2013 QCCA 352, 2013 QCCA 352

Pneu Estrimont inc. c. Sherbrooke (Ville de) 2013 QCCA 352 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-022178-115 (450-17-002851-088) DATE : Le 25 février 2013 CORAM : LES HONORABLES JACQUES DUFRESNE, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. CLÉMENT GASCON, J.C.A. PNEU ESTRIMONT INC. APPELANTE - Défenderesse c.

VILLE DE SHERBROOKE INTIMÉE - Demanderesse ARRÊT [ 1 ] LA COUR ; - Statuant sur l’appel d’un jugement rendu le 20 octobre 2011 par la Cour supérieure, district de Saint-François (l'honorable Léo Daigle), qui a accueilli la requête amendée de l’intimée en injonction permanente et en cessation d'usage dérogatoire. [ 2 ] Pour les motifs du juge Dufresne, auxquels souscrivent les juges Bouchard et Gascon, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l'appel à la seule fin de prolonger le délai accordé à l’appelante pour se conformer à l’ordonnance rendue en application de l’article 227 de la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme en remplaçant au paragraphe [57] du jugement entrepris les mots « dans les soixante jours de la signification du présent jugement » par les suivants : « dans les six mois de la signification du présent arrêt »; [ 4 ] LE TOUT , avec dépens en faveur de l'intimée. JACQUES DUFRESNE, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. CLÉMENT GASCON, J.C.A. Me Paul Bureau Pour l'appelante Me Dominique Guenin Sauvé, Cormier, Chabot et Associés Pour l'intimée Date d’audience : Le 23 janvier 2013

MOTIFS DU JUGE DUFRESNE [ 5 ] L'appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 20 octobre 2011 par la Cour supérieure, district de Saint-François (l'honorable Léo Daigle), qui a accueilli la requête amendée de l’intimée en injonction permanente (art. 751 et s. C.p.c. ) et en cessation d'usage dérogatoire (art. 227

Loi sur l'aménagement et l'urbanisme [1] (la L.a.u.)). [ 6 ] L’appelante exploite, depuis 1994, un commerce de gros et de détail pour la vente de pneus, en plus d’effectuer des réparations mineures de véhicules automobiles, au 186 de la rue Burlington, au coin de la rue Hertel, dans Ville de Sherbrooke (la Ville). [ 7 ] Le jugement dont appel ordonne à l'appelante de maintenir fermées en tout temps les portes de garage de son bâtiment, sauf pour l'entrée et la sortie des véhicules, lui interdit de procéder à quelque réparation ou test sur un véhicule à l'extérieur de son bâtiment et lui ordonne de mettre fin à toutes ses activités de commerce de gros, y compris l'entreposage de pneus à cette fin.

LES FAITS [ 8 ] Le 15 novembre 1993, l’appelante, par l’entremise de son président, M.

Réal Bolduc, signe une promesse d’achat de l’entrepôt, propriété de la Brasserie Molson O’Keefe, situé au 186 de la rue Burlington dans la Ville. [ 9 ] Cette offre d'achat comporte la condition suivante : Cette offre est conditionnel ( sic ) au zonage en faveur de l'acheteur. (vente de pneus gros et détails). les frais de l'amendement du zonage sont au ( sic ) frais du vendeur. […] [ 10 ] Le 16 novembre 1993, la Brasserie Molson O'keeffe présente une demande de modification au règlement de zonage, ainsi libellée : Nous vous demandons donc, par la présente, de modifier le règlement de zonage actuel de la zone CC31 où est situé notre entrepôt pour y inclure, par exemple : • le commerce de gros • la vente et l'installation de pneus • la vente et l'installation de couvre-plancher • la vente de portes et fenêtres • l'entreposage intérieur de marchandise • autres industries de classe 4.

À cet effet vous trouverez, joint à la présente, un chèque certifié de 500.00$ représentant la somme exigée pour que vous puissiez entreprendre l'analyse de notre demande. Des acheteurs sérieux nous ont fait des offres au cours des derniers jours et leur acceptation est conditionnelle au changement de zonage demandé. [ 11 ] Le 10 janvier 1994, M. Réal Bolduc, au nom de l'appelante, écrit une lettre à la Ville, relativement aux activités commerciales envisagées au 186 de la rue Burlington.

