2019 QCCQ 8478, 2019 QCCQ 8478

Hamdi c. Carrière 2019 QCCQ 8478 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE Rouyn-Noranda LOCALITÉ DE Rouyn-Noranda « Chambre civile » N° : 600-32-700107-188 DATE : 25 avril 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PEGGY WAROLIN J.C.Q. ______________________________________________________________________ JALILA HAMDI ET MOURAD TEBAI, domiciliés et résidant au [...] à Rouyn-Noranda, district de Rouyn-Noranda (Québec) [...] Demandeurs c.

LISA-MARIE CARRIÈRE ET SAMUEL TRUDEL, domiciliés et résidant au [...] à Rouyn- Noranda, district de Rouyn-Noranda (Québec) [...] Défendeurs et HENRY TREMBLAY, domicilié et résidant au [...] à Rouyn-Noranda, district de Rouyn-Noranda (Québec) [...] Appelé en garantie et CARMEN DION ET BENOÎT COLLIN, domiciliés et résidant au 4[...] à Gaspé, district de Gaspé (Québec) [...] Appelés en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs poursuivent les défendeurs pour les vices cachés qui affecteraient la résidence qu’ils leur ont vendue.

Une infiltration d’eau aurait eu lieu au sous-sol de la résidence, des fissures ont été constatées dans la fondation de la chambre située en dessous du patio et un problème de drainage est allégué. Les demandeurs réclament la somme de 31 340,56 $, mais consentent à réduire leur créance à 15 000 $ pour bénéficier de la compétence de la division des petites créances. [ 2 ] Les défendeurs ont eu la possibilité d’examiner les lieux et reconnaissent les dommages subis par les demandeurs.

Ils estiment, cependant, ne pas en être responsables. [ 3 ] Les deux propriétaires précédents, dont le constructeur monsieur Henry Tremblay, ont été appelés en garantie. Question en litige [ 4 ] La seule question en litige est de savoir, si la résidence des demandeurs est affectée d’un vice caché, et le cas échéant, la responsabilité des défendeurs et/ou des appelés en garantie, peut-elle être engagée. Les faits [ 5 ] Les demandeurs ont acquis la propriété des défendeurs le 11 septembre 2015, avec la garantie légale [1] .

Une inspection préachat a été effectuée par un inspecteur en bâtiment. [ 6 ] La déclaration du vendeur indique quant à elle, que les défendeurs ont constaté en 2011, un suintement dans la chambre située sous le patio, mais après avoir installé du silicone sous la porte-fenêtre, comme il leur avait été conseillé, le problème n’est pas réapparu. [ 7 ] À partir du mois de décembre 2015, les demandeurs constatent que de l’eau s’infiltre dans cette pièce, que les murs, le sol et le plafond sont humides et que des moisissures se forment. Les demandeurs avaient l’intention d’aménager cette pièce en chambre principale.

N’ayant pas eu le temps de le faire depuis l’achat, les murs n’étaient encore recouverts que de l’isolant. [ 8 ] En janvier 2016, les demandeurs constatent une accumulation de glace tant à l’extérieur qu’à l’intérieur de la pièce. Les défendeurs viennent constater les dégâts et admettent que lieux sont très endommagés. Ils sont très déçus pour les demandeurs et sont convaincus qu’une telle situation leur serait arrivée s’ils étaient restés plus longtemps dans cette maison. Ils qualifient la situation de « bombe à retardement ». [ 9 ] Le demandeur mandate un expert pour déterminer la cause des dommages.

Ce dernier indique que la pièce est insalubre et qu’elle doit être condamnée le temps de corriger le problème. Pour déterminer l’origine, cet expert recommande de retirer les panneaux d’isolant fixés aux murs intérieurs ainsi que le crépi qui recouvre les murs extérieurs. Le demandeur constate alors sous le crépi, des

fissures et des nids de fourmis. [ 10 ] Le demandeur communique avec la ville de Rouyn-Noranda pour obtenir une copie du permis de construction et des plans de cette chambre ajoutée après la construction de la maison. Il apprend alors qu’elle a été construite sans permis et aucun document n’a donc été déposé par le propriétaire de l’époque. [ 11 ] Les demandeurs ont fait refaire le drain français autour de la résidence. Il a alors été constaté que le drain entourant le patio, et donc la chambre, était mal installé.

L’expert des demandeurs, présent lors des travaux, a constaté que les problèmes étaient dus, non seulement, à ce défaut dans l’installation du drain, mais également à un défaut dans l’attache de la rallonge (patio et chambre) à l’ancien bâtiment. [ 12 ] La première solution suggérée par l’expert consiste en la modification du patio, en y faisant une légère pente vers l’extérieur pour ensuite l’isoler et l’étanchéifier. Cette solution impliquerait cependant que la porte-fenêtre soit rehaussée et affecterait donc la structure de la maison.

