2023 QCCQ 965, 2023 QCCQ 965

Lamer c. Fontaine 2023 QCCQ 965 COUR DU QUÉBEC « division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N°: 700-32-703167-195 DATE : 9 mars 2023 SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE PIERRE CLICHE, C.Q. MARIE-LISE LAMER Demanderesse c. BENOIT FONTAINE et LYNNE BRISEBOIS Défendeurs JUGEMENT [ 1 ] Mme Marie-Lise Lamer (la demanderesse) réclame 15 000 $ à Mme Lynne Brisebois et M.

Benoit Fontaine (les défendeurs) leur reprochant de lui avoir vendu un immeuble atteint d’un vice caché affectant son système septique. [ 2 ] De façon plus spécifique, elle leur reproche d’avoir omis volontairement de l’informer de la saturation du champ de polissage (champ d’épuration) de ce système. [ 3 ] Les défendeurs contestent le bien-fondé de cette réclamation soutenant avoir agi de bonne foi et que le vice allégué par la demanderesse n’était pas caché au sens de la loi.

LA QUESTION EN LITIGE L’immeuble acquis par la demanderesse était-il atteint d’un vice caché affectant son système septique et découlant d’un dol commis par les défendeurs ?

CONTEXTE [ 4 ] Au cours de l’année 2010, les défendeurs font l’acquisition d’une résidence unifamiliale située sur le Chemin A à Saint-Sauveur. [ 5 ] Cet immeuble, construit en 1988, possède alors un système septique composé d’une fosse septique en béton et d’un champ de polissage dont l’aménagement est complété l’année suivante. [1] [ 6 ] La vidange de la fosse septique doit normalement s’effectuer tous les deux ans. [ 7 ] Les défendeurs y habitent avec leurs deux enfants jusqu’au moment de son acquisition par la demanderesse le 6 juin 2016 au prix de 263 750 $ et sujet à la garantie légale de qualité. [ 8 ] Ils affirment n’avoir éprouvé aucun problème avec l’utilisation du système septique en litige. [ 9 ] Au cours de l’année 2014, ils retiennent les services de la compagnie Sani-Nord, laquelle procède à la vidange de la fosse septique. [ 10 ] La facture émise alors par cette entreprise indique que seule une

partie de la fosse est alors vidangée. [2] [ 11 ] Au cours du mois de novembre 2015, cette même entreprise procède aux mêmes travaux, mais sa facture indique ce qui suit :

« VOTRE PROCHAIN NETTOYAGE : nov 2017 OBSERVATIONS : Fait en total, car champ d’épuration saturé » (Sic) [3] [ 12 ] M.

Fontaine soutient que cette facture lui est remise en soirée, sans commentaire particulier de la part des employés de Sani- Nord, et qu’il en prend connaissance rapidement sans y porter une attention particulière. [ 13 ] Il ajoute que cette facture est transmise à la Ville de Saint-Sauveur par Sani-Nord et qu’il ne reçoit par la suite aucun avis verbal ni écrit de la part de la Ville au sujet du système septique de sa propriété. [ 14 ] Il précise avoir égaré cette facture qu’il retrouve quelque temps avant l’acquisition de l’immeuble par la demanderesse, laquelle sait que l’installation de ce système remonte à l’année 1989 et qu’il est donc âgé d’environ 27 ans. [ 15 ] Préalablement à sa signature de l’acte de vente, elle procède à la visite de l’immeuble à deux reprises ainsi qu’à son inspection par un inspecteur en bâtiment. [ 16 ] Le rapport de ce dernier ne porte aucune mention concernant le système septique de l’immeuble. [ 17 ] Le 4 mai 2016, la demanderesse reçoit, par l’entremise de son courtier immobilier, le formulaire intitulé « Déclarations du vendeur sur l’immeuble » dûment complété et signé par les défendeurs le 16 janvier précédent. [ 18 ] Il y est alors indiqué que les dernières vidanges du système septique ont eu lieu en mars 2014 et en novembre 2015. [ 19 ] Il y est aussi indiqué que les défendeurs n’ont éprouvé aucun problème avec ce système. [ 20 ] La demanderesse soutient avoir requis, sans succès, par l’entremise de son courtier immobilier et directement auprès des défendeurs, lors de leur rencontre au bureau du notaire instrumentant, la copie des factures de l’entreprise ayant procédé aux vidanges de la fosse septique, ce qui est nié par les défendeurs. [ 21 ] M.