Cette lettre est ainsi rédigée : SUJET ZONAGE CC31 PROJET Exploitation commercial relié à l'automobile Les principales fonctions que nous réservons au 186 de la rue Burlington seront principalement : Toutes les réparations mineures Ex : Pneus (pose,changement) frein alignement suspension silencieux Nous prévoyons ouvrir au départ 5 portes pour réparation. Nous pourrons aussi utilisé ( sic ) une

partie ''Entrepôt" qui nous sera indispensable. Nos bureaux administratifs se trouveront sur place dans les locaux déjà aménagés à cet effet.

[Je souligne.] [ 12 ] Le 13 janvier 1994, la Ville répond ainsi à la lettre de l'appelante : Objet : Règlement de zonage no 3501, zone CC31 propriété sise au 186, rue Burlington Madame, Monsieur, Suite à notre rencontre de la semaine dernière et à votre lettre du 10 janvier 1994 concernant la propriété mentionnée en titre, la présente est pour confirmer que l'usage mentionné dans votre lettre soit des réparations mineures reliées à l'automobile, tel qu'énumérées dans la vôtre, est autorisée ( sic ).

Et ce, selon l'article 300 du règlement de zonage 3501 L'entreposage du matériel servant à l'opération de ce commerce ainsi que les bureaux administratifs reliés à l'activité sont également permis. Les véhicules automobiles visés par cette exploitation commerciale sont les véhicules moteurs visant une masse nette maximale de 4 500 kg tel que prévu à l'article 30 du même règlement. [Je souligne.] [ 13 ] Le 24 février 1994, le notaire mandaté pour préparer l'acte de vente de l'immeuble visé par la promesse d'achat s'enquiert du zonage en écrivant la lettre suivante à M.

Claude Chartier du service Permis et Inspection de la Ville : Objet: 186 rue Burlington à Sherbrooke Cher Monsieur, Faisant suite à une conversation téléphonique tenue avec ma collaboratrice, auriez-vous l'amabilité de nous confirmer par écrit le ZONAGE de la propriété ci-dessus mentionnée . L'une des conditions essentielles de l'achat de cette propriété par notre client est qu'il doit avoir le droit d'opérer un commerce de vente de pneus en gros et détails .

Nous espérons recevoir de vos nouvelles dans les meilleurs délais étant donné que la vente est prévue pour le 25 février 1994. [Je souligne.] [ 14 ] Le 28 février 1994, l'appelante acquiert l'immeuble concerné en signant l'acte de vente devant le notaire Jean-Pierre Gauvreau, et ce, malgré l’absence d’une réponse de la Ville à la lettre du 24 février. [ 15 ] Le 1 er mars 1994, la Ville délivre un permis à l'appelante autorisant des travaux d'aménagement à l'intérieur de l'immeuble et la pose d'enseignes.

Peu après, l'appelante commence ses activités commerciales de vente en gros et au détail de pneus. [ 16 ] Le 22 mars 2000, l’appelante obtient l'autorisation de la Ville « pour construire un agrandissement […] servant d’entreposage. […] ». Le permis ou certificat délivré par la Ville apporte les précisions suivantes : « 1) Tel que mentionné dans votre lettre du 9 mars dernier, Ledit ( sic ) agrandissement sert à des fins d’entreposage et complémentaire à votre établissement. »

La preuve révèle que cet entrepôt permettait l'entreposage de 10 000 pneus. [ 17 ] Le 19 juillet 2007, l’appelante fait à nouveau une demande d’agrandissement de ses installations à la Ville en ces termes : « […] Cet agrandissement servira à l’entreposage du matériel servant à l’opération du commerce actuel. Il n’y aura aucune réparation mécanique dans cette nouvelle bâtisse. […] ». Le permis requis lui est délivré le 15 août 2007.

L’agrandissement permettait, selon la preuve, l’entreposage de 25 000 pneus. [ 18 ] Puis, à compter de 2004, des voisins résidant sur la rue Hertel se plaignent à la Ville du bruit causé par les activités de l’appelante. Entre 2004 et 2008, la Ville porte plusieurs plaintes pénales contre cette dernière, l’accusant d’avoir causé du bruit de nature à nuire au bien-être et au confort du voisinage, le tout en contravention de l’article 5.7.70 du Règlement général numéro 1 (le Règlement général) de la Ville.