La deuxième solution consiste en l’installation d’un toit au-dessus du patio pour éviter que l’eau ne s’y accumule. Selon l’expert des demandeurs, cette solution est la plus simple, la moins coûteuse et celle qui aura le moins d’impact sur la structure existante. [ 13 ] Les photos prises démontrent un écartement important entre la fondation de l’annexe et la fondation de la maison. Les deux constructions se sont écartées l’une de l’autre et le mouvement a amené des fissures sur les murs extérieurs de l’annexe. [ 14 ] Les appelés en garantie Dion-Collin ont habité cette résidence avant les défendeurs.

Durant leur occupation, le drain pluvial s’est affaissé, a gelé et une infiltration a causé des dommages dans la chambre annexe. Leur compagnie d’assurance a assumé les travaux de réparation. Par mesure de sécurité, le revêtement intérieur de la pièce a été enlevé pour s’assurer que les murs soient bien secs et qu’aucun autre dommage ne pouvait être suspecté. À ce moment-là, aucune fissure intérieure n’était visible.

Sur les conseils de leur entrepreneur, les appelés en garanties ont isolé la fondation extérieure. [ 15 ] Les appelés en garanties indiquent également, qu’ils déneigeaient toujours le patio afin d’avoir une porte de secours en cas d’incendie, si la porte principale devenait inaccessible et pour permettre à leur animal de compagnie de sortir. Quant à la température dans la chambre annexe, ils la maintenaient à environ 16 degrés C°. [ 16 ] L’appelé en garantie monsieur Tremblay indique qu’il a construit cette résidence en 1986 et qu’il a construit l’annexe en 1987. Il a vendu au couple Dion-Collin en 2002.

Il n’a jamais eu de problème d’infiltration d’eau dans cette pièce supplémentaire qu’il utilisait comme chambre à bois. [ 17 ] Monsieur Tremblay ajoute que lorsqu’il occupait la maison, il ne circulait pas à l’arrière de celle-ci durant l’hiver. La neige accumulée faisait donc un isolant naturel, ce qui n’était plus le cas à partir du moment où le couple Dion-Collin a emménagé dans la résidence. [ 18 ] Monsieur Tremblay a construit sa résidence lui-même et un entrepreneur l’assistait dans les travaux.

Il assure que les normes de l’époque ont été respectées. [ 19 ] Selon ce qu’il peut voir sur les photos prises lors de l’inspection préachat en 2015 et les photos actuelles, monsieur Tremblay évalue que les problèmes sont dus à un manque d’entretien et que les dommages ont dû débuter alors que les défendeurs occupaient les lieux.

Il soulève également, qu’un tel problème de gel dans une pièce, est certainement dû à un manque de chauffage, négligence, selon lui, des demandeurs. [ 20 ] Monsieur Richard Mercier, entrepreneur mandaté par monsieur Tremblay, confirme que le problème est dû à une mauvaise isolation de la fondation depuis que le couple Dion-Collin en était propriétaire. Alors que son client ne circulait pas aux environs du patio durant l’hiver et que les propriétaires subséquents y circulaient, l’isolation de l’annexe aurait dû être adaptée en conséquence.

Selon lui, l’isolant installé par le couple Dion-Collin était insuffisant et ne respectait pas les normes. Avec le temps, les usages différents, faits par les divers propriétaires et les variations dans les habitudes de chauffage, ont amené tout d’abord les mouvements de sol, les fissures et ensuite les infiltrations. Un manque au niveau de la ventilation ne fait qu’aggraver la situation. Analyse [ 21 ] L’

article 1726 du Code civil donne ouverture à la garantie de qualité du vendeur, lorsque le bien acquis est affecté d’un vice. Le vice doit alors être grave, inconnu de l’acheteur, caché et antérieur à la vente. [ 22 ] Pour déterminer la gravité d’une infiltration d’eau, on ne tient pas seulement compte du coût de réparation, mais on doit également considérer la baisse de la valeur marchande, la diminution de son usage normal, ainsi que les inconvénients actuels et prévisibles.

Les demandeurs ont bien sûr subi des dommages causés par l’eau, en plus de devoir subir les inconvénients liés aux travaux correctifs et à la perte d’usage d’une pièce qui avait justifié l’achat de cette résidence. Le vice en question revêt donc un caractère grave au sens de la loi. [ 23 ] Le vice doit, de plus, être inconnu de l’acheteur. Dans le présent dossier, les défendeurs avaient avisé les demandeurs d’une infiltration d’eau dans le passé. Ils ont cependant été rassurés par le fait que des travaux avaient été effectués.

