8] [ 35 ] Le 1 er novembre 2022, cette décision est portée en appel/révision devant le Conseil municipal. [ 36 ] Le 7 novembre 2022, un expert entrepreneur en intervention après sinistre, exprime son avis quant aux possibilités de restauration ou consolidation du bâtiment.

Il conclut que la récupération du bâtiment n'est pas viable due à l'état des fondations de la charpente et de l'ensemble du bâtiment. Il confirmera devant le Tribunal que l’état des lieux ne permet pas de procéder aux travaux requis en assurant la sécurité des travailleurs. Cet entrepreneur expérimenté a bien exposé les risques associés à l’intervention dans un

bâtiment fragile. Bien que son expérience soit acquise en milieu sinistré, le Tribunal estime que ses connaissances se transposent dans le présent contexte. [ 37 ] Le 15 novembre, le Conseil municipal fixe au 14 février 2023, l’audition de la demande d’appel de la décision du comité de démolition. [ 38 ] Le 18 novembre suivant, NDI transmet une lettre à la mairesse lui demandant que la demande d’appel soit décidée de manière urgente, vu les risques qu'une

partie de l'immeuble s'effondre à court terme. Il est alors évoqué que NDI s’adressera à la Cour supérieure, si une décision ne peut être prise avant le 14 février 2023. [ 39 ] La décision du Conseil interviendra comme prévu en février suivant. [ 40 ] Le 5 décembre 2022, la présente demande est introduite en Cour supérieure. Une demande de mise au rôle par préférence est soumise à la Juge en chef, qui la réfère à la juge coordonnatrice, qui, en mai 2023, fixe la présente audition au 22 janvier suivant (2024).

Le rapport de NCS – février 2023 [ 41 ] En prévision de la séance du Conseil municipal de février 2023, la Ville mandate la firme NCS pour réaliser une expertise afin de constater et analyser l'état physique du bâtiment, analyser les valeurs patrimoniales attribuées à l'immeuble et émettre des recommandations sur l'avenir du bâtiment, soit sur sa préservation. L'architecte spécialisé en conservation de patrimoine, Nathalie Smith et l'ingénieur en structure, Luc Pelletier visiteront l'immeuble à la fin de janvier 2023.

Ils déposeront leur rapport, qu'ils identifient comme une contre-expertise aux rapports émis par Brodeur Frenette et l'ingénieur Francis Landry. [ 42 ] Pour l’essentiel, Mme Smith est d’avis qu’ à son emplacement actuel tenant compte du quartier en restructuration, et selon le règlement de zonage qui permet des bâtiments de 10 étages, ce bâtiment sera toujours ciblé pour la démolition.

Cependant, si on le déplaçait dans un lieu public pour en faire un autre usage, il pourrait servir d'exemple d'une maison hulloise ou allumette authentique telle que la ville a connu dans son expansion démographique industrielle pour l'impact social, symbolique, historique et à cause de sa reconnaissance par les instances gouvernementales, NCI lui confère une valeur patrimoniale supérieure. (Conditionnelle à ce qu'elle soit déplacée sur un autre site où il n'y aura pas de risque de démolition ou sur une plateforme virtuelle.) [ 43 ] Elle lui confère une valeur sociale, symbolique et historique supérieure et une valeur artistique faible.

Elle conclut que la valeur d'usage du bâtiment est périmée. Si l'immeuble est préservé, dit-elle, il faudrait le déplacer dans un autre environnement pour lui trouver une nouvelle occupation plus simple, par exemple, un pavillon de parc. [ 44 ] L’ingénieur Pelletier pour sa part énonce d’abord que la

partie arrière est sans intérêt patrimonial et menace la sécurité du public. Elle doit être démolie risquant de s’écrouler sur le bâtiment voisin. [ 45 ] Son opinion ne concerne donc que la

partie avant de l’immeuble, qui ne présente pas de risque immédiat pour la sécurité du public. Le mur nord présente un ventre de bœuf entre la fondation et le plancher de l'étage ce ventre de bœuf est causé par une rotation du mur due à l'absence de retenue horizontale (ouverture des escaliers). Les autres murs sont relativement d'aplomb. Des interventions d'étaiement sont requises pour assurer une sécurité à moyen terme et permettent les interventions sur la

partie arrière. Le système consisterait en l'installation de poutres verticales (de type EFCO) à l'extérieur du bâtiment sur les façades nord et sud. Ces poutres seront reliées par des câbles et tendeurs traversant l'immeuble. Un renforcement horizontal intérieur devra être ajouté dans les ouvertures des cages d'escaliers afin de pallier l'interruption des solives. Un des tirants devra être localisé près du plafond à l'étage afin de contrer la poussée du toit. [ 46 ] En résumé, les experts identifient les contraintes suivantes pour la conservation et émettent leurs recommandations : 1.

Les additions arrières n'ont aucune valeur patrimoniale elles sont dangereuses et devront être démolies; 2. La restructuration et la densification de ce quartier ne pourra pas facilement supporter un bâtiment résidentiel de cette petite taille; 3. Si on oblige le bâtiment à rester in situ, l'environnement autour se développera de façon moderne et participera à l'aliéner et il sera toujours à risque de démolition; 4.

Une proposition de façadisme , de recréer la façade d'origine du 207 Notre-Dame de l'île et la greffer sur le nouvel immeuble est une action qui n'est acceptée par aucune des instances patrimoniales reconnues. Nous ne recommandons pas ce type d'intervention; 5. Pour cette raison nous proposons que le bâtiment soit relocalisé dans la mesure du possible sur un autre site ou sur une plateforme virtuelle; 6. Le nouvel emplacement doit être un endroit où l'immeuble pourra être mis en valeur et qui ne la mettra pas de nouveau à risque de démolition. Donc [la] conservation virtuelle sera aussi recommandée; 7.

L’immeuble a une valeur sociale et symbolique. C'est un exemple important qui a conservé assez bien son authenticité et qui témoigne des mœurs de vie de la période de densification de la population et de l'industrialisation de Gatineau; 8. Nous identifions sa valeur principale comme étant une sociale et symbolique et considérant sa préservation comme très importante; 9. Elle devra être préservée de façon à conserver tous ses éléments caractéristiques, c'est-à-dire aussi proches de son état d'origine que possible; 10.

Nous ne voyons pas que sa fonction résidentielle serait valide pour le niveau de confort que l'on tient pour acquis aujourd'hui. Alors nous proposons une nouvelle occupation qu'il serve d'exemple le plus authentique possible d'une maison allumette ou Hulloise d'antan;

11. S’il n'y a pas de site adéquat pour recevoir ou si sa détérioration de sa structure ne permet pas qu'il soit déplacé, nous recommandons aussi une préservation virtuelle. Un relevé haute définition laser par nuage de points ainsi qu'une caractérisation de son système constructif et de tous les éléments distinctifs de son patrimoine par le centre de conservation du Québec. Nous recommandons que cette conservation virtuelle soit accessible du site web de la ville de Gatineau dans le volet du patrimoine.

