2014 QCCQ 7564, 2014 QCCQ 7564

Richer c. Hu 2014 QCCQ 7564 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-130637-111 DATE : 11 août 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARK SHAMIE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PASCAL RICHER et YANIE LUPIEN et JÉRÔME POULIN Demandeurs c.

YUAN HU et MENG JING et ADA BELLINI Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Pascal Richer, Yanie Lupien et Jérôme Poulin allèguent avoir fait l’objet de fausses représentations à l’occasion de l’achat de l’immeuble de Yuan Hu et Meng Jing et parce que celui-ci est affecté d’un vice caché. [ 2 ] L’immeuble rue Oxford à Montréal (l’immeuble) leur est vendu par Mme Hu et M.

Jing le 18 mars 2011. [ 3 ] Peu de temps après la vente, ils constatent que la toiture est détériorée alors que celle-ci devait avoir été refaite en 2007 ou 2008. [ 4 ] Le coût de réfection de la toiture est de loin supérieur à 7 000 $ selon les estimations qu’ils ont obtenues. [ 5 ] Mme Lupien et MM. Richer et Poulin acceptent de réduire leur réclamation à 7 000 $ pour se pouvoir devant la Division des petites créances. [ 6 ] La fiche descriptive de l’immeuble préparée par Ada Bellini, la courtière en immeuble de Mme Hu et M.

Jing, indique : « rénovations – couverture 2008 (1 $) ». [ 7 ] L’immeuble est examiné le 21 février 2011 par Daniel Saindon, un inspecteur en bâtiment. [ 8 ] Selon M. Poulin, présent lors de cette visite, M. Saindon n’inspecte pas le toit en raison de la neige qui s’y est accumulée. [ 9 ] M. Saindon le confirme dans son rapport d’inspection préachat du 23 février 2011 et dans un second rapport du 3 juin 2011 visant spécifiquement le toit. [ 10 ] Selon M.

Richer, leur courtier en immeuble, Guy Genois, lui remet durant cette visite du 21 février 2011 une copie de la déclaration des vendeurs, laquelle prévoit notamment : « in what year was the roof covering installed : (2007-2008) ». [ 11 ] Toutefois, une marque dans la case accolée aux mots « don’t know » est rayée et les années (2007 – 2008) sont ajoutées à côté de cette case. [ 12 ] M. Poulin précise que Mme Hu confirme lors de l’inspection du 21 février 2011 que la toiture est refaite en 2007 ou 2008 en réponse à une question posée par M. Saindon. [ 13 ] M.

Genois qui est présent lors de cette inspection précise que c’est plutôt à lui que Mme Hu fait cette déclaration en réponse à la question que lui-même a posée. [ 14 ] Mme Hu nie avoir été présente lors de l’inspection du 21 février 2011, mais elle confirme la discussion avec M. Genois à propos de la toiture lors d’une seconde inspection survenue le 26 février 2011, mais visant plus spécifiquement la fondation.

[ 15 ] Elle admet avoir utilisé le terme « redid » en relation avec la toiture au cours des négociations, car c’est le seul mot qui lui vient à l’esprit, mais elle ne croit pas avoir utilisé ce terme lors de la visite du 26 février 2011. [ 16 ] Elle affirme que lorsqu’elle a rempli la fiche « Déclaration du vendeur », elle a coché la case « I don’t know » à la question de savoir quelle est la date du revêtement de toit. [ 17 ] Elle ajoute que cette inscription a été rayée à son insu et que Mme Bellini a ajouté 2007 – 2008 entre parenthèses à côté de la rature. [ 18 ] Mme Hu reconnaît du même souffle avoir dit à Mme Bellini que le toit est refait (« redid ») sans facture et sans certificat et lui avoir donné les précisions suivantes quant à la nature des travaux sur le toit : M La membrane antérieure du toit est entièrement enlevée; M La surface est nettoyée; M L’entrepreneur applique du goudron et ajoute du gravier. [ 19 ] Cet aspect du témoignage de Mme Hu est corroboré par son mari, M.

Jing. [ 20 ] Mme Bellini reconnaît avoir corrigé la fiche « Déclaration du vendeur » en présence de Mme Hu alors que cette dernière fait état des travaux effectués sur la toiture, mais qu’elle indique sur la fiche qu’elle ne sait pas quand le revêtement de la toiture est installée. [ 21 ] Dans un courriel du 1 er février 2011, Mme Hu écrit : « The roof redid 2007, but without certificate. » [ 22 ] Le Tribunal retient la version de Mme Bellini compte tenu de ce courriel du 1 er février 2011 de Mme Hu et des informations qu’elle dit avoir données à Mme Bellini à propos des travaux exécutés sur la toiture. [ 23 ] Il demeure que le toit a été refait même s’il ne l’a pas été selon les règles de l’art. [ 24 ] Cela dit, le vendeur n’est pas tenu de garantir le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin se recourir à un expert. [ 25 ] Or, M.

Richer indique que dès qu’il s’est rendu sur le toit pour la première fois le 23 mai 2011, en compagnie de M. Poulin, il constate des défauts significatifs. [ 26 ] Il dit qu’il voit une toiture sur laquelle il n’y a pas suffisamment de gravier et où il y a des bosses. [ 27 ] Il contacte sans tarder un expert suite à la recommandation de M. Genois. [ 28 ] La toiture est vérifiée par un couvreur professionnel, Marcel Lacourse. [ 29 ] Le rapport d’expertise est toutefois confectionné le 3 juin 2011 par M. Saindon, l’inspecteur en bâtiment, sur la base des constatations de M.

