2017 QCCQ 8762, 2017 QCCQ 8762

Bélanger c. Girard 2017 QCCQ 8762 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-22-034236-157 DATE : 21 JUILLET 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JIMMY VALLÉE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JULIE BÉLANGER Demanderesse c.

CHANTALE GIRARD Défenderesse -et- PASCAL PICARD Appelé en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Julie Bélanger réclame 40 000 $ à madame Chantale Girard, de qui elle a acheté un immeuble résidentiel qui serait affecté d’un vice caché découlant d’une violation d’une limitation de droit public. [ 2 ] Elle croyait en effet acheter un immeuble résidentiel comprenant un second logement, soit une garçonnière, communément appelée un bachelor , conforme à la réglementation municipale.

Ce ne fut pas le cas. [ 3 ] De son côté, madame Girard exerce un recours en garantie contre son propre vendeur, monsieur Pascal Picard, lequel n’a cependant pas répondu à l’avis d’assignation et n’a produit aucun moyen de défense. Il est absent à l’instruction.

Questions en litige [ 4 ] Le Tribunal doit tout d’abord se pencher sur l’incidence d’une clause exonératoire en vertu de laquelle l’acheteur déclare avoir vérifié la conformité de la destination qu’il entend donner à l’immeuble sur l’application de la garantie légale contre la violation d’une limitation de droit public. [ 5 ] Advenant qu’il soit décidé que cette garantie légale s’applique malgré la clause exonératoire, il faudra alors déterminer si madame Girard a fait défaut de délivrer à madame Bélanger un immeuble comprenant un second logement de type bachelor conforme aux lois et règlements et, le cas échéant, le quantum des dommages auxquels madame Bélanger a droit.

Contexte [ 6 ] C’est en 2011 que madame Bélanger décide d’acheter un immeuble qui constituera pour elle un investissement. Elle recherche un immeuble à revenus, soit une résidence dont le sous-sol est aménagé en bachelor. Il s’agit d’ailleurs là d’une condition essentielle, vu ses revenus, pour que son prêteur hypothécaire accepte de financer son achat. [ 7 ] Madame Girard est propriétaire d’un tel immeuble à Terrebonne. Les parties se rencontrent lors de deux visites. Madame Bélanger explique alors à madame Girard que le bachelor et sa conformité sont très importants pour elle.

Madame Girard lui confirme que le bachelor est conforme. C’est aussi ce que lui a dit monsieur Picard en 2006. [ 8 ] Elle lui exhibe également le compte de taxes municipales qui, à la case logement, fait état du nombre 2. Madame Bélanger demande et obtient copie du bail liant madame Girard au locataire d’alors, monsieur Gazaille.

Elle visite le bachelor et discute même renouvellement de bail avec lui. [ 9 ] Autant l’inscription, ou «listing» de l’agent d’immeuble [1] que la promesse d’achat [2] et l’acte de vente [3] font état du fait que l’immeuble contient un second logement et on y traite aussi des revenus locatifs qui en découlent annuellement. [ 10 ] Par ailleurs, madame Bélanger n’a aucune connaissance particulière en construction ou en immobilier lorsqu’elle achète ainsi en

2012 son premier immeuble. Elle est aidée par ses parents ainsi que son courtier immobilier. [ 11 ] Ce n’est que vers la fin de l’été 2014, après qu’elle ait déménagé dans un nouvel immeuble à Mirabel, que madame Bélanger apprend, en se rendant à l’hôtel de ville de Terrebonne, qu’il lui sera impossible d’obtenir une seconde adresse pour son immeuble. [ 12 ] On l’informe alors que l’aménagement d’un bachelor n’est pas permis dans la zone où se trouve l’immeuble.