Fontaine affirme cependant, après avoir retrouvé la facture émise par Sani-Nord en 2015, ne pas avoir compris la portée des termes « fait au total, car champ d’épuration saturé » y étant indiqués étant donné la mention additionnelle selon laquelle une prochaine vidange de la fosse septique est prévue deux ans plus tard. [ 22 ] Il reconnaît, après coup, son erreur de ne pas en avoir remis une copie à son courtier immobilier afin que la demanderesse en prenne possession avant de faire l’acquisition de l’immeuble, et ce, bien qu’il affirme qu’aucune demande en ce sens ne lui a été faite. [ 23 ] Dans le cadre des échanges entre les parties des documents d’offres et de contre-offres d’achat, la demanderesse complète et appose ses initiales sur l’annexe portant le numéro 69617 intitulée : « FORMULAIRE RECOMMANDÉ /

ANNEXE EAU POTABLE ET INSTALLATIONS SEPTIQUES – IMMEUBLE », incluant la clause V2.3 intitulée : « VÉRIFICATION DES INSTALLATIONS SEPTIQUES » dont le texte se lit comme suit : « Considérant que le VENDEUR ne peut garantir la conformité des installations septiques aux lois et règlements en vigueur, L’ACHETEUR disposera de 7 jours suivant l’acceptation de la promesse d’achat pour effectuer toute vérification qu’il jugera utile quant aux installations septiques .

Si L’ACHETEUR n’est pas satisfait de cette vérification et qu’il veut annuler la promesse d’achat pour cette raison, il devra en aviser le VENDEUR, par écrit, dans les quatre (4) jours suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus. La promesse d’achat deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception de cet avis par le VENDEUR. Dans le cas où L’ACHETEUR n’aviserait pas le VENDEUR dans le délai mentionné ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition. » [4] (Soulignements ajoutés) [ 24 ] À sa demande, son conjoint, M.

Guy Wilson, se rend aux bureaux de la Ville de Saint-Sauveur, mais n’obtient que le schéma d’implantation du système septique et des informations générales sur ses composantes lors de son installation. [5] [ 25 ] M.

Wilson soutient qu’il est alors avisé verbalement de l’absence de problème affectant ce système, mais cette affirmation ne fait pas preuve de sa véracité du fait qu’elle découle d’une preuve par ouï-dire, comme le Tribunal en a fait mention aux parties lors de l’instruction. [ 26 ] Par la suite, la demanderesse ne procède à aucune vérification du système septique et ne tente pas de connaître le nom de l’entreprise ayant procédé aux vidanges de sa fosse septique en 2014 et 2015, et ce, bien qu'elle ne reçoive jamais les factures émises par cette entreprise, renonçant du même coup à la condition prévue à la clause V2.3 ci-devant mentionnée. [ 27 ] Elle soutient s’être fiée à la déclaration écrite des défendeurs selon laquelle ils n’ont éprouvé aucun problème avec ce système au cours des années où ils ont été propriétaires de l’immeuble en litige. [ 28 ] La demanderesse et son conjoint ajoutent qu’ils furent déjà propriétaires d’une résidence possédant un système semblable et dont le champ de polissage avait continué à bien fonctionner bien au-delà d’une période de 27 ans. [ 29 ] Ce n’est qu’au cours du mois d’août 2017, après avoir par hasard retenu les services de l’entreprise Sani-Nord que la demanderesse soutient avoir été informée verbalement par l’un de ses employés que le champ de polissage était saturé, lors d’une vidange partielle de la fosse septique, et ce, bien que la facture qui lui est alors remise n'en fait pas mention. [6]

[ 30 ] Le 7 mai 2018, la fosse septique est cette fois-ci complètement vidangée par Sani-Nord, sans mention écrite que le champ de polissage est saturé. [ 31 ] Par la suite, les défendeurs refusent de répondre aux diverses mises en demeure qu’ils reçoivent de la demanderesse. [ 32 ] Après avoir obtenu un rapport de l’entreprise Solutions Enviro-Max, portant sur l’aménagement d’une nouvelle installation septique pour une résidence isolée, la demanderesse obtient les services de l’entreprise Tassé Excavation qui, au cours du mois de mai 2019, procède au remplacement du champ de polissage ainsi qu’à l’ajout d’une pompe entre ce champ et la nouvelle fosse septique, le tout pour la somme de 18 051,08 $. [ 33 ] C’est cette somme, réduite volontairement à 15 000 $, que la demanderesse réclame aux défendeurs.