Lacourse et des photos qu’il lui a transmises. [ 30 ] Parmi les défauts relatés par M. Saindon dans son rapport du 3 juin 2011, un acheteur prudent et diligent, sans être accompagné d’un expert, aurait pu remarquer ceux-ci : M Des boursoufflures d’humidité sont présentes; M Les solins sont recouverts de bitume; M La base des trépieds électriques est renfoncée dans la membrane, des clous perforent la membrane; M La membrane est endommagée à plusieurs endroits. [ 31 ] Les demandeurs ont une certaine expérience dans l’immobilier puisqu’ils achètent de Mme Hu et M. Jing leur deuxième propriété à revenus. [ 32 ] M.

Richer mentionne d’ailleurs avoir de lui-même remarqué les défauts et que selon son apparence générale, la toiture a plus de trois ou quatre ans. [ 33 ] Par ailleurs, dans son rapport d’inspection préachat du 21 février 2011, M. Saindon indique ceci : INSPECTION LIMITÉE, PRÉSENCE DE NEIGE SUR LA TOITURE . L’inspection de la toiture fut impossible lors de la visite, attendu la présence de neige sur le revêtement ainsi que son accès. Les parties non visibles pourraient dissimuler des travaux de réparation ou d’entretien.

Nous vous recommandons de procéder à une inspection minutieuse du revêtement avant de procéder à la transaction . […] Avertissement Nous avons noté des cernes d’eau au plafond et sur les murs de la chambre arrière du 3e. De toute évidence, ces dommages sont causés par l’étanchéité de la toiture .

(Soulignements ajoutés) [ 34 ] La présence de neige sur le toit ne relève pas en soi l’acheteur de son obligation de vérifier le bien qu’il achète et éventuellement de pousser son examen s’il se rend compte d’une anomalie. [ 35 ] Il existe d’autres moyens pour pallier à l’inconvénient rencontré. [ 36 ] En l’occurrence, l’examen visuel de la toiture s’avère d’autant plus nécessaire qu’elle est recommandée par l’inspecteur en bâtiment et qu’il existe des indices d’infiltration notés par ce même inspecteur. [ 37 ] Cet examen visuel s’avère également nécessaire compte tenu justement des représentations qui ont été faites. [ 38 ] D’abord, le Tribunal note que la description de la toiture par M.

Saindon dans son rapport du 3 juin 2011 concorde avec la description par Mme Hu et M. Jing des travaux faits sur la toiture. [ 39 ] À cet égard, M. Saindon mentionne ceci : Nous sommes d’avis que seule une couche de bitume a été appliquée , les solins sont recouverts de bitume, ils n’ont pas été enlevé pour l’installation de membrane, comme se veut la règle de l’art, le bitume s’arrête en bordure des solins. (sic) (Soulignements ajoutés) [ 40 ] Par ailleurs, comme déjà mentionné, la fiche descriptive de l’immeuble indique : « Rénovation couverture 2008 (1 $) . » [ 41 ] Cette mention attire l’attention de M.

Genois et, compte tenu des indices d’infiltration mentionnés précédemment, elle l’amène à poser des questions à Mme Hu à propos de la toiture. Les vendeurs n’ont pas la facture de réfection. [ 42 ] Selon M. Genois et Mme Bellini, quand la fiche descriptive est remplie et que des rénovations sont mentionnées, le système exige d’indiquer leur coût. [ 43 ] Selon M. Genois, lorsque le coût des rénovations indiqué est de 1 $, cela signifie dans le jargon des courtiers immobiliers que le travail a été fait au noir sans facture. [ 44 ] Selon M.

Genois, en réponse à ses questions, Mme Hu confirme que la toiture est refaite, mais pas par un couvreur professionnel et au noir. Cette réponse ne peut avoir un effet particulièrement rassurant. [ 45 ] Un acheteur prudent et diligent, considérant toutes les circonstances, aurait exigé un examen au moins visuel de la toiture avant d’acheter, lequel examen aurait vraisemblablement révélé les défauts que MM.

Richer et Poulin ont d’ailleurs constatés lorsqu’ils sont allés sur la toiture le 23 mai 2011. [ 46 ] Le Tribunal conclut que le vice est apparent. [ 47 ] Par ailleurs, le Tribunal conclut que Mme Bellini a eu raison de corriger la déclaration des vendeurs. [ 48 ] Cette déclaration aurait été mensongère si elle n’avait pas été corrigée puisque Mme Hu connaît l’étendue des travaux effectués sur le toit. [ 49 ] Mme Bellini ne pouvait vérifier le coût des travaux à partir d’une facture inexistante. [ 50 ] Par ailleurs, considérant la mention sur la fiche descriptive que le coût de la réfection est de 1 $, de ce que signifie une telle mention et des explications données par Mme Hu à M.

Genois, en présence de MM. Richer et Poulin selon lui, il faut conclure que les acheteurs n’ont pas été induits en erreur. [ 51 ] Cette mention concorde d’ailleurs avec les informations données par Mme Hu à Mme Bellini. [ 52 ] En somme, Mme Bellini n’a pas commis de faute engageant sa responsabilité personnelle. [ 53 ] Cela dit, Mme Lupien et MM.

Richer et Poulin savaient ou devaient savoir que les travaux sur la toiture réalisés au noir, n’ont pas été exécutés par un couvreur professionnel et donc qu’ils étaient susceptibles d’être déficients. [ 54 ] Ils ont manqué de prudence. [ 55 ] Considérant l’ensemble des circonstances, il y a lieu de rejeter le recours sans frais. POUR CES MOTIFS, le Tribunal : [ 56 ] REJETTE la demande; [ 57 ] LE TOUT sans frais. __________________________________ MARK SHAMIE, J.C.Q.

Date d’audience : 30 avril 2014