Le conseil municipal refuse de réviser la décision du comité de démolition [ 47 ] Le 14 février 2023, le Conseil municipal refuse de renverser le refus de démolir l’immeuble émis par le comité de démolition. En plus des éléments considérés initialement par le comité de démolition, on retrouve aux considérations du conseil les conclusions du rapport de NCS qui ne conclut pas que la

partie avant du bâtiment constitue un danger pour la sécurité du public; les 24 oppositions de citoyens; le PPU en vigueur pour le secteur qui privilégie une approche d'intégration urbaine pour les quartiers résidentiels et les secteurs d'intérêt patrimonial; que l'intégration architecturale de tout nouvel immeuble avec le bâti existant est essentielle pour préserver le caractère historique et enfin que le conseil n'est pas convaincu de l'opportunité de la démolition complète du bâtiment compte tenu de l'intérêt public et de l'intérêt des parties. La demande de démolition partielle de NDI, pour la

partie arrière, n’est pas reçue par le service d’urbanisme [ 48 ] Le 27 février, NDI dépose une demande d’autorisation pour démolir la

partie arrière auprès de la Ville. Le service d’urbanisme refuse d’y donner suite puisque les travaux de démolition partielle comprennent également des travaux d'installation de poutres verticales requises par MCS pour la

partie avant, ainsi que des travaux de reconstruction du mur arrière (RDC) une fois l’addition enlevée. Le type de demande approprié pour ces travaux n'est pas un certificat d'autorisation pour la démolition, mais plutôt une demande de permis de construire pour une rénovation. Nous fermons donc cette demande de démolition et une nouvelle demande de permis devra être enregistrée à cet effet.

Veuillez aviser la soussignée lorsque votre nouvelle demande de permis sera enregistrée. [ 49 ] NDI insiste pour que sa demande procède dans sa forme soumise. [ 50 ] Au jour de l’audition, le service de l’urbanisme maintient que le gabarit de la demande n’est pas le bon et refuse de faire procéder la demande de démolition partielle déposée en mars 2023. NDI maintient que l’exercice est sans issu et refuse de se plier à la demande de la Ville, qui doit, selon le représentant entendu, être en mesure de prescrire les éléments de reconstruction du mur qui sera exposé par la démolition de l’arrière.

Il s’agit donc pour la Ville d’une demande de permis de construction et non de démolition qui doit être complétée. [ 51 ] En septembre 2023, et au cours des mois suivants, des constats d’infraction sont donnés.

On reproche à NDI d'avoir installé une pancarte annonçant un projet immobilier qui n’a pas été approuvé par la municipalité, d'avoir essentiellement négligé de maintenir les lieux en bon état et de ne pas l'avoir réparé au besoin de manière à assurer de son intégrité ou la sécurité. [ 52 ] Au moment de l’audition, en janvier 2024, la situation demeure la même, soit que tout le bâtiment est en place, barricadé et clôturé. 4. L’ANALYSE 4.1.

Quant à l’absence du ministre de la Culture et du Patrimoine en la présente instance [ 53 ] La loi prévoit que le ministre de la Culture et du Patrimoine doit être avisé d’une possible démolition d’un immeuble patrimonial. Selon la Ville, dans le présent contexte, il aurait fallu mettre en cause le Procureur général dans la présente instance. Elle plaide que cette omission est maintenant fatale. [ 54 ] La disposition invoquée se lit comme suit : 148.0.5.

Dès que le comité est saisi d’une demande d’autorisation de démolition, il doit en faire afficher, sur l’immeuble visé par la demande, un avis facilement visible pour les passants. De plus, il doit sans délai faire publier un avis public de la demande, sauf dans les cas prévus par le règlement adopté en vertu de l’article 148.0.2. Tout avis visé au présent

article doit reproduire le premier alinéa de l’article 148.0.7. Lorsque la demande est relative à un immeuble patrimonial, une copie de l’avis public doit être transmise sans délai au ministre de la Culture et des Communications. [Soulignement du Tribunal] [ 55 ] D’abord, précisons que cet élément intervient au moment des plaidoiries. Or, la demande est introduite depuis plus d’une année, cette question survient donc pour le moins tardivement, alors qu’une simple mise en cause à tout moment durant la dernière année aurait été simple. [ 56 ] Mais, plus substantivement, le Tribunal conclut que le régime de 231 LAU répond à des paramètres hors du cadre des demandes

visées par l’article 148.0.5. [ 57 ] Cet

article s’ajoute aux règles édictées par la

Loi sur le patrimoine culturel [9] qui prévoit en outre qu’un immeuble classé ne peut être démoli sans l’autorisation du ministre. Elle s’inscrit, depuis 2021, dans le contexte d’un ensemble de dispositions qui mettent en place un processus d’examen et d’autorisation des demandes de démolition par des élus municipaux regroupés en comité de démolition et d’évaluation du caractère patrimonial des immeubles susceptibles d’être démolis. Le processus prévoit la possibilité pour les élus de considérer nombre d’informations, de requérir des compléments de données et l’opinion de la population.

À cela s’ajoute la possibilité que la décision soit révisée par le Conseil municipal. [ 58 ] Le législateur a énuméré les considérations que les élus peuvent soupeser pour décider de l’opportunité de permettre la démolition, soit : l’état de l’immeuble visé par la demande, sa valeur patrimoniale, la détérioration de la qualité de vie du voisinage, le coût de sa restauration, l’utilisation projetée du sol dégagé et, lorsque l’immeuble comprend un ou plusieurs logements, le préjudice causé aux locataires et les effets sur les besoins en matière de logement dans les environs . [10] [ 59 ] Ce corpus représente donc le régime applicable à toute demande de démolition d’un immeuble dans un contexte que nous qualifierons d’usuel, par opposition à des bâtisses menaçant la sécurité des personnes. [ 60 ] Ainsi, 231 LAU traite des constructions dangereuses, des situations hors du cadre décrit ci-haut. [ 61 ] D’ailleurs la Cour d’appel [11] a distingué diverses situations impliquant la démolition d’immeubles pour assurer la sécurité des personnes.

Ainsi, la démolition immédiate ordonnée par les pompiers dans le cadre d’un sinistre, sans autorisation judiciaire sous 231 LAU, se justifie par le pouvoir conféré par la

Loi sur la sécurité incendie . [12] Dans ce contexte, la Cour précise que : [64] L’article 231 s’applique de façon générale à l’égard de toute construction qui est « [ … ] dans un état tel qu’elle peut mettre en danger des personnes [ … ] ».

Dans son deuxième alinéa, le législateur prévoit même le cas « d’urgence exceptionnelle » permettant à la Cour supérieure d’autoriser la municipalité à procéder à la démolition sur-le-champ et d’enjoindre aux personnes de l’évacuer. [Références omises et soulignements du Tribunal] [ 62 ] Donc, le régime de 231 LAU s’inscrit en marge, et pour des situations différentes des demandes de démolition qui sont soumises aux règles de 148.0.1 LAU.