Le représentant de la ville lui mentionne par ailleurs que, bien que ce soit interdit, la ville tolère la présence du bachelor. [ 13 ] Elle contacte madame Girard, puis son courtier immobilier, mais finit par mandater son avocat. [ 14 ] Elle explique que depuis son acquisition en juin 2012, elle n’a reçu aucun avis de non-conformité de la Ville de Terrebonne et elle n’a eu aucun autre contact avec elle à ce sujet, outre celui de l’été 2014. [ 15 ] Par ailleurs, elle a fait procéder à une évaluation par la firme PCG Carmon qui conclut que, sans bachelor, l’immeuble qu’elle a payé 204 500 $ avait une valeur marchande de 190 000 $ à l’achat en juin 2012. [ 16 ] En raison de craintes liées à la revente éventuelle de l’immeuble, elle affirme avoir vécu un stress personnel et financier important, en plus de vivre une insécurité à la pensée que son investissement avait perdu beaucoup de valeur. [ 17 ] Elle a l’intention de vendre l’immeuble dans un avenir rapproché et elle devra nécessairement déclarer que le bachelor n’est pas conforme à la règlementation municipale. [ 18 ] Avoir su, dit-elle, elle n’aurait pas acheté cet immeuble. [ 19 ] Elle réclame donc 14 500 $ représentant la perte de valeur à l’achat de l’immeuble, ainsi que 15 500 $ qui, selon elle, résulte de la perte de valeur qu’elle devra assumer à sa revente.

Elle n’a pas fait évaluer la maison pour en connaître la valeur marchande aujourd’hui. * * * [ 20 ] De son côté, madame Girard explique qu’elle a acquis l’immeuble en 2006, dans des circonstances assez semblables. Le bachelor était déjà loué à l’époque. Monsieur Picard lui a confirmé que ce bachelor était déclaré à la Ville et qu’il était conforme. Elle n’a pas non plus fait de vérifications additionnelles auprès de la Ville. [ 21 ] Elle n’a jamais reçu quelque avis que ce soit de la Ville pendant tout le temps où elle a été propriétaire. Elle n’a pas non plus fait de demande à la Ville.

Elle a toujours constaté la présence du chiffre 2 dans la case «Logement» sur son compte de taxes municipales. [ 22 ] Ce n’est qu’à la réception de la mise en demeure en septembre 2014 qu’elle a été informée de la non-conformité. Elle a immédiatement dénoncé le tout à son vendeur, monsieur Picard. [ 23 ] Elle admet par ailleurs que madame Bélanger l’a informée du fait que le bachelor était important pour elle. Elle lui a confirmé la conformité en se basant elle-même sur son expérience des 6 dernières années et les déclarations qui lui ont été faites par monsieur Picard.

Les prétentions des parties [ 24 ] L’avocat de madame Bélanger soumet au Tribunal que le fondement de son recours se retrouve à l’

article 1726 du Code civil du Québec (C.c.Q.), lequel traite de la garantie légale de qualité. [ 25 ] Il soutient que la preuve démontre que l’immeuble acheté est affecté d’un vice, que ce vice est grave, qu’il est antérieur à la vente, qu’il était inconnu de madame Bélanger et qu'il a été dénoncé dans un délai raisonnable à madame Girard. [ 26 ] Il ajoute que madame Bélanger a fait la preuve des dommages que lui causent ce vice, soit la perte de valeur de son investissement, de même que tous les troubles et inconvénients que la situation lui a occasionnés. [ 27 ] De son côté, l’avocat de madame Girard soutient qu’il s’agit plutôt d’un cas d’application de l’

article 1725 C.c.Q. traitant de la garantie du droit de propriété protégeant l’acheteur contre une violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété. [ 28 ] Il soutient cependant que la présence d’une clause spécifique à l’acte de vente notarié, par laquelle madame Bélanger déclare avoir vérifié elle-même auprès des autorités compétentes que la destination qu’elle entend donner à l’immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur vient faire échec à la garantie de 1725 C.c.Q. .

