2016 QCCA 661, 2016 QCCA 661

Kirkland (Ville de) c. Immeubles Yale ltée 2016 QCCA 661 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-025031-154 (500-05-064775-016) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 13 avril 2016 CORAM : LES HONORABLES FRANÇOIS DOYON , J.C.A. MARIE ST-PIERRE , J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE , J.C.A. APPELANTE AVOCATS VILLE DE KIRKLAND M e YVON DENAULT M e LOUIS BOUCHARt D’ORVAL ( Bélanger, Sauvé ) INTIMÉE AVOCATS LES IMMEUBLES YALE LTÉE Me ALFRED A. BÉLISLE Me MARIE-HÉLÈNE TOUSSAINT ( Godard Bélisle St-Jean & Associé

s) MISE EN CAUSE AVOCAT VILLE DE MONTRÉAL Me SÉBASTIEN CARON ( Dagenais, Gagnier, Biron)

En appel d'un jugement rendu le 9 janvier 2015, par l'honorable Danielle Grenier, de la Cour supérieure, district de Montréal. NATURE DE L'APPEL : Municipal – règlement d’emprunt – travaux d’infrastructure – taxe spéciale – terrain inconstructible Greffière d’audience : Shirley Thomas Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 9 h 53 Ouverture de l'audience et identification des procureurs. 9 h 53 Argumentation de Me Denault. 10 h 42 Échanges entre le Juge Doyon et Me Caron.

Me Caron ne fera aucune représentation tout est dit dans son mémoire. 10 h 42 Suspension de l'audience. 11 h 19 Reprise de l'audience. 11 h 20 Échanges entre le Juge Doyon et les procureurs. La Cour ne juge pas nécessaire d'entendre les représentations de la

partie intimée. 11 h 21 Par la Cour: Arrêt unanime – voir page 4. 11 h 21 Fin de l'audience. SHIRLEY THOMAS Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appelante Ville de Kirkland (« Kirkland ») se pourvoit contre un jugement rendu le 9 janvier 2015 par la Cour supérieure, district de Montréal (« l’honorable Danielle Grenier » — « la juge ») qui déclare que l’immeuble qui appartenait à l’intimée Les immeubles Yale ltée (« Yale ») ne pouvait être soumis aux taxes du Règlement 99-01 de Kirkland, que ce règlement est inapplicable et

inopposable à Yale et que Kirkland doit rembourser à cette dernière les taxes perçues pour les années 2000 à 2011, soit 203 229,06 $ avec intérêt au taux annuel de 9 %. [ 2 ] Kirkland propose les deux moyens d’appel suivants : (1) la juge erre en retenant que l’action en nullité (article 33 C .p.c . [1] ) a été intentée dans un délai raisonnable, alors qu’elle utilise un point de départ du calcul du délai erroné et qu’un délai de plus de deux ans ne peut être qualifié de raisonnable; (2) la juge erre en retenant le caractère injuste à l’égard de Yale de la taxe imposée, en prononçant une déclaration d’inopposabilité et en ordonnant le remboursement des taxes perçues. [ 3 ] Ces moyens ne sont pas fondés et l’appel doit être rejeté. [ 4 ] Voici pourquoi.

Premier moyen : délai raisonnable [ 5 ] Saisie d’un recours en nullité ou inopposabilité en vertu de l’article 33 C .p.c . [2] , la juge devait exercer le pouvoir discrétionnaire associé à un tel recours en équité et décider s’il devait être rejeté pour cause de tardivité. [ 6 ] Invitée par l’appel de Kirkland à se pencher sur l’exercice de cette discrétion, le rôle de la Cour « ne consiste pas à exercer un pouvoir discrétionnaire indépendant qui lui est propre [3] », alors qu’elle doit « déférer à la décision prise par le juge dans l’exercice de son pouvoir discrétionnaire » et ne pas « modifier cette décision simplement parce que ses membres auraient exercé le pouvoir discrétionnaire différemment [4] ». [ 7 ] Certes, les délais jugés raisonnables par les tribunaux n’ont cessé généralement d’être plus courts depuis l’arrêt Port Louis [5] de la Cour suprême en 1991 alors que la jurisprudence prône le principe de la diligence. [ 8 ] La juge le sait, le reconnaît et l’énonce aux paragraphes 83 et 84 de son jugement, ainsi rédigés : [83] Le principe de diligence a été appliqué dans de nombreux arrêts dont : - Compagnie Royal Trust c.

