2024 QCCA 173, 2024 QCCA 173

Gravel c. Urbam Conseil inc. 2024 QCCA 173 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-010699-236 (200-17-029805-199) (200-17-031698-202) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 9 février 2024 FORMATION : LES HONORABLES GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE , J.C.A. FRÉDÉRIC BACHAND, J.C.A. PARTIES APPELANTES AVOCAT ALAIN GRAVEL 9365-9787 QUÉBEC INC. ALAIN GRAVEL COURTIER IMMOBILIER INC. Me STÉPHANE HARVEY (ABSENT) (Stéphane Harvey avocat) PARTIES INTIMÉES AVOCATES URBAM CONSEIL INC. MÉLANIE TREMBLAY Me TOMMIE ANNE CÔTÉ (ABSENTE) (Clyde & cie Canada) SOCIÉTÉ DES MISSIONNAIRES D’AFRIQUE (PÈRES BLANCS) - CANADA Me GENEVIÈVE CADIEUX Me JENNIFER DÉSAULNIERS (Kaufman Avocats)

En appel d'un jugement rendu le 3 octobre 2023 par l'honorable Marie-Hélène Montminy de la Cour supérieure, district de Québec . DESCRIPTION : 1. Requête en rejet d’appel de la

partie intimée Société des Missionnaires D’Afrique (Pères Blancs) – Canada (art. 365 C.p.c. ) 2. Requête en rejet d’appel des parties intimées Urbam Conseil inc. et Mélanie Tremblay (art. 365 C.p.c. ) Greffière-audiencière : Jennyfer Perron Salle : 4.33 - Visioconférence AUDITION 9 h 55 Continuation de l'audience du 5 février 2024. Les parties ont été dispensées d'être présentes à la Cour; Arrêt; Fin de l’audience.

Jennyfer Perron, greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] Dans leur Demande introductive d’instance introduite le 7 juillet 2019 [1] , les appelants intentent un recours contre Urbam Conseil inc. (« Urbam ») et Mélanie Tremblay (« Tremblay ») [2] , les tenant responsables de l'échec de l’acquisition d’un immeuble situé dans la Ville de Québec qui appartenait à l’intimée, Société des missionnaires d’Afrique – Canada (« Pères Blancs »). [ 2 ] Le 24 novembre 2020, ils intentent également un recours en dommages-intérêts contre les Pères Blancs pour avoir refusé de respecter la transaction qui serait intervenue en signant l'acte de vente de cet immeuble, lequel a finalement été vendu à un tiers [3] . [ 3 ] Selon les appelants, des fautes distinctes commises successivement par Urbam et Tremblay, ainsi que par les Pères Blancs, seraient à l’origine de l’échec de la vente, lequel leur aurait causé des dommages de 3 770 070 $. [ 4 ] Dans un jugement très étoffé de 57 pages et 365 paragraphes, la juge Montminy de la Cour supérieure motive les raisons, fondées sur son appréciation de la preuve, pour lesquelles elle rejette les deux recours [4] . [ 5 ] En ce qui a trait au dossier opposant les appelants à Urbam et Tremblay, elle conclut qu’aucun contrat de service n’est intervenu entre l’appelante 9365-9787 Québec inc. et Urbam et que Tremblay et Urbam n’ont commis aucune faute engageant leur responsabilité à l’égard des appelants.

Même si elle rejette leur responsabilité, elle prend néanmoins le soin d’examiner si, dans l’éventualité où elle aurait conclu le contraire, il existait un lien de causalité entre la faute reprochée et le préjudice allégué par les appelants et si des dommages en auraient résulté. Elle conclut à l’absence d’un lien de causalité et ajoute que 9365-9787 Québec inc. n’a pas été privée d’un

gain potentiel, et que la preuve administrée par Gravel au soutien de sa réclamation en dommages-intérêts pour troubles et inconvénients n’est pas probante. [ 6 ] S’agissant du recours contre les Pères Blancs, la juge conclut, à la lumière de la preuve soumise, que les appelants ont failli à démontrer, selon la prépondérance des probabilités, l’existence d’une transaction d’acquisition de l’immeuble intervenue entre 9365- 9787 Québec inc. et les Pères Blancs.

C’est plutôt le manque de transparence de Gravel qui a fait avorter la transaction alors qu’il envisageait de poursuivre les Pères Blancs une fois la vente complétée. Selon elle, la preuve prépondérante établit que le comportement de Gravel s’écarte du principe de bonne foi devant gouverner la conduite de toute personne dans l’exercice de ses droits.

Encore une fois, puisqu’elle a eu le bénéfice d’entendre toute la preuve, la juge décide d’examiner la question du lien de causalité entre la faute reprochée et le préjudice allégué, pour déterminer quels sont les dommages auxquels auraient pu prétendre les appelants, même si ces questions sont devenues théoriques étant donné ses réponses aux deux premières questions en litige. *** [ 7 ] Les appelants portent en appel ce jugement, invoquant essentiellement des erreurs de fait et des erreurs mixtes de fait et de droit.

Ils soutiennent que la juge aurait erré en ne constatant pas l’existence d’un aveu extrajudiciaire de Urbam contenu dans la lettre transmise le 12 avril 2019. Selon eux, cette dernière aurait ainsi reconnu par écrit avoir commis une erreur en indiquant qu’il était impossible d’utiliser l’immeuble à des fins d’hébergement touristique. Les appelants prétendent que cette faute professionnelle a miné le financement négocié pour acquérir l’immeuble, et les a, en définitive, privés d’un investissement lucratif.

Ils affirment également que la juge aurait erré en fait et en droit dans l'interprétation et la qualification des documents légaux échangés entre Courtage immobilier Alain Gravel inc. et les Pères Blancs. [ 8 ] Les intimées demandent respectivement le rejet de l’appel, au motif qu’il ne présente aucune chance raisonnable de succès. [ 9 ] Pour réussir dans leur appel, les appelants doivent établir une erreur de droit dans le raisonnement de la juge ou une erreur manifeste et déterminante dans son appréciation de la preuve.

Les moyens d’appel ne laissent pas entrevoir en quoi la juge aurait commis une erreur révisable relativement au cadre juridique applicable à l’analyse d’un aveu extrajudiciaire. S’agissant des autres moyens d’appel qui soulèvent tous des questions de fait ou mixtes de fait et de droit, il est manifeste, au vu des motifs du jugement et de la norme d’intervention applicable, que l’appel ne présente aucune chance raisonnable de succès. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 10 ] ACCUEILLE les requêtes en rejet d’appel; [ 11 ] REJETTE l’appel; [ 12 ] LE TOUT , avec les frais de justice. GENEVIÈVE COTNAM, J.C.A.

SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A. FRÉDÉRIC BACHAND, J.C.A.