L'appelante fut acquittée de certaines de ces plaintes et déclarée coupable d’une d’entre elles, le 15 mai 2008. [ 19 ] Le 26 août 2008, l’intimée intente un recours en injonction permanente et demande d’injonction interlocutoire contre l’appelante pour l’obliger à maintenir les portes de garage de son bâtiment fermées, sauf pour permettre l'entrée et la sortie des véhicules, et à procéder aux réparations ou travaux sur un véhicule à l’intérieur de son bâtiment. [ 20 ] Le 22 décembre 2008, l’intimée amende sa requête introductive d’instance pour qu’en plus, il soit ordonné à l’appelante de cesser ses activités de vente en gros de pneus.

Elle allègue à cette fin que le commerce en gros constitue un usage dérogatoire. [ 21 ] Le 20 mai 2009, un juge de la Cour supérieure accorde une injonction interlocutoire, dont les conclusions visent à limiter le bruit qui provient de l’exploitation du commerce. [ 22 ] Le 20 octobre 2011, la Cour supérieure accorde l’injonction permanente visant à atténuer le bruit émanant des activités commerciales de l’appelante et lui ordonne, par ailleurs, de mettre fin à ses activités de commerce de gros, y compris l’entreposage de pneus à cette fin. Ce jugement est l’objet du pourvoi.

Le jugement dont appel [ 23 ] Le juge de première instance aborde, en premier, la question du contrôle du bruit. Il note que l'intimée fonde son recours sur l'article 5.7.70 du Règlement général qu'il cite, d'ailleurs : 5.7.70 Bruit nuisant au bien-être et au confort Il est défendu en tout temps à toute personne de faire ou causer du bruit ou de permettre que soit fait ou causé du bruit de manière à nuire au confort et au bien-être d'une ou de plusieurs personnes du voisinage ou des passants. [ 24 ] Puis, il relate la preuve dont il est saisi à cet égard.

Il prend en compte les témoignages des voisins du commerce de l'appelante et la preuve d'expert présentée par la Ville. Le juge réfère plus particulièrement au rapport d'expert complété en juin 2009, lequel fait état de mesures du bruit généré par les activités de l'appelante par rapport au bruit ambiant, qui comprend le bruit produit par la circulation sur le boulevard Hertel. [ 25 ] Le juge retient que ce n'est pas la moyenne du bruit, mais bien les bruits d'impacts qui incommodent le voisinage et dont l'intensité est supérieure au niveau du bruit résiduel moyen.

Le juge motive ainsi sa décision de faire droit à la demande d'injonction permanente recherchée par l'intimée : [27] Selon la prépondérance de la preuve, ce sont ces nombreux bruits d'impacts qui nuisent au confort et au bien-être des voisins ou des passants, ce qu'interdit l'article 5.7.70 du règlement général de la VILLE. [ 26 ] Puis, le juge traite du recours intenté par la Ville en vertu de l'article 227 de la L.a.u. pour que cesse le commerce de gros de vente de pneus. [ 27 ] Le juge résume ainsi les arguments plaidés par l'appelante en première instance : [31] ESTRIMONT plaide qu'elle y a toujours mené des opérations de gros à la connaissance de la VILLE qui lui a émis tous les permis lui permettant d'y poursuivre de telles opérations que le zonage n'interdit pas.

Dans le cas contraire, ESTRIMONT demande au tribunal d'user de son pouvoir discrétionnaire et de lui permettre d'opérer depuis son établissement de la rue Burlington le commerce de gros au cœur de ses opérations depuis qu'elle s'y est installée. [ 28 ] Le juge souligne qu'à l'époque où l'appelante négocie l'acquisition de l'immeuble en cause, elle sait que le commerce de gros n'est pas autorisé dans la zone où est situé l’immeuble qu’elle envisage d’acquérir.

Il ajoute que l'appelante n'a jamais eu de confirmation de la Ville que le règlement de zonage avait été modifié pour y inclure le commerce de gros. [ 29 ] Par ailleurs, il fait également observer que la Ville n'a réellement réalisé que l'appelante exploitait un commerce de gros de pneus qu'au printemps 2008 : [49] Rien dans la preuve ne permet de conclure que des officiers ou dirigeants de la VILLE savaient qu' ESTRIMONT menait des opérations de gros depuis son établissement.

Toute la preuve documentaire est à l'effet contraire. [50] Selon la prépondérance de la preuve, la VILLE n'a réalisé qu' ESTRIMONT se livrait à des opérations de gros qu'au printemps 2008, une fois complétée la construction du deuxième entrepôt.