Il s’appliquera à toute construction menaçant la sécurité des personnes. [ 63 ] Bien que l’aspect patrimonial puisse se superposer dans certaines circonstances, le législateur n’a pas choisi de soustraire ces bâtiments à l’application de 231 LAU. Il n’a pas nuancé son application dans les situations ayant fait l’objet d’un refus selon le régime de 148.0.1 LAU.

Il n’a pas ajouté d’éléments procéduraux ou de critères d’évaluation distincts sous 231 LAU pour les immeubles classés. [ 64 ] Dans ce contexte, le Tribunal n’a pas à refuser de se prononcer parce que le ministre n’est pas intervenu aux procédures ou n’a pas été autrement avisé, une condition qui ne figure pas à 231 LAU. 4.2.

Quant à l’opportunité que la Cour supérieure exerce ses pouvoirs selon 231 LAU alors qu’un recours en révision judiciaire et/ou en mandamus serait le recours approprié [ 65 ] La Ville plaide que le recours approprié est en l’instance la révision judiciaire et/ou le mandamus pour forcer la Ville à émettre les autorisations demandées et annuler la décision du Conseil. Elle soumet que le Conseil possède un pouvoir discrétionnaire, qu’il a exercé et que la Cour supérieure doit respecter l’expression de cette discrétion en refusant d’intervenir.

De même, la révision de ce pouvoir est encadrée par le recours à la révision judiciaire et le mandamus. Ainsi, dans ce contexte la Cour supérieur ne doit pas s’arroger les pouvoir de 231 LAU pour faire indirectement, ce qui aurait dû être fait par le biais de la révision judiciaire. [ 66 ] La Ville insiste sur la souveraineté de la discrétion du Conseil municipal qui doit, sauf exception très rare, être respectée. Elle s’appuie sur l’autorité d’une décision de la Cour d’appel de 2010 [13] , où il est question d’une demande de propriétaires de démolir un immeuble.

Une demande d’autorisation selon les articles 148.0.1 de la LAU en ce sens ayant été refusée par la Ville, les demandeurs se sont adressés à la Cour supérieure en mandamus. Les motifs au soutien de la demande reposaient sur des manquements procéduraux et de partialité. [ 67 ] Ainsi, la décision invoquée ne réfère pas à l’application de 231 LAU. Il est question d’un mandamus, une distinction déterminante avec le présent contexte juridique. [ 68 ] La Ville soumet une autre la décision de la Cour d’appel de 2007 [14] , laquelle s’écarte aussi de notre situation en ce qu’il s’agissait aussi d’une demande de mandamus.

Encore ici, les principes invoqués ne trouvent pas application ici vu le contexte différent. [ 69 ] Ainsi, le Tribunal conclut que 231 LAU, d’application exceptionnelle et d’interprétation restrictive, figure à la LAU, malgré le processus de demande de démolition prévu à 148.0.1 et suivants de la Loi.

Le législateur dont on présume la cohérence entre les diverses sections d’une même loi, n’apporte aucune réserve ou nuance à l’application de 231 LAU dans l’éventualité où le Conseil municipal s’est prononcé sur une demande de démolition et que la construction soit ou non classée au registre du patrimoine bâti. [ 70 ] Il n’y a pas lieu d’écarter en vertu de 231 LAU, parce que les autorités municipales ont refusé l’autorisation demandée en 2023. [ 71 ] Le Tribunal ne décide pas que les autres recours évoqués (révision judiciaire et mandamus) ne sont pas appropriés ou ne seraient pas fondés, mais statue seulement que le choix de ne pas utiliser ces véhicules procéduraux n’exclue pas d’emblée l’exercice de la juridiction conférée par 231 LAU à la Cour supérieure. 4.3.

Quant au fait que le recours sous 231 LAU ne tient pas compte de l’aspect patrimonial de l’immeuble [ 72 ] La Ville avance que l’aspect patrimonial n’est pas considéré dans les critères de 231 LAU et plus précisément par les arguments

de NDI au soutien de la présente demande. [ 73 ] Le Tribunal conclut que l’aspect patrimonial de la construction peut avoir une incidence au stade de l’évaluation du critère d'utilité du bâtiment alors que le Tribunal doit décider de l’inévitabilité de sa démolition ou, des alternatives à cette issue drastique et irrémédiable. Nous le verrons plus loin. 4.4. Quant au danger que pose la construction pour les personnes [ 74 ] Le seul angle d’analyse en l’instance est donc la sécurité des personnes. [ 75 ] Rappelons le texte de 231 LAU : 231.

Lorsqu’une construction est dans un état tel qu’elle peut mettre en danger des personnes (…) ou lorsqu’elle a perdu la moitié de sa valeur par vétusté, par incendie ou par explosion, la Cour supérieure peut, sur demande de l’organisme compétent, de la municipalité ou de tout intéressé, ordonner l’exécution des travaux requis pour assurer la sécurité des personnes ou , s’il n’existe pas d’autre remède utile, la démolition de la construction . (…).

En cas d’urgence exceptionnelle , le tribunal peut autoriser l’organisme compétent ou la municipalité à exécuter ces travaux ou à procéder à cette démolition sur le champ et l’organisme compétent ou la municipalité peut en réclamer le coût du propriétaire du bâtiment. Le tribunal peut aussi, dans tous les cas, enjoindre aux personnes qui habitent le bâtiment de l’évacuer dans le délai qu’il indique. [ 76 ] La dangerosité s’apprécie au moment du jugement.

Elle réfère tant au danger pour les personnes qui habiteraient l’immeuble, ici il est inhabité, que pour les personnes qui s’y introduiraient même sans permission, les voisins, les passants et les travailleurs dans toutes circonstances. [ 77 ] Il s’agit d’une maison unifamiliale, en milieu urbain, de deux étages datant de 1910. Elle est inhabitée depuis 2021 et n’est plus entretenue, ni chauffée, depuis ce temps. Elle est barricadée et partiellement clôturée.

D’un côté, sa structure est très proche de celle de la maison voisine, elle-même habitée. [ 78 ] Le Tribunal doit donc évaluer si la preuve démontre par prépondérance que la construction est actuellement dangereuse pour la sécurité des personnes. L’opinion des deux ingénieurs en structure M. Francis Landry [ 79 ] Les experts ont tous effectué leurs expertises il y a plus d’une année. Depuis, rien n’a été fait pour améliorer l’état de l’immeuble. Personne n’a requis des experts qu’ils fassent une nouvelle visite avant l’audition ou n’explorent davantage la structure.

Toutefois, l’expert Pelletier est passé devant l’immeuble la veille de l’audience. [ 80 ] Le Tribunal estime que l’état de l’immeuble ne peut s’être amélioré. Les éléments ne pouvant qu’avoir contribué à le détériorer davantage. [ 81 ] L’expert Francis Landry, ingénieur en structure mandaté en juillet 2022 pour faire une inspection visuelle, affirmait alors et maintient son avis devant le Tribunal 18 mois plus tard que l’accès au bâtiment doit demeurer interdit.