Analyse et décision [ 29 ] Les parties sont liées par un contrat de vente d’un bien immobilier en vertu duquel madame Girard transfère la propriété de l'immeuble à madame Bélanger, moyennant un prix de 204 500 $ que cette dernière a payé [4] .

[ 30 ] Madame Girard est tenue de délivrer le bien, et d'en garantir le droit de propriété et la qualité.

Ces garanties existent de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de les stipuler dans le contrat de vente [5] . [ 31 ] Quant à la qualité, le Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoit un cadre juridique spécifique concernant cette garantie, souvent appelée la garantie contre les vices cachés. [ 32 ] Le vendeur d’un bien est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert [6] . [ 33 ] De son côté, la garantie du droit de propriété inclut la garantie légale du fait d’un tiers ainsi que celle inhérente aux troubles de droit, dont celui relatif aux limitations de droit public [7] . [ 34 ] Sur ce dernier point, l’

article 1725 C.c.Q. édicte que le vendeur d’un immeuble se porte garant envers l’acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété. Le vendeur n’est pas tenu à cette garantie lorsqu’il a dénoncé ces limitations à l’acheteur lors de la vente, lorsqu’un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l’utilisation des lieux ou lorsqu’elles ont fait l’objet d’une inscription au bureau de la publicité des droits. [ 35 ] À

titre d'exemple de limitation de droit public, on peut mentionner l'existence d'un règlement de zonage, d'urbanisme ou de protection de l'environnement [8] . [ 36 ] En l’espèce, la limitation de droit public réside dans le règlement de zonage de la ville de Terrebonne qui interdit la présence d’un bachelor dans l’immeuble. La violation de cette limitation a pris naissance bien avant la vente et elle subsiste toujours aujourd’hui. [ 37 ] Les conditions d’application de la garantie sont ici présentes.

Le vendeur n’a pas dénoncé la violation lors de la vente, la limitation de droit public n’est pas inscrite au bureau de la publicité des droits, la violation est cachée, l’acheteur n’en a pas eu connaissance lors de la vente et un préavis fut donné au vendeur dans un délai raisonnable de la connaissance de la violation [9] . [ 38 ] Avec égards, le Tribunal est d’avis que le recours intenté par madame Bélanger tire plus particulièrement sa source de cette garantie contre la violation d’une limitation de droit public.

La jurisprudence recense d’ailleurs plusieurs exemples d’application de cette garantie dans des dossiers dont les faits ressemblent de très près à ceux sous étude.

La clause exonératoire [ 39 ] Le Tribunal entend tout d’abord trancher la question de l’effet à donner à la clause exonératoire que l’on retrouve à la rubrique «Obligations de l’acquéreur» contenue à l’acte notarié intervenu en 2012 entre mesdames Girard et Bélanger, laquelle se lit comme suit : D’autre part, l’acquéreur s’oblige à ce qui suit : Prendre l’immeuble dans l’état où il se trouve et déclarant l’avoir vu et examiné à sa satisfaction et avoir vérifié lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu’il entend donner à l’immeuble est conforme aux Lois et règlements en vigueur; [ 40 ] Rappelons que l es parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l’exclure entièrement.

Cependant, le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels [10] . [ 41 ] Traitant de telles modifications conventionnelles, le professeur Jobin écrit, dans son ouvrage sur la vente [11] : En règle générale, les dispositions du Code civil sur la garantie du droit de propriété ne sont pas impératives et les parties peuvent y déroger; ainsi elles peuvent en principe exclure la garantie et même faire une vente aux risques et périls de l'acheteur. (...) Certaines restrictions à la validité de ces deux clauses doivent cependant être discutées car l'ordre public et la bonne foi jouent un certain rôle ici. (…) Quand, lors de la vente, le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice du