L'impact du trafic dans le secteur a augmenté en raison des nombreux camions de livraison et dès juillet elle a décidé d'agir pour corriger la situation. [ 30 ] Le juge écarte l'argument d'interprétation de l'appelante selon lequel le règlement de zonage de l'intimée n'interdisait pas le commerce de gros dans la zone concernée, soit dans la zone CC31. [ 31 ] Constatant que l'appelante se livre à un usage dérogatoire, il estime qu’une ordonnance s’impose pour forcer la cessation de l’usage dérogatoire. Il s’explique en ces termes : [50] Il ne s'agit pas ici d'une dérogation mineure ou de peu d'importance.

Permettre à ESTRIMONT de continuer l'exploitation de son commerce de gros n'est pas sans conséquence pour les voisins qui devront supporter l'augmentation du niveau moyen de bruit dans le secteur en raison de l'impact d'un trafic lourd plus important. [51] Il n'y a pas ici d'autre remède approprié que celui d'ordonner à ESTRIMONT de mettre fin à toutes ses opérations du commerce de gros depuis son établissement de la rue Burlington où elle ne pourra plus entreposer de pneus à cette fin, étant entendu qu'elle pourra le faire pour y mener ses opérations de détail. [ 32 ] Enfin, le juge accorde à l'appelante un délai de 60 jours de la signification du jugement pour mettre fin à ses opérations de commerce de gros, y compris l'entreposage de pneus à cette fin.

MOYENS D'APPEL [ 33 ] L'appelante propose trois moyens d'appel, dont deux concernent l'usage dérogatoire et l'autre, le contrôle de l'intensité du bruit : - Les dispositions du Règlement de zonage qui n'autorisent pas le commerce de vente en gros dans le secteur de zone CC31 sont- elles ultra vires des pouvoirs conférés à l'intimée? - Subsidiairement, est-ce que le délai de 60 jours accordé à l'appelante pour qu'elle cesse ses opérations dans l'immeuble est raisonnable et approprié? - Le bruit qui émane des activités de l'appelante peut-il, dans les circonstances, constituer une nuisance au sens du règlement général de l'intimée alors que le bruit ambiant ou environnant est supérieur?

ANALYSE [ 34 ] Le pourvoi porte sur deux questions distinctes, soit l'usage dérogatoire et le contrôle de l'intensité du bruit. Il y a lieu de les aborder dans cet ordre. L'usage dérogatoire [ 35 ] L'appelante demande à la Cour d'intervenir pour rejeter la requête présentée par la Ville en vertu de l'article 227 de la L.a.u. [ 36 ] Le juge de première instance motive ainsi sa décision concernant l'usage dérogatoire : [43] Le tribunal ne partage pas cette interprétation [celle de l’appelante] parce que l'article 269 exclut spécifiquement les commerces de classe 3 de la zone CC31 dont traite l'article 300.

Il s'agit d'une disposition spécifique selon la définition que l'on retrouve à l'article 7 en ce sens qu'elle restreint les usages à ceux qui y sont mentionnés, ce qui exclut tous les autres. [44] ESTRIMONT fait donc un usage dérogatoire de son bâtiment de la rue Burlington lorsqu'elle s'y livre à des opérations de commerce de gros.

La demande de la VILLE est bien fondée. [ 37 ] La Ville a plaidé avec succès en première instance que le commerce de gros pour la vente de pneus n'est pas autorisé dans la zone où est situé l’immeuble de l’appelante, soit dans la zone CC31 du Règlement de zonage numéro 3501 (le Règlement), tel qu’en vigueur en juillet 1993. [ 38 ] L’appelante ne reprend pas, en appel, l’argument avancé en première instance, selon lequel le Règlement n’interdit pas le commerce de gros.

Elle soulève plutôt un nouvel argument. [ 39 ] Bien que l’appelante admette expressément dans sa défense amendée que ses activités commerciales de gros sont localisées géographiquement dans une parcelle du territoire municipal que le Règlement et le plan de zonage désignent comme la zone CC31, elle peut, sans remettre en question en appel cette localisation, remettre néanmoins en cause la qualification juridique de cette parcelle. [ 40 ] L’argument de l’appelante se résume ainsi. Elle soutient que ce que l'intimée qualifie de zone CC31 doit plutôt être qualifiée de « secteur de zone CC31 ».