St-Laurent (Ville de) . Un délai de sept ans a été jugé déraisonnable même si, d'autre part, la Cour d'appel a considéré que le règlement attaqué était nul. - Fabi c. Rock Forest (Municipalité) . Délai de quatre ans. - Wendover et Simpson (Corporation municipale de) c. Filion . Le délai était de quatre ans. Le juge Brossard écrit : Le principe de la stabilité des lois exige en effet qu'un recours en nullité fondé sur les dispositions de l'article 33 du Code de procédure civile soit intenté dans les plus brefs délais possibles après l'adoption de la réglementation visée.

Il serait en effet à la fois trop facile et aussi trop dangereux d'adopter la thèse de la connaissance factuelle par un contribuable individuel, qui ouvrirait la porte à des recours en nullité susceptibles d'être intentés 10, 15 ou 20 ans après l'adoption d'un règlement. On peut imaginer le chaos susceptible de résulter d'une déclaration de nullité plus de 20 après le fait, à l'égard, par exemple, de ceux dont les droits auraient soit été acquis en conformité avec ce règlement, soit lésés par l'application d'un tel règlement non contesté. - Les immeubles SGT limitée c.

St-Germain de Grantham (la Municipalité de) . Le juge Sénecal écrit : [27] Quoi qu'il en soit, même le délai de plus de deux ans qui a suivi la prise de conscience de la demanderesse est trop long. Aucune explication valable n'a été fournie pour l'expliquer. La demanderesse a dit qu'elle a dès lors fait des démarches pour tenter de faire modifier la réglementation, mais elle a donné bien peu de détails quant à ses démarches.

En aucune façon elle n'a justifié qu'elles aient dû se poursuivre pendant deux ans. [28] Il appartenait à la demanderesse de justifier son inaction et d'impliquer le délai à agir. [...] - St-Placide (Municipalité de) c. Régie intermunicipale Argenteuil Deux-Montagnes . [84] Comme on peut le constater, à la lumière de la jurisprudence citée, la prescription trentenaire a été depuis longtemps écartée au profit d'une approche qui s'harmonise avec les principes applicables en matière de révision judiciaire.

Plus on avance dans le temps, plus la notion de « délai raisonnable » devient restrictive . [Références omises, soulignement ajouté] [ 9 ]

Malgré le délai d’environ deux ans qui s’est écoulé entre l’adoption du règlement visé et son introduction, la juge retient tout de même que l’action en inopposabilité dont elle est saisie a été introduite dans un délai raisonnable et qu’il n’y a pas lieu de la rejeter pour cause de tardivité. [ 10 ] Au paragraphe 96 de son jugement, elle écrit : [96] En résumé, les circonstances de la présente affaire militent en faveur d'une interprétation libérale et équitable de la notion de diligence.

En effet, le délai encouru entre l'adoption du R-99-01 et l'institution des procédures n'entraîne aucun résultat inéquitable et le recours n'est pas à ce point tardif (tout au plus deux ans) qu'il puisse être taxé de déraisonnable.

[ 11 ] Comme le laisse voir le contenu de ce paragraphe, l’argument de Kirkland voulant que la juge ait commis une erreur quant au point de départ du délai à prendre en compte ne tient pas la route : la juge analyse bel et bien la période de temps qui s’écoule entre l’adoption du règlement et l’institution de l’action. [ 12 ] Un délai de deux ans peut paraître long, mais comme l’écrit notre collègue le juge Morissette dans Bellemare c.

Lisio [6] , il ne faut pas interpréter la jurisprudence « comme jetant les bases d’un automatisme généralisé en matière de délai raisonnable, une sorte de présomption juris tantum que toute dérogation au délai de 30 jours, même lorsque le recours exercé est une action directe en nullité, nécessite une explication » alors que « [t]out dépend du type de recours qui est exercé, de la matière en cause et des circonstances de l’espèce, l’arrêt de principe demeurant l’arrêt Port Louis. » [ 13 ] Kirkland plaide qu’un délai de deux ans est nécessairement déraisonnable prenant appui sur le délai de déchéance de un an énoncé à l’

article 172 de la

Loi sur la fiscalité municipale [7] . Cet argument ne convainc pas. La demande d’inopposabilité de Yale et les circonstances qui y donnent lieu ne se comparent pas à l’exercice d’un recours en cassation d’un rôle d’évaluation ou de l’une de ses inscriptions.

