2018 QCCQ 8612, 2018 QCCQ 8612

Daoust c. 9239-0707 Québec inc. 2018 QCCQ 8612 JD2786 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUHARNOIS LOCALITÉ DE SALABERRY-VALLEYFIELD « Chambre civile » N° : 760-32-018320-186 DATE : 9 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JACQUES DAOUST Demandeur c. 9239-0707 QUÉBEC INC.

Défenderesse et ME LOUISA RENAUD, NOTAIRE Défenderesse en intervention forcée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] En 2016, Jacques Daoust achète de 9239-0707 Québec inc. un terrain situé dans la municipalité de Ormstown.

Il lui réclame aujourd’hui le remboursement des taxes payées à la municipalité pour les infrastructures qui selon les termes clairs du contrat de vente, devaient être payées par le vendeur. [ 2 ] Québec inc. soutient qu’en vertu d’un protocole intervenu entre celle-ci et la municipalité, ces taxes sont payables par l’acheteur du terrain. [ 3 ] Sans préjudice à sa défense, Québec inc. demande l’intervention forcée de la notaire Louisa Renaud afin que le Tribunal la

condamne à l’indemniser de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle. La notaire Renaud a instrumenté l’acte de vente entre les parties, Québec inc. allègue qu’elle aurait dû connaitre l’existence de ce protocole et rédiger le contrat de vente conformément aux conditions stipulées. [ 4 ] La notaire Renaud [1] nie toute responsabilité : elle a agi en notaire prudente et diligente dans la préparation et la signature de l’acte de vente. La clause obligeant le vendeur à payer ces taxes est claire et a été rédigée selon les instructions des parties.

Questions en litige [ 5 ] Le paiement des taxes d’infrastructures relève-t-il du vendeur ou de l’acheteur, aux termes du contrat de mai 2016? [ 6 ] Si ces taxes incombent au vendeur, la notaire Renaud a-t-elle commis une faute professionnelle dans la préparation, la rédaction et la signature de l’acte de vente? [ 7 ] Le cas échéant, doit-elle rembourser en tout ou en

partie le montant que Québec inc. doit payer à Daoust? Le contexte [ 8 ] Québec inc. est un promoteur qui achète en lots des terrains non construits sur lesquels elle effectue différents travaux d’infrastructures.

Elle les revend ensuite à des constructeurs dont notamment Habitations Charland, qui les revendent ensuite à des personnes envers qui ils s’engagent à construire une résidence sur le terrain vendu. [ 9 ] En mai 2016, la vente du terrain en cause à Daoust se passe différemment. [ 10 ] Un représentant de Habitations Charland communique avec Richard Vincent, président de Québec inc., pour lui demander de vendre un terrain directement à Daoust parce qu’il veut payer des droits de mutation uniquement sur le terrain.

Vincent accepte. [ 11 ] Le contrat de vente du terrain à Daoust est signé le 5 mai 2016, il n’est précédé d’aucune promesse ou offre d’achat écrites. Le contrat notarié comporte notamment, au

chapitre DÉCLARATION DU VENDEUR , la mention suivante : 7.

Le coût de toutes les infrastructures nécessaires pour desservir l’immeuble présentement vendu, comprenant notamment et sans limiter la généralité de ce qui précède : les égouts, les aqueducs, le pavage de rue, l’éclairage et la bordure de rue, a été acquitté ou sera acquitté en entier par le vendeur. [ 12 ] Un peu plus d’un an après ce contrat, Québec inc. constate qu’il y a erreur : elle n’a jamais voulu assumer le paiement des taxes d’infrastructures, vu le protocole d’entente intervenu avec la municipalité en mars 2012 [2] qui comporte notamment la clause suivante : 3.17 Travaux d’amélioration locale Le PROMOTEUR s’engage à indiquer dans le contrat de venter de chacun des lots une clause à l’effet que la VILLE imposera sur chaque lot une taxe d’amélioration locale suite aux travaux d’asphaltage, de bordure et d’éclairage. [ 13 ] Informée de ce qui précède, la notaire Renaud accepte de préparer des actes de correction à la demande de Québec inc. [ 14 ] Elle communique avec Daoust qui, après explication, refuse de signer l’acte de correction : les conditions de la vente sont claires, la clause apparaissant à l’acte de vente ne laisse aucun doute, c’est à Québec inc. d’assumer les taxes. [ 15 ] Daoust reçoit la facture de la municipalité datée du 7 février 2018 [3] au montant de 8 594,03 $ émise pour le remboursement des travaux éclairage, des bordures de béton et de pavage de la phase I du projet Vallée des Outardes. [ 16 ] Québec inc. refuse de payer la facture, Daoust l’acquitte et en réclame le remboursement par mise en demeure du 22 février suivant [4] .