Pour elle, la zone est décrite au Règlement sous l’appellation générale « CC ». Les appellations ou codes alphanumériques, qui vont de CC1 à, entre autres, CC31, identifient plutôt des secteurs de zone. [ 41 ]

L'article 269 du Règlement, c’est-à-dire celui qui énumère explicitement les usages autorisés dans la zone CC31, est, selon elle, ultra vires des pouvoirs conférés par la L.a.u. à l’intimée, dans la mesure où des usages autorisés pour l’ensemble de la zone CC (Commerces artériels) sont spécifiquement exclus dans le secteur de zone CC31, ce qui contrevient à la règle de l’uniformité des usages à l’intérieur d’une même zone, énoncée à l’article 113 al. 2 (2) de la L.a.u.

Le juge aurait donc commis une erreur en fondant son raisonnement sur cette disposition du Règlement (art. 269). [ 42 ] L'intimée est d'avis contraire. Elle soutient que la zone CC31 est une zone à proprement parler au sens du Règlement et non un secteur de zone.

Elle ajoute que les articles 269 et 300 du Règlement interdisent à l'appelante d'utiliser son immeuble pour la vente de pneus en gros. [ 43 ] Pour bien saisir la portée de l’argument de l’appelante, il est utile de référer aux extraits pertinents du Règlement et de cerner les caractéristiques de la règle énoncée à l’article 113 al. 2 (2) de la L.a.u. [ 44 ] Ce sont les articles 269 et suivants du Règlement qui énumèrent les usages autorisés dans chacune des zones dont le code alphanumérique débute par les lettres CC. [ 45 ] Les articles 269 et 300 du Règlement sont ainsi libellés : 269.

Zones CC : Dans toutes les zones CC, sauf dans la zone CC31 , les usages suivants sont autorisés: 1) commerces de classe 3. […] [Je souligne.] 300. Zones CC31 : Dans la zone CC31, seuls les usages suivants sont permis : 1) habitation de la classe 3; 2) bureau; 3) entreprise reliée à l'automobile : lavage manuel ou réparation mineure; 4) établissement de nettoyage […]

[ 46 ]

L'article 113 de la L.a.u. est ainsi libellé : 113 . Le conseil d'une municipalité peut adopter un règlement de zonage pour l'ensemble ou

partie de son territoire. Ce règlement peut contenir des dispositions portant sur un ou plusieurs des objets suivants : 1° pour fins de réglementation, classifier les constructions et les usages et, selon un plan qui fait

partie intégrante du règlement, diviser le territoire de la municipalité en zones; 2° diviser la zone en secteurs de manière que chacun de ces secteurs serve d'unité territoriale pour l'application des dispositions des sous- sections 1 à 2.1 de la

section V qui sont relatives à l'approbation référendaire et de manière que, dans chacun de ces secteurs, les normes d'implantation autorisées dans la zone puissent faire l'objet d'une réglementation subsidiaire de la part du conseil, à condition cependant que les normes quant aux usages permis soient uniformes dans tous les secteurs d'une même zone ; […] [Je souligne.] [ 47 ] Le principe de l'uniformité des usages au sein d'une même zone est bien établi. Cette règle a maintes fois fait l’objet d’application. L'arrêt de la Cour dans Weitzman c.

Westmount (Cité de) en est une illustration : Comme on le constate, le législateur a spécifié que "pour fins de réglementation" en matière d'aménagement et d'urbanisme une municipalité doit diviser le territoire en zones. Dans chaque zone, les normes quant aux usages permis doivent être uniformes.

Dans chaque zone, il peut y avoir une réglementation subsidiaire, mais alors la zone doit être divisée en secteurs et la réglementation subsidiaire ne peut avoir trait qu'aux normes d'implantation des bâtiments sur les terrains [2] . [ 48 ] Les auteurs Lorne Giroux, aujourd’hui juge à la Cour, et Isabelle Chouinard expliquent les principaux attributs de cette règle cardinale : Sur le plan formel, la distinction entre « normes d'usage » et « normes d'implantation » est déterminante à l'égard de la règle de l'uniformité des usages. En effet, selon l'article 113, al. 2

(2) L.a.u., lorsque la corporation municipale choisit de diviser les zones prévues au règlement de zonage en secteurs de zone à des fins d'approbation référendaire, les normes d'implantation peuvent varier d'un secteur de zone à l'autre « à condition cependant que les normes quant aux usages permis soient uniformes dans tous les secteurs d'une même zone ». La règle de l'uniformité des usages permis à l'intérieur d'une zone a été appliquée par la Cour d'appel. Dans Sept-Îles c.

