2012 QCCQ 7965, 2012 QCCQ 7965

Rousseau c. Baillargeon 2012 QCCQ 7965 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N o : 200-32-054755-110 DATE : 15 octobre 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE A. GAGNON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ROBIN ROUSSEAU […] L'Ancienne-Lorette (Québec) […] et STÉPHANIE BERNIER […] Québec (Québec) […] Demandeurs c.

RENÉ BAILLARGEON […] St-Hubert (Québec) […] et CLAUDIA FRANCOEUR […] St-Hubert (Québec) […] Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le printemps suivant leur achat de l'immeuble de René Baillargeon et Claudia Francoeur («le couple Baillargeon-Francoeur»), des fourmis charpentières ailées envahissent l'intérieur de la résidence de Robin Rousseau et Stéphanie Bernier («le couple Rousseau- Bernier»). [ 2 ] Le couple Rousseau-Bernier doit alors recourir à des exterminateurs, enlever des pièces de bois pourries servant au nid des fourmis et refaire le porche avant de leur résidence.

Il invoque la garantie de qualité et demande une réduction du prix de vente. [ 3 ] Le couple Baillargeon-Francoeur conteste. Il allègue que les fourmis charpentières n'étaient pas présentes au moment de la vente, que leur arrivée dans l'immeuble découle du défaut du couple Rousseau-Bernier de suivre les recommandations de leur inspecteur et que les parties à la vente ont négocié un prix de vente qui tient compte de la nécessité de refaire le porche avant.

Question en litige: [ 4 ] La présence de fourmis charpentières découvertes au printemps suivant l'achat de l'immeuble constitue-t-elle un vice caché donnant droit à la garantie de qualité du vendeur?

Les faits: [ 5 ] Au début novembre 2009, le couple Rousseau-Bernier offre d'acheter l'immeuble du couple Baillargeon-Francoeur situé au […] à l'Ancienne-Lorette, conditionnellement à une inspection, pour un prix de 365 000 $. [ 6 ] Le 7 novembre 2009, l'inspecteur Michel Blackburn constate plusieurs déficiences, notamment que la toiture de l'immeuble est à refaire et que spécifiquement celle du porche d'entrée est à reprendre le plus rapidement possible.

Il constate également que certaines fenêtres sont non fonctionnelles, que la fournaise est vieille et à inspecter et, que le calfeutrage des fenêtres et de la porte d'entrée est à

refaire. [ 7 ] En raison de ces constats, le couple Rousseau-Bernier demande une réduction du prix de vente de 7 000 $. Le couple Baillargeon-Francoeur accepte et le prix de vente est fixé à 358 000 $. [ 8 ] Le 10 décembre 2009, les parties signent l'acte de vente de la résidence devant notaire. La vente est faite avec la garantie légale de qualité pour le prix convenu de 358 000 $ avec prise de possession le jour même. [ 9 ] Le 24 mai suivant, le couple Rousseau-Bernier constate la présence de fourmis charpentières à l'intérieur de leur résidence.

Elles se comptent par centaines dans de nombreuses pièces de la résidence, notamment l'entrée, le salon, la salle de lavage ainsi que dans les deux chambres avant situées à l'étage. Plusieurs d'entre elles sont ailées. [ 10 ] Le couple Rousseau-Bernier tente de joindre le couple Baillargeon-Francoeur, pour les informer de la situation, sans succès. [ 11 ] Le couple Rousseau-Bernier fait appel aux exterminateurs Abat Extermination. Les exterminateurs interviennent dès le 25 mai 2010. Ils font plusieurs traitements durant l'été 2010.

Ils recommandent de vérifier les dommages que les fourmis ont pu causer à la structure et d'enlever tout matériau humide susceptible d'attirer à nouveau les fourmis. [ 12 ] Le 2 juin 2010, M. Rousseau transmet à M. Baillargeon une photo prise d'un groupe de fourmis et explique, qu'à son avis, la présence d'une fourmilière dans une maison est un vice caché. [ 13 ] Le 14 juin 2010, M.

Baillargeon répond en exprimant l'avis qu'il ne s'agit pas d'un vice caché. [ 14 ] Le 22 septembre 2010, les avocats du couple Rousseau-Bernier transmettent une mise en demeure au couple Baillargeon- Francoeur de procéder à une inspection des lieux et d'effectuer les réparations qui s'imposent. La présence de fourmis s'explique par l'existence d'un bois humide ou pourri au niveau du porche d'entrée et des colonnes extérieures près de la porte d'entrée principale. [ 15 ] Le couple Baillargeon-Francoeur délègue M. Jean Duguay, expert en bâtiment, qui visite les lieux le 15 octobre 2010. M.

Duguay constate différentes zones d'infiltration vis-à-vis le porche et en particulier, l'état de pourriture de la base des colonnes encadrant le porche. Il constate également que plusieurs sections du colmatage à la base des trois murs extérieurs de l'entrée principale sont détériorées et fissurées, ce qui laisse accès à l'eau de s'infiltrer. Il exprime l'avis que « rien n'indique ou confirme que des fourmis charpentières étaient présentes avant l'achat de la résidence, soit en décembre 2009.

Les fourmis charpentières même déjà âgées de plusieurs années peuvent s'introduire dans une résidence à tout moment pendant la période estivale pour chercher nourriture» . [ 16 ] Son témoignage à l'audience confirme l'hypothèse qu'il exprime dans son rapport. [ 17 ] À compter du 26 octobre 2010, l'entrepreneur Pro-Expert Rénovation réalise les travaux nécessaires pour corriger les déficiences structurales du porche de l'immeuble. À cette occasion, il constate que les fournis ont ravagé chacune des colonnes encadrant le porche. En particulier, l'une d'elles abrite le nid principal.

