2011 QCCQ 9, 2011 QCCQ 9

Grenier c. Silvafranco 2011 QCCQ 9 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-119696-096 DATE : Le 5 janvier 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN BREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RAYMOND GRENIER, NOTAIRE 625, boul. René Lévesque Ouest Bureau 1410 Montréal (Québec) H3B 1R2 Demandeur c.

RODRIGO SILVAFRANCO […] Dollard-des-Ormeaux (Québec) […] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur Raymond Grenier, notaire, réclame 475,63$ à Rodrigo Silvafranco, le défendeur, à la suite de services professionnels qu'il allègue avoir rendus à sa demande et son bénéfice en décembre 2008 et janvier 2009. [ 2 ] Les services professionnels sont détaillés dans la facture du 23 janvier 2009 [1] et, outre les frais engagés, comprennent principalement la préparation, rédaction et conservation d'un acte de prêt hypothécaire, le rapport préliminaire et final, l'examen des titres de la propriété et une vacation au bureau de la publicité des droits fonciers de Montréal. [ 3 ] Le défendeur conteste la réclamation.

En résumé, il plaide que, suivant le contrat préliminaire qu'il a signé pour acheter une copropriété divise, le promoteur ou vendeur s'était engagé à payer tous les honoraires et frais du notaire. LE CONTEXTE [ 4 ] En 2008, le défendeur se montre intéressé à acheter une copropriété divise dans un complexe immobilier situé à Pierrefonds. En fait, la société 6361927 Canada inc. ("le promoteur") construit la troisième phase du complexe immobilier. [ 5 ] Le défendeur se présente au bureau des ventes.

Il rencontre un courtier immobilier, mandaté par le promoteur, qui avait d'ailleurs représenté ce dernier pour la vente de la plupart des copropriétés des phases 1 et 2. [ 6 ] Les parties discutent et négocient. Le 3 juin 2008, elles signent un contrat préliminaire par lequel, au prix de 161 000$, le défendeur promet d'acheter l'unité 106. La prise de possession est prévue pour le 21 novembre 2008. [ 7 ] Dans l'annexe C, sous le

titre "Other modifications and conditions", les parties conviennent de la clause suivante: "Notary fees are included in the selling price". [ 8 ] Le défendeur obtient un prêt hypothécaire auprès de la Banque de Nouvelle-Ecosse. La vente est par la suite complétée. En fait, l'acte de vente est notarié le 10 décembre 2008 devant Me Olivier Rivard, notaire, qui était un employé du demandeur à l'époque pertinente. [ 9 ] En même temps ou de façon contemporaine, l'acte de prêt hypothécaire est aussi notarié devant Me Rivard. Est incluse à l'acte la clause D3 qui est libellée comme suit:

Honoraires et frais Tous les frais juridiques et d'inscription, les honoraires du notaire et les débours relatifs à la préparation et à la quittance du présent document et de l'hypothèque qui constitue, de même que tous les frais d'ouverture de dossier, d'évaluation et d'arpentage et les primes d'assurance prêt hypothécaire, sont à votre charge. Vous devez également nous fournir une preuve de la publication du présent document. [ 10 ] De la preuve, il ressort que les services rendus par le demandeur ne découlent pas d'une demande en ce sens faite au départ par le défendeur.

En fait, il fut mandaté par le promoteur, tout comme il avait agi à la demande de ce dernier pour la vente des copropriétés divises se trouvant dans les phases 1 et 2. [ 11 ] Vers la fin janvier 2009, le demandeur envoie une facture au défendeur. Elle concerne seulement les services professionnels rendus par son cabinet en relation avec l'emprunt hypothécaire du défendeur. Quant aux services rendus pour la vente de la copropriété divise, ses honoraires ont été entièrement acquittés par le promoteur. [ 12 ] Le défendeur refuse de payer cette facture.

Il considère que le contrat préliminaire était clair, obligeant le promoteur à la payer. D'ailleurs, dit-il, lors de la clôture de l'acte de vente, le notaire instrumentant (Me Rivard) n'a rien indiqué dans le mémoire d'ajustements au sujet d'un montant qu'il lui devait. [ 13 ] De nombreuses communications, verbales et surtout écrites, n'ont pas permis aux parties de résoudre leur litige. Le Tribunal tranchera donc le litige en appliquant les règles de droit pertinentes, mais estime utile de mentionner immédiatement que le promoteur n'a pas été mis en cause par l'une ou l'autre des parties.

ANALYSE ET MOTIFS [ 14 ] L'

article 1440 C.c.Q . énonce ce qui suit: 1440. Le contrat n'a d'effet qu'entre les parties contractantes; il n'en a point quant aux tiers, excepté dans les cas prévus par la loi. [ 15 ] Par ailleurs, l'

article 44 de la

Loi sur le notariat [2] prévoit la règle suivante: 44.

Les personnes qui sont parties aux actes reçus par un notaire ou aux documents rédigés par lui à leur demande sont solidairement tenues au paiement de ses frais et honoraires. [ 16 ] Certes, à cause de sa facture, la clause en litige pourrait peut-être être interprétée comme englobant tous les services professionnels rendus par le notaire dans le contexte de la vente au défendeur de la copropriété divise. [ 17 ] En effet, la clause ne limite pas son application à l'acte de vente, ce qui, le cas échéant, pourrait donner ouverture à l'argument suivant lequel elle englobe aussi les services rendus par le notaire pour la confection et signature de l'acte de prêt hypothécaire. [ 18 ] Ceci étant dit, le Tribunal considère qu'il n'est pas nécessaire ici de se prononcer sur l'interprétation de la clause contenue dans le contrat préliminaire. [ 19 ] En effet, des dispositions légales précitées, il découle que, le demandeur n'étant pas

partie au contrat préliminaire, la clause ne peut lui être opposée.

Bien plus, l'acte hypothécaire a été instrumenté dans l'intérêt du défendeur et ce dernier, de ce seul fait, est solidairement responsable du paiement des honoraires notariaux. [ 20 ] La clause en litige est d'autant moins opposable au demandeur que la preuve ne révèle pas de façon convaincante si, au moment où l'acte hypothécaire fut exécuté, elle a été acceptée par ce dernier (ou son employé) ou même seulement portée à sa connaissance ou discutée entre les parties en l'instance. [ 21 ] En fait, de la preuve, il ressort plutôt que le défendeur, en signant l'acte hypothécaire, s'est contractuellement engagé à payer les honoraires et frais du demandeur pour les services relatifs à l'acte hypothécaire.

La clause D3 de l'acte hypothécaire ne porte à aucune interprétation. Elle consacre les obligations du défendeur envers le demandeur. [ 22 ] Partant, de tout ce qui précède, le défendeur, s'il maintient sa thèse, devra la faire valoir contre le promoteur. La réclamation du demandeur doit donc être accueillie, mais le sera sans frais judiciaires eu égard aux circonstances de l'affaire. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: ACCUEILLE la réclamation du demandeur; CONDAMNE les défendeurs à payer au demandeur la somme de 475,63$, avec les intérêts au taux de 5% l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q ., à compter de la demeure, le 21 septembre 2009, mais sans frais judiciaires.

__________________________________ ALAIN BREAULT, J.C.Q. Date de l'audience: Le 20 décembre 2010