De plus, Yale a effectivement contesté avec succès et en temps opportun, à chacune des occasions où un tel rôle a été émis par Kirkland au fils des années, le rôle d’évaluation triennal relatif à son immeuble croyant d’ailleurs que cela valait notamment, lors de la réception des comptes de taxes de 2000 et de 2001, pour l’ensemble des sommes y réclamées par Kirkland, dont celles découlant du Règlement 99-01. [ 14 ] Décider si un délai d’action à l’encontre d’une loi ou d’un règlement (par action en nullité ou en inopposabilité) est raisonnable ou déraisonnable n’est jamais affaire d’automatisme (comme l’application d’une norme de 30 jours) : cela requiert notamment la mise en balance de deux principes, la stabilité des lois et l’équité, dans le contexte de l’affaire soumise et en tenant compte de toutes les circonstances. [ 15 ] La juge s’est livrée à cet exercice de mise en balance et elle a retenu que, malgré le délai de deux ans, Yale avait agit en temps voulu.

Elle écrit : [89] En tenant compte de l'objectif du règlement attaqué et de la nature de la contestation, le Tribunal est d'avis que le recours en nullité de Yale a été intenté dans un délai raisonnable. [90] En premier lieu, soulignons que la non-applicabilité du Règlement 99-01 à Yale n'aura aucune répercussion négative sur l'ensemble des contribuables qui, en vertu du R-99-01, sont imposés en fonction de l'évaluation et non en fonction de la superficie.

La contestation de Yale n'a aucun impact sur des droits qui auraient été acquis par d'autres contribuables en vertu du R-99-01. [91] Le terrain de Yale est le seul terrain non développable dans la Ville de Kirkland. Sa position est unique et ne peut créer un effet d'entraînement. [92] Yale plaide que même si elle avait pris connaissance du R-99-01 à l'époque de son adoption, elle aurait été incapable d'en percevoir l'iniquité. Dans un premier temps, la copie du R-99-01 transmise aux avocats de Yale en 2001 laissait croire que plusieurs propriétaires étaient visés dans la zone 306M. Or, il n'en était rien.

Seuls les terrains de Yale et Shahmoon étaient concernés. Dans un deuxième temps, le compte de taxes qui a été transmis à Yale le 28 janvier 2000 était ambigu (répartitions locales) et, contrairement aux trois autres chefs de taxation, il renvoyait le contribuable, Yale, à une note infrapaginale. Il en était de même du compte de taxes transmis à Yale le 29 janvier 2001.

Cette fois-ci, cependant, le montant attribué aux "répartitions locales" était considérable 29 018,49 $ comparé au montant réclamé dans le compte de taxes précédent, 10 037,62 $. [93] Cette dichotomie entre les montants de taxes réclamés sous la rubrique « répartitions locales » semble avoir déclenché une réaction de la part de l'avocat de Yale, M e Bélisle.

Apposée sur le compte de taxes pour l'année 2001, on retrouve la note manuscrite suivante de M e Bélisle : « obtenir copie du règlement sur lequel la Ville se fonde pour imposer la somme de 29 018,49 $ » (P-9). [94] De plus, la preuve révèle que les taxes municipales, pour le rôle triennal 1998-2000, avaient été contestées dans le délai prévu à la loi, soit le 30 avril 1998. [95] Yale ne savait pas qu'elle devait élever une contestation distincte eu égard à la taxe spéciale.

C'est ce qui ressort de la preuve écrite administrée après la mise en délibéré avec le consentement de la défenderesse et de la mise en cause. [96] En résumé, les circonstances de la présente affaire militent en faveur d'une interprétation libérale et équitable de la notion de diligence.

En effet, le délai encouru entre l'adoption du R-99-01 et l'institution des procédures n'entraîne aucun résultat inéquitable et le recours n'est pas à ce point tardif (tout au plus deux ans) qu'il puisse être taxé de déraisonnable. [Référence omise] [ 16 ] Sa conclusion repose sur les faits, sans que l’appelante pointe une erreur manifeste et déterminante, et sur les facteurs d’analyse pertinents énoncés dans Port Louis : D'une part, le juge doit tenir compte de la nature de l'acte attaqué , de la nature de l'illégalité commise et ses conséquences , et d'autre part, des causes du délai entre l'acte attaqué et l'institution de l'action .