La démolition doit être prévue à court terme avant les accumulations de neige qui occasionnent des charges plus importantes et compromettront la structure définitivement . (…) Se déplacer dans la maison n’est pas sécuritaire et ne doit être fait que par des personnes avisées et conscientes des risques. En plus des débris qui jonchent le sol sur l’ensemble du bâtiment. Certains planchers sont dangereux et hors niveau . (…) Le bâtiment présente des déficiences majeures à l’ensemble de ses composantes structurales.

La fondation est fissurée. [ 82 ] Le Tribunal retient essentiellement que selon lui, la structure de bois s’effrite, la fondation est fissurée et fragile et que l’ensemble est hors cadre. Finalement, en plus du risque pour les visiteurs, le risque d’effondrement est réel et imminent, sans que sa matérialisation puisse être prédite avec exactitude. * [ 83 ] La Ville soumet que la force probante de l’opinion de M.

Landry est affectée par le fait que le risque d’effondrement qu’il a identifié depuis longtemps ne s’est pas matérialisé. [ 84 ] Premièrement, le risque pour la sécurité dont traite 231 LAU n’a pas à être immédiat. La demande n’est pas formulée selon le deuxième alinéa de 231 LAU dans le contexte d’une urgence exceptionnelle qui appellerait à une démolition sur le champ . Le risque doit cependant être bien réel. [ 85 ] Monsieur Landry est formel et le fait que la maison ne se soit pas encore effondrée ne rend pas son opinion moins probante.

D’ailleurs, l’ingénieur Pelletier est tout aussi formel sur le risque quant à la

partie arrière qui ne s’est pas plus écroulée au cours de la dernière année. [ 86 ] La Ville soumet que la dangerosité invoquée par NDI est moins sérieuse qu’elle ne le prétend puisqu’elle a permis la visite des lieux par des journalistes depuis l’introduction des procédures. NDI réplique qu’elle a fait signer des décharges de responsabilité et fourni des équipements de sécurité à ces personnes. [ 87 ] Quel que soit le contexte de cet événement, le Tribunal n'y voit pas de motifs pour diminuer la force probante de l’opinion de l’expert F. Landry. La preuve ne révèle pas qu’il aurait été à l’origine de cette décision ou que son avis a été requis pour permettre une telle démarche.

[ 88 ] Même si cette initiative est douteuse, c’est l’opinion de l’expert et non celle des mandataires de la demanderesse qui fonde les motifs permettant de conclure à la dangerosité. [ 89 ] Enfin, le Tribunal souligne que bien que l’expertise de Monsieur Landry soit soumise au soutien de la présente demande introductive, à l’origine, son mandat a été encadré par un employé de la Ville, dont le service a ensuite endossé les conclusions. Certes, cet élément ne lie pas le Conseil municipal et ses comités.

Cependant, dans la présente instance, cet élément crée une certaine distance entre l’expert et la demanderesse et accroit d’autant son objectivité. [ 90 ] Finalement, le Tribunal reteint du témoignage de cet expert, une ferme conviction dans son opinion, que le Tribunal retient, et le désir d’instruire le Tribunal et non de défendre une position. L’ingénieur Pelletier [ 91 ] En contrepartie, la Ville soumet l’opinion de l’ingénieur en structure Pelletier.

Ce dernier convient du très mauvais état actuel de l’immeuble, qu’il croit pouvoir être sécurisé à certains égards et dans un contexte spécifique. [ 92 ] Son rapport de février 2023 énonce que le bâtiment présente des signes d’affaissement et des interventions sont requises afin d’assurer sa préservation et la sécurité du public . [15] [ 93 ] Il distingue ensuite les sections avant et arrière du bâtiment. [ 94 ] Pour l’avant, il ne voit pas de danger immédiat pour la sécurité du public.

Toutefois, il ajoute que des interventions sont requises pour assurer une sécurité à moyen terme et permettre les interventions sur la

partie arrière . Laquelle

partie devait être démolie. [ 95 ] Il recommandait alors à court terme que l’arrière soit démoli, après que l’avant ait été étayé (soutenu). [ 96 ] Devant le Tribunal, il s’étonne d’abord que la

partie arrière soit toujours debout. Quant à la dangerosité actuelle, qu’il n’identifiait pas en 2023, il témoigne que dans l’état actuel, l’ensemble pose un risque réel et immédiat, notamment pour l’édifice voisin. [ 97 ] Interrogé sur la portée actuelle de son opinion de février 2023, M. Pelletier ne peut pas réitérer ses concluions quant à la dangerosité pour le public. Pour le faire, il devrait effectuer une nouvelle inspection. Cette démarche est essentielle notamment pour évaluer l’état du ventre de bœuf et sa progression depuis l’an dernier. Il ajoute cependant l'avoir revu

sommairement avant le procès (en passant devant la maison) sans voir de signes de détérioration. [ 98 ] Le Tribunal estime que cette preuve ne permet pas d'écarter l'opinion de l'expert Landry sur la dangerosité de la construction présentement. * [ 99 ] En conclusion, l’état actuel de la construction s’apprécie dans un tout : un tout qui inclut présentement toutes ses composantes, et qui est sans équivoque, de l’aveu même de l’expert Pelletier, dangereux pour la sécurité du public. [ 100 ] Dans ce contexte, le Tribunal conclut que l’état actuel de la construction met en danger la sécurité des personnes. 4.5.

Quant aux autres remèdes utiles [ 101 ] La loi prévoit que le Tribunal peut en conséquence ordonner l’exécution des travaux requis pour assurer la sécurité des personnes ou, s’il n’existe pas d’autre remède utile, la démolition de la construction. [ 102 ] Pour NDI, la démolition complète et immédiate s’impose. [ 103 ] Pour la Ville, seule la démolition de l’arrière avec des mesures d’étaiement de la

partie avant est requise. [ 104 ] 231 LAU impose une évaluation des remèdes proposés selon leur utilité. Le Tribunal doit donc s’interroger sur le caractère utilisable de la bâtisse, son usage et sa fonctionnalité. Dans cette perspective, l’aspect patrimonial et la valeur de cette caractéristique sont pertinents. [ 105 ] La Ville soumet l’expertise de Mme Smith, architecte spécialisée en conservation du patrimoine.

Cette dernière convient que l’immeuble est très détérioré (…), qu’il se trouve dans un quartier en restructuration et densification, ce qui le mettra toujours à risque de démolition, car il ne peut pas être rentable à cause de la simplicité et de sa petite taille. [ 106 ] Elle analyse plusieurs options d’usage et de conservation : l’intégration de la façade de l’immeuble à un éventuel immeuble à logement; la mise aux normes de la bâtisse sur le site actuel; la préservation de la

partie avant et son transport sur un autre site; la conservation sur une plateforme virtuelle et enfin, en faire un chalet d’été ou un musée. Ces deux dernières perspectives étant évoquées spontanément à l’audience. [ 107 ] Toujours en cours d’audience, le co-auteur de son rapport, l’ingénieur Pelletier, écarte d’emblée l’option du musée considérant les normes de construction applicables à un tel usage public qui ne pourraient être rencontrées tout en conservant les caractéristiques patrimoniales. Quant à l’option chalet d’été, Mme Smith l’évoque considérant que l’immeuble ne peut être chauffé l’hiver.