Rioux [ [1985] C.A. 295 ], la cour a annulé, pour ce motif, une disposition d'un règlement de zonage qui permettait l'implantation d'un parc de maisons mobiles sur certains lots seulement à l'intérieur d'une zone sans en faire un usage autorisé dans toute la zone. [3] [ 49 ] Cela dit, les dispositions en cause du Règlement ne défient aucunement cette règle. Voici pourquoi. [ 50 ] La prémisse à la base de l’interprétation de l’appelante ne se vérifie pas. Le Règlement, pris dans son ensemble, n’est aucunement ambigu. La terminologie utilisée par la Ville dans le Règlement est constante et cohérente.

Elle ne porte pas à confusion. À la lecture du Règlement, une seule interprétation s’impose : il y a plusieurs zones CC, dont la zone CC31. Un bref survol de l’organisation générale du Règlement suffit à en faire la démonstration. [ 51 ]

L'article 2 du Règlement prévoit que le territoire de l'intimée est divisé en zones. Ces zones, désignées par des codes alphanumériques, apparaissent clairement au plan de zonage de la Ville. Or, aucune parcelle du territoire illustrée au plan de zonage n'est désignée par deux lettres seulement. [ 52 ]

L'article 10 du Règlement décrit de manière générale, sous forme de tableau, comment s’effectue le regroupement des usages. Ainsi, la première colonne identifie le Groupe d’usages (ex. Habitation ou Commerce). La deuxième fait référence aux classes d’usage (ex. Unifamiliale dans Habitation ou Commerces artériels dans Commerce). La troisième constitue une

partie de la désignation des zones du Règlement, laquelle comprend des lettres d'appellation ainsi qu'un numéro séquentiel (ex. HA ou CC). [ 53 ] L’appelante déduit de la mention des deux lettres dans ce tableau qu’elles identifient les zones. Pour elle, les zones CC1 à, entre autres, CC31 sont des secteurs de la zone CC. À mon avis, elle fait erreur. Cette interprétation est incompatible avec l’organisation générale du territoire reflétée à la fois dans le Règlement et sur le plan de zonage. Mais continuons l’exercice entrepris de décrire l’architecture du Règlement. [ 54 ]

L'article 27 du Règlement définit les usages faisant

partie de la classe d'usage « Commerces artériels CC ». Enfin, ce sont les articles 269 et suivants du Règlement qui énumèrent les usages autorisés dans chacune des zones dont le code alphanumérique débute par CC. Ainsi, l’article 300 précise les seuls usages permis dans la zone CC31 et le commerce de gros n’y est pas autorisé. [ 55 ] L’article 27 précise que dans toutes les zones CC, sauf dans la zone CC31 , les usages mentionnés à la classe d'usage « commerces de classe 3 » sont autorisés.

Ainsi, le commerce de gros de l’appelante, qui, autrement, aurait pu trouver une justification dans la classe d'usage « commerces de classe 3 », n’est tout simplement pas autorisé dans la zone où elle exploite son entreprise, soit la zone CC31. [ 56 ] Bref, l'intimée a rédigé le Règlement en divisant son territoire en zones désignées par un code alphanumérique. Les lettres qui précèdent un nombre servent uniquement de référence à la classe d’usage.

L’argument de l’appelante ne peut donc réussir. [ 57 ] Il est apparent, de la rédaction des dispositions pertinentes du Règlement, que la Ville a exercé implicitement son pouvoir de prohiber certaines activités dans la zone concernée par le truchement de l’énumération des usages autorisés expressément. Il s’agit là, comme la Cour a déjà eu l’occasion de le rappeler, « d’une des méthodes reconnues d’exercice du pouvoir de prohibition par une municipalité » [4] . Le commerce de gros n’est donc pas autorisé dans la zone CC31.