Ces travaux ont permis une tranquillité d’esprit aux défendeurs jusqu’à la vente de la maison. Comme admis par les défendeurs, ils se sentaient très bien dans cette maison, mais n’eût été du terrain trop petit, ils y seraient encore. Les défendeurs ont pu constater les dommages et, comme indiqué précédemment, ils sont convaincus qu’ils auraient eu à les subir s’ils y étaient restés plus longtemps. Les infiltrations d’eau, telles que décrites par les demandeurs et constatés par les défendeurs, n’avaient rien à voir avec le suintement décrit par les vendeurs dans leur « déclaration du vendeur ».

Ce faisant, le vice allégué était bien inconnu pour les demandeurs. [ 24 ] Le vice doit également être caché. Au moment de l’achat, pour connaître l’état exact de la fondation et y voir les fissures qui sont aujourd’hui apparentes, il aurait fallu enlever le crépi extérieur et l’isolant intérieur. Il ne peut être exigé à des acheteurs de pousser

leur inspection jusque-là. Tel que l’indique les auteurs Jobin et Cumyn [2] dans leur traité sur la vente : L’acheteur ou son spécialiste n’est pas obligé de prendre des mesures inhabituelles (comme ouvrir un mur ou creuser autour des fondations) pour chercher des vices […] [ 25 ] Le vice doit enfin être antérieur à la vente, ce qui apparaît évident dans le présent dossier, étant donné la rapidité avec laquelle les dommages sont apparus après l’achat.

Il est impossible que ces dommages se soient produits entre la date d’achat et la date de leur découverte. [ 26 ] Reste à déterminer le moment où les dommages ont débuté ou, le cas échéant, si des gestes particuliers posés par un ou les anciens propriétaires auraient pu causer de tels dommages. [ 27 ] Deux experts sont venus témoigner et ont offert des témoignages contradictoires à certains égards.

Tout d’abord, alors que le premier attribue les dommages à une mauvaise installation du drain autour de l’annexe et à un mauvais arrimage des deux fondations, le deuxième attribue les problèmes à un mouvement de sol par le gel associé à une mauvaise isolation des fondations. Ce dernier ajoute, qu’un problème de ventilation ne fait qu’aggraver cette situation. [ 28 ] Le témoignage de l’expert des demandeurs est apparu beaucoup plus crédible et ses explications beaucoup plus plausibles.

Le Tribunal a pu constater sur les photos, un écart important, et d’ailleurs inquiétant, entre les deux fondations, celle de la maison et celle du patio. Il n’est pas nécessaire d’être ingénieur pour comprendre qu’un tel écart finisse par avoir des conséquences. Cet écart et le problème de drain ne peuvent être attribués à nul autre qu’à la personne qui a fait les travaux, soit le premier propriétaire monsieur Tremblay. La preuve révèle également que cette

annexe a été érigée sans permis de construction, donc sans le dépôt des plans requis. Le Tribunal partage la position des défendeurs qui qualifient la situation de bombe à retardement. [ 29 ] La preuve révèle que cette pièce, bien qu’utilisée comme chambre à bois par l’appelé en garantie monsieur Tremblay, a les dimensions et les ouvertures requises pour en faire une chambre. Les attentes des demandeurs sont donc tout à fait justifiées. [ 30 ] Les demandeurs ont effectué les réparations requises au drain français. Ceci va permettre d’éloigner l’eau des fondations.

Il n’en demeure pas moins que l’écart observé entre les deux fondations est toujours présent et que l’eau continuera de s’y infiltrer si des correctifs ne sont pas apportés. [ 31 ] Les demandeurs ont prouvé leur réclamation pour une somme dépassant le montant de 15 000 $, mais considérant la compétence de la Cour, le Tribunal fera droit à leur demande pour le montant maximal contre l’appelé en garantie monsieur Tremblay.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL [ 32 ] ACCUEILLE la présente demande contre l’appelé en garantie monsieur Henry Tremblay; [ 33 ] CONDAMNE l’appelé en garantie monsieur Henry Tremblay, à verser aux demandeurs la somme de 15 000 $, avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, rétroactivement au 9 novembre 2018, date de l’audition; [ 34 ] REJETTE la demande contre les défendeurs; [ 35 ] REJETTE la demande contre les appelés en garanties, madame Carmen Dion et monsieur Benoît Collin; [ 36 ] LE TOUT avec les frais de justice payable par l’appelé en garantie monsieur Henry Tremblay, aux demandeurs, aux défendeurs et aux appelés en garantie madame Carmen Dion et monsieur Benoît Collin, ceci incluant les frais de taxation pour le témoignage de monsieur André Pelland. __________________________________ PEGGY WAROLIN J.C.Q. Date d’audience : 9 novembre 2018