2010 QCCQ 4358, 2010 QCCQ 4358

Moskova c. Verger 2010 QCCQ 4358 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-112044-088 DATE : 6 mai 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARIANA MOSKOVA -et- KRASSIMIR KRASTEV Demandeurs c.

FRANCE VERGER -et- ANDRÉ DEMERS Défendeurs _____________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse, Mariana Moskova (« Moskova ») offre d'acheter la propriété des défendeurs, France Verger (« Verger ») et André Demers (« Demers »), conditionnellement à ce que ces derniers enlèvent le réservoir d'huile enfoui sur leur terrain. [ 2 ] Moskova allègue que Verger et Demers se sont engagés à payer les frais d'enlèvement du réservoir par un entrepreneur ainsi que ceux d'un ingénieur qui aurait supervisé les travaux. [ 3 ] Les défendeurs admettent devoir 3 105 $ représentant le coût d'enlèvement du réservoir par l'entrepreneur MD, facture D-5, mais nie devoir la somme réclamée pour les services d'un ingénieur au motif qu'ils n'ont jamais autorisé ce mandat. [ 4 ] Moskova réclame à Verger et Demers les honoraires de l'ingénieur Pliska Consultants inc. de 1 354,50 $ dont elle a retenu les services pour superviser l'enlèvement du réservoir en plus des frais de 3 105 $ pour l'entrepreneur. [ 5 ] Moskova réclame aussi 1 200 $ qu'elle aurait déboursé pour trouver un locataire pour le logement libre de la propriété qu'elle voulait acheter. [ 6 ] La transaction ne fût jamais finalisée puisqu'en date du 15 juillet 2008, Verger et Demers n'étaient pas en mesure de remplir les conditions de décontamination à l'intérieur du délai prévu à l'offre d'achat. [ 7 ] Lors d'une tentative de règlement, les Verger et Demers ont offerts de payer 4 350 $ à Moskova ce qui comprend l'enlèvement du réservoir ainsi que 1 200 $ de frais de démarchage de locataire. [ 8 ] Comme Moskova reconnaissait avoir perçu des loyers de l'ordre de 6 000 $, elle retourna directement au locataire une somme de 1 695 $ qui représente la différence entre le montant de l'offre et les sommes perçues. [ 9 ] Vu l'impossibilité de régler à l'amiable, Verger et Demers ne maintiennent plus leur offre initiale de payer 1 600 $.

Se portant demandeurs reconventionnels, ces derniers réclament le remboursement de cinq mois de loyers perçus, déduction faite de la somme retournée au locataire ainsi que des frais d'enlèvement du réservoir laissant un solde de 1 200 $ (6 000 $ - 1 695 $ - 3 105 $ = 1 200 $). [ 10 ] Verger et Demers réclament de plus 800 $ en dommages-intérêts pour les ennuis et inconvénients portant leur demande reconventionnelle à 2 000 $ en capital plus les frais. [ 11 ] Moskova témoigne qu'elle a choisi MD 9097-1078 Québec inc. puisque c'est l'entrepreneur qui a présenté la plus basse soumission pour l'enlèvement du réservoir.

[ 12 ] Moskova ajoute que le travail de l'entrepreneur devait être supervisé par un ingénieur et c'est pourquoi elle retient les services de monsieur Pliska, ingénieur. [ 13 ] Moskova soutient que Verger et Demers ont été avisés d'avance, qu'ils ont rencontré l'ingénieur Pliska et qu'ils savaient qu'il serait présent pour superviser les travaux d'enlèvement. [ 14 ] Moskova réfère au courriel du 30 mai 2008 lequel selon elle corrobore son témoignage (voir pièce B-6 ).

Dans ce courriel, Moskova précise : « Malheureusement on est très occupés nous deux, mais un entrepreneur général est engagé pour être présent lors de tous les travaux d'enlèvement du réservoir et prélèvements des échantillons pour s'assurer que tout est fait en conformité. » [ 15 ] Ce message courriel est envoyé par Moskova au courtier en immeuble, René David Amar. [ 16 ] Verger nie le témoignage de Moskova relatif au mandat de l'ingénieur. [ 17 ] D'abord Verger se réfère à son courriel du 30 mai 2008 envoyé à son agent d'immeuble lequel précise qu'elle autorisait l'entrepreneur choisi par Moskova à venir enlever le réservoir lundi le 2 juin 2008 et à effectuer les tests de sol. [ 18 ] Selon Verger, qui a rencontré l'entrepreneur MD préalablement aux travaux, ce dernier est spécialisé dans l'enlèvement des réservoirs enfouis dans le sol. [ 19 ] Réservoir MD aurait enlevé les réservoirs des terrains voisins et l'entrepreneur Silverstone de MD ne recommandait pas d'engager un ingénieur pour faire la supervision des travaux. [ 20 ] Ainsi, Verger témoigne que lorsqu'elle autorise Moskova à retenir l'entrepreneur, qu'il s'agit bien de l'entrepreneur MD et non d'un ingénieur. [ 21 ] Verger se rappelle, que lors de l'enlèvement du réservoir, une autre personne était sur les lieux, lui ayant été présenté comme un ami de la famille de Moskova qui voulait assister aux travaux et qui disait avoir une expertise dans l'enlèvement de réservoirs.