La nature du droit invoqué est un facteur pertinent à l'exercice de la discrétion, mais il n'est pas le seul. Il y a lieu aussi d'évaluer le comportement du demandeur .

Ce dernier dans une action directe en nullité selon l'art. 33 du Code de procédure civile peut être appelé à justifier ou du moins à expliquer son inaction de façon à ce que la Cour supérieure puisse évaluer dans le cadre de son pouvoir discrétionnaire, le caractère raisonnable du délai d'exercice de son droit. [8] [Soulignement ajouté] [ 17 ] Tirée dans l’exercice d’un pouvoir discrétionnaire, cette conclusion de la juge mérite déférence [9] alors que les facteurs pris en compte sont pertinents et que les faits sur lesquels elle repose ne sont entachés d’aucune erreur manifeste et déterminante [10] .

Second moyen d’appel : caractère injuste du règlement [ 18 ] Sur cet aspect du litige, la juge écrit, entre autres choses, ce qui suit : [62] Alors que la valeur foncière de son terrain est nulle, Yale a dû payer, pour les années financières 2000 à 2011, 203 229,06 $ pour un ouvrage qui n'aurait pu lui bénéficier qu'à la condition d'entreprendre, à ses frais, des travaux afin de se raccorder au système d'aqueduc municipal. [63] Les conséquences fiscales de la répartition décrétée par le R-99-01 sont injustes, inéquitables et discriminatoires à l'égard de Yale dont le terrain est inconstructible, peu importe sous quel angle on envisage la situation.

En plus d'être inconstructible, ce terrain n'aurait pu être connecté à l'aqueduc municipal sans que Yale entreprenne la construction de conduites secondaires par l'avant, conduites par ailleurs inutiles pour un terrain non développable en raison même de la tenure foncière des lots 157 et 159. [64] De façon subsidiaire, le R-99-01 semble également injuste en ce qu'il fait supporter à Yale une

partie disproportionnée des coûts des infrastructures par rapport aux autres propriétaires qui bénéficient directement de ces travaux. [65] Kirkland prétend que le terrain de Yale ne pouvant être développé de façon autonome, elle n'avait qu'un seul choix, exproprier. [66] Or, le 10 mai 2010, Yale avait présenté un projet de développement résidentiel à Kirkland. Le contexte économique d'alors était favorable à un plan de développement résidentiel. Toutefois, un changement de zonage s'imposait.

Kirkland n'a jamais donné suite à la proposition de Yale sauf en lui faisant parvenir un avis de transfert de propriété le 15 septembre 2011. […] [73] Somme toute, Yale se retrouve dans une situation sans issue. Son terrain, avant d'être exproprié, ne pouvait être développé en raison d'une réglementation de zonage prohibitive. Le Tribunal est d'avis que le caractère inconstructible de ce terrain le rendait non imposable en fonction de sa valeur et de sa superficie. Il n'existe aucune différence entre la situation de Yale et celle de Roméo Lapostolle dans The Town of Rosemère c. Lapostolle.

La seule solution qui s'offrait à Yale est celle qu'il a proposée à Kirkland en mai 2010 et que cette dernière a refusée tout en permettant à un autre promoteur de développer son projet résidentiel de l'autre côté de la rue. [74]

Le directeur du service d'ingénierie de Kirkland a prétendu que l'autorisation de construire ne pouvait être donnée à Yale sans nuire à Shahmoon qui se serait ainsi retrouvé lui aussi avec un terrain non développable. [75] La preuve ne supporte pas cette prétention. Bien au contraire.

En raison de la modification apportée à la réglementation de zonage en 1990 (R-90-58), le terrain de Shahmoon répondait aux exigences de superficie, grandeur, largeur, profondeur et marges de calcul et les dimensions de ce terrain permettaient la construction d'un projet industriel qui n'était pas parfait esthétiquement, mais faisable. [76] L'injustice causée à Yale par la décision arbitraire et abusive de Kirkland est grave et flagrante. [Références omises] [ 19 ] Ici encore Kirkland ne pointe aucune erreur manifeste et déterminante portant sur les faits ci-haut énoncés et retenus par la juge. [ 20 ] La juge a raison d’affirmer que la situation dans laquelle se trouve Yale se compare tout à fait à celle dont était saisie la Cour dans Ville de Rosemère c.