titre et qu'il ne la pas déclaré, une clause exonératoire est inopérante (article 1733, alinéa 1). Cette règle est fondée sur la bonne foi: il serait contraire à la bonne foi de prétendre transférer la propriété, sans réserve, alors qu'on sait pertinemment que l'acheteur n'aura pas un bon titre. (...) Hormis les cas où s'applique la présomption de connaissance d'un droit publié, les tribunaux doivent décider quand le vendeur "ne pouvait ignorer" le vice du titre. Ils doivent donc déterminer les critères selon lesquels le vendeur est présumé connaître le vice du

titre lors de la vente. À cette fin, ils peuvent faire une analogie avec la garantie de qualité, dans laquelle le législateur utilise une même présomption de connaissance - habituellement appliquée par les tribunaux au vendeur professionnel. Ainsi, dans la garantie du droit de propriété, le vendeur professionnel est, dans sa spécialité, présumé connaître le vice du titre. La présomption de connaissance, par exemple, pourrait s'appliquer au promoteur immobilier qui a acquis un vaste lot et l’a subdivisé, puis a vendu séparément les subdivisions sur lesquelles il a construit des maisons.

Même un non-professionnel pourrait être assujetti à la présomption si les circonstances (indices, etc.) rendaient clairement probable sa connaissance. Toutefois, pour le profane ou le professionnel, la présomption est simple, et sera parfois repoussée.

Références omises [ 42 ] Selon la doctrine [12] et la jurisprudence [13] , une telle clause est tout à fait valide, dans la mesure où le vendeur a agi de bonne foi et ignorait la violation à une limitation de droit public. [ 43 ] Cela signifie que l’acheteur qui atteste dans l’offre d’achat ou dans l’acte notarié qu’il a personnellement vérifié auprès des autorités la conformité de la destination qu’il entend donner à l’immeuble aux lois et règlements en vigueur renonce par le fait même à se prévaloir de la garantie à l’endroit de son vendeur [14] . [ 44 ] Il ressort de la preuve entendue en l’espèce que madame Girard a agi de bonne foi et qu’elle n’était pas au courant du fait que le bachelor de l’immeuble dont elle a été propriétaire pendant 6 ans était non conforme et contraire aux dispositions du règlement de zonage.

La preuve ne démontre pas qu’elle ait menti ni qu’elle ait retenu certaines informations. Elle a fait preuve de transparence, autant envers les autorités qu’envers madame Bélanger. [ 45 ] Rien ne suggère qu’il faille lui imputer ici une présomption de connaissance. Elle est une non-professionnelle et aucun indice ne rend clairement probable sa connaissance. [ 46 ] Bien sûr, elle n’a pas fait de vérifications à l’époque de son achat et s’est elle aussi fiée à la parole de son vendeur.

Les déclarations de ce dernier n’ont, pour elle, jamais été remises en doute puisqu’elle n’a reçu aucun avis, de quelque nature que ce soit, émanant de la ville de Terrebonne. [ 47 ] De son côté, madame Bélanger a signé l’acte de vente qui contient la clause en vertu de laquelle elle confirme avoir procédé aux vérifications nécessaires, et ce, sans l’avoir fait. [ 48 ] Les commentaires suivants, formulés par la juge Suzanne Ouellet de la Cour supérieure en 2008 dans l’affaire Roy c.

Belzile [15] trouvent aisément application en l’espèce : [117] La preuve ne révèle pas que les défendeurs ont agi de façon à dissimuler quelques informations à ce titre. [118] Plusieurs éléments font en sorte qu'ils croyaient agir en toute légalité . [119] Rappelons qu'à l'origine, en 1996, M. Couture avait aménagé ce logement pour accommoder son fils Olivier. [120] Les défendeurs ont toujours agi ouvertement auprès des autorités fiscales gouvernementales et municipales . [121] En tout temps, ils n'ont jamais tenté de cacher l'existence de ce logement .

