2010 QCCQ 10494, 2010 QCCQ 10494

Carrière c. Robitaille 2010 QCCQ 10494 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC Localité de Québec « Chambre civile » N° : 200-32-050557-098 DATE : 23 novembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE RAOUL P. BARBE, J .C.Q. (JB-2754) ______________________________________________________________________ MARJORIE CARRIÈRE et LUC CÔTÉ, […], Québec (Qué.) […]. demandeurs c.

NADINE ROBITAILLE et NELSON BOURBEAU, […], Québec (Qué.) […]. défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Par une demande judiciaire signifiée le 10 octobre 2009, les demandeurs réclament 7 000 $ pour vice caché à leur résidence. L'audition a lieu le 13 octobre 2010.

LES FAITS [ 2 ] Au début de 2009, les défendeurs donnent mandat à l'agent immobilier Richard Gagné de Re/Max de vendre leur propriété composée d'un terrain de 26 200 p.c. et d'un bungalow construit en 2004, desservi par un égout municipal et un puits artésien. Le prix demandé est 209 000 $; la valeur marchande selon le rôle municipal de 2009 est de 152 000 $ (P-6). [ 3 ] Les demandeurs visitent cette propriété, s'y intéressent et le 27 avril 2009, ils font une offre d'achat à 195 000 $ sous réserve du financement et de l'inspection préachat.

Il y a contre-offre à 198 000 $ qui est acceptée par les demandeurs (P-7). [ 4 ] Le 19 juin 2009, le contrat de vente est notarié et les demandeurs prennent possession de la maison. [ 5 ] Dès les premiers jours de leur installation, les demandeurs constatent la présence de fourmis. Ils s'inquiètent de la quantité de fourmis qu'ils voient. [ 6 ] Les demandeurs téléphonent à un exterminateur pour déterminer la sorte et l'ampleur des fourmis. [ 7 ] Le 7 juillet 2009, l'exterminateur Abat Exterminateur, par son préposé Samuel Genest, examine la situation.

Le 9 juillet 2009, monsieur Genest fait rapport de ses constatations (P-10): "Je me suis présenté au 1667 des Épinettes rouges au lac Saint Charles. Suite à une vérification complète de la propriété, j'ai rapidement constaté la présence de fourmis charpentières dans la poutre de soutien du mur entre le garage et la maison. Plusieurs trous évidents et du brin de scie étaient présents ainsi qu'une bonne quantité de fourmis charpentières au travail à l'intérieur de la poutre en question.

J'ai également constaté la présence d'une cinquantaine de fourmis sous les roches de la gouttière extérieure je les voyais au travail allant chercher de l'eau. La quantité de fourmis présentes et le nombre de trous causés par celles-ci dans les poutres démontrent qu'elles sont là depuis un bout de temps. J'ai aussi trouvé des fourmis en retirant le couvercle d'une des prises de courant du salon à la hauteur de l'escalier du garage.

Le (sic) avait (sic) au minimum affecté 2 poutres (celle de la façade et celle du coté (sic) du garage), le étant tout visible par le sous sol car le plafond n'est pas fini." [ 8 ] Devant l'urgence de la situation, les demandeurs signent un contrat de 1 348,87 $ pour exterminer les fourmis avec une

garantie de 2 ans (P-1). [ 9 ] Entre-temps, les demandeurs ont fait des appels répétés aux défendeurs vendeurs, mais leur boîte vocale est pleine. [ 10 ] Le 14 juillet 2009, les demandeurs envoient aux défendeurs vendeurs, une dénonciation du problème et une mise en demeure d'y remédier (P-3): "Nous aurions aimé vous prévenir préalablement de la venue de cette lettre, mais nous n'avons pas été en mesure de vous rejoindre après plusieurs essais téléphoniques.

La présente est pour vous informer de la malencontreuse découverte de fourmis charpentières dans les murs et planchers de la maison sise au 1667 des Épinettes-Rouges à Québec. Vu le grand nombre de fourmis et leur réputation, nous avons dû faire appel à un expert en extermination. Étant nouveaux propriétaires depuis seulement 3 semaines, nous estimons que cette découverte est un vice caché et que nous n'avons pas à assumer les frais d'extermination. Ceux-ci devraient donc être réglés par les anciens propriétaires.