Lapostolle [11] , alors que le terrain de Yale n’a aucune valeur imposable, mais que néanmoins plus de 200 000 $ de taxes sont payées, entre 2000 et 2011, en vertu du règlement contesté, d’autant plus qu’il est inconstructible et ne bénéficie d’aucun avantage du fait des travaux. [ 21 ] Dans Ville de Rosemère c. Lapostolle , le juge Crête a écrit : Il a bien été établi que les travaux d'aqueduc de l'appelante ne devaient être d'aucune utilité pour l'intimé, mais devaient profiter a quinze immeubles résidentiels érigés aux confins de la terre de l'intimé.

Pourtant, le terrain de l'intimé est sujet à la taxe d'améliorations locales au même

titre que les immeubles au profit desquels les travaux ont été exécutés. Là où la situation de l'intimé apparaît encore plus anormale ou exorbitante, par rapport à l'ensemble, c'est lorsqu'on considère que pour 29 ans à venir, l'intimé serait appelé à payer une taxe foncière annuelle de $770 pour un terrain que l'appelante elle-même a évalué à $550.

Même s'il n'est pas question de substituer notre opinion à celle de l'autorité municipale, il me paraît absolument discriminatoire et vexatoire qu'un contribuable, pris isolément, soit appelé à payer pour des travaux qui ne lui profitent pas, une taxe foncière annuelle équivalant à presque 150% du montant même de l'évaluation. [12] [ 22 ] En exerçant son pouvoir de taxation, Kirkland devait agir avec équité comme l’énonçait dans Fabi , alors qu’elle siégeait à cette Cour, la juge Deschamps : L'exercice de la discrétion des municipalités doit pouvoir être mesuré en fonction de l'objectif d'équité fiscale qui doit présider lors de l'adoption de leurs règlements .

Dans Ville de Vaudreuil c. Willmor Discount Inc. ( [1982] C.A. 120 ) notre Cour a maintenu un jugement

de la Cour supérieure cassant un règlement qui imposait à des contribuables des coûts alors qu'ils ne bénéficiaient pas des travauxmunicipaux. Le juge Paré s'y exprimait ainsi (à la page 123): De plus, dans l'exercice de son pouvoir de taxation, elle doit agir avec équité. Elle ne peut arbitrairement choisir de taxer en front, envaleur ou en superficie à sa guise. Elle ne peut non plus arbitrairement créer des zones d'imposition sans tenir compte de l'utilisation quepeuvent en retirer les immeubles qui s'y trouvent.

Ses choix doivent être raisonnables, c'est-à-dire justifiables eu égard à la nature et àl'étendue des travaux, à leur utilité générale ou particulière, immédiate ou à long terme, à la répartition du fardeau fiscal en conséquence. L'appelant, dans son mémoire, démontre avec beaucoup d'éloquence l'injustice qui lui est faite par l'imposition sur la base de l'étendue enfront. Ainsi, alors que la valeur foncière de son terrain ne représente que 10% de la valeur des immeubles taxés (excluant les bâtiments),l'appelant supporte 43% de la charge fiscale totale résultant des trois règlements.

De plus en 1984, le terrain de forme triangulaire dontl'appelant est encore propriétaire est évalué à 30 000 $ et les taxes reliées aux travaux s'élèvent à elles seules à 5 108,70 $. […] Si les motifs d'une municipalité aident parfois à comprendre le choix qu'elle fait, il n'est généralement pas nécessaire de les sonder. Cequi importe est le résultat de la réglementation. En l'absence de justification, si la conséquence fiscale d'un règlement constitue uneinjustice pour les contribuables, c'est que la municipalité n'a pas utilisé ses pouvoirs de façon judicieuse.

Dans le présent cas, d'une part,l'intimée n'a offert aucune explication, et d'autre part, l'appelant a démontré l'injustice qui lui était faite. Eu égard aux critères retenus dans l'arrêt Willmor, les règlements contestés sont inéquitables en ce qu'ils font supporter à un contribuableune charge totalement injustifiée, sans aucune relation avec le bénéfice qu'il en retire. De plus, l'exercice du pouvoir de réglementation est abusif et équivaut à une expropriation.