Analyse et décision Le paiement des taxes d’infrastructures relève-t-il du vendeur ou de l’acheteur, aux termes du contrat de mai 2016? [ 17 ] Le contrat de vente est clair : Québec inc. doit payer le coût de toutes les infrastructures nécessaires pour desservir l’immeuble. Les taxes que Daoust paie à la municipalité en 2018 sont relatives à de tels travaux, Québec inc. doit donc lui rembourser ce montant. [ 18 ] Québec inc. tente de faire la preuve par le témoignage de Vincent d’une convention différente de ce qui est inscrit à l’acte de vente.

Cette preuve testimoniale n’est permise que si Québec inc. établit d’abord un commencement de preuve rendant vraisemblable le fait allégué. Il s’agirait par exemple du témoignage de Daoust permettant au Tribunal d’inférer qu’il y a une convention différente que celle inscrite à l’acte de vente [5] . [ 19 ] Québec inc. n’a pas fait pas cette preuve, le témoignage de Vincent n’est pas recevable. [ 20 ] Il y a peut-être eu erreur de la part de Québec inc., mais il s’agit d’une erreur inexcusable qui ne vicie pas le contrat [6] .

[ 21 ] La notaire Renaud a lu l’acte de vente aux parties alors présentes, tel qu’en fait foi la mention lecture faite aux parties apparaissant à l’acte notarié [7] . Vincent déclare à l’audience que la lecture s’est faite rapidement, mais cela ne le dispense pas de prêter attention aux différentes clauses du contrat, dont évidemment celles relatives au coût des infrastructures. [ 22 ] Vu ce qui précède, Québec inc. est tenue de rembourser à Daoust les taxes payées à la municipalité, soit 8 594,03 $ .

Si ces taxes incombent au vendeur, la notaire Renaud a-t-elle commis une faute professionnelle dans la préparation, la rédaction et al signature de l’acte de vente? [ 23 ] Dans la procédure d’intervention forcée, Québec inc. plaide que la notaire Renaud se devait de connaitre l’existence du protocole d’entente intervenu entre la défenderesse et la municipalité d’Ormstown et de rédiger un acte de vente conforme à toutes les conditions stipulées . [ 24 ] Pour réussir dans son action en intervention forcée, Québec inc. doit établir par preuve prépondérante une faute de la part de la notaire Renaud dans la rédaction de l’acte de vente [8] .

Or, la seule affirmation de Vincent à l’effet que la notaire Renaud devait connaitre le protocole d’instance que personne ne lui a transmis, n’établit pas à elle seule cette faute professionnelle. [ 25 ] Par son témoignage crédible et non contredit, la notaire Renaud établit qu’elle n’a jamais reçu copie du protocole d’une part ni d’ instruction contraire à ce qui apparait à l’acte de vente, notamment quant à la clause relative au coût des infrastructures. [ 26 ] L’action en intervention forcée dirigée contre la notaire Renaud est donc rejetée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 27 ] CONDAMNE 9239-0707 Québec inc. à payer à Jacques Daoust la somme de 8 594,03 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code Civil du Québec à compter du 22 août 2018, date de la mise en demeure, et les droits de greffe de 187,00$; [ 28 ] REJETTE l’action en intervention forcée de 9239-0707 Québec inc. à l’égard de Louisa Renaud; [ 29 ] CONDAMNE 9239-0707 Québec inc. à payer à Louisa Renaud les droits de greffe de 187,00$. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q.