Quoi qu’il en soit, on peut difficilement et raisonnablement imaginer un intérêt pour la villégiature à cet endroit. [ 108 ] Dans son rapport, Mme Smith analyse les diverses options et conclut que la de conservation de la valeur patrimoniale de l'immeuble sur une plateforme virtuelle est privilégiée. Elle écrit : Ce projet a un impact significatif sur la conservation de l’environnement bâti, l’histoire, et la pérennité du patrimoine de Gatineau.

Malheureusement, l’immeuble en question est très détérioré dû à un manque d’entretien et de chauffage, et il se trouve dans un quartier en restructuration et densification, ce qui le mettra toujours à risque de démolition, car il ne peut pas être rentable à cause de sa simplicité et de sa petite taille. Les trois premières options [16] ont des contraintes et des prix considérables et elles demanderont toujours un entretien considérable.

L’option du projet pilote de ‘conservation virtuelle’ permet de faire et de présenter une recherche beaucoup plus approfondie sur la matérialité et les façons de construire les maisons allumettes de l’époque, tout en pouvant présenter le bâtiment à un plus grand public via l’internet . Nous favorisons cette option, car elle crée une plateforme permanente pour conserver une

partie de la matérialité de cet immeuble en 3D virtuel et aussi, elle permet de rechercher et d’identifier ses composants ainsi que de conserver ses valeurs supérieures symboliques et sociales dans un état qui ne se détériora jamais davantage . Comme nous considérons ce projet pilote de conservation virtuelle innovateur au même

titre que les conservations conventionnelles, ce serait la responsabilité du propriétaire de l’immeuble de dédommager les frais et honoraires de l’équipe de conservation ainsi que les coûts de développement de la plateforme virtuelle exemplaire.

Il lui faudra permettre à l’équipe de faire une démolition sélective et un relevé photogrammétrique adéquat avant la démolition complète de l’immeuble . [ 109 ] Donc essentiellement, l’utilité de la bâtisse réside dans la conservation et la diffusion de son caractère patrimonial, de ses caractéristiques historiques et sociales témoignant d’une époque significative pour la collectivité actuelle et future. Il n’est pas question de la rendre habitable pour un usage résidentiel, sa mise aux normes la dépouillerait de son caractère patrimonial.

L’utilité d’un déménagement [ 110 ] Quant à son déplacement sur un autre site pour être accessible à des fins d’utilité publique, même si l’entreprise était techniquement viable et sécuritaire, ce dont le Tribunal ne convient pas, rien dans la preuve ne permet de conclure au désir des autorités publiques d’accueillir la construction. Mme Smith évoque une cabane de parc . Or, c’est la Ville qui a l’autorité pour rendre possible cette alternative.

Bien que cette possibilité soit évoquée clairement depuis un an, la preuve est muette sur une possible mise en œuvre des prérequis à cet usage éventuel. [ 111 ] La Ville n’a fait aucune preuve, ni présenté d’arguments permettant de conclure qu’il serait utile de sécuriser la construction pour qu’elle la récupère des fins de valorisation sur un site public. Le Tribunal ne peut ainsi conclure à l’utilité d’ordonner des travaux temporaires, même s’ils étaient réalistes, sans savoir pour quelles fins et pour combien de temps. La Ville avait l’opportunité et le temps de prévoir un tel enjeu.

La faisabilité d’un déménagement [ 112 ] Quant à la faisabilité d’un projet de déménagement, le Tribunal conclut que l’entreprise est risquée, couteuse et surtout, que les expertises soumises ne sont pas complètes ni à jour pour en décider. [ 113 ] Il est indéniable qu’un tel projet exige des arrimages à une structure de bois âgée et au mieux, dans un état qui n’est pas complètement expertisé. Chose certaine, la pourriture a déjà commencé à faire son œuvre, la maison affiche un ventre de bœuf depuis longtemps, dont l’état réel de progression n’est pas mis à jour.

Plusieurs éléments doivent faire l’objet d’expertises plus poussées avant que l’on puisse conclure que le déplacement est réaliste et sécuritaire. Pour l’ingénieur Landry, la structure est hors d’équerre, pour M. Pelletier elle penche au moins d’un côté de manière importante.

On imagine facilement que de lever l’ensemble de sa base pour éventuellement la déplacer, n’est pas simple ni sans risques. [ 114 ] Encore une fois, des expertises à jour notamment quant à l’état des structures sur lesquelles s’arrimeraient un dispositif d’étaiement et de transport sont requises pour décider de la faisabilité d’un éventuel déménagement. Déménagement dont l’utilité n’est pas établie.

L’urgence et la turpitude de la demanderesse [ 115 ] La Ville soulève que l’urgence découle de l’inaction de NDI depuis 2020 alors qu’elle a cessé d’entretenir l’immeuble, contribuant à sa détérioration, ce qui la sert alors qu’elle veut le démolir depuis son acquisition. NDI invoque donc selon la Ville - sa propre turpitude. [ 116 ] Les pouvoirs conférés au Tribunal par 231 LAU visent la protection des personnes.

Le Tribunal ne voit pas dans la présente instance de motif de ne pas décider des mesures à prendre pour assurer la protection des personnes, parce que le citoyen/propriétaire serait servi par les mesures ordonnées. [ 117 ] Les défauts d’entretien allégués font l’objet de constats d’infraction qui seront soumis pour adjudication devant une autre instance.

Pour l’heure, c’est à cette juridiction que revient le devoir d’apprécier le comportement de la demanderesse en regard de l’entretien de l’immeuble et ses conséquences pénales. [ 118 ] Par ailleurs, depuis la classification de l’immeuble en 2008, la Ville n’a pas imposé de mesure ou pris de disposition pour préserver son intérêt patrimonial. Depuis l’achat par la demanderesse en 2020, la preuve établit que les discussions ont été constantes entre elle et le service d’urbanisme quant aux perspectives de conservation.

Cela a conduit à une expertise menée par un expert choisi par les deux parties et encadré par la Ville, laquelle conclut à des enjeux de sécurité sérieux et au besoin de démolir l’immeuble. [ 119 ] Dans l’ensemble du contexte sous étude, opposer une fin de non-recevoir à la demande au motif que la demanderesse invoque sa propre turpitude, n’est pas approprié. L’utilité dans le temps [ 120 ] Nous ne sommes pas ici dans un contexte temporaire, comme dans le cas du deuxième alinéa de 231 LAU qui prévoit qu’en cas

d’urgence exceptionnelle, le tribunal peut autoriser l’organisme compétent ou la municipalité à exécuter ces travaux ou à procéder à cette démolition sur le champ.