En six ans, excluant les taxes foncières et neprenant en considération que les taxes reliées aux travaux, l'appelant aura payé un montant de taxes supérieur à son évaluation foncière.La situation est moins flagrante que celle qui justifiait l'intervention de notre Cour dans Town of Rosemere c. Lapostolle ([1975] C.A.141), mais elle demeure néanmoins inacceptable.[13] [Soulignement ajouté] [23] Le devoir d’agir avec équité est un principe fondamental qui gouverne l’action règlementaire des corporations municipales,principe que la Cour rappelait dans Dagenais c.

St-Adolphe-d'Howard (Municipalité de)[14] : [26] Dans Vaudreuil-Dorion (Ville de) c. Investissements Malucar inc. (où il est question de l'aménagement d'une bretelle d'autoroutedevant desservir le parc industriel où se situe le terrain de l'intimée), la Cour rappelle ainsi les principes qui gouvernent l'actionréglementaire des corporations municipales, notamment en matière de fiscalité : [19] La sagesse ou l'à-propos d'un acte réglementaire ne relève pas du contrôle judiciaire. Les tribunaux ne sont pas investis de lamission judiciaire de réécrire le règlement municipal ou d'en délimiter l'amplitude.

Seul le caractère injuste et abusif du règlement pourrafonder l'intervention judiciaire. (Maple Lodge Farms c. Gouvernement du Canada, (CSC), [1982] 2 R.C.S. 2; GARANT, P., Droit administratif, Le Contentieux, 4e éd., vol. 2, Cowansville, Éditions Yvon Blais, 1996, pp. 397-438; HÉTU,DUPLESSIS, Droit municipal, principes généraux et contentieux, CCH, pages 8 501 et ss. par. 8.265 et ss.; Carrières T.R.P. c.Corporation municipale de Mirabel, [1978] C.S. 769; Ville de Bois-des Filion c. Poelman, C.A.M. 500-09-009339-003, jugement du 26mars 2001 (Juges Gendreau, Mailhot et Forget); Ryan c.

Deux-Montagnes, (QC CA), [1992] R.J.Q. 2706 (C.A.)). [20] Plus particulièrement, l'examen de la répartition juste et équitable du fardeau de la taxe ressort, d'abord, de l'appréciationdiscrétionnaire du Conseil municipal. Le bénéfice qu’un contribuable retire des travaux prévus par un règlement d'amélioration locale,adopté en vertu de l'article 487 de la

Loi sur les cités et villes, ne doit pas découler uniquement des avantages directs et immédiats mais,aussi, des avantages éventuels (St-Germain c. Mascouche (Ville de), C.A. Montréal 500-09-001117-829, le 5 juin 1985, J.E. 85-632; St-Hubert (Ville de) c. Winzen Land Corp., (QC CA), [1988] R.J.Q. 940; Corporation municipale du village de St-Pie c.Bernard, (QC CA), [1990] R.L. 591; Ville de Sainte-Julie c. Domaine des Hauts-Bois, C.A. Montréal (QC CA), 500-09-000924-902, 1996-04-16, J.E. 96-920; Intercredit Establishment Veduz vs Ville de Pincourt, R.E.J.B. 1997-00958 ; Fabi c.

Rock Forest, (QC CA), [1998] R.J.Q. 1683; Ste-Marthe-sur-le-Lac (Ville de) c. 161979 Canada inc., (QC CA), [2002] R.J.Q. 2955). [21] Dans Ste-Marthe-sur-le-Lac (Ville de) c. 161979 Canada inc., précité, le juge Brossard concluait au caractère inéquitable d’unrèglement pourvoyant à la construction d’un réseau collecteur et d’un réseau local.