ANALYSE L’immeuble acquis par la demanderesse était-il atteint d’un vice caché affectant son système septique découlant d’un dol commis par les défendeurs ? [ 34 ] Une réponse négative doit être donnée à cette question pour les raisons suivantes.

A) Les règles de droit applicables au présent litige. [ 35 ] La réclamation de la demanderesse est basée sur l’application de la garantie légale de qualité communément appelée la garantie contre les vices cachés. [ 36 ] Celle-ci est définie à l’

article 1726 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) : « 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 37 ] La garantie légale de qualité, existant de plein droit, porte sur l’usage normal du bien vendu ayant pour objet d’assurer à l’acheteur son plein usage. [ 38 ] Pour que le Tribunal puisse conclure à l’existence d’un vice caché, au sens juridique de ces termes, le vice doit satisfaire aux quatre conditions suivantes, soit d’être grave, d’exister au moment de la vente, d’être inconnu de l’acheteur et d’être caché (occulte). [ 39 ] Cependant, la vétusté, l’usure normale et l’atteinte de la durée de vie utile d’un bien ne constituent pas un vice couvert par la garantie légale. [ 40 ] Quant au caractère caché d’un vice, celui-ci s’évalue objectivement en examinant, entre autres, le degré d’inspection du bien faite par un acheteur prudent et diligent. [7] [ 41 ] Ce dernier est donc tenu de déployer quelques efforts dans la découverte d’un vice, quand la simple possibilité de le découvrir suffit pour qu’il ne soit pas considéré comme étant caché. [8] [ 42 ] Pour déterminer si le vice peut ainsi être qualifié, le Tribunal doit donc décider si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances que la demanderesse aurait dû déceler le vice qui affecte le bien lors de son acquisition. [9] [ 43 ] Par conséquent, les protections juridiques découlant de la garantie légale de qualité ne constituent pas un système de protection en faveur d’un acheteur imprudent ou incompétent. [10] [ 44 ] Cependant, la garantie légale pourra toujours s’appliquer si le vendeur rassure l’acheteur, même de bonne foi, ou lui fait des déclarations précises sur l’absence d’importance ou de gravité d’indices révélés pouvant raisonnablement justifier ce dernier à ne pas pousser davantage son examen du bien avant son acquisition. [11] [ 45 ] De plus, le consentement de l’acheteur peut être vicié lorsque son erreur d’avoir fait l’acquisition d’un immeuble ou de l’avoir acquis à un prix trop élevé est provoquée par des mensonges ou des fausses représentations de la part de son vendeur, pouvant équivaloir à un dol, comme l’indique l’

article 1401 C.c.Q. : 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes . Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. [ 46 ] Or, le dol se définit comme étant « le fait de provoquer volontairement une erreur dans l’esprit d’autrui pour le pousser à conclure le contrat ou à le conclure à des conditions différentes. C’est donc l’acte, l’agissement qui provoque l’erreur. Le vice de consentement reste bien toutefois l’erreur ainsi provoquée. » [12] [ 47 ] De plus, « la réticence est un dol négatif. Elle consiste à laisser le cocontractant croire une chose par erreur, sans le détromper, spécialement en ne lui dévoilant qu’une

partie de la vérité. » [13] [ 48 ] Pour sa part, « le silence est le fait de s’abstenir de révéler au contractant un fait important qui changerait sa volonté de

contracter. » [14] [ 49 ] « Dans les deux cas, le comportant est déloyal, car il vise à amener l’autre

partie à contracter malgré son ignorance ou à passer contrat à des conditions plus onéreuses qu’elle ne l’aurait fait autrement. » [15] [ 50 ] Par conséquent, l’intention de tromper du vendeur doit découler de son silence ou de sa réticence à informer l’acheteur quant à l’état vicié du bien qu’il désire lui vendre. [ 51 ] En conclusion, pour établir le dol, l’acheteur doit démontrer l’existence de l’erreur déterminante qu’il a commise, que celle-ci fut provoquée par les actions ou les omissions de son vendeur et que ce dernier avait l’intention de le tromper. [16] [ 52 ] Cependant, en l’absence de preuve de dol, « le devoir du vendeur d’informer l’acheteur et le devoir de ce dernier de se renseigner sont définis exclusivement par les règles de la garantie légale de qualité et plus particulièrement par les dispositions prévues à l’