On pourrait envisager dans cette perspective de sécuriser l’endroit et attendre une éventualité quelconque. [ 121 ] Ici, la demande est formulée précisément sur le premier volet de 231 LAU qui implique que l’utilité à laquelle on réfère est celle que le bâtiment offrira après l’intervention proposée. [ 122 ] La seule preuve d’utilité ultérieure réelle et réaliste en preuve est celle permettant d’assurer la confection de ce que Mme Smith identifie comme la conservation sur plateforme virtuelle . L’option qu’elle privilégie. [ 123 ] Les travaux précis requis pour cette technique ne sont pas clairement identifiés.

Toutefois, ils sont chiffrés par l’experte à quelque 230 000$. Ils exigent, préalablement à la démolition, qu’une équipe procède à la prise de photographies 3D et sélectionne certains matériaux qui seront caractérisés et conservés par le Centre de conservation du Québec, pour être éventuellement remis à la Ville et être diffusé par elle sur ses installations WEB, pour le numérique du moins.

Là s’arrêtent les informations à la disposition de Tribunal. [ 124 ] On ne peut savoir quelle part de la somme avancée est attribuable à chacune des taches à réaliser, ni si cela inclus la mise en place des éléments de conservation et de diffusion. [ 125 ] NDI accepte de suspendre les travaux de démolition durant deux mois pour permettre que le travail soit fait par la Ville. Elle ajoute qu’elle a l’équipement et l’expertise requise pour procéder à la photogrammétrie, qu’elle pourrait faire.

Elle peut certes aussi détacher et conserver les éléments physiques à conserver. [ 126 ] La Ville répond que c’est au propriétaire de proposer un projet de réutilisation du sol dégagé et dans cette optique, elle n’a pas à présenter quoi que ce soit.

Elle ne formule aucune demande pour mettre en œuvre cette alternative, dont la matérialisation l'implique minimalement au stade de la conservation des données numériques et des objets physiques choisis. [ 127 ] Bien que ce soit à la Ville que Mme Smith voudrait voir confier le rôle de mise en valeur et de diffusion du patrimoine conservé, cette étape dépassent le cadre de la présente demande et la preuve soumise. [ 128 ] Ainsi, dans le présent contexte, le Tribunal autorisera la démolition, après que NDI aura procédé à la prise de photos et au prélèvement d’échantillons de matériaux, selon le cadre déterminé par le Centre de conservation du Québec. [ 129 ] La suite à donner à cet exercice ne peut être décider dans le cadre de la présente demande, mais les éléments seront conservés selon les normes requises pour leur éventuelle diffusion, si la Ville y donne suite.

Nous tenons toutefois pour acquis que même sans la participation de la Ville, pour l’instant du moins, les données et échantillons peuvent être colligés et conservés par la demanderesse ou confiés au Centre de conservation du Québec. [ 130 ] C’est là le remède utile que le Tribunal identifie selon la preuve offerte. [ 131 ] Il apparait profitable, raisonnable et réaliste d’assurer que ces travaux se réalisent.

Ils seront exécutés par des professionnels qui pourront, nous le présumons, assurer la sécurité des personnes qui interviendront dans ce contexte. [ 132 ] Dans cette perspective, un délai sera accordé pour que le travail de sélection et de prélèvement d’échantillons de matériaux à conserver s'effectue, en plus des travaux de photogrammétrie. NDI devra initier le processus et rendre les lieux disponibles de manière sécuritaire, au besoin.

Il est difficile de rendre une ordonnance précise à cet effet dans l’état de la preuve, mais au besoin et en cas de difficulté les parties pourront soumettre une demande de facilitation d’exécution du jugement. [ 133 ] Il n’est pas question ici de faire perdurer indument une situation dangereuse. Toutefois, le Tribunal estime le travail utile, voire nécessaire, et réalisable dans le présent contexte. Ainsi, nous suspendrons la démolition au plus tard jusqu’au 15 avril 2024, ou avant si les travaux sont complétés plus tôt. 4.6.

La défense amendée [ 134 ] La Ville demande au Tribunal de prononcer une ordonnance afin d’autoriser la défenderesse à procéder uniquement à la démolition de la

partie arrière du bâtiment selon une série de conditions qu’elle veut voir prescrites. [ 135 ] Compte tenu de tous les motifs déjà exposés, la demande sera rejetée. 4.7.

L’exécution nonobstant appel [ 136 ] NDI demande que le Tribunal déclare le jugement exécutoire nonobstant appel. [ 137 ] Considérant la nature de l’ordonnance rendue, le délai accordé pour que les mesures de préservation soient prises et considérant le caractère irrémédiable de l’ordonnance une fois exécutée, il est inapproprié de prononcer l’exécution provisoire. [ 138 ] La Cour d’appel aura le loisir de disposer d’une telle demande, le cas échéant. 4.8.

Les frais de justice et les frais d’expert [ 139 ] La demanderesse demande que les frais d’expert soient remboursés par la Ville. [ 140 ] La présente situation revêt un caractère particulier en ce que les expertises soumises ont d’abord été réalisées aux frais de la demanderesse, avec son consentement, dans le cadre du processus devant le comité de démolition et le Conseil municipal. Il serait inapproprié, dans les circonstances, d’accorder cette demande à la demanderesse.

[ 141 ] Les parties paieront leurs expertises respectives. [ 142 ] Quant aux frais de justice, vu la nature du litige, le Tribunal en dispense la Ville.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 143 ] ACCUEILLE la présente demande en démolition; [ 144 ] REJETTE la défense modifiée; [ 145 ] DÉCLARE que l’immeuble sis au 207, rue Notre-Dame-de-l ’Ile, ville de Gatineau, province de Québec, J8X 3T5, soit le lot no : 1 621 671 du cadastre du Québec, circonscription foncière de Hull, est dangereux pour la sécurité des personnes et qu’il n’existe aucun autre remède utile que sa démolition, ET EN CONSÉQUENCE : [ 146 ] ORDONNE à la défenderesse d’émettre les permis à Gestion NDI Champlain Inc, dans un délai de 48 heures de la notification du présent jugement, pour permettre la démolition de l’immeuble en cause, après la complétion de tous les travaux de conservation virtuelle et ce, au plus tard le 15 avril 2024; [ 147 ] ORDONNE à la demanderesse de procéder à la prise des photographies numériques 3D des éléments patrimoniaux et au prélèvement des échantillons d’intérêt identifiés par le Centre de conservation du Québec et, selon les méthodes techniques que ces professionnels identifieront ET ORDONNE à la demanderesse de conserver ces éléments à moins que le Tribunal ne la libère de cette obligation ou que la Ville en prenne possession; [ 148 ] À DÉFAUT , par la défenderesse Ville de Gatineau d’émettre les autorisations nécessaires pour la démolition de l’immeuble en cause conformément au présent jugement, PERMET à la demanderesse NDI Champlain Inc. de procéder à la démolition de l’immeuble en cause, après la complétion de tous les travaux de conservation virtuelle conformément au présent jugement et ce, au plus tard le 15 avril 2023; [ 149 ] LE TOUT, SANS FRAIS DE JUSITCE. __________________________________ Error!