De même, les fourmis ont ravagé le bas des travers muraux ainsi que le plancher. Il procède alors à la démolition complète du porche (sauf la toiture) et à sa réfection. Il en coûte 12 303,37 $ pour ce faire. Il émet l'avis que la pourriture est présente depuis au moins cinq ans. [ 18 ] En fonction de la taille du nid, les exterminateurs d'Abat Extermination expriment l'avis que les fourmis sont installées dans leur nid depuis un bon moment. Compte tenu qu'un nid prend généralement au minimum trois ans avant de créer des fourmis ailées, ils expriment l'avis que le nid est installé depuis au moins trois ans.

Analyse et motifs: [ 19 ] Le couple Rousseau-Bernier invoque en sa faveur la garantie de qualité [1] . Le Code civil du Québec définit la garantie de qualité ainsi: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 20 ] La garantie de qualité s'applique donc lorsque les conditions suivantes sont rencontrées: ➢ Les parties ne l'ont pas exclue spécifiquement au contrat de vente; ➢ Le bien est affecté d'un défaut; ➢ Le défaut est caché, non apparent; ➢ Le défaut est grave; ➢ L'acheteur ignore le défaut; ➢ Le défaut existe au moment de la vente. [ 21 ] De plus, l'acheteur doit dénoncer par écrit au vendeur, dans un délai raisonnable depuis sa découverte, l'existence du vice [2] .

[ 22 ] L'acheteur doit prouver, par prépondérance de preuve [3] , que les conditions d'application de la garantie de qualité sont rencontrées. [ 23 ] La présence de fourmis charpentières dans un immeuble est un défaut suffisamment grave pour justifier une réduction du prix de vente.

En l'espèce, aucune des parties ne sait avant le printemps 2010 qu'il y a des fourmis charpentières dans l'immeuble. [ 24 ] Les fourmis charpentières étaient-elles présentes au moment de la conclusion de l'acte de vente en décembre 2009? [ 25 ] L'expert en bâtiment Jean Duguay soutient que les fourmis charpentières se sont installées au printemps 2010 et qu'elles n'étaient pas présentes au moment de la conclusion de l'acte de vente en décembre 2009.

Le couple Rousseau-Bernier n'a pas suivi les recommandations de l'inspecteur en bâtiment de calfeutrer les ouvertures laissant s'infiltrer l'eau, de sorte que le bois est demeuré humide et propice à l'installation des fourmis charpentières. Le Tribunal conclut autrement. [ 26 ] Les représentants d'Abat Extermination constatent l'importance du nid principal et de ses deux nids satellites.

Compte tenu de la présence de fourmis ailées, ils estiment que le nid est présent depuis au moins trois ans dans les composantes de bois de la maison. [ 27 ] Les photos des dommages que les fourmis charpentières ont causés aux pièces de bois parlent par elles-mêmes.

Le Tribunal ne voit pas comment des fourmis charpentières, aussi nombreuses soient-elles, peuvent réussir, entre le dégel du printemps 2010 et le 24 mai 2010, à creuser des galeries et des corridors aussi nombreux et aussi vastes que ceux présents dans la résidence du couple Rousseau- Bernier. [ 28 ] Les fourmis charpentières étaient donc présentes lors de la vente de la résidence le 10 décembre 2009. [ 29 ] Le fait pour le couple Rousseau-Bernier de ne pas suivre les recommandations de l'inspecteur a vraisemblablement aggravé la situation mais, il n'aurait pas permis d'éviter l'inévitable, soit la sortie des fourmis ailées au printemps 2010.

Le Tribunal conclut que le défaut de suivre les recommandations de l'inspecteur en bâtiment n'est pas la cause de la présence des fourmis charpentières. [ 30 ] De même, le fait que certaines composantes de bois étaient apparemment pourries ne permet pas à un acheteur prudent et diligent de soupçonner que ces mêmes composantes de bois abritent des nids de fourmis charpentières. [ 31 ] Enfin, la réduction du prix de vente de 7 000 $ négociée entre les parties ne découle pas de la présence de fourmis charpentières ou de la présence de certaines pièces de bois apparemment pourries.

Le couple Baillargeon-Francoeur a réduit le prix de vente pour des défectuosités qui n'ont pas été corrigées par les travaux faits au porche d'entrée en octobre 2010. [ 32 ] Le couple Rousseau-Bernier a consacré 12 303,37 $ pour refaire son porche d'entrée et 1 518,17 $ pour les travaux d'extermination réalisés par Abat Extermination. Le coût total de 14 121,54 $ pour remédier aux vices cachés justifie amplement la réduction du prix de vente demandée de 7 000 $. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: CONDAMNE solidairement M. René Baillargeon et Mme Claudia Francoeur à payer à M.

Robin Rousseau et à Mme Stéphanie Bernier la somme de 7 000 $ avec intérêts au taux de 5% l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 26 avril 2011. CONDAMNE solidairement M. René Baillargeon et Mme Claudia Francoeur à payer à M. Robin Rousseau et à Mme Stéphanie Bernier les frais judiciaires de la demande, soit 159 $. __________________________________ PIERRE A. GAGNON, J.C.Q. Dates d’audience : 19 juin 2012 et 29 août 2012.