Ils employaient d'ailleurs la formule-type de bail à cet effet. [122] Lors des représentations aux demandeurs, Mme Belzile était fière de présenter le bilan de rentabilité étant consciente de l'importance d'un revenu supplémentaire pour la réalisation de leur projet d'agrandissement au deuxième étage. [123] Jamais les défendeurs n'ont reçu d'avis de contravention ou autre avertissement de la ville concernant l'illégalité de ce logement. [124] La défenderesse mentionne que l'obligation d'obtenir un permis de la ville pour un tel logement était inconnue de sa part.

Si tel avait été le cas, précise-t-elle, la demande en aurait été faite. [125] En l'espèce, il n'y a donc pas lieu d'écarter la clause d'exclusion de garantie prévue à l'acte de vente. [126] Il 'agit d'une déclaration des acheteurs faite postérieurement: 1. à leurs questions aux vendeurs; 2. aux représentations des vendeurs; 3. aux visites pré-achat y compris celle avec l'inspecteur Barabé. [127] Par cette clause, les acheteurs ne déclarent pas qu'ils sont satisfaits des "représentations" des vendeurs sur la destination de l'immeuble. [128] Cette déclaration va plus loin et revêt une portée plus spécifique et proactive.

Elle implique: 1. une vérification; 2. par les acheteurs "eux-mêmes"; 3. de la conformité de la " destination " aux " règlements en vigueur ". [129] Qui dit destination, dit "usage" ou "utilisation". [130] Si les demandeurs n'ont pas réellement effectué cette vérification, ils ne peuvent aujourd'hui en tenir rigueur aux défendeurs. Références omises et soulignements ajoutés [ 49 ] Dans une autre affaire dont les faits s’apparentent aussi à ceux sous étude [16] , madame la juge Claudette Tessier-Couture de la Cour supérieure reprend les mots de sa collègue et conclut dans le même sens.

[ 50 ] Les faits en l’espèce sont bien différents de ceux de l’affaire Vézina c. Lamoureux [17] dans laquelle la Cour d’appel a conclu que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de bonne foi, alors qu’ils étaient au courant des limitations de droit public affectant leur immeuble et avaient même reçu un avis de la ville à ce sujet mais n’avaient rien dit aux acheteurs.

L’usage, ou la destination, donné à l’immeuble n’avait par ailleurs pas encore été exercé. [ 51 ] La clause exonératoire a donc été écartée et l’opinion du juge Gagnon, rendue en obiter , voulant que la preuve n’ait pas fait voir que les appelants entendaient donner à l’immeuble en cause une destination différente de celle déjà existante ne peut, de l’avis du Tribunal, trouver application en l’espèce. [ 52 ] Dans son jugement rendu l’année suivante l’affaire Ortu c. Roussel [18] , madame la juge Dominique Gibbens de notre cour concluait elle aussi dans le même sens que les jugements Roy c.

Belzile [19] et Leblanc c. Morin [20] de la Cour supérieure. [ 53 ] À la lueur de ces principes, la clause exonératoire fait échec à l’application en l’espèce de la garantie légale contre la violation d’une limitation de droit public et conséquemment, le recours entrepris par madame Bélanger ne peut donc réussir. * * * [ 54 ] Vu la conclusion à laquelle en arrive le Tribunal sur la première question en litige, il n’est pas nécessaire de trancher la seconde. Le Tribunal tient tout de même à préciser que, même s’il avait fait droit à la demande, les dommages octroyés auraient été fort limités.

Voici pourquoi. [ 55 ] Madame Bélanger réclame tout d’abord 30 000 $ pour la perte de valeur de son investissement immobilier, dont 14 500 $ qualifiés de trop payés au moment de l’achat de l’immeuble ainsi que 15 500 $ de perte à la revente. [ 56 ] La situation est pourtant la suivante. Elle a toujours, jusqu’à quelques semaines avant l’audience et pour un motif qui n’a rien à voir avec le présent dossier [21] , continué à utiliser le bachelor de l’immeuble.