[ 58 ] D’ailleurs, l’appelante n’était pas sans le savoir au moment de la signature, le 24 novembre 1993, de sa contre-proposition d’achat dont la teneur est particulièrement révélatrice : La transaction devra être complétée dans les soixante jours suivant l’acceptation par la Ville de Sherbrooke de modifier son règlement de zonage en vue d’obtenir l’autorisation d’y opérer un commerce de vente de pneus en gros et détail, tel que requis par l’acheteur. [ 59 ] Or, il est acquis aux procédures qu'il n'y a pas eu de modification au Règlement de zonage de la Ville, comme l'escomptait l'appelante au moment de la signature de la promesse d'achat.

Bien que le Service d'urbanisme de la Ville ait remis à l’appelante, à l’époque où cette dernière se proposait d’acquérir l’immeuble en cause, un document intitulé « Usages proposés » pour la zone CC31, incluant expressément les commerces de gros dont le commerce au détail est permis dans les classes 1 et 2 ainsi que la vente et l’installation de pneus, ce document est demeuré sans lendemain.

Aucune procédure de modification de zonage n'a jamais été formellement initiée ni encore moins complétée. [ 60 ] Il est vrai que la Ville ne semble pas avoir répondu à la lettre du notaire instrumentant du 24 février 1994, alors que ce dernier demandait, dans les jours précédant la signature de l’acte de vente, une confirmation écrite du zonage de l’immeuble convoité par l’appelante en dénonçant expressément que « [l’]une des conditions essentielles de l'achat de cette propriété par notre client est qu'il doit avoir le droit d'opérer un commerce de vente de pneus en gros et détails ».

Il n'en demeure pas moins qu’il revenait au premier chef à l’appelante de s’assurer de la conformité des usages projetés avec ceux autorisés. Il ne s’agit pas de porter un blâme ici, mais d’effectuer un simple constat qui emporte comme conséquence que le commerce de gros de vente de pneus n’est pas autorisé à l’adresse d’affaires de l’appelante.

L’ordonnance prononcée par le juge de première instance pour faire cesser cette activité commerciale est donc bien fondée. [ 61 ] Cela dit, le juge donne à l’appelante un délai de 60 jours de la signification du jugement pour se conformer à l’ordonnance prononcée en vertu de l’article 227 de la L.a.u. [ 62 ] L’appelante considère ce délai insuffisant et demande plutôt un délai de six mois pour cesser ses activités de commerce de gros à son adresse actuelle.

Elle invoque notamment le fait qu’il n’est pas évident de trouver un nouvel entrepôt pour environ 40 000 pneus, l’aménager pour accueillir les camions de livraison et, enfin, compléter le déménagement. [ 63 ] L’intimée s’oppose à cette demande. Elle soutient que l’appelante s’est elle-même placée dans cette situation en toute connaissance de cause, d’autant que le jugement de première instance a été rendu le 20 octobre 2011. [ 64 ] J’estime que le délai recherché par l’appelante n’est pas déraisonnable dans les circonstances. Premièrement, la

partie du pourvoi concernant l’usage dérogatoire n’est, en soi, ni frivole ni abusive. L’appelante a présenté un moyen de droit en appel auquel, manifestement, elle croit.

On peut comprendre que l’appelante ait voulu attendre le sort de son pourvoi avant d’entreprendre les démarches pour trouver un nouvel emplacement pour son commerce de gros, dont la taille n’est pas banale. [ 65 ] En prenant en considération l’ensemble des circonstances, dont l’ampleur de ses activités de gros et le moment de l’année où l’arrêt de la Cour est rendu, le délai de six mois demandé ne paraît pas déraisonnable, et je propose d’y faire droit.

Le contrôle de l'intensité du bruit [ 66 ] Le recours de la Ville est fondé sur l'article 5.7.70 du Règlement général, lequel est ainsi libellé : 5.7.70 Bruit nuisant au bien-être et au confort Il est défendu en tout temps à toute personne de faire ou causer du bruit ou de permettre que soit fait ou causé du bruit de manière à nuire au confort et au bien-être d'une ou de plusieurs personnes du voisinage ou des passants. [ 67 ] La Ville a opté pour l’adoption d’une norme qualitative plutôt qu'objective pour circonscrire dans son règlement général la notion de nuisance par le bruit. [ 68 ] Il est bien établi par la jurisprudence que le choix de la norme ou de la méthode de contrôle du bruit nuisible au bien-être des citoyens choisie par une ville relève de la discrétion du conseil municipal et doit être respecté par les tribunaux si cette norme ou méthode est raisonnable [5] . [ 69 ] Le caractère raisonnable de la norme adoptée par la Ville ne fait pas de doute.