Elle comprit plus tard qu'il s'agissait de monsieur Pliska. [ 22 ] Par ailleurs, Moskova n'a pas présenté de soumission préparée par Pliska et jamais il n'aurait été question du tarif horaire de ce dernier. [ 23 ] Quant aux déboursés pour le démarchage de locataire, Verger est surprise du coût parce qu'en tant que propriétaire depuis plusieurs années, elle témoigne que le logement est très facile à louer.

Il suffit de mettre une annonce devant la maison et quelques jours plus tard des locataires potentiels se manifestent. [ 24 ] Moskova témoigne que c'est son gendre qui a consacré plusieurs heures pour préparer un site internet et publiciser la location.

Il aurait travaillé à temps plein avec le résultat qu'il a effectivement trouvé un locataire quelques jours plus tard. [ 25 ] Quoiqu'il en soit, le 16 juillet 2008, Verger et Demers, confirment que la vente ne peut avoir lieu compte tenu que la décontamination ne sera pas terminée à la date convenue aux conditions de l'offre d'achat. [ 26 ] Comme l'offre tombe, Verger et Demers demandent une copie de la facture de MD pour payer les frais d'enlèvement. [ 27 ] À ce moment, Verger et Demers ne savaient pas que Moskova avait prélevé cinq mois de loyers d'avance du locataire.

Ils en sont avisés par le locataire lorsqu'ils veulent prélever le paiement du loyer.

Discussion et décision [ 28 ] Le Tribunal est confronté à deux témoignages contradictoires et doit donc choisir le plus crédible, c'est-à-dire celui dont les faits sont les plus précis et concordants selon la balance des probabilités. [ 29 ] Pour le Tribunal, il est indéniable que Verger et Demers ont autorisé l'enlèvement du réservoir par l'entrepreneur MD qui a présenté la soumission la moins chère laquelle ne prévoyait pas que leur travail devait être supervisé par un ingénieur. [ 30 ] C'est le témoignage de Verger et Demers qui est le plus crédible, étant de plus supporté par la preuve documentaire. [ 31 ] Le texte des courriels du 30 mai 2008 est clair.

Verger indique qu'elle autorise l'entrepreneur et Moskova confirme que l'entrepreneur général est engagé pour être présent lors de tous les travaux d'enlèvement du réservoir. [ 32 ] Le Tribunal a noté, lors de l'audience, que lorsque Moskova a lu le courriel du 30 mai 2008, à voix haute, elle a changé le mot entrepreneur pour ingénieur. Cette erreur n'est pas passée inaperçue. [ 33 ] Moskova a tenté d'induire le Tribunal en erreur. Ceci affecte sa crédibilité. Ainsi, le Tribunal retient le témoignage de Verger et Demers qu'ils n'ont pas autorisé un mandat de supervision des travaux par un ingénieur.

Le Tribunal n'accorde pas le montant réclamé de 1 354,50 $ par Moskova. [ 34 ] Même si le Tribunal conçoit que Moskova a fait des démarches pour trouver un locataire avant que la vente ne soit finalisée, ceci pour ne pas risquer qu'un logement soit vacant après la date de signature, elle a pris une chance puisque la vente n'était pas conclue à ce moment. Le Tribunal est d'avis qu'elle doit seule assumer cette dépense que Verger et Demers n'auraient pas encouru compte tenu de leur expérience de location.

Demande reconventionnelle [ 35 ] La preuve révèle qu'alors que Moskova n'était pas encore propriétaire de l'immeuble, cette dernière s'est appropriée 6 000 $ qui revenait aux propriétaires, en l'occurrence, Verger et Demers.

Moskova doit évidemment rembourser cette somme laquelle est réclamée par les défendeurs reconventionnels. [ 36 ] Concernant les dommages-intérêts réclamés au montant de 800 $, le Tribunal est d'avis que comme Verger et Demers ont bénéficié de la présence d'un locataire trouvé par Moskova que ceci compense pour les ennuis et inconvénients causés par toute cette situation. [ 37 ] Considérant que Verger et Demers ont toujours admis devoir la somme de 3 105 $, le Tribunal concluera donc en faveur de Moskova quant à cette

partie de la réclamation mais sans intérêt, ni frais. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement l'action de la demanderesse ; CONDAMNE Verger et Demers à payer la somme de 3 105 $ en capital depuis la date de la mise en demeure du 23 juillet 2008 ; sans frais ; ACCUEILLE partiellement la demande reconventionnelle ; CONDAMNE Moskova à payer la somme de 4 305 $ soit la différence entre 6 000 $ de loyers dus et 1 695 $ retournés au locataire = 4 305 $ ; LE TRIBUNAL OPÉRANT COMPENSATION : CONDAMNE Moskova à payer aux défendeurs la somme de 1 200 $ en capital, avec intérêt au taux de 5% l'an, et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec plus les frais. __________________________________ SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. Date d’audience : 5 janvier 2010