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ANNEXE 1 Extraits de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme ,

chapitre A-19.1

CHAPITRE V.0.1 LA DÉMOLITION D’IMMEUBLES 148.0.1. Dans le présent chapitre, on entend par: 1° «immeuble patrimonial» : un immeuble cité conformément à la

Loi sur le patrimoine culturel (

chapitre P-9.002 ), situé dans un site patrimonial cité conformément à cette loi ou inscrit dans un inventaire visé au premier alinéa de l’article 120 de cette loi; 2° «logement» : un logement au sens de la

Loi sur le Tribunal administratif du logement (

chapitre T-15 .01 ). 2005, c. 6, a. 134 ; 2019, c. 28, a. 158 ; 2021, c. 10, a. 99 . 148.0.2.

Toute municipalité est tenue de maintenir en vigueur un règlement relatif à la démolition d’immeubles, lequel doit: 1° interdire la démolition d’un immeuble, sauf lorsque le propriétaire a été autorisé à procéder à sa démolition par un comité visé à l’article 148.0.3; 2° prescrire la procédure de demande d’autorisation; 3° déterminer les critères suivant lesquels est faite l’évaluation d’une demande d’autorisation, incluant l’état de l’immeuble visé par la demande, sa valeur patrimoniale, la détérioration de la qualité de vie du voisinage, le coût de sa restauration, l’utilisation projetée du sol dégagé et, lorsque l’immeuble comprend un ou plusieurs logements, le préjudice causé aux locataires et les effets sur les besoins en matière de logement dans les environs; 4° déterminer des critères propres à l’évaluation d’une demande d’autorisation relative à un immeuble patrimonial, incluant l’histoire de l’immeuble, sa contribution à l’histoire locale, son degré d’authenticité et d’intégrité, sa représentativité d’un courant architectural particulier et sa contribution à un ensemble à préserver. 2005, c. 6, a. 134 ; 2006, c. 60, a. 1 ; 2021, c. 10, a. 100 . 148.0.2.1.

Le règlement prévu à l’article 148.0.2 peut: 1° exiger que, préalablement à l’étude de sa demande d’autorisation, le propriétaire soumette au comité une expertise, notamment une étude patrimoniale, ou un programme préliminaire de réutilisation du sol dégagé; 2° exiger la production d’un document visé au paragraphe 1° après que le comité a rendu une décision positive relativement à la demande d’autorisation de démolition, plutôt qu’avant l’étude de cette demande, auquel cas l’autorisation de démolition est conditionnelle à la confirmation, par le comité, de sa décision à la suite de l’analyse du document; 3° exiger que le propriétaire fournisse à la municipalité, préalablement à la délivrance d’un certificat d’autorisation, une garantie financière pour assurer le respect de toute condition fixée par le comité; 4° prévoir, dans le cas d’une demande d’autorisation qui n’est pas relative à un immeuble patrimonial, que l’avis public prévu à l’article 148.0.5 n’est pas requis; 5° soustraire toute décision du comité, à l’exclusion d’une autorisation de démolir un immeuble patrimonial, à la révision prévue à l’article 148.0.19, ou prescrire les qualités requises pour demander la révision d’une décision du comité autre qu’une telle autorisation; 6° déterminer tout immeuble, autre qu’un immeuble patrimonial, qui n’est pas assujetti au règlement; 7° définir des catégories d’immeubles et prévoir des règles différentes selon les catégories, les parties de territoire ou les combinaisons formées d’une catégorie et d’une telle partie. 2021, c. 10, a. 100 . 148.0.3.

Le conseil doit constituer un comité ayant pour fonctions d’autoriser les demandes de démolition et d’exercer tout autre pouvoir que lui confère le présent chapitre. Ce comité est formé de trois membres du conseil désignés pour un an par le conseil. Leur mandat est renouvelable.

Le conseil peut, par règlement qu’il adopte en vertu de l’article 148.0.2, s’attribuer les fonctions conférées au comité par le présent chapitre, auquel cas les articles 148.0.1 à 148.0.2.1, 148.0.5 à 148.0.18 et 148.0.20.1 à 148.0.24 s’appliquent au conseil, compte tenu des adaptations nécessaires. 2005, c. 6, a. 134 ; 2021, c. 10, a. 101 .

148.0.4. (Abrogé). 2005, c. 6, a. 134 ; 2006, c. 60, a. 2 ; 2017, c. 13, a. 15 ; 2021, c. 10, a. 102 . 148.0.5. Dès que le comité est saisi d’une demande d’autorisation de démolition, il doit en faire afficher, sur l’immeuble visé par la demande, un avis facilement visible pour les passants. De plus, il doit sans délai faire publier un avis public de la demande, sauf dans les cas prévus par le règlement adopté en vertu de l’article 148.0.2. Tout avis visé au présent

article doit reproduire le premier alinéa de l’article 148.0.7. Lorsque la demande est relative à un immeuble patrimonial, une copie de l’avis public doit être transmise sans délai au ministre de la Culture et des Communications. 2005, c. 6, a. 134 ; 2021, c. 10, a. 103 . 148.0.6. Le requérant doit faire parvenir un avis de la demande à chacun des locataires de l’immeuble, le cas échéant. 2005, c. 6, a. 134 . 148.0.7.

Toute personne qui veut s’opposer à la démolition doit, dans les 10 jours de la publication de l’avis public ou, à défaut, dans les 10 jours qui suivent l’affichage de l’avis sur l’immeuble concerné, faire connaître par écrit son opposition motivée au greffier ou au greffier-trésorier de la municipalité, selon le cas. Avant de rendre sa décision, le comité doit considérer les oppositions reçues; ses séances sont publiques.

Il tient une audition publique lorsque la demande d’autorisation est relative à un immeuble patrimonial ainsi que dans tout autre cas où il l’estime opportun. 2005, c. 6, a. 134 ; 2021, c. 10, a. 104 ; 2021, c. 31, a. 132 . 148.0.8.

Lorsque l’immeuble visé par la demande comprend un ou plusieurs logements, une personne qui désire acquérir cet immeuble pour en conserver le caractère locatif résidentiel peut, tant que le comité n’a pas rendu sa décision, intervenir par écrit auprès du greffier ou du greffier-trésorier pour demander un délai afin d’entreprendre ou de poursuivre des démarches en vue d’acquérir l’immeuble.

Une telle intervention peut également être faite par une personne qui désire acquérir un immeuble patrimonial visé par une demande d’autorisation de démolition pour en conserver le caractère patrimonial. 2005, c. 6, a. 134 ; 2021, c. 10, a. 105 ; 2021, c. 31, a. 132 . 148.0.9. Si le comité estime que les circonstances le justifient, il reporte le prononcé de sa décision et accorde à l’intervenant un délai d’au plus deux mois à compter de la fin de l’audition pour permettre aux négociations d’aboutir. Le comité ne peut reporter le prononcé de sa décision pour ce motif qu’une fois. 2005, c. 6, a. 134 . 148.0.10.