De plus amples analyses devront être faites pour savoir si des dommages ont été causés à la charpente de la maison et si d'autres frais devront être encourus. Nous aimerions régler cette situation embarrassante le plus rapidement possible par une entente à l'amiable. En espérant une réponse positive de votre part, vous aurez donc 10 jours après l'accusé réception de cette lettre pour nous faire part de votre décision.

Advenant le cas d'un refus d'une entente à l'amiable, vous nous verrez dans l'obligation d'entamer des poursuites légales." [ 11 ] N'ayant aucune réponse des défendeurs, les demandeurs font venir Construction Guy Pépin pour évaluer le coût pour corriger la situation (P-4): "Après avoir bien visualisé les endroits où proviennent ces bestioles. Au niveau du sous-sol (secteur habité) ; dans le coin sud ouest, on voit 2 percements dans la solive de contour (chemin des fourmis) et sur le mur (ouvert) vers le centre on en dénote un autre. Le plafond du sous-sol est ouvert.

À l'extérieur, le bas des murs n'est pas complété, il est facile de faire des traitements même s'il faut les répéter de 3 à 4 fois. Vous trouverez ci-bas le coût pour remplacer les solives du contour, environ 11' sur la façade.

Côté gauche: - Enlever le déclin vinyl (sic) sur 24" de haut - Enlever la fourrure de 1X3 Côté ouest sur 12' : - Démanteler l'armoire dans le garage et faire le même travail que la façade - Fournir et installer de nouvelles solives - Refermer - Sceller les joints - Installer un déclin récupéré - Installer gyproc dans le garage Détails des items (matériaux) : - 6 morceaux 2X8X12' 36.00 - 20' carré tyvek 4.00 - 8 lattes 1X3X8 8.00 - ½ rouleau de tape rouge 4.50 - Clous assortis 5.00 - 4 lames pour saw all bi-métal 18.00 - Location équipement 45.00 - Transport matériaux 120.00 - Main d'œuvre : 36.0 hres 2 340.00 - Camionneur 3.0 hres 195.00 - Frais généraux 350.00

sous-total: : 3 125.50 TPS 156.28 TVQ 246.13 Total : $3 527.91" [ 12 ] À la suite de cette évaluation, datée du 19 août 2009, les demandeurs envoient aux défendeurs une deuxième mise en demeure datée du 24 août 2009 (P-5): "Étant donné que nous n'avons eu aucune réponse à notre lettre envoyée le 14 juillet 2009, nous sommes dans l'obligation d'en comprendre que vous n'avez aucun désir de régler le problème des fourmis charpentières de la demeure du 1667 des Épinettes Rouges.

La présente est pour vous informer que nous vous réclamons la somme de 7 000$ pour les raisons suivantes: Nous avons dû exterminer les fourmis de la demeure, autant à l'intérieur qu'à l'extérieur, et ce traitement s'étale sur 2 ans. Le coût est de 1 348,87$. Le coût pour le remplacement des poutres infectées est de 3 527,91$ et le coût pour l'expertise des travaux est de 274.29$. Nous n'avons pas à assumer ces frais étant donné que nous n'étions propriétaire (sic) que depuis seulement 3 semaines lors de la découverte de ce problème.

Selon nos experts, les fourmis logeaient dans la résidence bien avant que nous en prenions possession. Vous pouvez imaginer toute la frustration et les inconvénients qui sont liés à ce problème et qui ont fait de l'achat de votre ancienne demeure un cauchemar pour nous et c'est pour cette raison que nous vous réclamons la somme de 1 848.93$ en frustration et inconvénients. Nous vous mettons donc en demeure de nous payer la somme de 7 000,00$ dans un délai de 10 jours.

Dans le cas contraire, des procédures judiciaires seront intentées contre vous sans autre avis ni délai." [ 13 ] Devant le silence des défendeurs, les demandeurs intentent une action le 10 octobre 2009 réclamant 7 000 $. [ 14 ] Les demandeurs déposent des photos pour illustrer leur témoignage. [ 15 ] Les défendeurs soumettent qu'il n'y avait pas de fourmis du temps de leur occupation. ANALYSE ET MOTIFS [ 16 ] Les demandeurs fondent leur recours sur l'

article 1726 du Code civil du Québec qui édicte ce qui suit: "1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert." [ 17 ] Pour réussir dans leur action, les demandeurs doivent prouver que le vice caché existait au moment de la vente; que le vice caché rend le bien impropre à l'usage auquel on le destine, que le vice diminue sérieusement l'utilité du bien vendu; que le vice était caché, c'est-à-dire non apparent.