Il écrit: [78] En effet, et de façon lapidaire, force est de constater que le territoire nord aura, à long terme, à assumer 100 % des coûts duréseau collecteur et du réseau local qui le desserviront tout en assumant 27 % des coûts du réseau local desservant exclusivement leterritoire sud, soit environ 65 % du coût total du réseau global futur de la municipalité, alors que les propriétaires du territoire sud qui,quant à eux, retirent de façon directe et immédiate tout le bénéfice du réseau envisagé par le Règlement 495, n'en assument qu'environ73 % des coûts, soit 35 % seulement des coûts du réseau global éventuel. [22] Le juge Brossard apportait toutefois une nuance qui mérite, en l’espèce, d’être soulignée: [81] En premier lieu, mon opinion aurait évidemment été différente si la répartition des coûts au secteur nord du territoire del'appelante avait été limitée à la seule

partie afférente à la construction du réseau collecteur (exclusion faite des coûts afférents au réseausud strictement local) susceptible d'entraîner un bénéfice réel, du moins partiel, quoique éventuel, au territoire nord. Mais, en imposantau territoire nord un fardeau fiscal relatif au réseau local desservant exclusivement le territoire sud, je suis d'avis que l'appelante abusaitde ses droits.

[23] Dans Ville de Vaudreuil c. Willmor Discount Inc., ([1982] C.A. 120), la Cour a établi qu'en matière de taxation, une municipalitédoit agir avec équité en évitant de créer, arbitrairement, des zones d'imposition sans égard à l'utilisation que peuvent en retirer lesimmeubles qui s'y trouvent. Toutefois, ce principe doit être lu dans le contexte factuel de l'arrêt que le juge Paré a mis en lumière dans sesmotifs concurrents: La ville avait le droit d’exercer sa discrétion d’accord!

Mais encore ne devait-elle pas agir de façon injuste et arbitraire en taxant aubénéfice d’une compagnie en particulier, les propriétaires qui ne recevaient aucun bénéfice pour les travaux prévus par le règlement. Laville pouvait toujours prétendre qu’elle retirait dans son ensemble un bénéfice indirect en ce qu’elle conservait une industrie génératriced’emplois et contribuait aussi au développement d’un parc industriel qui l’avantageait également.

Mais encore, je ne vois que l’injusticeet l’arbitraire d’une taxe aussi onéreuse imposée à un secteur unique et dépourvu de tout intérêt dans ces travaux. (Je souligne) [24] Le fardeau de preuve qui permet d'établir «l'injustice et l'arbitraire» d'une taxe est onéreux. Dans Immeuble Port Louis Ltd c.Corporation Municipale du Village de Lafontaine ( (CSC), [1991] 1 R.C.S. 326), le juge Gonthier précisait: Le fardeau de la preuve est lourd quand il s'agit d'établir la commission d'un «abus de pouvoir équivalent à fraude» et «ayant pour effetune injustice flagrante».

Ainsi, il n’appartenait pas à l'appelante de faire la preuve, en première instance, de sa bonne foi, de l’absence d’abus ou de la justesse desa décision municipale.

C’est aux intimées qu'incombait le fardeau d'établir le caractère injuste du règlement résultant de l'absence debénéfice éventuel. [Référence omise] [24] Au présent dossier, la juge constate l’impossibilité de construire quoi que ce soit sur le terrain de Yale, pris isolément, et le faitque Yale ne peut tirer ni bénéfice immédiat ni bénéfice éventuel des travaux de construction de la conduite maîtresse d’aqueduc pour lefinancement desquels le Règlement 99-01 a été adopté. [25] Elle note aussi le refus de Kirkland d’accepter toutes les propositions de Yale, pourtant raisonnables, visant à faire en sorte queYale puisse construire sur son terrain et générer des revenus de taxation pour Kirkland.

C’est que les plans de Yale ne correspondent pasà ceux de Kirkland qui cherche à l’exproprier afin de joindre le terrain dont Yale est propriétaire à l’unité d’évaluation voisine (celle deShahoom) en vue d’un développement industriel. [26] Dans ce contexte, la juge retient que Yale est victime d’une injustice grave et flagrante en vertu du principe de l’équité fiscalevoulant qu’un règlement ne peut imposer une taxe spéciale pour le financement de travaux à un propriétaire qui ne peut en tirer quelquebénéfice actuel ou éventuel[15], que Kirkland n’a pas respecté son devoir d’agir équitablement. [27] Conséquemment, elle déclare le règlement inopposable à Yale et ordonne à Kirkland de lui rembourser les taxes perçues.

Cefaisant, la juge ne commet aucune erreur révisable. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [28] REJETTE l’appel avec frais de justice en faveur de l’intimée. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A.