Lors de la dernière année, elle en tirait des revenus de 650 $ par mois, ou 7 800 $ annuellement. [ 57 ] La seule et unique différence actuellement est qu’elle possède et fait usage d’un immeuble résidentiel comprenant un bachelor non conforme mais depuis toujours toléré, au lieu du même immeuble résidentiel comprenant un bachelor conforme. [ 58 ] L’expertise déposée conclut que l’immeuble avait une valeur marchande de 190 000 $ en juin 2012 sans bachelor.

Elle est cependant muette quant à la vraie valeur comparative, soit la valeur marchande de l’immeuble, à ce même moment, avec un bachelor conforme. [ 59 ] L’évaluation municipale est alors de 189 500 $. Rappelons que les documents de taxation de la ville font état de 2 logements dans l’immeuble. À l’époque de la vente, il s’agit là de la seule donnée dont bénéficie madame Girard pour fixer le prix demandé, et madame Bélanger pour déterminer le prix qu’elle est disposée à payer. [ 60 ] Madame Girard demandait près de 215 000 $ pour son immeuble. Elle a accepté 204 500 $.

Rien ne laisse croire qu’elle aurait accepté moins, que ce soit sans bachelor ou encore avec un bachelor non conforme. [ 61 ] La preuve ne révèle pas la différence entre la valeur marchande déterminée par l’expert et celle, qui n’a pas été démontrée, avec un bachelor conforme à la règlementation municipale. Aurait-elle été si importante? Nous ne le savons pas. [ 62 ] La base de comparaison retenue en demande est plutôt le prix convenu entre les parties.

Comment conclure que la différence de 14 500 $ constitue nécessairement des dommages auxquels aurait eu droit madame Bélanger. [ 63 ] Par ailleurs, le solde de 15 500 $ représente selon la demande la perte de valeur de l’immeuble au moment, probablement proche, où madame Bélanger décidera de le revendre.

Non seulement la preuve à ce sujet est totalement inexistante, mais de l’avis du Tribunal, il y a là double emploi. [ 64 ] Le Tribunal ne peut certainement pas se baser, comme le suggère le procureur de madame Bélanger, sur les profits réalisés par madame Girard qui a acheté l’immeuble en 2006 avant de le revendre en 2012 pour extrapoler le montant de profit que madame Bélanger peut espérer entre 2012 et possiblement la date de l’instruction, puisque l’immeuble n’a toujours pas été revendu. [ 65 ] De l’avis du Tribunal, les seuls dommages auxquels aurait pu prétendre madame Bélanger résultent de la différence, à un moment précis, entre la valeur de l’immeuble avec un bachelor conforme et la valeur de ce même immeuble sans bachelor.

Or, cette donnée n’a pas été prouvée. Il n’y a aucune évaluation démontrant la valeur marchande actuelle de l’immeuble, et encore moins au moment où il sera vendu. [ 66 ] Madame Bélanger réclame aussi une somme additionnelle de 10 000 $, en vertu du paragraphe 22 de sa demande introductive d’instance modifiée, lequel se lit comme suit : 22. Étant donné que la défenderesse connaissait parfaitement l’existence de cette modification à la loi et aux règlements avant la vente où qu’elle ne pouvait l’ignorer, la demanderesse est bien fondée en faits et en droit de demander que la somme de 10 000 $ lui soit versée à

titre de dédommagement pour les troubles, stress, inconvénients découlant des faits précédemment allégués. [ 67 ] La preuve démontre pourtant le contraire en ce qui a trait à la connaissance de madame Girard, rendant hasardeux l’octroi de ces dommages contractuels dont la preuve, incidemment, est demeurée plutôt timide. [ 68 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 69 ] REJETTE la demande introductive d’instance;

[ 70 ] AVEC les frais de justice. __________________________________ JIMMY VALLÉE, J.C.Q. Me Marc B. Bilodeau Procureur de la demanderesse Me Benjamin Rajaobelina Bureau de Me Daniel Caisse Procureur de la défenderesse Date d’audience : 18 AVRIL 2017