Lorsque le comité est saisi d’une demande qui est relative à un immeuble patrimonial et que la municipalité est dotée d’un conseil local du patrimoine au sens de l’

article 117 de la

Loi sur le patrimoine culturel (

chapitre P-9.002 ), le comité doit consulter ce conseil avant de rendre sa décision. Il peut consulter le conseil local du patrimoine ou le comité consultatif d’urbanisme dans tout autre cas où il l’estime opportun. 2005, c. 6, a. 134 ; 2021, c. 10, a. 106 . 148.0.11. (Abrogé). 2005, c. 6, a. 134 ; 2017, c. 13, a. 16 . 148.0.12. Lorsque le comité accorde l’autorisation, il peut imposer toute condition relative à la démolition de l’immeuble ou à la

réutilisation du sol dégagé. Il peut notamment déterminer les conditions de relogement d’un locataire, lorsque l’immeuble comprend un ou plusieurs logements. 2005, c. 6, a. 134 . 148.0.13. Le locateur à qui une autorisation de démolition a été accordée peut évincer un locataire pour démolir un logement. Toutefois, un locataire ne peut être forcé de quitter son logement avant la plus tardive des éventualités suivantes, soit l’expiration du bail ou l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la date de délivrance du certificat d’autorisation. 2005, c. 6, a. 134 . 148.0.14.

Le locateur doit payer au locataire évincé de son logement une indemnité de trois mois de loyer et ses frais de déménagement. Si les dommages-intérêts résultant du préjudice que le locataire subit s’élèvent à une somme supérieure, il peut s’adresser au Tribunal administratif du logement pour en faire fixer le montant. L’indemnité est payable au départ du locataire et les frais de déménagement, sur présentation des pièces justificatives. 2005, c. 6, a. 134 ; 2019, c. 28, a. 158 . 148.0.15.

Lorsque le comité accorde l’autorisation, il peut fixer le délai dans lequel les travaux de démolition doivent être entrepris et terminés. Il peut, pour un motif raisonnable, modifier le délai fixé, pourvu que demande lui en soit faite avant l’expiration de ce délai. 2005, c. 6, a. 134 . 148.0.16. Si les travaux de démolition ne sont pas entrepris avant l’expiration du délai fixé par le comité, l’autorisation de démolition est sans effet.

Si, à la date d’expiration de ce délai, un locataire continue d’occuper son logement, le bail est prolongé de plein droit et le locateur peut, dans le mois, s’adresser au Tribunal administratif du logement pour fixer le loyer. 2005, c. 6, a. 134 ; 2019, c. 28, a. 158 . 148.0.17. Si les travaux ne sont pas terminés dans le délai fixé, le conseil peut les faire exécuter et en recouvrer les frais du propriétaire. Ces frais constituent une créance prioritaire sur le terrain où était situé l’immeuble, au même

titre et selon le même rang que les créances visées au paragraphe 5° de l’article 2651 du Code civil; ces frais sont garantis par une hypothèque légale sur ce terrain. 2005, c. 6, a. 134 . 148.0.18. La décision du comité concernant la démolition doit être motivée et transmise sans délai à toute

partie en cause, par poste recommandée. La décision est accompagnée d’un avis qui explique les règles applicables parmi celles qui sont prévues aux articles 148.0.19 à 148.0.21. 2005, c. 6, a. 134 ; N.I. 2016-01-01 (NCPC); 2021, c. 10, a. 107 . 148.0.19.

Sous réserve des dispositions du règlement visé à l’article 148.0.2, toute personne peut, dans les 30 jours de la décision du comité, demander au conseil de réviser cette décision. Le conseil peut, de son propre chef, dans les 30 jours d’une décision du comité qui autorise la démolition d’un immeuble patrimonial, adopter une résolution exprimant son intention de réviser cette décision. Tout membre du conseil, y compris un membre du comité, peut siéger au conseil pour réviser une décision du comité. 2005, c. 6, a. 134 ; 2021, c. 10, a. 108 . 148.0.20. Le conseil peut confirmer la décision du comité ou rendre toute décision que celui-ci aurait dû prendre.

2005, c. 6, a. 134 . 148.0.20.1. Lorsque le comité autorise la démolition d’un immeuble patrimonial et que sa décision n’est pas portée en révision en application de l’article 148.0.19, un avis de sa décision doit être notifié sans délai à la municipalité régionale de comté dont le territoire comprend celui de la municipalité. Doit également être notifié à la municipalité régionale de comté, sans délai, un avis de la décision prise par le conseil en révision d’une décision du comité, lorsque le conseil autorise une telle démolition.

Un avis prévu au premier alinéa est accompagné de copies de tous les documents produits par le propriétaire. Le conseil de la municipalité régionale de comté peut, dans les 90 jours de la réception de l’avis, désavouer la décision du comité ou du conseil. Il peut, lorsque la municipalité régionale de comté est dotée d’un conseil local du patrimoine au sens de l’

article 117 de la Loi sur le patrimoine culturel (

chapitre P-9.002 ), le consulter avant d’exercer son pouvoir de désaveu. Une résolution prise par la municipalité régionale de comté en vertu du troisième alinéa est motivée et une copie est transmise sans délai à la municipalité et à toute

partie en cause, par poste recommandée. 2021, c. 10, a. 109 . 148.0.20.2. L’article 148.0.20.1 ne s’applique pas à la Ville de Gatineau, à la Ville de Laval, à la Ville de Lévis, à la Ville de Mirabel, à la Ville de Rouyn-Noranda, à la Ville de Saguenay, à la Ville de Shawinigan, à la Ville de Sherbrooke et à la Ville de Trois-Rivières. 2021, c. 10, a. 109 . 148.0.21.

Aucun certificat d’autorisation de démolition ne peut être délivré par la personne désignée en vertu du paragraphe 7° de l’article 119 avant l’expiration du délai de 30 jours prévu par l’article 148.0.19 ni, s’il y a une révision en vertu de cet article, avant que le conseil n’ait rendu une décision autorisant la démolition.

Lorsque l’article 148.0.20.1 trouve application, aucun certificat d’autorisation de démolition ne peut être délivré avant la plus hâtive des dates suivantes: 1° la date à laquelle la municipalité régionale de comté avise la municipalité qu’elle n’entend pas se prévaloir du pouvoir de désaveu prévu au troisième alinéa de cet article; 2° l’expiration du délai de 90 jours prévu à cet alinéa. 2005, c. 6, a. 134 ; 2021, c. 10, a. 110 . 148.0.22.

Quiconque procède ou fait procéder à la démolition d’un immeuble sans autorisation du comité ou à l’encontre des conditions d’autorisation est passible d’une amende d’au moins 10 000 $ et d’au plus 250 000 $. L’amende maximale est toutefois de 1 140 000 $ dans le cas de la démolition, par une personne morale, d’un immeuble cité conformément à la

Loi sur le patrimoine culturel (

chapitre P- 9.002 ) ou situé dans un site patrimonial cité conformément à cette loi. D

[…]