article 1726 C.c.Q. et leur interprétation. » [17] [ 53 ] Ainsi, « en matière de garantie de qualité, le devoir général d’informer le cocontractant est absorbé dans celui du vendeur de divulguer le vice caché à l’acheteur. » [18] [ 54 ] « En somme, dans la garantie de qualité, il n’existe pas deux devoirs d’informer, avec possiblement des régimes juridiques différents. » [19] [ 55 ] Par conséquent, l’obligation du vendeur de divulguer l’existence d’un vice s’arrête donc là où débute celle de l’acheteur de vérifier si le bien vendu en est affecté. [20] [ 56 ] Ainsi, comme le soulignent les auteurs Pierre-Gabriel Jobin et Michelle Cumyn : [21] « (…) en matière de garantie de qualité, le « Code » définit spécifiquement le devoir de l’acheteur d’agir en personne prudente et diligente pour se renseigner sur les vices du bien, faute de quoi ces vices seront apparents et il n’y aura pas de garantie.

Le devoir d’information du vendeur s’arrête donc à celui, prévu par le Code , de l’acheteur de se renseigner. À notre avis, il est par conséquent contraire à la lettre et à l’esprit du Code civil d’imposer au vendeur profane un devoir de divulgation pour un vice apparent . La conséquence n’est pas négligeable, car la prétendue omission de ce vendeur de divulguer même le vice apparent conduit à rendre caché ce vice qui serait autrement apparent, ce qui ouvrirait la porte à la garantie de qualité en toute circonstance . » [22] (Soulignements ajoutés; Références omises)

B) Application des principes juridiques aux faits en litige. [ 57 ] La demanderesse reproche aux défendeurs d’avoir commis un dol en s’abstenant de lui remettre les factures émises par Sani Nord en 2014 et 2015 et plus particulièrement de lui avoir caché le fait que le champ de polissage était saturé au point de devoir être remplacé. [ 58 ] Or, malgré l’absence d’expertise et de preuve présentée à ce sujet, les tribunaux ont établi que la durée de vie utile d’un système septique, composé d’une fosse septique et d’un champ de polissage, est d’environ 25 ans lorsque le système est utilisé de façon conforme. [23] [ 59 ] Dans le présent cas, le système septique en litige était âgé d’environ 27 ans au moment où la demanderesse a fait l’acquisition de l’immeuble en litige. [ 60 ] Étant donné que la durée de vie utile de ce système pouvait être considérée comme ayant été atteinte, le colmatage de son champ de polissage ne peut constituer un vice couvert par la garantie légale. [ 61 ] Ainsi, bien que M.

Fontaine estime, à postériori , qu’il aurait dû remettre à la demanderesse la facture émise par Sani-Nord en 2015, il n’a pas pour autant contrevenu à son obligation de renseignement envers elle étant donné que le vice allégué n’était pas caché au sens de la loi. [ 62 ] D’ailleurs, la demanderesse a renoncé à procéder à l’inspection du système septique, et ce, bien qu'elle reconnaisse n’avoir jamais obtenu les factures émises par Sani-Nord avant de faire l’acquisition de l’immeuble en litige. [ 63 ] De plus, en s’abstenant, dans un tel contexte, de questionner quiconque pour tenter de connaître le nom de l’entreprise ayant procédé aux viandes de la fosse septique, elle a ainsi manqué à son devoir de veiller à ses propres intérêts et de chercher à se renseigner elle-même sur l’état du système septique en litige. [ 64 ] Étant donné sa connaissance de l’âge de ce système, elle n’a donc pas agi en acheteuse prudente et diligente. [ 65 ] Enfin, elle ne peut prétendre que son consentement fut vicié par une erreur provoquée volontairement par les défendeurs, et ce, dans l’intention de la tromper. [ 66 ] En effet, elle n’a pas réussi à démontrer, selon la balance des probabilités, [24] une telle intention de leur part. [ 67 ] Par conséquent, sa réclamation doit donc être rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 68 ] REJETTE la réclamation de la demanderesse, Marie-Lise Lamer ; [ 69 ] CONDAMNE la demanderesse, Marie-Lise Lamer, à payer conjointement aux défendeurs, Mme Lynne Brisebois et M. Benoit Fontaine, les frais de justice de 205 $. __________________________________ Pierre Cliche , j.c.q. Date d’audience : 20 janvier 2023. Dossier mis en délibéré le 27 janvier 2023.