Vice existant lors de la vente [ 18 ] En principe, l'acheteur a le fardeau de prouver que le vice est antérieur à la vente. L'acheteur bénéficie toutefois d'une présomption de fait, s'il dénonce le vice ôt après la vente ou s'il prouve qu'il s'est manifesté peu après ( Durand c.

Tremblay , 2001 BG- 468, C.Q.). [ 19 ] En l'espèce, les demandeurs ont pris possession de la maison le 19 juin 2009 et dès leur installation, les fourmis se sont manifesté: ils ont demandé l'opinion d'un expert qui leur a confirmé qu'il s'agissait de fourmis charpentières, fourmis qui peuvent causer des dommages à la structure de la construction. Les demandeurs ont averti les défendeurs dès le 14 juillet 2009 et ceux-ci n'ont fait aucune démarche pour venir vérifier le bien-fondé des prétentions des demandeurs. Il faut donc retenir la version des demandeurs.

Vice rendant le bien vendu impropre à l'usage auquel on le destine [ 20 ] Le vice caché qui empêche l'usage normal du bien vendu donne ouverture à la garantie. Ce vice doit présenter un caractère suffisamment grave pour le rendre impropre à l'usage destiné. Il est évident qu'une maison infestée par des fourmis charpentières rend cette maison impropre à l'usage d'habitation. Vice diminuant sérieusement l'utilité du bien vendu [ 21 ] Il est aussi évident que la présence de fourmis charpentières diminue sérieusement l'utilité du bien vendu. Le vice doit être caché

[ 22 ] Le vendeur assume une obligation de loyauté envers l'acquéreur. En l'espèce, il est évident que les défendeurs vendeurs n'avaient pas à ouvrir des murs pour vérifier s'il y avait ou pas présence de fourmis charpentières. Les acheteurs ont fait confiance aux défendeurs vendeurs. [ 23 ] Ceux-ci devaient connaître l'existence de ces fourmis, mais n'en ont pas informé les acheteurs.

Sur ce point, il faut retenir la déclaration de l'exterminateur Genest qui écrit (P-10): "La quantité de fourmis présentes et le nombre de trous causés par celles-ci dans les poutres, démontrent qu'elles sont là depuis un bout de temps." [ 24 ] Il s'agit donc d'un vice caché.

La prépondérance de la preuve est à l'effet que les vendeurs connaissaient l'existence de ces insectes, sans connaître probablement ni l'ampleur ni les conséquences, mais les rend responsables d'une diminution du prix équivalant aux dommages subis par les acheteurs en relation directe avec cette infestation de fourmis. [ 25 ] Quant à la réduction du prix de vente, les demandeurs la ventilent comme suit: "- coût de l'extermination 1 348,87 $ - coût de remplacement des poutres 3 527,91 $ - coût de l'expertise des travaux 274,29 $ - troubles et inconvénients 1 848,93 $ 7 000,00 $" [ 26 ] Concernant les dommages, les demandeurs invoquent l'

article 1728 du Code civil du Québec qui édicte: "1728.

Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur." [ 27 ] En vertu de cet article, l'acheteur peut réclamer des dommages-intérêts au vendeur de mauvaise foi oui qui ne pouvait ignorer le vice caché. [ 28 ] Un vendeur n'est pas tenu de dénigrer sa maison, mais il doit faire preuve d'un minimum de transparence, ce qui ne semble pas être le cas en l'espèce. [ 29 ] C'est à l'étape de l'indemnisation que le degré de connaissance du vendeur du vice caché doit être pris en compte.

En l'espèce, le silence des vendeurs avant la vente, et leur silence après la vente à la suite de deux dénonciations, justifie l'attribution de dommages pour stress, troubles et inconvénients. [ 30 ] Notons, sans que cela ne constitue un motif de la décision, qu'avec la réduction de 7 000 $, le prix de vente devient 191 500 $ alors que la valeur marchande selon le rôle d'évaluation en 2009 était de 152 900 $. [ 31 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: CONDAMNE les défendeurs à payer aux demandeurs 7 000 $ avec intérêts au taux légal de 5 % l'an plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 10 octobre 2009, plus des frais judiciaires de 157 $. __________________________________ RAOUL P. BARBE, J.C.Q.