La validité de la disposition invoquée par la Ville n’est d’ailleurs pas remise en question en l’espèce. [ 70 ] L'appelante fait valoir que son entreprise est située dans un environnement à prédominance commerciale et industrielle, sauf pour quelques résidences situées sur la rue Hertel face à son immeuble.

Elle souligne que la circulation automobile y est particulièrement dense, ajoutant que des véhicules lourds et des camions-remorques sont autorisés à circuler sur les rues avoisinantes. [ 71 ] Dans ce contexte, le bruit ambiant de la circulation est, selon elle, susceptible de gêner la tranquillité des occupants des résidences situées sur la rue Hertel. Par ailleurs, elle reconnaît qu’elle contribue à ce bruit ambiant.

Elle considère toutefois que ses activités commerciales, dont la pose de pneus sur des véhicules automobiles, ne sont pas source de nuisance. [ 72 ] Le rapport d'expert démontre, selon l’appelante, que le bruit généré par ses activités commerciales, même avec un nombre élevé d'impacts, est inférieur au bruit ambiant. Selon le rapport, la moyenne des bruits d'impacts provenant de l'entreprise de l'appelante, lorsque les portes du garage sont ouvertes, est inférieure ou similaire à la moyenne de 60,4 dBA établie lorsque les portes sont fermées.

La différence est due, selon l’expert, à l’intensité de la circulation au moment de la prise de mesures. [ 73 ] L'appelante soutient, somme toute, que la preuve d'expert établit que ses activités ne sont pas cause de nuisance par le bruit et que les bruits provenant de ses installations ne contribuent pas à augmenter le niveau de bruit dans le secteur. Elle conclut que le juge a

mal apprécié la preuve d'expert qu'elle a présentée, d’autant qu’elle est non contredite. [ 74 ] Il est inexact de prétendre que la preuve administrée par l’appelante est non contredite. Si l’intimée n’a pas présenté d’expert, elle a néanmoins fait entendre plusieurs témoins, dont plusieurs voisins du commerce de l’appelante et deux inspecteurs municipaux.

Des affidavits et des interrogatoires ont été déposés en preuve, comme l’atteste le procès-verbal de la conférence préparatoire tenue le 15 février 2010. [ 75 ] Le juge de première instance était donc saisi d’une preuve contradictoire quant au caractère nuisible du bruit généré par les activités commerciales de l’appelante lorsque les portes de garage sont ouvertes.

Les voisins ont témoigné des bruits d’impact répétitifs et stridents, causés par l’utilisation de masses et, surtout, d’outils pneumatiques pour l’enlèvement et la pose de pneus. [ 76 ] Le juge n’était pas lié par la preuve d'expert qui lui a été présentée [6] . Il devait la considérer, ce qu’il a fait, mais il devait la soupeser avec l’ensemble de la preuve dont il était saisi.

Il s’est livré à cet exercice et a conclu en ces termes : [27] Selon la prépondérance de la preuve, ce sont ces nombreux bruits d'impacts qui nuisent au confort et au bien-être des voisins ou des passants, ce qu'interdit l'article 5.7.70 du règlement général de la VILLE. [28] ESTRIMONT devra garder toutes les portes de son établissement fermées durant ses opérations sauf pour permettre l'entrée et la sortie des véhicules confiés à ses soins.

Elle ne pourra non plus effectuer de réparations à l'extérieur du périmètre de son bâtiment. [Transcription intégrale.] [ 77 ] En matière de nuisance, les faits, qu’ils soient établis par une preuve profane ou d’expert, sont déterminants.

Il revient au juge saisi de la preuve d’en déterminer la valeur probante. [ 78 ] Si le juge de première instance a pu incorrectement relater, dans un des paragraphes du jugement entrepris [7] , la teneur exacte du rapport d’expert, son appréciation de l’ensemble de la preuve, dont celle de l’appelante, ne comporte pas d’erreur qui puisse justifier, à mon avis, l’intervention de la Cour [8] .

Conclusion [ 79 ] Pour toutes ces raisons, j’estime que le pourvoi ne devrait être accueilli qu’à la seule fin de modifier le délai pour se conformer à l’ordonnance de mettre fin aux activités de commerce de gros de pneus, y compris l’entreposage de pneus à cette fin, pour le porter à six mois de la date de l’arrêt de la Cour. JACQUES DUFRESNE, J.C.A.